Hvis du udlejer mindre end 4 måneder afhænger dit bundfradrag af, om du udlejer via et udlejningsbureau eller en portal eller udlejer privat. Du skal være ejer, andelshaver eller lejer af det værelse eller den bolig, du udlejer. 

Bundfradrag for udlejning via udlejningsbureau eller platform er 29.900 kr. i 2021 (30.300 kr. i 2022). 
Bundfradrag ved privat udlejning er 11.700 kr. i 2021 (11.900 kr. i 2022).

Du skal betale skat af 60 % af den del af lejeindtægten, der overstiger bundfradraget. Lejeindtægten er den samlede lejeindtægt, det vil sige inklusive betaling for fx el, vand, varme og internet.

For at beregne den skattepligtige indkomst, skal du trække bundfradraget fra lejeindtægten, og herefter skal du fratrække 40 % af beløbet, der ligger over bundfradraget. Se nedenstående eksempler. Du kan ikke trække dine udgifter fra (fx lys, vand og varme).

Du kan ikke få fradrag for grundskyld (ejendomsskat), og ejendomsværdiskatten nedsættes ikke.

Udlejning via udlejningsbureau eller platform

Hvis du lejer ud via et udlejningsbureau eller en platform, som indberetter din lejeindtægt til os, kan du få bundfradrag på 29.900 kr. i 2021 (30.300 kr. i 2022). Det kræver dog, at du gør noget aktivt. Alt du skal gøre er at følge linket til skat.dk-siden fra din platform, hvor du logger på med NemID/MitID. Platformene forventer at lægge linket ud til deres brugere i løbet af december og januar.

Husk at sætte oplysningen på din forskudsopgørelse.

Eksempel: Du udlejer et værelse i din bolig via et bureau

Erik lejer et værelse ud i sin bolig via et bureau, og han har derfor et bundfradrag på 29.900 kr. (2021). Han har haft en årlig lejeindtægt på 36.000 kr. og har modtaget 3.000 kr. for el, varme og vand. Regnestykket ser da således ud:

Erik skal altså beskattes af 5.460 på sin årsopgørelse i rubrik 37. På forskudsopgørelsen skal beløb skrives i felt 218.

Privat udlejning

Hvis du lejer ud privat, er din indtægt kapitalindkomst. Du skal derfor skrive din indtægt - fratrukket bundfradraget og reduceret med 40 % - på din årsopgørelse i rubrik 37 og på din forskudsopgørelse i felt 218.

Eksempel: Du udlejer hele boligen i en periode

Lise lejer sit hus ud i 2 måneder privat, og hun har derfor et bundfradrag på 11.700 kr. (2021). Hun har haft en årlig lejeindtægt på 30.000 kr. og har modtaget 3.600 kr. for el, varme og vand. Regnestykket ser da således ud:

Lise skal altså skrive 13.140 kr. på sin årsopgørelse, rubrik 37, og sin forskudsopgørelse, felt 218.

Privat udlejning og udlejning via udlejningsbureau eller platform

Hvis du udlejer privat ved siden af bureauets udlejning, skal du betale skat af 60 % af indtægten fra den private udlejning.

Hvis din indtægt fra bureauets udlejning er mindre end bundfradraget ved privat udlejning på 11.700 kr. i 2021 (11.900 kr. i 2022), kan du dog trække resten af bundfradraget fra i dine private udlejning, inden du udregner din skattepligtige indtægt.

Du skal skrive din skattepligtige indtægt i rubrik 37 på din årsopgørelse.

Eksempel: Du udlejer både privat og via et bureau, der har lejet ud for mindre end 11.700 kr.

Eksempel: Du udlejer både privat og via et bureau, der har lejet ud for mere end 11.700 kr.

Hvis du lejer din bolig ud til den samme person i minimum 4 måneder, kan du vælge mellem 2 regelsæt for beregning af dit bundfradrag. Størrelsen på din husleje, ejendomsvurdering og lejeindtægt vil afgøre, om det bedst kan betale sig for dig at bruge regelsæt 1 frem for regelsæt 2.

Regelsæt 1

Du får et fast bundfradrag pr. ejendom.

Bundfradrag for udlejning via udlejningsbureau eller platform er 29.900 kr. i 2021 (30.300 kr. i 2022). 
Bundfradrag ved privat udlejning er 11.700 kr. i 2021 (11.900 kr. i 2022).

Læs om regelsæt 1 under afsnittet Kortidsudleje (mindre end 4 måneder) ovenfor. Reglerne for bundfradrag i regelsæt 1 og for kortidsudleje er de samme.

Regelsæt 2

Hvis du er ejer: Bundfradrag svarer til 1 1/3 % af din ejendomsværdi i året før indkomståret, dog minimum 24.000 kr. Indtægt ud over bundfradraget er kapitalindkomst. Du skal derfor skrive din indtægt på din årsopgørelse, rubrik 37, og din forskudsopgørelse, felt 218.

Hvis du er andelshaver eller lejer: Dit bundfradrag svarer til 2/3 af din samlede årlige boligafgift/husleje. Indtægt ud over bundfradraget er personlig indkomst. Du skal derfor skrive din indtægt på din årsopgørelse, rubrik 20, og din forskudsopgørelse, felt 250. 

Eksempel: Du er ejer og udlejer af et værelse i en periode på mindst 4 måneder

Jens lejer et værelse ud i sin bolig. På sin årsopgørelse kan han se, at ejendomsværdien er 1.500.000 kr. Bundfradraget er på 1 1/3 % af ejendomsværdien = 1.500.000/100 x 1 1/3 % = 20.000 kr. Da bundfradraget er på mindst 24.000 kr., er fradraget i dette tilfælde 24.000 kr.

Jens skal altså skrive 15.000 kr. på sin årsopgørelse, rubrik 37, og sin forskudsopgørelse, felt 218.

Eksempel: Du er lejer eller andelshaver og lejer din bolig ud i en periode på mindst 4 måneder

Hannes husleje er 45.000 kr. om året. Hendes bundfradrag er derfor 30.000 kr. (2/3 af den samlede årlige husleje).

Hanne skal skrive 8.600 kr. på sin årsopgørelse, rubrik 20, og sin forskudsopgørelse, felt 250.

Med regnskabsmæssigt fradrag skal du betale skat af lejeindtægten fratrukket de faktiske udgifter.

Indtægten er kapitalindkomst. Du skal derfor skrive din indtægt fratrukket dine udgifter på din årsopgørelse, rubrik 37, og din forskudsopgørelse, felt 218.

Du skal lave en opgørelse over lejeindtægter og udgifter, som du kun skal vise os, hvis vi beder om det. Du skal kunne fremvise en kvittering på de ting, du trækker fra.

Udgifter du kan trække fra:

• Fx el, vand, varme.
• Vedligeholdelsesudgifter og afskrivning på inventar (dog ikke hårde hvidevarer).
• Udgifter forbundet med udlejning som fx annonceudgifter

Du kan ikke fratrække udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen eller løbende driftsudgifter som fx renovation, skorstensfejning, forsikring.

Nedslag i ejendomsværdiskat

Du skal ikke betale ejendomsværdiskat for den del af boligen, du udlejer. Du får nedslaget ved at skrive, hvor længe du udlejer, og hvor stor en andel af boligen du udlejer, på din årsopgørelse.

Fradrag for grundskyld (ejendomsskat til din kommune)

Du kan trække en forholdsmæssig andel af grundskylden fra som en udgift, hvis du udlejer mindst 10 % af din bolig.

• Hvis du for eksempel udlejer 15 % af din bolig, trækker du 15 % af din grundskyld fra i den periode, hvor du lejer ud.

Eksempel, når du er ejer (regnskabsmæssigt fradrag)

Du skal skrive 12.000 kr. på din årsopgørelse, rubrik 37, og din forskudsopgørelse, felt 218. Du skal også skrive, hvor stor en del af boligen du udlejer, og i hvor lang tid.

Dit samlede fradragsbeløb kan ikke overstige din lejeindtægt.

Med regnskabsmæssigt fradrag skal du betale skat af lejeindtægten fratrukket de faktiske udgifter.

Det er valgfrit, om du ønsker indtægten beskattet som personlig indkomst eller kapitalindkomst. Du skal derfor skrive din indtægt, fratrukket dine udgifter, på din årsopgørelse og forskudsopgørelse på en af disse måder:

• Som personlig indkomst: I din årsopgørelse i rubrik 20 og din forskudsopgørelse i felt 250.
• Som kapitalindkomst: I din årsopgørelse i rubrik 37 og din forskudsopgørelse i felt 218.

Du skal lave en opgørelse over lejeindtægter og udgifter, som du kun skal vise os, hvis vi beder om det. Du skal kunne fremvise en kvittering på de ting, du trækker fra.

Udgifter du kan trække fra:

• Fx el, vand, varme.
• Vedligeholdelsesudgifter og afskrivning på inventar (dog ikke hårde hvidevarer).
• Udgifter forbundet med udlejning som fx annonceudgifter og husleje

Du kan ikke fratrække udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen eller løbende driftsudgifter som fx renovation, skorstensfejning, forsikring.

Eksempel, når du er lejer eller andelshaver (regnskabsmæssigt fradrag)

Sørens månedlige husleje er på 5.000 kr. og han lejer 10 % af sin bolig ud i 3 måneder.

Huslejeudgiften bliver: 3 mdr. x 5.000 kr. x 10 % = 1.500 kr. 

I samme periode betaler han 1.500 kr. for el vand og varme:

Udgiften bliver: 3 mdr. x 1.500 kr. x 10 % = 450 kr.

Søren skal altså skrive 3.050 kr. på sin årsopgørelse, rubrik 20, og sin forskudsopgørelse, felt 250 (personlig indkomst) eller på sin årsopgørelse, rubrik 37, og sin forskudsopgørelse, felt 218, (kapitalindkomst).

Det samlede fradragsbeløb kan ikke overstige lejeindtægten.

Udlejning af værelser eller udlejning af helårsbolig en del af året (Den juridiske vejledning)