Fra 2018 er der kommet nye regler, når du udlejer et værelse eller din bolig i en periode. De nye regler gælder, uanset om du er ejer, andelshaver eller lejer af boligen.

Med de nye regler får du et fast bundfradrag og skal derudover betale skat af 60 procent af den del af lejeindtægten, der overstiger bundfradraget. Fra 2021 er det en betingelse, at du lejer ud gennem et bureau, som indberetter lejeindtægten, for at få det høje bundfradrag.

I 2018, 2019 og 2020 er der valgfrihed mellem de eksisterende regler for boligudlejning og de nye regler. Forskelle og betingelser i de to regelsæt kan du læse mere om i afsnittet Valgfrihed mellem to forskellige bundfradrag, når du lejer ud nedenfor.

Sådan regner du lejeindtægten ud med de nye regler

Bundfradraget er 28.600 kr. i 2019 (28.000 kr. i 2018). Du skal betale skat af 60 procent af den del af lejeindtægten, der overstiger bundfradraget.

• Du skal trække bundfradraget fra lejeindtægten, før du betaler skat.
• Herefter skal du fratrække 40 procent af beløbet, der ligger over bundfradraget.
• Lejeindtægten er den samlede lejeindtægt, det vil sige inklusive betaling for eksempelvis el, vand, varme og internet.
• Du kan ikke trække dine udgifter fra (fx lys, vand og varme).

Indtægten er kapitalindkomst. Du skal derfor skrive din indtægt fratrukket bundfradraget og reduceret med 40 procent på din årsopgørelse, rubrik 37, og din forskudsopgørelse, felt 218.

Du kan ikke få fradrag for grundskyld (ejendomsskat), og ejendomsværdiskatten nedsættes ikke.

Eksempel: Du udlejer et værelse i din bolig (nye regler)

Erik lejer et værelse ud i sin bolig. Han gør brug af de nye regler og bundfradraget på 28.000 (2018). Han har haft en årlig lejeindtægt på 36.000 kr. og har modtaget 3.000 kr. for el, varme og vand. Regnestykket ser da således ud:

Årlig lejeindtægt	36.000 kr.
Modtaget for el, varme og vand	3.000 kr.
Indtægter i alt	39.000 kr.
Bundfradrag	-28.000 kr.
Beløb efter bundfradrag	11.000 kr.
40 procent reduktion (af beløbet efter bundfradrag)	-4.400 kr.
Beløb efter bundfradrag, fratrukket 40 procent	6.600 kr.
Erik skal altså skrive 6.600 kr. på sin årsopgørelse, rubrik 37, og sin forskudsopgørelse, felt 218.

Eksempel: Du udlejer hele boligen i en periode (nye regler)

Lise lejer sit hus ud i to måneder. Hun gør brug af de nye regler og bundfradraget på 28.000 (2018). Hun har haft en årlig lejeindtægt på 30.000 kr. og har modtaget 3.600 kr. for el, varme og vand. Regnestykket ser da således ud:

Årlig lejeindtægt	30.000 kr.
Modtaget for el, varme og vand	3.600 kr.
Indtægter i alt	33.600 kr.
Bundfradrag	-28.000 kr.
Beløb efter bundfradrag	5.600 kr.
40 procent reduktion (af beløbet efter bundfradrag)	-2.240 kr.
Beløb efter bundfradrag, fratrukket 40 procent	3.360 kr.
Lise skal altså skrive 3.360 kr. på sin årsopgørelse, rubrik 37, og sin forskudsopgørelse, felt 218.

Udlejning af værelser eller udlejning af helårsbolig en del af året (Den juridiske vejledning) 

Bundfradraget efter de eksisterende regler afhænger af, om du ejer boligen, eller om du er andelshaver eller lejer.

Bundfradrag, når du er ejer

Bundfradraget er 1,33 procent af ejendomsværdien, dog altid mindst 24.000 kr. Du kan se ejendomsværdien på din årsopgørelse. Du skal kun betale skat af den del af lejeindtægten, der overstiger bundfradraget.

• Lejeindtægten er den samlede lejeindtægt, det vil sige inklusive betaling for eksempelvis el, vand, varme og internet.
• Du kan ikke trække dine udgifter fra (fx lys, vand og varme).
• Du kan ikke få fradrag for grundskyld (ejendomsskat), og ejendomsværdiskatten nedsættes ikke.

Hvis du kun har ejet boligen en del af året, skal du tage det årlige bundfradrag og gange med det antal dage, du har haft boligen, og dividere med 365.

Indtægten er kapitalindkomst. Du skal derfor skrive din indtægt fratrukket bundfradraget på din årsopgørelse, rubrik 37, og din forskudsopgørelse, felt 218.

Eksempel: Udlejning af værelse hele året (eksisterende regler)

Jens lejer et værelse ud i sin bolig. På sin årsopgørelse kan han se, at ejendomsværdien er 1.500.000 kr. Bundfradraget er på 1,33 pct. af ejendomsværdien = 1.500.000x1,33/100=19.950 kr. Da bundfradraget er på mindst 24.000 kr., er fradraget i dette tilfælde 24.000 kr. 

Årlig lejeindtægt	36.000 kr.
Modtaget for el, varme og vand	3.000 kr.
Indtægter i alt	39.000 kr.
Bundfradrag	-24.000 kr.
Skattepligtig indtægt	15.000 kr.
Jens skal altså skrive 15.000 kr. på sin årsopgørelse, rubrik 37, og sin forskudsopgørelse, felt 218.

Eksempel: Udlejning af hele boligen i en periode (eksisterende regler)

Mette lejer sit hus ud i to måneder. På sin årsopgørelse kan hun se, at ejendomsværdien er 2.300.000 kr. Bundfradraget er på 1,33 pct. af ejendomsværdien = 2.300.000x1,33/100=30.590 kr.

Lejeindtægt for de to måneder	30.000 kr.
Modtaget for el, varme og vand	3.600 kr.
Indtægter i alt	33.600 kr.
Bundfradrag	-30.590 kr.
Skattepligtig indtægt	3.010 kr.
Mette skal altså skrive 3.010 kr. på sin årsopgørelse, rubrik 37, og sin forskudsopgørelse, felt 218.

Bundfradrag, når du er lejer eller andelshaver

Bundfradraget, hvis du er lejer eller andelshaver, er 2/3 af din samlede årlige husleje/boligafgift. Du skal kun betale skat af den del af lejeindtægten, der overstiger bundfradraget.

• Lejeindtægten er den samlede lejeindtægt, inklusiv betaling for el, gas, varme, vand og telefon.
• Hvis du betaler for aconto-varme som en del af din husleje, skal du fratrække aconto-varmen, inden bundfradraget beregnes, da aconto-varme ikke indgår i beregningen af bundfradraget.
• Får du boligstøtte, skal den ikke fratrækkes din boligafgift/husleje.
• Som andelshaver skal du ikke regne udgifter til dine egne lån med.
• Du kan ikke trække dine udgifter fra (fx lys, vand og varme).

Hvis du kun har haft boligen en del af året, skal du tage det årlige bundfradrag og gange med det antal dage, du har haft boligen, og dividere med 365.

Indtægten er personlig indkomst. Du skal derfor skrive din indtægt fratrukket bundfradraget på din årsopgørelse, rubrik 20, og din forskudsopgørelse, felt 250.

Eksempel: Du er lejer eller andelshaver og lejer din bolig ud i en periode (eksisterende regler)

Hannes husleje er 45.000 kr. om året. Hendes bundfradrag er derfor 30.000 kr. (2/3 af den samlede årlige husleje). Hun lejer sin bolig ud i en periode. 

Lejeindtægt	35.000 kr.
Modtaget for el, varme og vand	3.600 kr.
Indtægter i alt	38.600 kr.
Bundfradrag	-30.000 kr.
Skattepligtig indtægt	8.600 kr.
Hanne skal skrive 8.600 kr. på sin årsopgørelse, rubrik 20, og sin forskudsopgørelse, felt 250.

Udlejning af værelser eller udlejning af helårsbolig en del af året (Den juridiske vejledning)

Du kan i 2018, 2019 og 2020 vælge mellem to forskellige regelsæt, når du lejer et værelse eller din bolig ud:

De nye regler, gældende fra 2018

De eksisterende regler

Du får et skattefrit bundfradrag på 28.600 kr. i 2019 (28.000 kr. i 2018). Du skal betale skat af 60 procent af din indtægt ud over bundfradraget. Indtægten er kapitalindkomst. Du skal være ejer, andelshaver eller lejer af det værelse eller den bolig, du udlejer. Fra 2021 skal du leje ud gennem et bureau, som indberetter din lejeindtægt, fx Airbnb, for at få det høje bundfradrag. I årene 2018-2020 er det ikke en betingelse. Udlejer du ikke gennem bureau fra 2021, får du et lavere bundfradrag på cirka 11.000 kr. (2018-niveau).

Hvis du ejer din bolig, kan du få et bundfradrag svarende til 1,33 % af din ejendomsværdi, dog minimum 24.000 kr. Indtægt ud over bundfradraget er kapitalindkomst. Hvis du er andelshaver eller lejer, kan du få et bundfradrag på 2/3 af din samlede årlige boligafgift/husleje. Indtægt ud over bundfradraget er personlig indkomst. Fra 2021 gælder reglerne kun, hvis du lejer boligen eller værelset ud til samme person i en sammenhængende periode på mindst 4 måneder.

Størrelsen på din husleje, ejendomsvurdering og lejeindtægt vil afgøre, om det bedst kan betale sig for dig at bruge de nye regler frem for de eksisterende. Under afsnittene Bundfradrag – de nye regler og Bundfradrag – de eksisterende regler kan du se eksempler på udregninger.

Det regnskabsmæssige fradrag afhænger af, om du ejer boligen, eller om du er andelshaver eller lejer. Vær opmærksom på, at hvis du vælger at benytte det regnskabsmæssige fradrag, kan du ikke senere skifte til metoden med bundfradrag.

Regnskabsmæssigt fradrag, hvis du er ejer

Med regnskabsmæssigt fradrag skal du betale skat af lejeindtægten fratrukket de faktiske udgifter.

Indtægten er kapitalindkomst. Du skal derfor skrive din indtægt fratrukket dine udgifter på din årsopgørelse, rubrik 37, og din forskudsopgørelse, felt 218.

Du skal lave en opgørelse over lejeindtægter og udgifter, som du kun skal vise os, hvis vi beder om det. Du skal kunne fremvise en kvittering på de ting, du trækker fra.

Udgifter:

• Fx el, vand, varme.
• Vedligeholdelsesudgifter og afskrivning på inventar (dog ikke hårde hvidevarer).
• Du kan ikke trække udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen fra.

Nedslag i ejendomsværdiskat

Du skal ikke betale ejendomsværdiskat for den del af boligen, du udlejer. Du får nedslaget ved at skrive, hvor længe du udlejer, og hvor stor en andel af boligen du udlejer, på din årsopgørelse.

Fradrag for grundskyld (ejendomsskat til din kommune)

Du kan trække en forholdsmæssig andel af grundskylden fra som en udgift, hvis du udlejer mindst 10 procent af din bolig.

• Hvis du for eksempel udlejer 15 pct. af din bolig, trækker du 15 pct. af din grundskyld fra i den periode, hvor du lejer ud.

Eksempel, når du er ejer (regnskabsmæssigt fradrag)

Lejeindtægt	18.000 kr.
Modtaget for el, varme og vand	3.000 kr.
Indtægter i alt	21.000 kr.
Fradrag for forholdsmæssig del af grundskylden	-6.000 kr.
Fradrag for forholdsmæssig del af el, varme og vand	-3.000 kr.
Skattepligtig indtægt	12.000 kr.
Du skal skrive 12.000 kr. på din årsopgørelse, rubrik 37, og din forskudsopgørelse, felt 218. Du skal også skrive, hvor stor en del af boligen du udlejer, og i hvor lang tid.

Dit samlede fradragsbeløb kan ikke overstige din lejeindtægt.

Regnskabsmæssigt fradrag, hvis du er lejer eller andelshaver

Med regnskabsmæssigt fradrag skal du betale skat af lejeindtægten fratrukket de faktiske udgifter.

I 2018, 2019 og 2020 er det valgfrit, om du ønsker indtægten beskattet som personlig indkomst eller kapitalindkomst. Du skal derfor skrive din indtægt, fratrukket dine udgifter, på din årsopgørelse og forskudsopgørelse på en af disse måder:

• Som personlig indkomst: I din årsopgørelse i rubrik 20 og din forskudsopgørelse i felt 250.
• Som kapitalindkomst: I din årsopgørelse i rubrik 37 og din forskudsopgørelse i felt 218.

Du skal lave en opgørelse over lejeindtægter og udgifter, som du kun skal vise os, hvis vi beder om det. Du skal kunne fremvise en kvittering på de ting, du trækker fra.

Udgifter:

• Fx el, vand, varme.
• Vedligeholdelsesudgifter og afskrivning på inventar (dog ikke hårde hvidevarer).
• Du kan ikke trække udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen fra.

Eksempel, når du er lejer eller andelshaver (regnskabsmæssigt fradrag)

Sørens månedlige husleje er på 5.000 kr. og han lejer 10 procent af sin bolig ud i tre måneder.

Huslejeudgiften bliver: 3 mdr. x 5.000 kr. x 10 procent = 1.500 kr. 

I samme periode betaler han 1.500 kr. for el vand og varme:

Udgiften bliver: 3 mdr. x 1.500 kr. x 10 procent = 450 kr.

Lejeindtægt	4.500 kr.
Modtaget for el, varme og vand	500 kr.
Indtægter i alt	5.000 kr.
Fradrag for forholdsmæssig del af husleje	-1.500 kr.
Fradrag for forholdsmæssig del af el, varme og vand	-450 kr.
Skattepligtig indtægt	3.050 kr.
Søren skal altså skrive 3.050 kr. på sin årsopgørelse, rubrik 20, og sin forskudsopgørelse, felt 250 (personlig indkomst) eller på sin årsopgørelse, rubrik 37, og sin forskudsopgørelse, felt 218, (kapitalindkomst).

Det samlede fradragsbeløb kan ikke overstige lejeindtægten.

Udlejning af værelser eller udlejning af helårsbolig en del af året (Den juridiske vejledning)

Hvis du lejer værelser ud i mindre end 30 dage pr. udlejning, skal du betale moms af indkomsten, hvis den overstiger 50.000 kr. inden for en periode på 12 måneder. Det gælder både udlejning af værelser i ejer-, andels- og lejeboliger, men omfatter ikke udlejning af hele boligen.

Ved du allerede fra første udlejning, at du kommer over de 50.000 kr., skal du registrere dig for og betale moms fra start.

Når du er momsregistreret for kortidsudlejning af værelser, skal du skrive lejeindtægten eksklusive moms fratrukket bundfradrag eller udgifter på din årsopgørelse.

Du registrerer dig for moms på indberet.virk.dk

Læs mere om momspligt ved kortidsudlejning (Den juridiske vejledning)

Hvis du lejer din bolig ud i mere end 12 måneder i træk, skal du betale skat efter nogle andre regler:

Du udlejer en bolig, som du ikke selv bor i