Du skal betale skat af dine lejeindtægter, hvis du udlejer en bolig, du selv bor i, en del af året, eller hvis du udlejer et eller flere værelser.

Du kan vælge mellem et bundfradrag og et regnskabsmæssigt fradrag. Du skal kun betale skat af den del af lejeindtægten, som overstiger bundfradraget.

Udlejer du værelser i mindre end 30 dage pr. udlejning, skal du eventuelt også betale moms. Betaler lejer for andre ydelser, som fx måltider og sengelinned, skal du betale skat af fortjenesten heraf.

Skriv lejeindtægt på din årsopgørelse

Skriv lejeindtægt på din forskudsopgørelse

Dit bundfradrag for udlejning fra 2021 afhænger af, om du udlejer dit værelse eller bolig kortere end 4 måneder (kortidsudleje) eller længere end 4 måneder til samme person (langtidsudleje). 

Hvis du udlejer mindre end 4 måneder afhænger dit bundfradrag af, om du udlejer via et udlejningsbureau eller en portal (fx Airbnb) eller udlejer privat. Du skal være ejer, andelshaver eller lejer af det værelse eller den bolig, du udlejer. 

Bundfradrag for udlejning via udlejningsbureau eller portal er 29.900 kr. i 2021. 
Bundfradrag ved privat udlejning er 11.700 kr. i 2021.

Du skal betale skat af 60 % af den del af lejeindtægten, der overstiger bundfradraget. Lejeindtægten er den samlede lejeindtægt, det vil sige inklusive betaling for fx el, vand, varme og internet.

For at beregne den skattepligtige indkomst, skal du trække bundfradraget fra lejeindtægten, og herefter skal du fratrække 40 % af beløbet, der ligger over bundfradraget. Se nedenstående eksempler. Du kan ikke trække dine udgifter fra (fx lys, vand og varme).

Du kan ikke få fradrag for grundskyld (ejendomsskat), og ejendomsværdiskatten nedsættes ikke.

Udlejning via udlejningsbureau eller platform

Hvis du lejer ud via et udlejningsbureau eller platform, vil din lejeindtægt blive oplyst til Skattestyrelsen. Husk at sætte oplysningen på din forskudsopgørelse.

Privat udlejning

Hvis du lejer ud privat, er din indtægt kapitalindkomst. Du skal derfor skrive din indtægt - fratrukket bundfradraget og reduceret med 40 % - på din årsopgørelse i rubrik 37 og på din forskudsopgørelse i felt 218.

Eksempel: Du udlejer et værelse i din bolig via et bureau

Erik lejer et værelse ud i sin bolig via et bureau, og han har derfor et bundfradrag på 29.900 kr. (2021). Han har haft en årlig lejeindtægt på 36.000 kr. og har modtaget 3.000 kr. for el, varme og vand. Regnestykket ser da således ud:

Årlig lejeindtægt 36.000 kr.
Modtaget for el, vand og varme + 3.000 kr.
Indtægter i alt = 39.000 kr.
Bundfradrag - 29.900 kr.
Beløb efter bundfradrag = 9.100 kr.
40 % reduktion (af beløbet efter bundfradrag) - 3.640 kr.
Beløb efter bundfradrag, fratrukket 40 % = 5.460 kr.

Erik skal altså beskattes af 5.460 på sin årsopgørelse i rubrik 37. På forskudsopgørelsen skal beløb skrives i felt 218.

Eksempel: Du udlejer hele boligen i en periode

Lise lejer sit hus ud i 2 måneder privat, og hun har derfor et bundfradrag på 11.700 kr. (2021). Hun har haft en årlig lejeindtægt på 30.000 kr. og har modtaget 3.600 kr. for el, varme og vand. Regnestykket ser da således ud:

Årlig lejeindtægt 30.000 kr.
Modtaget for el, vand og varme + 3.600 kr.
Indtægter i alt = 33.600 kr.
Bundfradrag - 11.700 kr.
Beløb efter bundfradrag = 21.900 kr.
40 % reduktion (af beløbet efter bundfradrag) - 8.760 kr.
Beløb efter bundfradrag, fratrukket 40 % = 13.140 kr.

Lise skal altså skrive 13.140 kr. på sin årsopgørelse, rubrik 37, og sin forskudsopgørelse, felt 218.

Hvis du lejer din bolig ud til den samme person i minimum 4 måneder, kan du vælge mellem 2 regelsæt for beregning af dit bundfradrag. Størrelsen på din husleje, ejendomsvurdering og lejeindtægt vil afgøre, om det bedst kan betale sig for dig at bruge regelsæt 1 frem for regelsæt 2.

Regelsæt 1

Du får et fast bundfradrag pr. ejendom.

