Dato for udgivelse
14 Mar 2001 14:34
Dato for afsagt dom/kendelse
6. november 2000
SKM-nummer
SKM2001.83.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Sagsnummer
2-7-1401-1106
Dokument type
Kendelse
Emneord
Vurdering af fast ejendom. Enfamilieshuse
Resumé
En ejendom fandtes på grund af oplyste fejl og mangler, ikke at være færdigbygget pr. 1. januar 1998, hvorfor der ikke skulle beregnes lejeværdi af egen bolig for indkomståret 1998.
Reference(r)
Vurderingsloven § 6, jf. vurderingsloven § 9, stk. 1
Ligningsloven § 15 B, stk. 1

Ejeren af en ejendom klagede til Landsskatteretten over ansættelsen af ejendomsværdien, der af skyldrådet var ansat til:

Ejendomsværdi 2.000.000 kr.
Grundværdi 326.400 kr.

Ejendommen omfatter et grundareal på 2.604 m2 bebygget med et parcelhus på 207m2. bebygget areal.

Ejeren påstod, at ejendommen ikke var vurderingspligtig pr. 1. januar 1998.

Til støtte for påstanden er henvist til, at huset først blev færdigmeldt pr. 15. januar 1998.

På grund af salg af det tidligere hus flyttede klageren ind i den omhandlede ejendom pr. 1. november 1997 og tilmeldte sig folkeregistret. Huset var imidlertid ikke færdigt, der var væsentlige mangler ved tagkonstruktionen, badeværelset fungerede ikke tilfredsstillende m.m. Efter udbedringen blev huset færdigmeldt. Byggefirmaet blev afregnet pr. 22. januar og 12. februar 1998 med undtagelse af hensættelser til udbedring af de sidste mangler.

Den 16. februar 1998 modtog klageren en BBR-ejermeddelelse, hvoraf fremgik "Bygningen er opført i 1998", og senere på året modtog han den offentlige vurdering pr. 1. januar 1998. Det gøres gældende, at det ikke er datoen for indflytningen, der er afgørende for, om byggeriet er færdigt.

I forbindelse med sagens behandling for Landsskatteretten har klageren indsendt en mangelliste udfærdiget af arkitekt- og ingeniørfirmaet efter gennemgang af huset den 23. oktober 1997, samt en redegørelse for det efterfølgende sagsforløb vedrørende kontakten med byggefirmaet.

I mangellisten er specielt fremhævet:

Afstivning af taget og forankring af gavle.

Eftergåelse af krydsfiner ved tagfod samt gennemgang/ændring af opbygning af skotrender.

Opfyldelse af krav til brandisolering af stålbjælker ved facader.

Kalfatringsfuger ved vinduer.

Etablering af studsfuger i ydermur.

Kondensisolering af kanaler for ventilationsanlæg i tagrum samt udskiftning af flex-slanger i kanalsystemet.

Mangellisten blev forelagt byggefirmaet inden 1. november 1997, men firmaet fastholdt, at afleveringsforretning skulle afholdes den 4. november s.å. Sagen kørte herefter i hårdknude.

I december 1997 erkendte byggefirmaets ingeniør, at de beregninger, der var foretaget bl.a. vedrørende tagkonstruktionen, ikke alle var udført. Gavl mod øst var ikke sikret mod vindpåvirkning i tilstrækkelig grad, og en speciel stålkonstruktion skulle først udregnes/konstrueres. Forinden skulle dele af gavlen nedrives og med konstruktionen isat opbygges på ny. 2 gavle måtte indvendigt mures op, idet dette var "glemt". Gavlene var i den forbindelse ej fastgjort til spær.

Indholdet af arkitekt- og ingeniørfirmaets notat indeholder 30 mere eller mindre alvorlige fejl og mangler. Foreløbig afleveringsgennemgang den 4. november indeholder beskrivelse af 48 fejl og mangler. Et brev fra klageren af 9. november 1997 indeholder beskrivelse af 7 nye mangler.

Først i 1998 gik byggefirmaet i gang med at udfærdige de mest alvorlige mangler bl.a. i tagkonstruktion og gavle. Den 15. januar 1998 mente firmaet, at huset var færdigt. Klageren var ikke enig, og de øvrige mangler blev først udbedret i løbet af foråret og sommeren 1998.

Landsskatteretten bemærker, at ejendomsværdien i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 9, stk. 1, skal ansættes til handelsværdien på vurderingstidspunktet af den faste ejendom i dens helhed.

Endvidere bemærkes, at grundlaget for lejeværdiberegningen for en ejendom, som kun indeholder en selvstændig lejlighed, er den ejendomsværdi, der er ansat for ejendommen pr. 1. januar i indkomståret, jf. ligningslovens § 15 B, stk. 1. Imidlertid beregnes der ikke for nybygninger lejeværdi, hvis ejendommen ikke er vurderet som færdigbygget pr. 1. januar i indkomståret, idet bemærkes, at en nybygning må anses for færdigbygget, når den er anvendelig som bolig, selv om en enkelt installation eller tilslutning mangler, jf. cirkulære til Ligningsloven nr. 72 af 17. april 1996, pkt. 10.4.4.

Efter de i sagen foreliggende oplysninger, herunder de oplyste fejl og mangler bl.a. vedrørende tagkonstruktionen, er det Landsskatterettens opfattelse, at ejendommen ikke kan anses for færdigbygget pr. 1. januar 1998, og der gives derfor klageren medhold i, at der ikke for indkomståret 1998 skal beregnes lejeværdi af egen bolig for den påklagede ejendom, jf. ligningslovens § 15 B, stk. 1, og cirkulære til ligningsloven nr. 72 af 17. april 1996, pkt. 10.4.4.

Med hensyn til værdiskønnet finder Landsskatteretten, at ejendommen bør vurderes med fravigelseskoden "under opførelse", og at der under hensyntagen til de på vurderingstidspunktet den 1. januar 1998 oplyste fejl og mangler ved huset vil være at give et nedslag på 300.000 kr. i den af skyldrådet ansatte ejendomsværdi.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter