Dato for udgivelse
22 Jun 2001 11:32
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
8. maj 2001
SKM-nummer
SKM2001.232.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Sagsnummer
2-7-1401-1270
Dokument type
Kendelse
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
SKAT internt
Emneord
Enfamilieshuse, tofamilieshuse, rækkehuse
Resumé

En ejendom bebygget med et parcelhus var beliggende i et område udlagt til boligformål med etagebebyggelse. Da lokalplanen umiddelbart gav mulighed for etagebebyggelse, skulle grundværdien ansættes efter etagearealprincippet og ikke efter byggeretsprincippet. Ved ansættelsen af ejendomsværdien skulle grundværdien alene indgå med den værdi, som grunden måtte antages at have som parcelhusgrund.

Reference(r)

Vurderingsloven § 6


Ejendommen A er ved den almindelige vurdering pr. 1. januar 1998 af skyldrådet ansat til:

Ejendomsværdi

1.950.000 kr.

Grundværdi

731.100 kr.

Grundværdien er ansat efter etagearealprincippet ud fra det etageareal der efter den i lokalplanen fastsatte maksimalt tilladte bebyggelsesprocent ville kunne opføres på grunden i ubebygget stand og en værdi pr. kvm etageareal, jf. følgende specifikation:

grundareal på 967 kvm x bebyggelsesprocent på 90 x etagearealpris på 1200 kr. pr. kvm

Ejendommen omfatter et grundareal på 967 kvm med et i 1923 med om-/tilbygning i 1981 og 1997/1998 opført parcelhus med et bebygget areal på 102 kvm. I henhold til oplysninger fra Bygnings- og Boligregistret er der efter den 26. august 1997 påbegyndt byggearbejde vedrørende en udestue, hvorefter det bebyggede areal forøges med 46 kvm. Det fremgår endvidere af Bygnings- og Boligregistret, at huset har ydervægge af mursten og tegltag samt et samlet bygningsareal på 185 kvm. Den udnyttede tagetage udgør 45 kvm og kælderarealet 99 kvm. Der er 6 værelser til beboelse på i alt 230 kvm, 2 toiletter, 1 badeværelse og køkken.

Området, hvori den påklagede ejendom er beliggende, er omfattet af lokalplan, og er udlagt til boligformål med etagebebyggelse med en maksimal bebyggelsesprocent på 90.

Skyldrådet har ved ansættelsen af grundværdien på 731.100 kr. givet et nedslag på 30 % på grund af manglende mulighed for på rentabel måde at udnytte lokalplanens forhøjede bebyggelsesprocent.

For klageren, B, har grundejerforeningen klaget over ansættelsen af grundværdien pr. 1. januar 1998 med principal påstand om, at grundværdien opgøres efter byggeretsværdiprincippet og ikke etagearealprincippet, subsidiært at det allerede indrømmede værdinedslag fastsættes således, at det samme resultat opnås skattemæssigt.

Til støtte for påstanden har foreningen bl.a. anført, at ejendommens retlige udnyttelsesmuligheder på vurderingstidspunktet skal fastsættes som de øvrige ejendomme beliggende i området, som kun kan udnyttes til parcelhusbebyggelse. Grundværdien bør opgøres efter byggeretsværdiprincippet og ikke etagearealprincippet, som det er sket i de tidligere år på linie med de omkringliggende grunde og ejendomme. Det vil sige, at grundværdien bør opgøres som et almindeligt parcelhus med tilhørende grund.

Foreningen har endvidere anført, at det af skyldrådets begrundelse for ikke at anvende "solistvillareglen" fremstår som om der foreligger en fast praksis på dette område, og som om nogle bestemte betingelser skal være opfyldt for at anvende reglen, hvilket der ikke er i dette tilfælde. Foreningen har hos skyldrådets sekretariat, Told- og Skattestyrelsen og Landsskatteretten søgt at indhente oplysninger om den praksis der måtte være vedrørende "solistvillareglen". Der er efter foreningens opfattelse ikke tale om en fast praksis, idet der

tilsyneladende kun er få afgørelser herom. Skyldrådets henvisning til praksis synes derfor ikke at være holdbar.

Foreningen har gjort gældende, at det er tvivlsomt, om der er mulighed for at udnytte den tilladte bebyggelsesprocent, idet foreningen gør opmærksom på:

  • at der på ejendommen er et deklarationsareal på 132 kvm,
  • at der ud til en vej gennem hele grundens længde er en byggelinie, der flugter med husets nordlige gavl,
  • at der i lokalplanen, fastlægges bebyggelsesregulerende byggelinier i en afstand af 9,415 m fra midten af den nævnte vej,
  • at bebyggelsen skal opføres som fritliggende bebyggelse. Til én side må en bygning sammenbygges med bygningen på naboejendommen under forudsætning af, at husene opføres samtidig,
  • at der skal udlægges friareal på 60 procent af boligarealet, og
  • at der skal anlægges en parkeringsplads pr. 100 kvm etageareal.

Foreningen har om den subsidiære påstand anført, at det er vanskeligt at udtale sig præcist om, hvor meget den yderligere skattestigning udgør på grund af skyldrådets ansættelse. Der indgår såvel grundskyld som værdi af egen bolig i beregningen. Foreningen har søgt at foretage en sammenligning med ejendomme der støder op til lokalplanområdet. Af disse beregninger fremgår det, at den yderligere stigning som påhviler klagerens ejendom årligt udgør 10-12.000 kr. i skatter.

Foreningen har i øvrigt til brug for sagens afgørelse henvist til to kendelser fra Landsskatteretten, nemlig kendelse af 12. maj 1987 samt kendelse af 8. oktober 1987.

Efter foreningens opfattelse bør der ved ansættelsen af grundværdien lægges vægt på følgende:

Vurderingslovens regler om gældende handelspriser. En praksis vedrørende villaer i et område, der er udlagt til etageboligbebyggelse, må selvsagt også respektere dette.

Lokalplanen har været gældende siden 1994, og der har således fra det tidspunkt retligt været muligt for grundejerne at tage initiativ med henblik på at realisere byggemulighederne som lokalplanen gav. Ingen grundejere har imidlertid foretaget sig noget som helst i den retning, og ingen grundejere har planer herom - heller ikke klageren. Der er heller ikke udefra kommet forespørgsler eller andet med henblik på at realisere mulighederne. Foreningen henviser herved til, at det ved Landsskatterettens kendelse af 8. oktober 1987 blev tillagt betydning, at der i området var konstateret grundsalg og nedrivningssalg. Hvis de to landsskatteretskendelser skal være forenelige, må forskellen i udfaldet af de to kendelser begrundes med, at der har været lagt betydelig vægt på oplysningerne om stedfundne salg.

Flere af de medlemmer, der er berørt af sagen, har fået foretaget vurderinger af deres ejendomme af ejendomsmæglere. I alle tilfælde er ejendommene vurderet noget lavere end tilsvarende ejendomme i de tilstødende naboområder, og ejendomsmæglerne har direkte tilkendegivet, at det er den øgede beskatning, der er årsag til de lavere vurderinger. Ingen ejendomsmæglere har ment, at lokalplanen betyder en forøgelse af handelsværdien.

Det er muligt umiddelbart at drage sammenligninger med grundværdiniveauet i det tilstødende område, jf. skyldrådsvejledningens sidste afsnit.

På klagerens grund på i alt 967 kvm er der et deklarationsareal på 132 kvm. Ved ansættelsen er hele arealet medregnet og tilsyneladende også ved vurderingen af mulighederne for udnyttelse. Foreningen har ikke kendskab til, om denne fremgangsmåde er korrekt.

Klagerens ejendom støder til to sider op til vej. Til den tredje side støder ejendommen op til en ejendom med ringe udnyttelsesmulighed. Der er tale om en koteletgrund. Den maksimale bebyggelsesprocent er 35. Til den fjerde side er ejendommen beliggende op til en almindelig parcelhusgrund. Der er således ingen eller kun en ringe, i øvrigt teoretisk, mulighed for ved sammenlægning at opnå bedre mulighed for nedrivning og derefter opførelse af etagebyggeri.

I forbindelse med Landsskatterettens behandling af sagen har retten forespurgt Bygge- og Teknikforvaltningen ved kommunen, hvorvidt ejendommen isoleret set har kunnet bebygges med den i lokalplanen anførte bebyggelsesprocent på 90, og i benægtende fald hvilken bebyggelsesprocent der kan forventes tilladt. Kommunen har ved skrivelse af 21. februar 2001 svaret, at et konkret projekt med en bebyggelsesprocent på 90 under henvisning til lokalplanens § om formål ikke ville kunne godkendes. En bebyggelse i 2 etager og en husdybde på maksimalt 11 m anses for realistisk for ejendommen. Disse forudsætninger vil resultere i en bebyggelsesprocent på ca. 70 med den i lokalplanen fastsatte friarealprocent på 60 og det nødvendige antal parkeringspladser på terræn.

Landsskatteretten bemærker, at grundværdien i henhold til bestemmelserne i vurderings-lovens § 6, jf. § 13, stk. 1, udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Efter det oplyste, hvorefter lokalplanen umiddelbart og uden det kræver sammenlægning med nabogrunden giver mulighed for etagebebyggelse på den påklagede grund, finder Landsskatteretten, at det er med rette, at grundværdien er ansat efter etagearealprincippet. Der kan derfor ikke gives medhold i den principale påstand.

Landsskatteretten bemærker endvidere, at ansættelsen af den påklagede grunds handelsværdi i bebygget stand må foretages ud fra den af kommunen angivne realistiske bebyggelsesprocent på 70. Da begrundelsen for det i ansættelsen givne nedslag på 30 % på grund af manglende mulighed, for på rentabel måde at udnytte lokalplanens forhøjede bebyggelsesprocent, efter rettens opfattelse fortsat er gældende, opretholdes dette nedslag.

Vedrørende det anførte om et deklarationsareal på 132 kvm bemærker Landsskatteretten om grundlaget for beregning af det maksimalt tilladte etageareal, at der ved bebyggelsesprocent ifølge byggelovens § 6 B, stk. 2, forstås etagearealets procentvise andel af grundstykkets areal. Ifølge bygningsreglementet, BR 95, omfatter grundstykkets areal det areal for en samlet fast ejendom, der er angivet i matriklen.

Da arealet omfattet af deklarationen således medregnes ved beregningen af det etageareal, der kan opføres i henhold til den tilladte bebyggelsesprocent, og da deklarationsarealets placering i forhold til grundens form og størrelse ikke begrænser muligheden for at opføre en etagebebyggelse, finder Landsskatteretten ikke, at den tinglyste deklaration yderligere begrænser udnyttelsesmuligheden af grunden i ubebygget stand. Der er derfor ikke grundlag for yderligere nedslag som følge af det nævnte deklarationsareal.

Grundværdien vil herefter være at ansætte således:

967 kvm x 0,70 x 1200

= 812.280 kr.

nedslag på 30 %

= 243.684 kr.

grundværdi, afrundet

= 568.600 kr.

Landsskatteretten bemærker, at ejendomsværdien i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 9, stk. 1, skal ansættes til handelsværdien på vurderingstidspunktet af den faste ejendom i dens helhed.

Landsskatteretten bemærker om ansættelsen af ejendomsværdien, at der herved skal tages hensyn til den på den påklagede ejendom værende faktiske bebyggelse. Da den faktiske bebyggelse repræsenterer en betydelig værdi, skal grunden som følge heraf ved beregningen af ejendomsværdien ikke medtages med den værdi grunden har efter etagearealprincippet i ubebygget stand, men alene medtages med den antagelige værdi grunden repræsenterer som parcelhusgrund. Til støtte for skønnet herom kan foretages en beregning af grundværdien ud fra byggeretsværdiprincippet.

Den påklagede grund har efter byggeretsværdiprincippet med den for de øvrige ejendomme på vejen gældende områdepris pr. 1. januar 1998 på 600 kr. og en normalgrundstørrelse på 800 kvm følgende værdi:

800 kvm x 300 kr.

= 240.000 kr.

 
967 kvm x 300 kr.

= 290.100 kr.

i alt 530.100 kr.

Ejendomsværdien vil således være at ansætte med følgende specifikation:

bygningsværdi

= 1.230.936 kr.

 
grundværdi efter byggerets-
værdiprincippet

= 530.100 kr.

i alt 1.761.036 kr.

Landsskatteretten nedsætter herefter grundværdien til 568.600 kr. og ejendomsværdien til afrundet 1.750.000 kr.