Dato for udgivelse
30 Nov 2016 10:08
SKM-nummer
SKM2016.559.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Sagsnummer
15-0656490
Dokument type
Afgørelse
Emneord
Ejendomsvurdering, betingelser for genoptagelse.
Resumé

Landsskatteretten fandt, at SKAT med rette havde nægtet genoptagelse af ejendomsværdien for en ejendom, idet anmodningen om genoptagelse ansås for indgivet efter udløbet af fristen i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, 1. pkt.

 

Reference(r)

Skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1 og § 35 a, stk. 2.

 

Henvisning

-


Klagen vedrører afslag på anmodning om genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2010 i henhold til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.

Landsskatterettens afgørelse
Landsskatteretten stadfæster SKATs afslag på anmodning om genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2010 efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.

Faktiske oplysninger
Ejendommen er beliggende i den nordlige del af By Y1, tæt på motorvej [...].

Ejendommen er beliggende på en grund, som udgør 12.567 m2. Grunden er bebygget med én bygning, der er opført i år 2000. Det bebyggede areal udgør 632 m2, det samlede bygningsareal udgør 811 m2 og det samlede erhvervsareal udgør 811 m2. Bygningen er i to etager. Bygningen anvendes ifølge BBR-meddelelsen til kontor, handel og lager, herunder offentlig administration (anvendelseskode: 320). Ejendommen er opvarmet med centralvarme fra eget anlæg.

På grunden findes endvidere et teknisk anlæg i form af en tank, der er placeret udendørs, over terræn.

Der er ikke foretaget bygningsmæssige ændringer siden i hvert fald år 2007, hvor ejendommens modtagelsesområde i hovedbygningen er ombygget. Ombygningen har ikke givet anledning til en omvurdering pr. 1. oktober 2007, jf. vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 8.

Ifølge selskabets repræsentant anvendes ejendommen primært til lager, hvis areal udgør 601 m2, mens ejendommens kontorareal udgør 210 m2.

SKAT har ansat ejendomsværdien pr. 1. oktober 2010 således:

Kontor, kantine

   811 m2 × 840 kr.

       

681.240 kr.

Samlet anslået årlig leje

681.240 kr.

 

Ejendomsværdi

 

Lejefaktor 14,4 × 681.240 kr.

 

9.809.856 kr.

Pladsbelægning

2.750.000 kr.

Ejendomsværdi i alt

12.559.856 kr.

Ejendomsværdi afrundet

12.500.000 kr.

Ejendomsværdien pr. 1. oktober 2012 har tidligere været påklaget til SKAT. Ved denne vurdering har SKAT opdelt ejendommens areal, således at ejendommens lagerareal udgør 601 m2 og ejendommens kontorareal udgør 210 m2. Ejendomsværdien er i denne forbindelse nedsat til 4.600.000 kr.

Ejendommens samlede areal på 811 m2 har været vurderet som kontor/kantine siden vurderingen pr. 1. januar 2001, som er ejendommens første vurdering. 

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. [...] "[...]", lyst d. 21. [...] 2000. Af lokalplanen fremgår, at ejendommen er beliggende i område 3. Følgende fremgår endvidere omkring områdets anvendelse:

"§ 3 Områdets anvendelse

3.1 De ejendomme, som omfattes af lokalplanen, inddeles i følgende områder:

...

Område 3: Erhvervsformål, transportpræget.

...

3.3.3 Område 3: Området skal anvendes til erhvervsformål og må kun bestå af virksomhedstyper med væsentlig, uvæsentlig eller ubetydelig luft- og støjforurening og fortrinsvis virksomhed med tung transport. Området forbeholdes transporterhverv og transport- eller lagertung virksomhed. (...).

Selskabet har den 25. april 2014 anmodet SKAT om at foretage ordinær genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1. SKAT har d. 24. november 2014 truffet afgørelse i sagen, hvorved SKAT afslår at genoptage vurderingen efter reglerne om ordinær genoptagelse i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.  

SKATs afgørelse
SKAT har afslået selskabets anmodning om genoptagelse af vurderingen pr. 1. oktober 2010 efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.

Af afgørelsen fremgår bl.a. følgende:

"Vi kan ikke genoptage ejendomsvurderingen for 2010, da betingelserne ikke er opfyldt. Det derfor den oprindelige vurderingsmeddelelse, der gælder.

...

Derfor genoptager vi ikke vurderingen
Vi kan ikke genoptage vurderingsmæssige skøn, der er sket på et korrekt grundlag.

Vi kan kun genoptage en vurdering, hvis I kan dokumentere, at vurderingen er sket på et fejlagtigt grundlag. Der skal være tale om fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold.

Vi mener ikke, at betingelserne for at få genoptaget vurderingen er opfyldt, fordi det samlede bygningsareal på 811 m2 fremgår korrekt af BBR. Fordelingen af bygningens areal på henholdsvis kontor og lager fremgår normalt ikke af BBR og kan derfor ikke anses for en manglende registrering.

Med hensyn til fastsættelsen af lejen og faktoren beror det på et skøn, som ikke kan genoptages efter gældende genoptagelsesregler."

Klagerens opfattelse
Selskabets repræsentant har d. 16. februar 2015 nedlagt påstand om, at SKAT skal pålægges at genoptage vurderingen pr. 1. oktober 2010.

Af klagen fremgår bl.a.:

"Vi har 24. november 2014 fået afslag på genoptagelse af ejendomsvurderingen for 2010.

I afslaget er der ikke taget højde for vores klagepunkt vedr. det faktum, at den anvendelse som skat lægger til grund for vurderingen, ikke er lovlig i henhold til gældende lokalplan.

Ejendommen er beliggende på Adresse Y1, By Y1, hvor lokalplan [...] - [...], er gældende. En beliggenhed i område 3 giver mulighed for følgende anvendelse:

"Område 3: Området skal anvendes til erhvervsformål og må kun bestå af virksomhedstyper med væsentlig, uvæsentlig eller ubetydelig luft- og støjforurening og fortrinsvis virksomheder med tung transport. Området forbeholdes transporterhverv og transport. Eller lagertung virksomhed. Et delområde mellem [...] og [...], som er særlig markeret på kortbilaget, forbeholdes virksomhed med særlig behov for afskærmning i forhold til omgivelserne, eksempelvis betonvarefabrikation, entreprenørvirksomhed og genbrugsvirksomhed med udendørs oplag."

Lokalplanen åbner altså slet ikke mulighed for en 100 % kontorbygning på adressen. Hvorfor der er vores opfattelse, at der er sket en sagsbehandler fejl, da ejendommen er vurderet som en Kontor/kantine bygning. En anvendelse ejendommen aldrig har haft.

Når der er sket en åbenbar sagsbehandlingsfejl, som vi mener, er tilfældet her, er betingelserne for at få vurderingen genoptaget tilstede. Vurderingen har aldrig haft bund i virkeligheden og det burde en sagsbehandler havde opdaget hvis man har læst lokalplanen. Ejendommens vurdering er således bygget på et fejlagtigt planforhold.

Vi henviser i øvrigt til:

Lovtekst:

"SFL § 33. En klageberettiget, jf. § 38, stk. 1, som kan godtgøre, at en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold, kan anmode told- og skatteforvaltningen om genoptagelse senest den 1. maj i det fjerde år efter udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foretaget. Den klageberettigede skal samtidig over for told- og skatteforvaltningen dokumentere, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages."

Uanset de nævnte betingelser i SFL § 33, stk. 1, fremgår det af bemærkningerne til lov nr. 1635 af 26. december 2013 om ændring af lov om vurdering af landets faste ejendomme og tinglysningsafgiftsloven,

"at det fortsat vil være muligt for SKAT efter almindelige forvaltningsretlige principper at korrigere simple tastefejl og lignende åbenbare sagsbehandlingsfejl, uanset at grundlaget for vurderingen i øvrigt er korrekt".

Opsummeret:

  • Vi mener at ejendommen er vurderet på et fejlagtigt plangrundlag. En fejl som Skat burde have opdaget.
  • Vi mener at betingelserne for at få genoptaget vurderingen for 2010 er opfyldt
  • Vi mener at vurderingen er for høj og bør nedsættes til en vurdering som ikke overstiger den for 2012"

Af selskabets klage til SKAT af 25. april 2014 fremgår endvidere følgende:

"Skat har i 2010 værdiansat ejendomsværdien til kr. 12.500.000 Og grundværdien til kr. 2.146.500

Vores påstand at den pågældende vurdering for 2010 er foretaget på et fejlagtigt grundlag.

Bygningen er blevet vurderet som kontor og kantine. Det forholder sig dog således at ejendommen i 2010 kun indeholdte 210 m2 kontor/kantine/omklædning/toilet og 601 m2 lager. Der er således en fejl i registreringen af ejendommen.

Vi mener på den baggrund, at skat derfor bør genoptage vurderingen for 2010.

Vi påklagede samme forhold ved vurdering for 2012 og fik medhold i klagen. (Vi har vedlagt klagen for sidste år)

År 2010 var et dårligere år f.s.v. angår lejepriser, afkast og der igennem værdien af ejendommen

Ejeren vil dog være tilfreds hvis vurderingen for 2010 vil blive nedsat til det samme som den er blevet nedsat til i 2012 vurderingen. Ejendomsværdien bør således nedsættes til en værdi ikke over kr. 4.600.000."

Endvidere har selskabets repræsentant bl.a. anført følgende som svar på SKATs agter:

"Det er vores påstand at der er begået 2 fejl fra skats side ifm. Vurderingen i 2010. Skat har lagt til grund for vurderingen, at ejendommen har indeholdt 811 m2 kontor og kantine. Ejendommen er en lagerbygning med tilhørende kontor.

Ejendommen er beliggende i lokalplansområde 3 som giver mulighed for at etablere: "Erhvervsformål, Transportpræget" Hvis ejendommen skulle have den anvendelse som Skat har lagt til grund, skulle ejendommen have ligget i lokalplansområde 2 som giver mulighed for at etablere: "Erhvervsformål, Kontorpræg".

Vi mener således at det er en klar sagsbehandlerfejl, at ejendommen er vurderet på baggrund af en anvendelse som

  1. ejendommen aldrig har haft,
  2. ejendommen jf. lokalplan ikke må anvendes til.

Netop disse forhold mener vi er et "ligende faktisk forhold". Vi er således stadig af den opfattelse at vores klage opfylder kravene til en genoptagelse/ekstraordinær genoptagelse."

Landsskatterettens afgørelse og begrundelse
Det fremgår af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, at en klageberettiget, jf. § 35 a, stk. 2, som kan godtgøre, at en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold, kan anmode told- og skatteforvaltningen om genoptagelse senest den 1. maj i det fjerde år efter udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foretaget.

Den klageberettigede skal samtidig over for told- og skatteforvaltningen dokumentere, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages.

Ved vurderingen af om ansættelsen af ejendomsværdien er foretaget på et fejlagtigt grundlag, lægges der afgørende vægt på, at der skal være tale om en fejlagtig registrering af fysisk/materielle forhold, og at denne fejlagtige registrering har givet sig udslag i en fejlagtig vurdering.

Skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, er ændret ved § 2, nr. 1, i lov nr. 925 af 18. september 2012. Af bemærkninger til lovforslag nr. L 198 (Forslag til lov om ændring af vurderingsloven og skatteforvaltningsloven) fremgår bl.a. følgende:

"Som tidligere omtalt er det i øjeblikket muligt at få genoptaget forhold, der ligger mange år tilbage i tiden - og vel at bemærke forhold, som dengang udmærket kunne have været berigtiget. Det er hverken hensigtsmæssigt eller nødvendigt, at meget gamle forhold på vurderingsområdet på ejers foranledning skal kunne genoptages - dette er heller ikke muligt på andre områder - og derfor foreslås bestemmelsen udformet sådan, at genoptagelse kan ske til og med den 1. maj i det fjerde år efter udløbet af det år, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foretaget.

Hvis en fejlagtig vurdering er foretaget første gang pr. 1. oktober 2011, vil den således kunne genoptages på ejerens foranledning frem til og med den 1. maj 2015. Vurderingerne pr. 1. oktober 2011 blev meddelt til ejerne i begyndelsen af 2012, og ejerne af ejendomme, hvor der er sket fejl, vil hermed have godt tre år til at søge sådanne fejl berigtiget. En sådan berigtigelse vil have skattemæssig virkning fra det tidspunkt, hvor fejlen er opstået - i eksemplet her for den beskatning, der finder sted på grundlag af vurderingen foretaget pr. 1. oktober 2011, jf. bemærkningerne til stk. 6.

Hver vurdering er en ny og selvstændig vurdering, men i praksis vil en række data »gå i arv« fra vurdering til vurdering, bl.a. oplysninger om areal og planforhold. Hvis et bestemt fejlagtigt forhold ligger til grund for vurderingen pr. 1. oktober 2009, og det samme fejlagtige forhold ligger til grund for vurderingen pr. 1. oktober 2011, vil fristen for genoptagelse løbe fra den 1. oktober 2009."

Da der er tale om en klage over SKATs afslag på ordinær genoptagelse, skal det bemærkes, at Landsskatteretten alene har kompetence til at tage stilling til, om SKAT skal pålægges at genoptage vurderingen pr. 1. oktober 2010. Retten bemærker, at det forhold, at ejendommens ejer ikke er enig med SKAT i den beløbsmæssige vurdering af ejendommen, ikke kan gøres til genstand for genoptagelse.

Ejendommens kontor- og lagerarealer har været vurderet samlet som kontor/kantine siden ejendommens første vurdering i år 2001 og frem til og med vurderingen pr. 1. oktober 2010.

Retten bemærker, at der ikke er foretaget bygningsmæssige ændringer siden i hvert fald 2007. Retten bemærker endvidere, at den på vurderingstidspunktet gældende lokalplan nr. [...] "[...]" har været gældende siden år 2000. Der er således ikke sket ændringer i ejendommens planforhold i perioden fra ejendommens første vurdering til den påklagede vurdering. 

Selskabets anmodning om genoptagelse til SKAT er dateret d. 25. april 2014.

Retten finder herefter ikke, at foreningens anmodning om genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2010 er indgivet rettidigt jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, 1. pkt., hvorefter den klageberettigede skal anmode told- og skatteforvaltningen om genoptagelse senest d. 1. maj i det fjerde år efter udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foretaget.

Det bemærkes, at Retten herefter ikke har taget stilling til sagens materielle indhold. 

Landsskatteretten stadfæster herefter SKATs afslag på anmodning om genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2010 efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter