Dato for udgivelse
23 Jun 2005 13:42
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
15. juni 2005
SKM-nummer
SKM2005.281.VLR
Myndighed
Vestre Landsret
Sagsnummer
7. afdeling, B-0102-04
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Personskat, virksomhedsskat, aktionærer og selskaber samt ejendomsavancebeskatning
Emneord
Overdragelsessum, interesseforbundne
Resumé

Sagen drejer sig om, hvorvidt skattemyndighederne kunne tilsidesætte en overdragelsessum for en lejlighed og i stedet ansætte denne skønsmæssigt. Lejligheden blev solgt fra selskabet, H1 Holding ApS, til BB og DD. BB ejede sammen med sin bror og far anparterne i det sælgende selskab, og hun havde på overdragelsestidspunktet boet sammen med DD i lejligheden i 4 år. Da overdragelsen skete på lige favorable vilkår for begge, fandtes både BB og DD at være interesseforbundne med selskabet, hvorfor der var grundlag for at tilsidesætte overdragelsessummen.

Uanset lejligheden var solgt indenfor +/- 15% af ejendomsværdien, fandtes skattemyndighederne ikke at være bundet heraf, da der var grund til antage, at handelsværdien afveg fra ejendomsvurderingen.

Yderligere tilsluttede landsretten sig, at skatteforvaltningen i stedet var berettiget til at fastsætte ovérdragelsessummen skønsmæssigt under hensyntagen til den videresalgspris, køberne opnåede ved videresalg 9 måneder senere.

Ministeriet blev derfor frifundet.

Reference(r)

Ligningsloven § 2, stk. 1

Henvisning

Ligningsvejledningen 2005-2 S.F.2.3.2


Parter

H1 Holding ApS
(advokat Johnny Mæhlisen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Martin Henrichsen)

Afsagt af lansdommerne

Vogter, Lisbeth Parbo og Susanne Beier Lorenzen (kst.)

Sagsøgeren, H1 Holding ApS, solgte i december 1999 ejerlejligheden ..., lejlighed 2, til BB og DD. BB var mindretalsaktionær i holdingselskabet og datter af selskabets hovedaktionær. DD var hendes samlever.

Denne skattesag angår spørgsmålet, om salget er sket til underpris, og om der derfor i forbindelse med salget foreligger maskeret udlodning.

Sagen er anlagt den 15. januar 2004.

Påstande

H1 Holding ApS har påstået sagsøgte, Skatteministeriet, dømt til at anerkende, at den ved skøde af 21. december 1999 fra H1 Holding ApS til BB og DD aftalte overdragelsessum på 479.633,83 kr. skal lægges til grund for ansættelsen af selskabets skattepligtige indkomst for indkomståret 2000.

Skatteministeriet har påstået frifindelse og har subsidiært påstået ansættelsen af selskabets skattepligtige indkomst for indkomståret 2000 hjemvist til fornyet behandling ved skattemyndighederne.

Sagsfremstilling

Ved kendelse af 16. oktober 2003 har Landsskatteretten stadfæstet skatteforvaltningens afgørelse, hvorefter der ved opgørelsen af H1 Holding ApS' skattepligtige indkomst for indkomståret 2000 var ansat en fortjeneste ved salget af ejerlejligheden ..., lejlighed 2, på 198.349 kr. Selskabet havde selvangivet et tab ved salget på 66.023 kr.

Af Landsskatterettens kendelse fremgår

"...

Sagens oplysninger

A er hovedanpartshaver og direktør i H1 Holding ApS (herefter selskabet). Desuden er klagerens børn, BB og CC, anpartshavere i selskabet.

Selskabet har købt ejendommen ..., lejl. 2, for 516.000 kr. med overtagelse den 1. februar 1996. Ejendommen har i selskabets ejertid været udlejet til BB.

Ved skøde af 21. december 1999 har selskabet solgt ejendommen til BB og dennes samlever, DD, for 479.633,83 kr. til overdragelse den 31. december 1999. Købesummen er berigtiget ved overtagelse af følgende lån og prioriteter.

Realkredit Danmark, oprindeligt 406.000,00 kr., uaflyst til rest pr. 31/12 1999 til en rente på 8,49630 p.a., kontantlån

409.032,05 kr.

 

Pantebrev, oprindeligt 81.000 kr., uaflyst til rest pr. 11/12 1999 til en rente på 8 % p.a.

  70.601,78 kr.

 

I alt

479.633,83 kr.

Ejendommen er ved den offentlige ejendomsvurdering ansat til 460.000 kr. pr. 1. januar 1996, 500.000 kr. pr. 1. januar 1997, 1998, 1999 og 2000 og 680.000 kr. pr. 1. januar 2001. Ifølge BBR meddelelse er lejligheden 57 m2 fordelt på 3-værelser. Ifølge tingbogen er lejligheden 48 m2.

Ved skøde af 5. oktober 2000 har BB og DD solgt ejendommen til 3. mand for 799.000 kr. kontant pr. 1. oktober 2000.

Ifølge Danmarks Statistik har udviklingen i prisindekset for ejerlejligheder i ... været således:

Indeks for 1995

100,0

Indeks for 1. kvartal 1996

106,2

Indeks for 4. kvartal 1999

167,4

Indeks for 3. kvartål 2000

184,3

Ifølge SVUR er der i samme ejendom, ..., 1., solgt følgende lejligheder:

Lejl. 3

solgt 29. juni 2001 til 820.000 kr., ejendomsværdi 2002

660.000 kr.

Lejl. 4

solgt 11. jan. 2000 til 838.500 kr., ejendomsværdi 2002

820.000 kr.

Selskabets indkomstår 2000 omfatter perioden 1. maj 1999 til 30. april 2000.

Ved selvangivelsen for indkomståret 2000 har selskabet opgjort tab ved salg af ejendommen til 54.719 kr.

Skatteforvaltningens afgørelse

Skatteforvaltningen har ansat den kontantomregnede afståelsessum for ejendommen til 750.000 kr.

I henhold til ligningslovens § 2 skal interesseforbundne parter ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst anvende priser og vilkår, svarende til hvad uafhængige parter ville fastsætte for tilsvarende transaktioner. Mellem et selskab og dets aktionærer indgås undertiden aftaler med et indhold, der afviger så meget fra almindelige forretningsmæssige dispositioner, at de kun kan anses opnået i kraft af aktionærindflydelsen. Sådanne aftaler kan ikke tillægges skattemæssig virkning efter deres indhold. Formålet med aftaler af denne art er i første række at undgå den dobbeltbeskatning hos selskab og aktionær, der fremkommer ved, at indkomsten først beskattes i selskabet og dernæst hos aktionæren, når selskabets indkomst udloddes som ikke fradragsberettiget udbytte.

Ved overdragelse af fast ejendom mellem hovedaktionær og det af ham beherskede selskab skal ejendommen overdrages til en pris, der svarer til, hvad en uafhængig tredjemand ville have betalt. Når det skal vurderes, om hovedaktionæren har modtaget en skattepligtig udlodning fra selskabet i forbindelse med overdragelsen, er det således afgørende, om ejendommen er overdraget til handelsværdien. Er dette ikke tilfældet - idet salgssummen er højere eller lavere end dette beløb - er der det fornødne grundlag for, at ligningsmyndigheden griber korrigerende ind og ansætter den skattemæssige overdragelsessum til handelsværdien.

Da det ikke anses for sandsynligt, at handelsprisen den 31. december 1999 ligger under det beløb, som selskabet selv betalte tredjemand for ejendommen den 1. februar 1996, skal handelsværdien ansættes ved et skøn.

Indekset fra Danmarks Statistik viser, at der har været en stigende tendens for hele perioden. Indekset har været stigende samtlige kvartaler i perioden.

Ud fra indekset vil priserne for de fire datoer se således ud:

1995

516.000 : 106,2%

485.876 kr.

01. februar1996

 

516.000 kr.

31. december 1999

485.876 x 167,4 %

813.357 kr.

01. oktober2000

485.876 x 184,3 %

895.470 kr.

Den offentlige ejendomsværdi har ikke ændret sig fra 1. januar 1997 til 1. januar 2000, hvilket indikerer, at ejendomsværdien ikke kan sidestilles med handelsværdien.

Ifølge undersøgelsen i Berlingske Tidende (retteligt Jyllandsposten) den 14. april 2002 vil ejendommens priser se således ud:

Primo 1996

57 x   8.500 kr.

484.500 kr.

Ultimo 1999

57 x 13.000 kr.

741.000 kr.

Hele ejendommen ..., består af 4 lejligheder, hvoraf de tre har været, solgt i perioden januar 2000 - juni 2000. De to øvrige solgte lejligheder i ejendommen er afhændet til priser, der er væsentligt over ejendomsværdien, hvilket indikerer, at ejendomsværdien for lejlighederne i ejendommen ikke kan sidestilles med handelsværdien.

Selskabet har haft mulighed for at lade en uafhængig ejendomsmægler vurdere lejlighedens handelspris eller på anden måde få oplysninger om prisudviklingen for lejligheder i kommunen. Det virker ikke sandsynligt, at lejligheden er faldet i værdi efter næsten 4 års ejertid, hvorefter værdien er steget med næsten 61 % på 9 måneder.

Formodningsreglen med ejendomsværdien +/- 15 % nævnt i ligningsvejledningen 2000 afsnit S.F.2.3.2, er en redegørelse for ligningspraksis i tilfælde, hvor der ikke er indikatorer, eller det ikke er påviseligt, at ejendomsværdien ikke modsvarer handelsprisen. Ligningsmyndighederne er således ikke bundet af de 15 %, såfremt ejendomsværdien påviseligt ikke modsvarer handelsværdien.

Med udgangspunkt i at handelspriserne på henholdsvis 516.000 kr. og 799.000 kr. ved handel med tredjemand den 1. februar 1996 og den 1. oktober 2000 er reelle udtryk for handelsværdien, samt i foranstående oplysninger, ansættes lejlighedens handelspris ved overdragelsen mellem selskabet og hovedanpartshaverens datter den 31. december 1999 skønsmæssigt til 750.000 kr.

Der er endvidere taget hensyn til, at handelsprisen ud fra prisindekset fra Danmarks Statistik på 813.357 kr. er for høj i henhold til den senere handelspris. Mens handelsprisen ud fra undersøgelsen om ejendomspriser i ... Amt på 741.000 kr. virker mere realistisk i henhold til den senere handelspris. Den anses dog at være lidt for lav, set i forhold til handelsprisen den 1. februar.

Klagerens påstand og argumenter

Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at tab ved salg af ejendommen ..., 1., lejr. 2, ansættes til 66.023 kr.

Efter dagældende praksis var det udgangspunktet, at den seneste bekendtgjorte ejendomsværdi +/- 15% som udgangspunkt kunne anvendes som udtryk for ejendommens handelspris. Dette gjaldt også ved overdragelse af ejendom mellem interesseforbundne parter. Der er henvist til afgørelserne i Tidsskrift for Skatter og Afgifter 1988.425 LSR og 1999.463 H.

Ifølge skatteretlig praksis er myndighederne normalt kun berettigede til at foretage en skønsmæssig ansættelse af ejendommens handelsværdi, når overdragelsesprisen afviger mere end 15 % fra ejendomsvurderingen. Vurderingsmyndighederne værdiansætter ejendommen, så den svarer til ejendommens handelsværdi, og den senest offentliggjorte ejendomsvurdering kan i henhold til praksis kun under særlige omstændigheder fraviges som udtryk for en ejendoms handelspris.

Skatteyderne må således være berettigede til at anvende den offentlige ejendomsvurdering +/- 15 % som udtryk for ejendommens handelsværdi, og det kan ikke komme skatteyderne til skade, at vurderingsmyndighederne, på grund af efterfølgende forhold, anser vurderingen for forkert. Det må i den forbindelse tages i betragtning, at vurderingsmyndighederne har det fornødne kendskab til lokalområdets prisudvikling samt den faglige kompetence til at fastsætte ejendomsværdien.

De særlige omstændigheder, der kan begrunde en fravigelse af ejendomsvurderingen som udtryk for ejendommens handelsværdi, kan være fejl i ejendomsvurderingen eller ombygning m.v. af ejendommen, som der ikke er taget højde for ved ejendomsvurderingen. Der har ikke været afholdt ombygningsudgifter på den solgte lejlighed, som der ikke er taget højde for ved ejendomsvurderingen, og der er ikke grundlag for en antagelse om, at ejendomsvurderingen har været fejlbehæftet. Der foreligger ikke øvrige forhold, som kan begrunde en afvigelse fra ejendomsvurderingen som grundlag for handelsværdien.

Den af skatteforvaltningen skønnede handelsværdi for ejendommen på 750.000 kr. er foretaget på et forkert grundlag. Skatteforvaltningen har ved udøvelsen af skønnet taget udgangspunkt i et samlet kvadratmeterareal ifølge BBR-meddelelsen på 57 m2 frem for det tinglyste boligareal på 48 m2. I BBRs arealregistrering medregnes en andel af adgangs- og trappearealer, som bevirker, at det registrerede areal for ejerlejligheder er større end det tinglyste areal. Arealet ifølge BBR-meddelelsen er uanvendelig, idet udenomsarealerne for ejendommen ikke bør medtages i beregningsgrundlaget som følge af ejendommens ringe tilstand. Følges skatteforvaltningens beregningsmetode med et kvadratmeterareal på 48 m2, udgør værdien 624.000 kr. i stedet for 741.000 kr., som beregnet af skatteforvaltningen.

I henhold til vurderingsloven skal vurderingsmyndighederne værdiansætte ejendommen, så den svarer til ejendommens handelsværdi. Vurderingsmyndighederne har ansat ejendommen til 500.000 kr. Værdien på 750.000 kr., som skatteforvaltningen har skønnet, overstiger således ejendomsvurderingen med ca. 33%. Skatteforvaltningen har anført, at den omstændighed, at ejendomsvurderingen uændret har udgjort 500.000 kr. fra den 1. januar 1997 til den 1. januar 2000, indikerer, at ejendomsvurderingen ikke kan sidestilles med handelsværdien. Dette må myndighederne bære ansvaret for, idet det er dem, der har fastsat værdien.

Skatteforvaltningen har foretaget to beregninger af lejlighedens salgspris ultimo 1999 på henholdsvis 813.357 kr., og 741.000 kr. baseret på henholdsvis udviklingen i prisindekset over ejerlejligheder i ... samt en undersøgelse om ejendomspriser på ejerlejligheder i kommunen.

Skatteforvaltningen har foretaget sit skøn på et forkert grundlag, idet der ved skønsudøvelsen ikke er taget hensyn til individuelle forhold, såsom ejendommens tilstand, dårlige beliggenhed og ringe salgsbarhed på salgstidspunktet. Det må således tages i betragtning, at ejendommen dels ligger lige oven på et garageanlæg, hvilket medfører en del støj, og at lejligheden er et ombygget tidligere mejeri. Sidstnævnte bar lejligheden fortsat præg af ved salget, blandt andet ved, at der i visse rum var uisoleret betongulv og betonbjælker i loftet, som i praksis fungerede som kuldebroer. Derudover var lejlighedens lysindfald dårligt, idet der ikke var noget vindue i køkkenet.

Skatteforvaltningens grundlag for beregningen af lejlighedens handelspris er behæftet med stor usikkerhed og er uanvendeligt som udtryk for lejlighedens handelsværdi. Dette bekræftes af, at lejlighedens salgspris ultimo 1999, ud fra det materiale som skatteforvaltningen har anvendt, giver to vidt forskellige opgørelser på henholdsvis 813.357 kr. og 624.000 kr. Skatteforvaltningens skøn kan således under ingen omstændigheder erstatte den offentlige ejendomsvurdering +/- 15 % som udtryk for lejlighedens handelspris.

Ifølge fast praksis er det forholdene på overdragelsestidspunktet; som er afgørende for vurderingen af salgssummen. Selskabet var på salgstidspunktet bekendt med, at en anden lejlighed i ejendommen havde stået til salg i mere end 1 år, uden at det havde været muligt at sælge den til den udbudte pris. Ved salget i slutningen af 1999 var det derfor selskabets opfattelse, at lejligheden ville blive svær at sælge. Efterfølgende omstændigheder, herunder den opnåede salgspris ved videresalget af ejendommen i oktober 2000, er uden betydning for vurderingen af, om der foreligger maskeret udlodning.

Skatteforvaltningen er efter almindelige forvaltningsretlige grundsætninger forpligtet til at lægge ejendomsvurderingen til grund som udtryk for handelsværdien, således at selskabet kan benytte 15% reglen ved ejendommens overdragelse i 1999.

Desuden er overdragelsen ikke omfattet af ligningslovens § 2, idet DD, der overtager halvdelen af ejendommen, hverken er aktionær eller ansat i selskabet. Han er desuden ikke i familie med nogen af aktionærerne og der er således ikke noget gavemiljø mellem ham og selskabet. Der er derfor ikke hjemmel til at korrigere overdragelsessummen.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Ved skøde af 21. december 1999 har selskabet solgt ejendommen til BB og dennes samlever, DD. Da BB er datter af selskabets hovedaktionær og i øvrigt er aktionær i selskabet, er der tale om en handel mellem interesseforbundne parter. Ejendommen er overdraget til en pris, der efter praksis vedrørende ejendomshandel mellem interesseforbundne parter normalt accepteres som udtryk for ejendommens handelsværdi.

Imidlertid har BB og DD videresolgt ejendommen til 3. mand for 799.000 kr. den 5. oktober 2000. Under disse omstændigheder kan ejendomsvurderingen ikke anses som et udtryk for handelsværdien, der faktisk konstateres i samme år, som ejendommen overtages. Der findes derfor ikke grundlag for at tilsidesætte skatteforvaltningens skøn, hvorefter handelsværdien er fastsat til 750.000 kr. Skatteforvaltningens opgørelse af ejendomsavancen tiltrædes derfor.

..."

Det fremgår af sagens oplysninger, at anpartskapitalen på nominelt 200.000 kr. i H1 Holding ApS er fordelt med 140.000 kr. til A og 30.000 kr. til hver af hans to børn, BB og CC.

Da H1 Holding ApS i 1996 købte ejerlejligheden i ..., var den i ejendomsmæglerens beskrivelse bl.a. omtalt som en flot og velindrettet 2 værelses lejlighed med altan i et spændende og attraktivt byggeri med en rolig beliggenhed midt i City. Kontantprisen i henhold til købsaftalen var 499.000 kr. og den finansierede købesum 516.000 kr. Købe summen blev berigtiget ved kontant betaling af 29.000 kr., optagelse af et kontantlån på 406.000 kr. og udstedelse af et pantebrev på 81.000 kr. I forbindelse med købet blev det aftalt, at selskabet skulle have refunderet 10.000 kr. til istandsættelse af lejligheden. Selskabet blev gjort bekendt med, at der kunne forekomme kondens/fugt ved ydermuren. I forbindelse med istandsættelse af lejligheden klagede selskabet i januar 1996 til ejerforeningen over vandindtrængen fra taget. Taget blev kort efter skiftet, og problemerne med vandindtrængning ophørte herefter.

BB og DD blev gift den 13. maj 2000. Da de ved skøde af 26. september og 15. oktober 2000 solgte ejerlejligheden for 799.000 kr. kontant, blev det samtidig aftalt, at de skulle refundere 5.000 kr. til et nyt loft i badeværelset.

Skattemyndighederne har forhøjet skatteansættelsen for 1999 for BB med det beløb, som hun efter skattemyndighedernes opfattelse har modtaget som maskeret udlodning fra H1 Holding ApS i forbindelse med sit og DDs køb af lejligheden i 1999. Behandlingen af hendes klage over skatteansættelsen er stillet i bero på udfaldet af denne retssag.

Forklaringer

A har forklaret at han hovedsageligt beskæftiger sig med ophugning og skrotning af jernbanevogne. Han har drevet sin virksomhed i selskabsform siden 1970erne Han stiftede holdingselskabet i 1993 efter råd fra sin revisor. Indtil 1996, hvor han gennem holdingselskabet købte ejerlejligheden i ..., investerede han fortrinsvis i obligationer. Han købte lejligheden for at skaffe en bolig til sin datter og hendes kæreste, som på daværende tidspunkt boede hos ham og hans kone, hvilket navnlig for hans kone var en belastning. Lejligheden lå efter hans mening elendigt. Man skulle ind gennem en baggård, hvor lejligheden så lå over et garageanlæg, og man skulle hen ad en lang gang for at komme til lejlighedens indgangsdør. Der var en del støj fra den nærliggende parkeringsplads. Han fik prisen presset ned over for sælgeren, der var flyttet.. De 10.000 kr., som selskabet skulle have refunderet, skulle bruges til maling og istandsættelse af gulve. Der var i hele selskabets ejertid kondensproblemer. Der blev kun udført mindre fornyelses- og vedligeholdelsesarbejder efter istandsættelsen i forbindelse med købet. Hans datter og hendes kæreste DD betalte 2.500 kr. i månedlig leje. De betalte muligvis også varmeudgifterne. Han mener, at lejen blev fastsat efter oplysninger fra selskabets revisor.

I 1999 fik han henvendelser fra skattevæsenet, der ikke ville anerkende den aftalte leje. Han ville ikke have det bøvl og ville derfor ikke beholde lejligheden. Han aftalte derfor med BB og DD, at de skulle købe lejligheden for en pris, der svarede til restgælden på lånene i lejligheden. Lejligheden blev solgt til dem begge to, for ingen af dem kunne klare at betale for den alene. Ved videresalg skulle en eventuel fortjeneste selvfølgelig deles mellem BB og DD. Der var ikke i slutningen af 1999 planer om, at BB og DD ville flytte fra lejligheden inden for kortere tid. Han havde ikke da hørt, at de havde planer om at blive gift.

DD har forklaret, at han lærte BB at kende i september 1995. Han boede da hos sine forældre i .... Efter et par måneder flyttede han ud til BB, som boede hos sine forældre. Han, der er udlært maskinarbejder, var arbejdsløs på det tidspunkt. Det var ikke optimalt at bo på den måde. Det kom frem, at også BB gerne ville flytte hjemmefra. Ingen af dem havde et boligbrev. A ville gerne hjælpe dem ved at købe en bolig til dem. De var rundt og så på forskellige ejerlejligheder, før lejligheden på ... blev købt. BB og han betalte hver halvdelen af huslejen på 2.500 kr. + forbrugudgifterne. Da de flyttede ind, var der problemer med utætheder i taget og med kondens. Der var et forholdsvis højt varmeforbrug. De var generet af støj fra det garageanlæg, som lejligheden ligger over.

I 1999 fik A nogle breve fra skattevæsenet og ville så ikke beholde lejligheden. De købte derfor lejligheden. De skulle hver købe halvdelen og hver betale halvdelen af ydelserne. De betalte lige meget til deres fælles budgetkonto. De havde da en bedre økonomi, og han havde arbejde. Det var ikke ved købet planlagt, at de skulle giftes. De blev gift i maj 2000, fordi han i slutningen af maj 2000 blev 30 år og ikke ville være pebersvend. Han spurgte BB, om hun ville giftes med ham, en måneds tid før brylluppet.

BB og han solgte lejligheden i efteråret 2000, fordi de fandt det hus, de havde drømt om. Lejligheden var blevet for lille, efter at han fra begyndelsen af 2000 havde fået samvær med sin lille søn fra et tidligere forhold. De var blevet en familie og ville gerne have mere plads. Lejligheden blev sat til salg gennem Home, der ikke vurderede salgsmulighederne så positivt. Det var et problem at sælge de 4 lejligheder, som var placeret i deres del af ejendommen. En lejlighed havde været til salg i et års tid. Han husker ikke, hvornår de henvendte sig til Home.

BB har forklaret, at hun lærte DD at kende i slutningen af 1995. Hun boede hjemme. Hun gik med post. DD flyttede næsten med det samme ind hos hende, fordi han boede hos sine forældre, hvor DDs tidligere kæreste og deres lille barn også boede. Det var ikke holdbart i længden at bo hos hendes forældre, så de begyndte at se sig om efter noget andet at bo i. De var ude for at se på ejerlejligheder, idet hendes far ville hjælpe med at købe en, som de kunne leje. De oprettede ret hurtigt en fælles konto, som huslejen på 2500 kr. + fællesudgifter og varmeudgifter blev taget fra. Huslejen blev fastsat af hendes far, efter at hans revisor havde foretaget nogle beregninger.

Deres køb af lejligheden i 1999 kom op, fordi skattevæsenet ikke ville godkende den aftalte leje. Det var så lettere, at de overtog lejligheden. DD var da i arbejde, og de havde en udmærket økonomi. Der var ikke problemer med at blive godkendt af kreditforeningen. I forbindelse med købet talte de om, at lejligheden skulle sælges, hvis de gik fra hinanden, og at de skulle dele et eventuelt overskud. De blev gift i maj 2000, før DD fyldte 30 år. Han ønskede ikke at blive pebersvend. Brylluppet blev besluttet, kort tid før det blev holdt. Efter at de havde fået samvær med DDs søn, kneb det med pladsen. Ved et tilfælde fik de øje på deres drømmehus, og de besluttede at købe det. Det var i slutningen af august 2000. Der var ikke problemer med at få lejligheden solgt. Der var en lejlighed i deres del af ejendommen, som havde været til salg i meget, meget lang tid. Den var noget større end deres, og prisen var også noget anderledes.

Procedure

H1 Holding ApS har til støtte for sin påstand anført, at selskabets salgspris svarer til ejerlejlighedens handelsværdi. Selskabet har haft en berettiget forventning om, at den aftalte salgspris ville blive accepteret af skattemyndighederne, da prisen ligger inden for det i praksis anerkendte interval svarende til den senest offentliggjorte ejendomsvurdering +/- 15 %. Der er intet, der tyder på, at ejendomsvurderingen har været fejlbehæftet, eller at der i øvrigt har foreligget omstændigheder, der giver grundlag for at fravige hovedreglen, hvorefter prisen kan fastsættes med udgangspunkt i vurderingen. Der kan ikke lægges vægt på statistiske oplysninger om ejendomsprisernes udvikling over for vurderingsmyndighedernes skøn baseret på lokalkendskab.

DD er ikke omfattet af personkredsen i ligningslovens § 2, og der er ikke hjemmel til at regulere købesummen i forhold til ham, der ikke kan anses som en interesseforbundet part. Han var ikke aktionær eller ansat i holdingselskabet, og han var ikke i familie med nogen af aktionærerne, ligesom han ikke på overdragelsestidspunktet var gift med eller havde besluttet at blive gift med BB, der ejede mindre end 1/6 af anpartskapitalen. Det kan ikke tillægges betydning, at der efter 1999 er indført et armslængde princip.

Skattemyndighedernes skøn er foretaget på et ukorrekt grundlag, idet de har skønnet ud fra BBR-meddelelsens arealoplysninger og ikke ud fra det tinglyste boligareal. Et skøn ud fra det tinglyste boligareal ville give en salgspris, der ikke væsentligt overstiger den aftalte pris. Der er endvidere ikke taget hensyn til lejlighedens dårlige stand og beliggenhed.

Skatteministeriet har til støtte for sin frifindelsespåstand anført, at det sagsøgende selskab har solgt ejerlejligheden væsentligt under handelsværdien, og at både BB og DD i relation til salget må betragtes som interesseforbundne parter. Det er ubestridt, at BB var en interesseforbundet part. At også DD må anses for at være en interesseforbundet part, fremgår af, at han i flere år havde boet sammen med BB, som han kort efter overdragelsen blev gift med. Også omstændighederne ved overdragelsen viser, at han har været interesseforbundet. Salgsprisen blev fastsat uden medvirken af en ejendomsmægler, og prisen svarede til restgælden på de indestående lån. Det forhold, at DD ikke er omfattet af personkredsen i den dagældende ligningslovs § 2 indebærer ikke, at der ikke er hjemmel til at korrigere salgsprisen, idet en sådan korrektion tillige er hjemlet efter principperne i statsskattelovens §§ 4-6. Der gjaldt således også før 2000 og ændringen af ligningslovens § 2 et armslængde princip ved handler mellem interesseforbundne parter.

Skattemyndighederne er ikke bundet af den i ligningspraksis anvendte regel, hvorefter overdragelsessummen mellem interesseforbundne parter accepteres, hvis den svarer til den seneste ejendomsvurdering +/- 15 %, idet det er en forudsætning, at ejendomsvurderingen svarer til den reelle handelsværdi.