Bundfradrag for udlejning via udlejningsbureau eller portal er 29.900 kr. i 2021. 
Bundfradrag ved privat udlejning er 11.700 kr. i 2021.

Læs om regelsæt 1 under afsnittet Kortidsudleje (mindre end 4 måneder) ovenfor. Reglerne for bundfradrag i regelsæt 1 og for kortidsudleje er de samme.

Regelsæt 2

Hvis du er ejer: Bundfradrag svarer til 1 1/3 % af din ejendomsværdi i året før indkomståret, dog minimum 24.000 kr. Indtægt ud over bundfradraget er kapitalindkomst. Du skal derfor skrive din indtægt på din årsopgørelse, rubrik 37, og din forskudsopgørelse, felt 218.

Hvis du er andelshaver eller lejer: Dit bundfradrag svarer til 2/3 af din samlede årlige boligafgift/husleje. Indtægt ud over bundfradraget er personlig indkomst. Du skal derfor skrive din indtægt på din årsopgørelse, rubrik 20, og din forskudsopgørelse, felt 250. 

Eksempel: Du er ejer og udlejer af et værelse i en periode på mindst 4 måneder

Jens lejer et værelse ud i sin bolig. På sin årsopgørelse kan han se, at ejendomsværdien er 1.500.000 kr. Bundfradraget er på 1 1/3 % af ejendomsværdien = 1.500.000/100 x 1 1/3 % = 20.000 kr. Da bundfradraget er på mindst 24.000 kr., er fradraget i dette tilfælde 24.000 kr.

Årlig lejeindtægt 36.000 kr.
Modtaget for el, vand og varme + 3.000 KR.
Indtægter i alt = 39.000 kr.
Bundfradrag - 24.000 kr.
Skattepligtig indtægt = 15.000 kr.

Jens skal altså skrive 15.000 kr. på sin årsopgørelse, rubrik 37, og sin forskudsopgørelse, felt 218.

Eksempel: Du er lejer eller andelshaver og lejer din bolig ud i en periode på mindst 4 måneder

Hannes husleje er 45.000 kr. om året. Hendes bundfradrag er derfor 30.000 kr. (2/3 af den samlede årlige husleje).

Lejeindtægt 35.000 kr.
Modtaget for el, vand og varme + 3.600 KR.
Indtægter i alt = 38.600 kr.
Bundfradrag - 30.000 kr.
Skattepligtig indtægt = 8.600 kr.

Hanne skal skrive 8.600 kr. på sin årsopgørelse, rubrik 20, og sin forskudsopgørelse, felt 250.

Hvis du har lejet et værelse eller din bolig ud i perioden 2018-2020, kan du vælge mellem 2 forskellige regelsæt. Størrelsen på din husleje, ejendomsvurdering og lejeindtægt vil afgøre, om det bedst kan betale sig for dig at bruge regelsæt 1 frem for regelsæt 2.

Du skal være ejer, andelshaver eller lejer af det værelse eller den bolig, du udlejer. 

For indkomstårene 2018-2020 er det ikke en betingelse, at udlejningen er sket gennem et bureau for at anvende det høje bundfradrag. Dette er først gældende fra og med indkomståret 2021.

Du kan derfor anvende det høje bundfradrag på 29.300 kr. (2020) uanset, om du selv står for udlejningen eller udlejer via udlejningsbureau eller portal. 

Der er 1 bundfradrag pr. ejendom.

Du skal betale skat af 60 % af den del af lejeindtægten, der overstiger bundfradraget. Lejeindtægten er den samlede lejeindtægt, det vil sige inklusive betaling for fx el, vand, varme og internet.

For at beregne den skattepligtige indkomst, skal du trække bundfradraget fra lejeindtægten, og herefter skal du fratrække 40 % af beløbet, der ligger over bundfradraget. Se nedenstående eksempler. Du kan ikke trække dine udgifter fra (fx lys, vand og varme).

Du kan ikke få fradrag for grundskyld (ejendomsskat), og ejendomsværdiskatten nedsættes ikke.

Du skal skrive din indtægt - fratrukket bundfradraget og reduceret med 40 % - på din årsopgørelse i rubrik 37 og på din forskudsopgørelse i felt 218.

Eksempel: Du udlejer et værelse i din bolig via et bureau

Erik lejer et værelse ud i sin bolig via et bureau, og han har derfor et bundfradrag på 29.300 kr. (2020). Han har haft en årlig lejeindtægt på 36.000 kr. og har modtaget 3.000 kr. for el, varme og vand. Regnestykket ser da således ud:

Årlig lejeindtægt 36.000 kr.
Modtaget for el, vand og varme + 3.000 kr.
Indtægter i alt = 39.000 kr.
Bundfradrag - 29.300 kr.
Beløb efter bundfradrag = 9.700 kr.
40 % reduktion (af beløbet efter bundfradrag) - 3.880 kr.
Beløb efter bundfradrag, fratrukket 40 % = 5.820 kr.

Erik skal altså skrive 5.820 kr. på sin årsopgørelse, rubrik 37, og sin forskudsopgørelse, felt 218.

Eksempel: Du udlejer hele boligen i en periode

Lise lejer sit hus ud i 2 måneder privat. På grund af undtagelsen for årene 2018-2020 kan hun derfor benytte det høje bundfradrag på 29.300 kr. (2020). Hun har haft en årlig lejeindtægt på 30.000 kr. og har modtaget 3.600 kr. for el, varme og vand. Regnestykket ser da således ud:

Årlig lejeindtægt 30.000 kr.
Modtaget for el, vand og varme + 3.600 kr.
Indtægter i alt = 33.600 kr.
Bundfradrag - 29.300 kr.
Beløb efter bundfradrag = 4.300 kr.
40 % reduktion (af beløbet efter bundfradrag) - 1.720 kr.
Beløb efter bundfradrag, fratrukket 40 % = 2.580 kr.

Lise skal altså skrive 2.580 kr. på sin årsopgørelse, rubrik 37, og sin forskudsopgørelse, felt 218.

Hvis du er ejer

Bundfradrag for 2020 svarer til 1 1/3 % af din ejendomsværdi i året før indkomståret, dog minimum 24.000 kr. Bundfradrag for 2018 og 2019 svarer til 1 1/3 % af din ejendomsværdi i indkomståret. Indtægt ud over bundfradraget er kapitalindkomst. Du skal derfor skrive din indtægt på din årsopgørelse, rubrik 37, og din forskudsopgørelse, felt 218.

Hvis du er andelshaver eller lejer

Dit bundfradrag svarer til 2/3 af din samlede årlige boligafgift/husleje. Indtægt ud over bundfradraget er personlig indkomst. Du skal derfor skrive din indtægt på din årsopgørelse, rubrik 20, og din forskudsopgørelse, felt 250.

Eksempel: Du er ejer og udlejer af et værelse i en periode

Jens lejer et værelse ud i sin bolig. På sin årsopgørelse kan han se, at ejendomsværdien er 1.500.000 kr. Bundfradraget er på 1 1/3 % af ejendomsværdien = 1.500.000/100 x 1 1/3 % = 20.000 kr. Da bundfradraget er på mindst 24.000 kr., er fradraget i dette tilfælde 24.000 kr.

Årlig lejeindtægt 36.000 kr.
Modtaget for el, vand og varme + 3.000 KR.
Indtægter i alt = 39.000 kr.
Bundfradrag - 24.000 kr.
Skattepligtig indtægt = 15.000 kr.

Jens skal altså skrive 15.000 kr. på sin årsopgørelse, rubrik 37, og sin forskudsopgørelse, felt 218.

Eksempel: Du er lejer eller andelshaver og lejer din bolig ud i en periode

Hannes husleje er 45.000 kr. om året. Hendes bundfradrag er derfor 30.000 kr. (2/3 af den samlede årlige husleje).

Lejeindtægt 35.000 kr.
Modtaget for el, vand og varme + 3.600 KR.
Indtægter i alt = 38.600 kr.
Bundfradrag - 30.000 kr.
Skattepligtig indtægt = 8.600 kr.

Hanne skal skrive 8.600 kr. på sin årsopgørelse, rubrik 20, og sin forskudsopgørelse, felt 250.

Det regnskabsmæssige fradrag afhænger af, om du ejer boligen, eller om du er andelshaver eller lejer. Vær opmærksom på, at hvis du vælger at benytte det regnskabsmæssige fradrag, kan du ikke senere skifte til metoden med bundfradrag.

Regnskabsmæssigt fradrag, hvis du er ejer

Med regnskabsmæssigt fradrag skal du betale skat af lejeindtægten fratrukket de faktiske udgifter.

Indtægten er kapitalindkomst. Du skal derfor skrive din indtægt fratrukket dine udgifter på din årsopgørelse, rubrik 37, og din forskudsopgørelse, felt 218.

Du skal lave en opgørelse over lejeindtægter og udgifter, som du kun skal vise os, hvis vi beder om det. Du skal kunne fremvise en kvittering på de ting, du trækker fra.

Udgifter du kan trække fra:

  • Fx el, vand, varme.
  • Vedligeholdelsesudgifter og afskrivning på inventar (dog ikke hårde hvidevarer).
  • Udgifter forbundet med udlejning som fx annonceudgifter

Du kan ikke fratrække udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen eller løbende driftsudgifter som fx renovation, skorstensfejning, forsikring.

Nedslag i ejendomsværdiskat

Du skal ikke betale ejendomsværdiskat for den del af boligen, du udlejer. Du får nedslaget ved at skrive, hvor længe du udlejer, og hvor stor en andel af boligen du udlejer, på din årsopgørelse.

Fradrag for grundskyld (ejendomsskat til din kommune)

Du kan trække en forholdsmæssig andel af grundskylden fra som en udgift, hvis du udlejer mindst 10 procent af din bolig.

  • Hvis du for eksempel udlejer 15 pct. af din bolig, trækker du 15 pct. af din grundskyld fra i den periode, hvor du lejer ud.

Eksempel, når du er ejer (regnskabsmæssigt fradrag)

Lejeindtægt 18.000 kr.
Modtaget for el, vand og varme + 3.000 KR.
Indtægter i alt = 21.000 kr.
Fradrag for forholdsmæssig del af grundskylden - 6.000 kr.
Fradrag for forholdsmæssig del af el, varme og vand - 3.000 kr.
Skattepligtig indtægt = 12.000 kr.


Du skal skrive 12.000 kr. på din årsopgørelse, rubrik 37, og din forskudsopgørelse, felt 218. Du skal også skrive, hvor stor en del af boligen du udlejer, og i hvor lang tid.

Dit samlede fradragsbeløb kan ikke overstige din lejeindtægt.

Regnskabsmæssigt fradrag, hvis du er lejer eller andelshaver

Med regnskabsmæssigt fradrag skal du betale skat af lejeindtægten fratrukket de faktiske udgifter.

Det er valgfrit, om du ønsker indtægten beskattet som personlig indkomst eller kapitalindkomst. Du skal derfor skrive din indtægt, fratrukket dine udgifter, på din årsopgørelse og forskudsopgørelse på en af disse måder:

  • Som personlig indkomst: I din årsopgørelse i rubrik 20 og din forskudsopgørelse i felt 250.
  • Som kapitalindkomst: I din årsopgørelse i rubrik 37 og din forskudsopgørelse i felt 218.

Du skal lave en opgørelse over lejeindtægter og udgifter, som du kun skal vise os, hvis vi beder om det. Du skal kunne fremvise en kvittering på de ting, du trækker fra.

Udgifter du kan trække fra:

  • Fx el, vand, varme.
  • Vedligeholdelsesudgifter og afskrivning på inventar (dog ikke hårde hvidevarer).
  • Udgifter forbundet med udlejning som fx annonceudgifter og husleje

Du kan ikke fratrække udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen eller løbende driftsudgifter som fx renovation, skorstensfejning, forsikring.

Eksempel, når du er lejer eller andelshaver (regnskabsmæssigt fradrag)

Sørens månedlige husleje er på 5.000 kr. og han lejer 10 procent af sin bolig ud i tre måneder.

Huslejeudgiften bliver: 3 mdr. x 5.000 kr. x 10 procent = 1.500 kr. 

I samme periode betaler han 1.500 kr. for el vand og varme:

Udgiften bliver: 3 mdr. x 1.500 kr. x 10 procent = 450 kr.

Lejeindtægt 4.500 kr.
Modtaget for el, vand og varme + 500 KR.
Indtægter i alt = 5.000 kr.
Fradrag for forholdsmæssig del af husleje - 1.500 kr.
Fradrag for forholdsmæssig del af el, varme og vand - 450 kr.
Skattepligtig indtægt = 3.050 kr.


Søren skal altså skrive 3.050 kr. på sin årsopgørelse, rubrik 20, og sin forskudsopgørelse, felt 250 (personlig indkomst) eller på sin årsopgørelse, rubrik 37, og sin forskudsopgørelse, felt 218, (kapitalindkomst).

Det samlede fradragsbeløb kan ikke overstige lejeindtægten.

Udlejning af værelser eller udlejning af helårsbolig en del af året (Den juridiske vejledning)

Hvis du lejer værelser ud i mindre end 30 dage pr. udlejning, skal du betale moms af indkomsten, hvis den overstiger 50.000 kr. inden for en periode på 12 måneder. Det gælder både udlejning af værelser i ejer-, andels- og lejeboliger, men omfatter ikke udlejning af hele boligen.

Ved du allerede fra første udlejning, at du kommer over de 50.000 kr., skal du registrere dig for og betale moms fra start.

Når du er momsregistreret for kortidsudlejning af værelser, skal du skrive lejeindtægten eksklusive moms fratrukket bundfradrag eller udgifter på din årsopgørelse.

Du registrerer dig for moms på indberet.virk.dk

Læs mere om momspligt ved kortidsudlejning (Den juridiske vejledning)

Hvis du lejer din bolig ud i mere end 12 måneder i træk, skal du betale skat efter nogle andre regler:

Du udlejer en bolig, som du ikke selv bor i

For uddybende og fyldestgørende juridisk information, se Den juridiske vejledning.