Da prisen ved holdingselskabets salg både under hensyn til den opnåede videresalgspris 9 måneder senere og de statistiske oplysninger lå langt under handelsværdien, er det holdingselskabet, der har bevisbyrden for, at salgsprisen svarede til den pris, en uafhængig tredjemand ville have betalt for ejerlejligheden. Denne bevisbyrde er ikke løftet hverken ved en vurdering i forbindelse med handlen eller ved syn og skøn. Skattemyndighederne har derfor været berettigede til at tilsidesætte den aftalte salgspris og fastsætte handelsværdien ved et skøn.

Skattemyndighedernes skøn er ikke udøvet på et klart forkert grundlag, og det er ikke åbenbart urimeligt. Den faktiske videresalgspris er uafhængig af, hvilket boligareal skattemyndighederne har anvendt ved deres beregninger, og det samme gælder udviklingen i prisindekset. Der er ikke oplysninger om afgørende ændringer i lejlighedens stand i tiden mellem salget og videresalget.

Landsrettens begrundelse og resultat

Som anpartshaver og datter af hovedanpartshaveren i H1 Holding ApS var BB interesseforbundet med selskabet. Hun havde på overdragelsestidspunktet boet sammen med DD i lejligheden i 4 år. Overdragelsen skete til en pris, som var fastsat uden medvirken af ejendomsmægler, og som svarede til restgælden på indestående lån og dermed til en pris, der var lavere end selskabets anskaffelsessum i 1996. På den baggrund må det lægges til grund, at salget til DD på de aftalte vilkår alene skete som følge af hans samliv med BB. Han må således også betragtes som interesseforbundet med selskabet. Skattemyndighederne har derfor haft den fornødne hjemmel til skønsmæssigt at ansætte overdragelsessummen, uanset at han ikke er omfattet af personkredsen i den dagældende ligningslovs § 2.

De statistiske oplysninger fra Danmarks Statistik om prisudviklingen for ejerlejligheder i ... viste en betydelig prisstigning fra 1996 til 1999. Den overdragelsessum BB og DD skulle betale ved købet i 1999 var, som anført, lavere end selskabets anskaffelsessum i 1996. Herefter og under hensyn til størrelsen af den videresalgspris, som mindre end et år senere blev opnået ved BB og DDs salg til tredjemand, sammenholdt med, at den offentlige ejendomsvurdering uden påvist grund var fastsat uændret til 500.000 kr. for årene 1997-1999, er det godtgjort, at ejendomsvurderingen ikke afspejlede den reelle handelsværdi. Skattemyndighederne har derfor ved indkomstopgørelsen været berettiget til at se bort fra den aftalte overdragelsessum og i stedet fastsætte værdien af ejerlejligheden i fri handel skønsmæssigt. Det gælder, selv om holdingselskabet solgte ejerlejligheden til en pris, der lå inden for +/15 % af den seneste ejendomsvurdering, idet der efter det foreliggende, herunder navnlig at overdragelsen i et marked med stigende priser skete til en pris under anskaffelsessummen, var grund til at antage, at handelsværdien afveg herfra, jf. ligningsvejledningens pkt. S.F.2.3.2. Selskabet har derfor ikke haft en berettiget forventning om, at den aftalte pris ville blive accepteret af skattemyndighederne som ejerlejlighedens handelsværdi.

Skatteforvaltningens skøn er udøvet på grundlag af selskabets anskaffelsessum i 1996 og det senere videresalg til en uafhængig tredjemand i 1999 samt prisindekset fra Danmarks Statistik. Der er herefter ikke grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes skøn som udøvet på et forkert grundlag eller som åbenbart urimeligt. Den omstændighed, at skønnet er korrigeret til fordel for selskabet på grundlag af nogle oplysninger fra dagspressen om udviklingen i kvadratmeterpriser, kan under hensyn til den usikkerhed, der er knyttet til sådanne oplysninger i øvrigt, ikke føre til et andet resultat. Det er ikke bevist, at ejerlejligheden var i så dårlig en stand eller havde en så dårlig beliggenhed, at skønnet af den grund har hvilet på et forkert grundlag.

Landsretten frifinder derfor Skatteministeriet.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Sagsøgeren, H1 Holding ApS, skal betale sagens omkostninger til Skatteministeriet med 12.000 kr.

De idømte sagsomkostninger skal betales inden 14 dage.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter