Dato for udgivelse
28 Jul 2014 11:14
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
19 Mar 2014 13:11
SKM-nummer
SKM2014.529.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
Københavns Byret, BS 43C-3740/2013
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Ejendomsvurdering
Emneord
Jordbundsforhold, grundværdinedslag, bæreevne
Resumé

Sagen angik, hvorvidt sagsøgeren var berettiget til nedslag i grundværdien som følge af dårlige jordbundsforhold, jf. vurderingslovens § 13.

Sagsøgeren fik ikke medhold i, at sagsøgeren var berettiget til nedslag for udgifter til ekstrafundering som følge af dårlige jordbundsforhold. Retten fandt, at sagsøgeren ikke ved fremlæggelsen af en geoteknisk rapport eller i øvrigt ved fremlæggelsen af et uspecificeret byggeregnskab havde godtgjort, at sagsøgeren var berettiget til et sådan nedslag.

Skatteministeriet blev derfor frifundet.

Reference(r)

Vurderingsloven § 13

Henvisning

Den juridiske vejledning 2014-1 H.A.3.1

Henvisning

Den juridiske vejledning 2014-1 H.A.3.2.2.6

Redaktionelle noter

Sagen er anket til Østre Landsret og efterfølgende hævet.


Parter

Boligselskabet H1
(advokatfuldmægtig Claus Rosenkilde)

mod

Skatteministeriet
(kammeradvokaten v/advokatfuldmægtig Amalie Giødesen Thystrup)

Afsagt af byretsdommer

Lone Bach Nielsen

Parternes påstande

Under denne sag, der er anlagt den 3. september 2013, har Boligselskabet H1 (herefter H1) påstået, at Skatteministeriet skal anerkende, at H1 ved vurderingen pr. 1. januar 2001, 1. januar 2002 og 1. oktober 2004 af grundværdien for ejendommen beliggende ...1 efter vurderingslovens § 13 er berettiget til nedslag for grundens beskaffenhed, og at sagen hjemvises til vurderingsmyndigheden til foretagelse af den beløbsmæssige opgørelse.

Skatteministeriet har påstået frifindelse.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Oplysningerne i sagen

Landsskatteretten afsagde den 4. juni 2013 kendelse, hvoraf fremgår blandt andet:

"...

Beliggenhed:

...1

Klage over:

Vurderingsankenævnets afgørelse af 2. februar 2011

Klagen vedrører fastsættelse af nedslag i grundværdien for ekstrafundering i vurderingsårene 2001-2004.

Vurderingsankenævnet har ikke godkendt nedslag.

Landsskatterettens afgørelse

Grundværdi

Landsskatteretten stadfæster vurderingsankenævnets afgørelse.

...

Sagens oplysninger

Ejendommens areal udgør samlet 11.885 m2.

Ejendommen består af 88 lejligheder, omfattende ...1. Ejendommen udgør fire 3- og 4-plans boligblokke uden kælder.

Byggeriet er opført i to etaper, etape I og etape II i hhv. 1975 og 1980.

Det fremgår af sagen, at G1 den 1. juni 1974 overdrager parcel nr. 2 af ejendommen matr. nr. ...10, der er en ubebygget grund på 9.562 m2 og ejendommen matr. nr. ...11, der er en ubebygget grund på 102 m2. Endvidere overdrages den 1. november 1978 en parcel af ejendommen matr. nr. ...12 med et areal på ca. 2.400 m2 til H1.

Der er fremlagt byggeregnskab, hvoraf fremgår, at:

Etape I:

Berigtigelseserklæring A til Boligministeriet underskrevet den 19-07-1977 er vedlagt. Det fremgår af byggeregnskabet, at påbegyndelsen af grundudgravningen er den 15-09-1975. Byggeriet er afsluttet den 01-07-1976. Under "Grundudgifter" er anført en post på 231.656,63 kr. vedrørende "Ekstrafundering".

Etape II:

Byggeregnskab til Boligministeriet (skema 3) underskrevet den 28-07-1982 er vedlagt. Det fremgår af byggeregnskabet, at påbegyndelsen af grundudgravningen er den 05-02-1981. Byggeriet er afsluttet den 01-10-1981. Under "Grundudgifter" fremgår en udgift på 50.000 kr. vedrørende "Ekstrafundering og pilotering".

Der er til sagen vedlagt to geotekniske rapporter med bilag, rapport af 12. februar 1975 og 29. februar 1980.

Det fremgår af den geotekniske rapport af 12. februar 1975 bl.a., at:

"...

Det aktuelle projekt omfatter 4 boligblokke i 2 á 3 etager + kælder. De projekterede kældergulvsniveauer (OKG) er anført på bilag 1.

..."

Det fremgår endvidere af den geotekniske rapport af 29. februar 1980 bl.a., at:

"...

2.1. Fundering af bærende fundamenter

Med de trufne bundforhold vil en direkte fundering i (eller under) de anførte niveauer for OSBL eller OSFL - dog naturligvis tillige i frostsikker dybde under færdigreguleret terræn - være en hensigtsmæssig funderingsmåde.

Fundamenterne skal dimensioneres som angivet i funderingsnormen, DS 415. Dimensioneringen anbefales gennemført i normal projektklasse. ...

2.2 Fundering af gulve

Med de fundne afrømningsniveauer (AFRN) må en direkte udlægning af gulvet på jord (som terrændæk) skønnes at være den mest hensigtsmæssige løsning. Opfyldningen af undersiden af (beton-) gulvet kan hensigtsmæssigt ske ved anvendelse af en egnet sand- eller grusfyld, der komprimeres effektivt ved vanding og lagvis vibrering ... .

..."

Vurderingsankenævnets afgørelse

Der er ikke godkendt nedslag for ekstrafundering, jf. vurderingslovens § 13.

Vurderingsankenævnet har anført, at:

"...

6.2 Nedslag for ekstrafundering og pilotering

Det fremgår af repræsentanten SKATs opgørelse under punktet vejanlæg, inkl. vejafvanding, kantsten, fortov m.v., at udgiften til ekstrafundering og pilotering udgør 281.657 kr. for etape I og II.

Udgiften til ekstrafundering for etape I udgør 231.657 kr. og fremgår af berigtigelseserklæring A til Boligministeriet.

Udgifterne til ekstrafundering og pilotering for etape II udgør 50.000 kr. og fremgår af byggeregnskabet til Boligministeriet.

Der foreligger ikke en geoteknisk rapport.

Det fremgår af Landsskatterettens kendelse af 24. september 2009, at den fremlagte geotekniske rapport dokumenterede et behov for udførelse af ekstrafundering.

Med hensyn til dokumentation og tydeliggørelse af udgiftens afholdelse henvises til Landsskatterettens kendelse af 18. marts 2010.

Det fremgår af Landsskatterettens begrundelse, at der ved fremlæggelse af et byggeregnskab, hvoraf fremgår, at der er afholdt en udgift til ekstrafundering og pilotering er sandsynliggjort at det har været nødvendigt at ekstrafundere i den konkrete sag. Dette er senere bekræftet ved fremlæggelse af den geotekniske rapport. Der er således med de fremlagte oplysninger skabt en formodning for, at sagen ville have fået et andet udfald, såfremt oplysningerne havde foreligget ved myndighedernes oprindelige stillingtagen til ansættelse.

Det er således ankenævnets opfattelse, ud fra de sager som Landsskatteretten har truffet afgørelse i, at der skal foreligge geoteknisk rapport eller lignende dokumentation for behovet for ekstrafundering/pilotering.

Det er derfor ankenævnets opfattelse, at der ikke kan anerkendes nedslag i grundværdien for ekstrafundering/pilotering. Det fremgår alene af berigtigelseserklæring og byggeregnskab til Boligministeriet, at der har været afholdt udgifter til ekstrafundering/pilotering. Udover dette foreligger der ikke yderligere dokumentation for, at det har været nødvendigt at afholde udgiften til ekstrafundering herunder en geoteknisk rapport jævnfør Landsskatterettens kendelse af 18. marts 2010.

Ankenævnet kan derfor ikke anerkende et nedslag i grundværdien for udgifter til ekstrafundering og pilotering på i alt 281.657 kr. for etape I og II.

6.2.1. Klagers indsigelser.

Klager har samme dag som datering af forslaget indsendt en geoteknisk rapport vedrørende 4 boligblokke på ...1.

Den geotekniske rapport er dateret den 12-02-1975.

Rapporten omfatter 4 sider uden bilag. Rapporten henviser til bilag 1-4, men ankenævnet er ikke i besiddelse af de 4 bilag. Klager oplyser pr. E-mail den 22-12-2010, at de ikke er i besiddelse af bilagene til rapporten, som er mere end 35 år gammel.

Ankenævnet har gennemgået den geotekniske rapport.

Følgende fremgår af rapportens vurdering: "Med de trufne bundforhold skulle en direkte fundering i (eller under) de ovenfor anførte niveauer - dog naturligvis tillige i frostsikker dybde under færdigreguleret terræn - være en velegnet funderingsmåde."

Ifølge rapporten er de projekterede kældergulvniveauer anført på bilag 1.

Ankenævnet er ikke i besiddelse af bilag 1 eller de øvrige bilag til rapporten, og det er ikke muligt at læse i selve rapporten, hvad de krævede funderingsniveauer er. Rapporten angiver kun at en direkte fundering vil være en velegnet funderingsmåde, ikke i hvilke niveauer.

Der er ingen oplysninger i rapporten om hvorvidt der kræves fundering dybere end 0,9 meter og den geotekniske rapport dokumenterer derfor, efter ankenævnets opfattelse, ikke, at det har været nødvendigt at foretage ekstrafundering, jf. Landsskatterettens kendelse af 10. marts 2010.

Ankenævnet fastholder derfor, at der ikke kan anerkendes et nedslag i grundværdien for udgifter til ekstrafundering og pilotering.

..."

Vurderingsankenævnets udtalelse i sagen til Landsskatteretten:

"...

Vurderingsankenævnets udtalelse vedrørende journalnummer 11-01665

... Nedslag i grundværdien for ekstrafundering

...1 er opført i to etaper etape I og etape II:

Etape I

Byggeriet af etape I er afsluttet den l. juli 1976 og omfatter 4 boligblokke på den østlige del af grunden. Ifølge byggeregnskabet er der afholdt udgifter til ekstrafundering for etape I på 231.657 kr.

I forbindelse med ankenævnets behandling at sagen fremlagde klager en geoteknisk rapport af 12. februar 1975, der vedrører den del af grunden, hvor etape I er opført. Klager har ikke i indsendt bilag 1 eller de øvrige bilag til rapporten. Rapporten angiver at en direkte fundering vil være en velegnet funderingsmåde, men det er ikke muligt at læse i selve rapporten, hvad de krævede funderingsniveauer er.

Ankenævnet fastholder, at der ikke kan anerkendes et nedslag i grundværdien for udgifter til ekstrafundering og pilotering for etape I, da den geotekniske rapport af 12. februar 1975 ikke dokumenterer, at det har været nødvendigt at foretage ekstrafundering.

Endvidere skal ankenævnet bemærke, at såfremt behovet for at foretage ekstrafundering blev dokumenteret, så skal det fremskrives fra 1976, hvor byggeriet er afsluttet og ikke 1975, som anført i klagen.

Etape II:

Byggeriet af etape II er afsluttet den 1. oktober 1981 og omfatter 1 boligblok på den vestlige del af grunden.

Med klagen til Landsskatteretten er der fremlagt en geoteknisk rapport af 29. februar 1982, der vedrører den del af grunden, hvor etape II er opført. Denne rapport har ikke været fremlagt i forbindelse med ankenævnets behandling af sagen.

Ifølge byggeregnskabet er der afholdt udgifter til ekstrafundering for etape II på 50.000 kr. Det fremgår af situationsplanen i rapportens bilag 8, at der er foretaget 8 boringer, hvor boligblokken er opført. OSBL varierer mellem 0,6 og 1,0 meter. I 2 af de 8 boringer er OSBL 1,0 meter.

Henset til OSBL i de 8 boringer og udgiftens størrelse finder ankenævnet at behovet for ekstrafundering og pilotering i etape II er af så relativt beskedent omfang, at der i forvejen er taget hensyn til dette ved ansættelse af grundværdien.

Ankenævnet fastholder, at der ikke kan anerkendes et nedslag i grundværdien for udgifter til ekstrafundering og pilotering for etape II, da den geotekniske rapport af 29. februar 1980 ikke dokumenterer, at det har været nødvendigt at foretage ekstrafundering i et omfang, der berettiger til nedslag i grundværdien.

..."

Ejerens påstand og argumenter

Der er fremsat påstand om nedslag for ekstrafundering med 281.657 kr.

Til støtte for påstanden er anført:

"...

Klager indrømmes nedslag i grundværdien for manglende bæredygtighed med kr. 281.657. Nedslaget fremskrives efter byggeomkostningsindekset (SKATs fremskrivningsfaktorer) fra udførelsesårene for ekstrafunderingen, 1975 og 1981, og indsættes i genoptagelsesårene 2001 og fremefter.

Subsidiær påstand

Der ansættes højest muligt nedslag i grundværdien for dårlige jordbundsforhold, alt efter Landsskatterettens skøn.

Sagens faktiske omstændigheder

Klagers partsrepræsentant har ved skrivelse af 29. april 2005 med hjemmel i skatteforvaltningsloven § 33, stk. 2, anmodet vurderingsmyndigheden om genoptagelse af ejendomsvurderingen med henblik på at ansætte fradraget for grundforbedrende udgifter samt give nedslag for dårlige jordbundsforhold.

Vurderingsmyndigheden har ved afgørelse af 20. juli 2007 fastsat fradraget for grundforbedrende udgifter til kr. 460.300, men i øvrigt nægtet at give nedslag for dårlige jordbundsforhold.

Vurderingsankenævnet har ved afgørelse af 2. februar 2011 forhøjet fradraget for grundforbedrende udgifter til kr. 1.606.300, men stadfæstet vurderingsmyndighedens afgørelse for så vidt angår nedslag for dårlige jordbundsforhold.

Den retlige vurdering og anbringender - nedslag i grundværdien for dårlige jordbundsforhold

Vurderingsloven § 13, stk. 1, har følgende ordlyd:

"...

Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

..."

Med andre ord skal grundværdien nedsættes, hvis grundens bæredygtighed (beskaffenhed) er ringe.

Det følger af landsskatteretspraksis, at nedslaget i grundværdien for dårlige jordbundsforhold skal fastsættes som udgiften til udførelse af ekstrafundering samt jordbundsundersøgelser, og at den samlede udgift skal fremskrives efter SKATs fremskrivningsfaktorer.

Klager har ifølge pkt. 37 i byggeregnskab for Etape I afholdt en udgift på kr. 231.657 til "Ekstrafundering" og ifølge pkt. 17 i byggeregnskab for Etape II afholdt en udgift på kr. 50.000 til "Ekstrafundering og pilotering". Udgifterne må være afholdt i henholdsvis 1975 for så vidt angår Etape I og i 1981 for Etape II, hvor grundudgravningerne i forbindelse med byggeriet ifølge byggeregnskaberne blev påbegyndt.

Det fremgår af s. 129 i Statens Byggeforskningsinstituts SBI-anvisning 181 vedrørende fundering af mindre bygninger, at normalfundering antages at bestå af et fundament under ydervæggene ført 0,9 m under eksisterende terræn og af en gulvkonstruktion/terrændæk umiddelbart under muldlaget, dvs. ca. 0,3 m under terræn.

Det fremgår endvidere af SBI-anvisningens s. 129, at "Det betragtes således som ekstrafundering, hvis AFRN (afrømningsniveau) for gulvet er beliggende mere end 0,3 m under eksisterende terræn, eller hvis OSBL (overside bæredygtige lag) for fundamenterne forekommer dybere end 0,9 m under terræn."

Af vedlagte geotekniske rapport af 29. februar 1980 udarbejdet af Geoteknisk Institut (bilag 6), fremgår det af boring nr. 201 på rapportens bilag 9 og boring nr. 201 på rapportens bilag 10, at oversiden af bæredygtigt terræn er 1,0 meter under terræn og af boring nr. 208 på rapportens bilag 12, at afrømningsniveauet er 0,6 meter under terræn.

Det var således nødvendigt, at der til fundamenterne blev gravet ned til 1,0 m under terræn, ligesom det var nødvendigt at afrømme de øverste 0,6 m muld, før der kunne etableres terrændæk, hvorfor der ifølge Statens Byggeforskningsinstitut er tale om ekstrafundering.

Der er dermed efter klagers opfattelse fremlagt dokumentation for grundens manglende bæredygtighed og dermed nødvendigheden af de ligeledes dokumenterede afholdte udgifter til ekstrafundering.

Det gøres således gældende, at der skal ske et nedslag i grundværdien som følge af jordens ringe beskaffenhed, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1.

De afholdte udgifter skal fremskrives fra 1975 for så vidt angår udgiften på kr. 231.657 og fra 1981 for så vidt angår udgiften på kr. 50.000. Fremskrivningen skal ske efter SKATs fremskrivningsfaktorer og beløbene skal indsættes i genoptagelsesårene 2001-2004 og derefter. For perioden 1986-1992 skal der dog fremskrives med faktor 129, jf. Landsskatterettens kendelse af 29. april 2010 vedrørende ...20. Nedslagene er fremskrevet i overensstemmelse hermed i tabellerne nedenfor.

..."

Repræsentanten har den 12. juli 2011 indsendt følgende bemærkninger til Vurderingsankenævnets udtalelse:

"...

Ad afsnittet vedr. nedslag for ekstrafundering for etape I

Nævnet bemærker, at bilag 1 og de øvrige bilag til den geotekniske rapport af 12. februar 1975 ikke er fremlagt. For god ordens skyld vedlægges rapporten tillige med bilag 1 og 3, som er de eneste bilag, som klager er i besiddelse af.

Det fastholdes fra Nævnets side, at der ikke kan anerkendes et nedslag i grundværdien for udgiften til ekstrafundering og pilotering, da den geotekniske rapport af 12. februar 2011 ikke dokumenterer, at det har været nødvendigt at foretage ekstrafundering.

Af rapporten afsnit 2 fremgår, at OSBL (oversiden af bæredygtigt lag) er hvor Cu = 8 t/m2 eller derover. Af boreprofilerne, dvs. bilag 3 til rapporten, kan OSBL-tallene, dvs. hvor jordens styrke er lig 8t/m2 eller derover, aflæses. Tallene fremgår desuden af situationsplanen, bilag 1 til rapporten.

Det fremgår af s. 129 i Statens Byggeforskningsinstituts SBI-anvisning vedrørende fundering af mindre bygninger, som for god ordens skyld vedlægges i uddrag, at normalfundering antages at bestå af et fundament under ydervæggene ført 0,9 m under eksisterende terræn og af en gulvkonstruktion/terrændæk umiddelbart under muldlaget, dvs. ca. 0,3 m under terræn.

Det fremgår endvidere af SBI-anvisningens s. 129, at "Det betragtes således som ekstrafundering, hvis AFRN (afrømningsniveau) for gulvet er beliggende mere end 0,3 m under eksisterende terræn, eller hvis OSBL (overside bæredygtige lag) for fundamenterne forekommer dybere end 0,9 m under terræn. "

På klagers ejendom skal der foretages ekstrafundering ved boring nr. 1, nr. 3, nr. 6, nr. 7, nr. 8, nr. 9 og nr. 10, da OSBL ved alle boringerne er 0,9 meter under terræn eller dybere. OSBL er ved de enkelte boringer:

Ved boring nr. 1

 = 1,5 m.u.t

Ved boring nr. 3

 = 2,6 m.u.t.

Ved boring nr. 6

 = 1,2 m.u.t.

Ved boring nr. 7

 = 1,5 m.u.t.

Ved boring nr. 8

 = 1,5 m.u.t.

Ved boring nr. 9

 = 1,5 m.u.t.

Ved boring nr. 10

 = 1,3 m.u.t.

Der er dermed efter klagers opfattelse fremlagt dokumentation for grundens manglende bæredygtighed og dermed nødvendigheden af de ligeledes dokumenteret afholdte udgifter til ekstrafundering.

Nævnet gør i udtalelsen gældende, at udgiften for ekstrafundering og pilotering skal fremskrives fra 1976 og ikke fra 1975, som anført i klagen.

Heroverfor fastholdes det, at fremskrivningen skal ske fra 1975, hvor ekstrafunderingen blev foretaget. Det fremgår af s. 1 i byggeregnskabet for etape I, som er fremlagt som bilag 3 til klagen til Landsskatteretten, at grundudgravningen til byggeriet er påbegyndt den 15. september 1975. Det fremgår ligeledes, at byggeriet på klagers ejendom er færdiggjort den 1. juli 1976.

Ekstrafundering og pilotering foretages som det allerførste, da det siger sig selv, at jordbunden skal kunne bære bygningerne, førend bebyggelsen heraf påbegyndes.

Da det fremgår, at grundudgravningen påbegyndes i september 1975 og byggeriet er færdiggjort i 1976, må ekstrafunderingen være foretaget i 1975, hvorfor fremskrivningen skal foretages fra dette år.

Ad afsnittet vedr. nedslag for ekstrafundering for etape II

Nævnet er af den opfattelse, at henset til udgiftens størrelse på kr. 50.000 for ekstrafundering og pilotering på etape II af byggeriet, er der i forvejen taget hensyn til dette ved ansættelse af grundværdien.

Det gøres fra klagers side gældende, at der umuligt kan have været taget højde herfor ved ansættelse af grundværdien, da ejendommen er vurderet efter etagearealprincippet.

Af afsnit C.2.1.3 i Vurderingsvejledningen 2011-1 fremgår:

"...

Etagearealprisen er det beløb, som en investor skønnes at ville betale for at kunne opføre en kvadratmeter etagebebyggelse på en grund i det pågældende område. Etagearealprisen er den samme for alle grunde i et grundværdiområde. Etagearealprisen udtrykker grundværdiniveauet.

..."

Jordbundsforholdene på den påklagede ejendom har derfor ikke haft indflydelse på grundværdiansættelse.

Nævnet gør derudover gældende, at der ikke kan anerkendes et nedslag i grundværdien for udgifterne til ekstrafundering og pilotering for etape II, da den fremlagte geotekniske rapport af 29. februar 1980 ikke dokumenterer, at det har været nødvendigt at foretage ekstrafundering i et omfang, der berettiger til nedslag i grundværdien.

Af vedlagte geoteknisk rapport af 29. februar 1980 udarbejdet af Geoteknisk Institut fremgår det af boring nr. 201 på rapportens bilag 9 og boring nr. 201 på rapportens bilag 10, at oversiden af bæredygtigt terræn (OSBL) er 1,0 meter under terræn og ad boring nr. 208 på rapportens bilag 12 fremgår, at afrømningsniveauet er 0,6 meter under terræn.

Det var således nødvendigt, at der til fundamenterne blev gravet ned til 1,0 m under terræn, ligesom det var nødvendigt at afrømme de øverste 0,6 m muld, før der kunne etableres terrændæk, hvorfor der ifølge Statens Byggeforskningsinstitut er tale om ekstrafundering.

Der er dermed efter klagers opfattelse fremlagt dokumentation for grundens manglende bæredygtighed og dermed nødvendigheden af de ligeledes dokumenterede afholdte udgifter til ekstrafundering.

..."

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Det fremgår af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. I henhold til vurderingslovens § 13, stk. 1, udgør grundværdien således værdien af grunden med grundforbedringer i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Hvor normal udnyttelse af et areal i henhold til gældende lokalplan kræver ekstrafundering eller pilotering af jordbundsforholdene, vil arealets værdi ofte være reduceret i forhold til arealer, hvor sådanne foranstaltninger ikke er nødvendige. Grundværdien må derfor ansættes under hensyn hertil, jf. bl.a. Østre Landsrets dom af 26. september 2012, offentliggjort i SKM2012.611.ØLR.

Der er af klageren henvist til normerne i dagældende "Statens Byggeforskningsinstituts SBI-anvisning 181" fra 1994. Det fremgår af denne anvisning, at den vedrører fundering af små bygninger og lave boligbebyggelser på 1 1/2 plan med kælder eller op til 2 plan uden kælder. Da den påklagede ejendom er bestående af i alt 5 boligblokke, hvoraf 3 blokke er i 3 og 4 plan samt 2 blokke er i 2 plan, alle uden kælder, finder Landsskatteretten ikke, at vurderingen af godkendelse af nedslag for ekstrafunderingen udelukkende skal ske på baggrund af den dagældende SBI-anvisning.

Der er fremlagt et byggeregnskab, hvoraf det fremgår, at der samlet er afholdt 281.657 kr. til "ekstrafundering og pilotering". Der er ligeledes fremlagt to geotekniske rapporter af 12. februar 1975 og 29. februar 1980. Det fremgår af den geotekniske rapport af 12. februar 1975, at denne rapport er udført ud fra den forudsætning, at byggeriet skal indeholde kælder, hvilket ikke stemmer overens med det endelige byggeri uden kælder. Landsskatteretten finder derfor ikke, at indholdet af denne rapport er anvendeligt ved vurderingen af ekstrafunderingens omfang.

Det fremgår endvidere af den geotekniske rapport af 29. februar 1980, som alene vedrører en enkelt af de på ejendommen opførte boligblokke, at:

"...

2.1. Fundering af bærende fundamenter

Med de trufne bundforhold vil en direkte fundering i (eller under) de anførte niveauer for OSBL eller OSFL - dog naturligvis tillige i frostsikker dybde under færdigreguleret terræn - være en hensigtsmæssig funderingsmåde.

Fundamenterne skal dimensioneres som angivet i funderingsnormen, DS 415. Dimensioneringen anbefales gennemført i normal projektklasse. ...

2.2 Fundering af gulve

Med de fundne afrømningsniveauer (AFRN) må en direkte udlægning af gulvet på jord (som terrændæk) skønnes at være den mest hensigtsmæssige løsning. Opfyldningen af undersiden af (beton-) gulvet kan hensigtsmæssigt ske ved anvendelse af en egnet sand- eller grusfyld, der komprimeres effektivt ved vanding og lagvis vibrering ... .

..."

Landsskatteretten bemærker, at rapporten fra 1980 alene vedrører en enkelt af boligblokkene på ejendommen. Videre bemærkes, at det som i byggeregnskabet benævnes "ekstrafundering" ikke nødvendigvis er sammenfaldende med, hvad der i henhold til vurderingsloven kan godkendes af nedslag med påvirkning af grundværdien til følge.

Retten finder efter en samlet vurdering af sagens oplysninger ikke, at der er grundlag for at godkende nedslag i grundværdien for ekstrafundering for den pågældende ejendom. Retten har herved lagt vægt på, at der er tale om ekstrafundering af mindre størrelse sammenholdt med byggeriets omfang. Retten har i den forbindelse skønnet, at et eventuelt nedslag maksimalt vil kunne udgøre 100.000 kr. i 1975-niveau, hvilket beløb selv efter fremskrivning vil ligge indenfor skønsusikkerheden ved ansættelse af grundværdien i de her omhandlede år.

Retten stadfæster derfor vurderingsankenævnets afgørelse.

..."

Parternes synspunkter

H1 har i påstandsdokumentet anført blandt andet:

...

Det gøres gældende, at sagsøger med fremlæggelsen af den geotekniske rapport (bilag 3) har dokumenteret eller i hvert fald sandsynliggjort, at normal udnyttelse af ejendommen kræver ekstrafundering, idet OSBL i hvert fald 6 af 10 boringer træffes under 0,9 meter under terræn, hvilket ifølge SBI-anvisning nr. 231 (bilag 5) udgør den nedre grænse for normal fundering.

Posten i byggeregnskabet (bilag 4) på 231.656 kr. vedrørende "Ekstrafundering" understøtter den geotekniske rapports konklusion om, at ekstrafundering er påkrævet for normal udnyttelse af grunden, idet det har formodningen imod sig, at en fornuftig bygherre ville afholde udgifter til ekstrafundering, såfremt grundens beskaffenhed ikke nødvendiggjorde det.

Som redegjort for i stævningen, side 4, 3. afsnit, omfatter Bygningsreglementet 2010 også etageboligbyggeri. Skatteministeriet har ikke på tilfredsstillende vis redegjort for, hvorfor vurderingen af, hvorvidt normal udnyttelse af grunden kræver ekstrafundering ikke kan ske på baggrund af normerne for ekstrafundering som defineret i SBI-anvisning nr. 231.

Landsskatteretten ses da også at have anvendt SBI-normen for ekstrafundering i den som bilag 7 fremlagte kendelse af 27. november 2013 vedrørende ...21.

Af sagens oplysninger fremgår det, at der på ejendommen var opført etagebyggeri i 4 etager med kælder - altså byggeri, som efter Skatteministeriets opfattelse ikke er omfattet af anvendelsesområdet for SBI-anvisning nr. 231. Alligevel anvendte Landsskatteretten normerne i SBI-anvisningen for ekstrafundering ved vurderingen af, om normal udnyttelse af grunden krævede ekstrafundering. Således anfører Landsskatteretten i præmisserne (bilag 7, side 8, 2. afsnit) bl.a. følgende:

Herudover er der til støtte for påstanden om et nedslag fremlagt en geoteknisk rapport fra 1981, SBI anvisning samt geoteknisk notat fra G2 indeholdende en bedømmelse af jordbundsforholdene på baggrund af inspektionsplaner mv.

Det er rettens opfattelse, at det efter de seneste fremlagte oplysninger er dokumenteret, at der er behov for ekstrafundering. Især inspektionsplanerne for blok A og D, som er markeret med angivelser af hver enkelt udført fundering, indeholder oplysninger, som støtter dette synspunkt.

De senest fremlagte oplysninger i sagen var det i kendelsen omtalte geotekniske notat fra G2 dateret 9. oktober 2013 (bilag 8) - altså ca. 1 1/2 måned før kendelsen. Under punktet om "Jordbundsforhold" fremgår det hvilken norm for ekstrafundering, der opereres med i notatet. Således fremgår følgende:

Vi regner derfor kælderniveauet som terræn, og hvis funderingen er ført 0,9 m herunder er det at betragte som ekstrafundering.

I det geotekniske notat anvendes altså normen for ekstrafundering således som denne er defineret i SBI-anvisningen. Efter SBI-anvisningen betragtes det som ekstrafundering, hvis funderingen skal føres mere end 0,9 meter under terræn, og det er altså denne norm Landsskatteretten har lagt til grund i kendelsen vedrørende ...21.

Der er i den foreliggende sag ingen saglig begrundelse for, hvorfor vurderingen af, hvorvidt normal udnyttelse af grunden kræver ekstrafundering ikke skal ske efter de samme normer, som Landskatteretten anvendte i den som bilag 7 fremlagte kendelse vedrørende ...21.

Selvom Landsskatteretten i lighed med vurderingsmyndigheden og vurderingsankenævnet ikke anerkender, at ekstrafundering har været nødvendig for normal udnyttelse af grunden, skønner Landsskatteretten et evt. nedslag til maksimalt at kunne udgøre 100.000 kr. (1975-niveau).

Fremskrevet fra 1975 i overensstemmelse med SKATs fremskrivningsfaktorer ville nedslaget i genoptagelsesårene således udgøre 399.029 kr. i 2001, 414.990 kr. i 2002 og 439.889 kr. i 2004.

Grundværdien er 7.725.300 kr. pr. 1. januar 2001 og pr. 1. januar 2002, samt 9.270.300 kr. pr. 1. oktober 2004. Det fremskrevne nedslag udgør henholdsvis 5,16 % i 2001, 5,37 % i 2002 og 4,75 % i 2004 af grundværdierne i genoptagelsesårene, hvilket niveau ikke kan anses for at ligge inden for den skønsmæssige usikkerhed.

Vurderingslovens § 13 fordrer en efterfølgende individuel justering af grundværdien da vurderingen fastsættes på baggrund af en områdepris for "normale" grunde - altså grunde, hvor der ikke er behov for ekstrafundering ved normal udnyttelse af grunden.

Der henvises til Landsskatterettens kendelse af 9. november 2012 vedrørende ...22 (bilag 6), hvor grundværdien i 2001 udgjorde 14.587.300 kr. før nedslag. Landsskatteretten godkendte et nedslag på 507.481 kr. svarende til mindre end 4 % af grundværdien.

Endvidere henvises der til Landsskatterettens kendelse af 27. november 2013 vedrørende ...21 (bilag 7), hvor Landsskatteretten skønsmæssigt godkendte et nedslag i grundværdien for grundens beskaffenhed på 1.000.000 kr. (1981-niveau). Det fremskrevne nedslag udgjorde i genoptagelsesårene henholdsvis 11,96 %, 9,60 % og 4,17 % af grundværdien.

Endelig henvises der til forliget mellem Skatteministeriet og G3 i Højesteretssagen, HR-sag 287/2012. Sagen vedrørte spørgsmålet om forhøjelse af det indrømmede nedslag for grundens beskaffenhed fra 100.000 kr. til 140.320 kr.

Skatteministeriet fik ved Østre Landsret medhold, herunder i anbringendet om, at G3 ikke havde løftet bevisbyrden for, at forskellen mellem det indrømmede nedslag og ekstrafunderingsudgiften i byggeregnskabet lå uden for rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne. Under sagens behandling i Højesteret, anerkendte Skatteministeriet imidlertid, at udgiften til ekstrafundering udgjorde 140.320 kr. og at nedslaget hjemvises til fornyet opgørelse af Vurderingsmyndigheden. Sagen blev herefter hjemvist til vurderingsmyndigheden til fornyet opgørelse af nedslaget, idet Landsskatterettens skøn var udøvet på et forkert grundlag.

Forskellen på 40.320 kr. udgjorde ca. 2 % af grundværdien på 1.948.224 kr. i 2002.

Et afslag på nedslag for ekstrafundering med henvisning til den skønsmæssige usikkerhed, der er forbundet med ejendomsvurderingen, er således ikke i tråd med det af Skatteministeriet indgåede forlig i HR-sag 287/2012, ligesom afslaget er i strid med Landsskatterettens praksis.

Der er i øvrigt enighed om, at størrelsen af nedslaget ikke er omfattet af sagen, jf. Skatteministeriets svarskrift, side 3, midtfor, hvorfor det i sig selv ikke giver mening at tale om den skønsmæssige usikkerhed.

Retten skal alene tage stilling til, om jordbundsforholdene på ejendommen er så ringe, at normal udnyttelse af grunden kræver ekstrafundering. I bekræftende fald skal sagen hjemvises til vurderingsmyndigheden i overensstemmelse med sagsøgerens påstand. Herefter vil det så være op til vurderingsmyndigheden at skønne over nedslagets størrelse.

I lighed med vurderingsmyndigheden og vurderingsankenævnet fandt Landsskatteretten ikke, at sagsøger på tilstrækkelig vis havde dokumenteret eller sandsynliggjort, at normal udnyttelse af grunden kræver ekstrafundering. Det forekommer derfor mærkværdigt, at Landsskatteretten alligevel skønner, at nedslagets størrelse maksimalt ville have kunnet udgøre 100.000 kr. (1975-niveau).

Landsskatteretten bryder dermed den administrative instansrækkefølge, hvilket taler yderligere for hjemvisning til vurderingsmyndigheden med henblik på fornyet opgørelse af grundværdien, hvor der tages hensyn til grundens dårligere beskaffenhed.

Det følger af vurderingslovens § 13, at der ved grundværdien forstås værdien af grunden (inkl. forbedringer) under hensyntagen til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk forstand god anvendelse.

Netop den økonomisk gode anvendelse er interessant i forhold til Skatteministeriets anbringende om, at sagsøger ikke har godtgjort, at kælderetablering ikke kunne have indgået som helt eller delvist alternativ til ekstrafundering.

En Google-søgning afslører at byggeprisen pr. m2 kælder i forbindelse med nybyggeri ligger mellem 5.000-12.000 kr. Set i forhold til den faktisk afholdte udgift til ekstrafundering på 231.656 kr. kan der ikke opføres mere end 46 m2 kælder (under anvendelse af en m2-pris på 5.000 kr.).

Det er ikke foreneligt med kravet om den økonomisk gode anvendelse i vurderingslovens § 13, at en grundejer skal tvinges til at bygge med kælder fordi der er dårlige jordbundsforhold på hans ejendom, når udgiften til etablering af kælderen væsentligt overstiger udgiften til ekstrafundering.

Det erindres, at genstanden for vurderingen efter vurderingslovens § 13 er grunden i ubebygget stand, hvorfor det findes direkte modstridende med bestemmelsens ordlyd at lægge vægt på en aktuel bebyggelse på ejendommen. Jordbundsforholdene er ringe uanset om man anlægger kælderetage eller ej.

Det af Skatteministeriet i svarskriftet citerede fra Den Juridiske Vejledning, afsnit H.A.3.1 (svarskriftet side 3, 3. afsnit i den citerede tekst) om, at etablering af kælder helt eller delvist kan indgå som alternativ til ekstrafundering, er således uden hjemmel i vurderingslovens bestemmelser.

I øvrigt bemærkes det, at sagsøgers ejendom er beliggende i et område, hvor langt størstedelen af det omkringliggende etageboligbyggeri er opført i 1950'erne og 1960'erne. Sagsøgers ejendom er opført i 1976. Der er én anden ejendom (...2) i umiddelbar nærhed af sagsøgers ejendom opført i samme periode. Ejendommen ...2 er opført i 1975 som etageboligbyggeri ligeledes uden kælder.

For den periode, hvor sagsøgers ejendom er bebygget, og i det område, hvor sagsøgers ejendom er beliggende, er det således normalt at opføre etageboligbyggeri uden kælder. Sagsøgers udnyttelse af ejendommen er således i overensstemmelse med kravet i vurderingslovens § 13 om den i økonomisk henseende gode anvendelse.

Hverken vurderingsmyndigheden, vurderingsankenævnet eller Landsskatteretten har anerkendt, at normal udnyttelse af grunden kræver ekstrafundering, hvorfor der ikke er taget hensyn hertil ved vurderingen af grundværdien.

Dermed er Landsskatterettens (og de underliggende instansers) skøn over grundværdien udøvet på et forkert grundlag, hvorfor skønnet skal tilsidesættes. Der henvises til forliget mellem Skatteministeriet og G3 i Højesteretssagen, HR-sag 287/2012, jf. ovenfor.

Skatteministeriet har i påstandsdokumentet anført følgende blandt andet:

...

Frifindelsespåstanden støttes overordnet på, at sagsøgeren ikke er berettiget til nedslag i grundværdien for ekstrafundering, jf. vurderingslovens § 13.

Ved grundværdien forstås i henhold til vurderingslovens § 13 værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk forstand god anvendelse.

Dårlige jordbundsforhold udløser ikke krav på andet og mere end en ansættelse af grundværdien til den værdi, som grunden har med disse forhold taget i betragtning, jf. herved også SKM2013.862.HR.

...

Nedslag for dårlige jordbundsforhold er, i modsætning til fradrag efter vurderingslovens § 17, ikke et selvstændigt fradrag i grundværdien. Grundværdien skal derimod ansættes under hensyn til bl.a. grundens beskaffenhed, herunder dårlige jordbundsforhold. Nedslag i grundværdien for ekstrafundering skal derfor ikke automatisk fastsættes som udgiften hertil (fremskrevet), jf. SKM2012.611.ØLR. Sagsøgeren påstår da heller ikke nedslag for et beløb svarende til de påberåbte udgifter, hvorfor spørgsmålet om nedslagets størrelse ikke er omfattet af sagen.

Det påhviler sagsøgeren at godtgøre, at sagsøgeren er berettiget til nedslag i grundværdien som følge af dårlige bundforhold. Det gøres hertil gældende, at sagsøgeren ikke har godtgjort, at jordbundsforholdene på ejendommen har været så ringe, at det var nødvendigt at foretage ekstrafundering.

Den geotekniske rapport (bilag 3) godtgør ikke, at jordbundsforholdene har været så dårlige, at en normal udnyttelse af arealet ville kræve ekstrafundering. Bygningerne i etape I er opført uden kælder, og én af bygningerne er opført i 4 etager, hvorfor rapporten på flere punkter ikke stemmer overens med det byggeri, der er opført på ejendommen. Selv hvis det aktuelle byggeri har krævet ekstrafundering, er det ikke godtgjort, at ekstrafunderingen ikke har været nødvendiggjort som følge af byggeriets særlige karakter (etagebebyggelse i op til 4 etager). I så fald berettiger dette ikke til et nedslag i grundværdien.

Det er heller ikke godtgjort, at kælderetablering ikke kunne have indgået som helt eller delvist alternativ, i hvilket tilfælde grundværdien heller ikke skal ansættes lavere.

De foretagne markeringer på bilag 3a godtgør ikke, at det har været nødvendigt med ekstrafundering ved normal udnyttelse af arealet.

Det gøres gældende, at markeringerne ikke kan lægges til grund for, hvor OSBL befinder sig, allerede fordi markeringerne er foretaget af sagsøgeren selv. Hertil kommer yderligere usikkerhed omkring aflæsningen af bilaget, idet OSBL ved boring 3 ifølge sagsøgerens egne angivelser i stævningen, side 3, kan være 0,8 eller 2,6 meter under terræn.

Selv hvis markeringerne lægges til grund, er det ikke godtgjort, at OSBL på mere 0,9 meter under terræn i sig selv berettiger til et nedslag.

Sagsøgeren støtter her sit synspunkt på SBI-anvisningen nr. 181 og nr. 231. Sagsøgeren har som bilag 5 fremlagt SBI-anvisning 231 (2011) om fundering af mindre byggerier. Af side 7 fremgår:

Denne anvisning behandler forhold vedrørende fundering af mindre byggerier.

Anvisningen kan anvendes på mindre bygninger, som opføres i sædvanlige materialer og i traditionel udformning... Eksempler på sådanne bygværker er: lav boligbebyggelse, kontor- og institutionsbyggeri samt lettere huse eller haller til industri og oplagring m.m. ...

SBI-anvisninger vedrører således fundering af mindre bygninger og kan derfor ikke uden videre lægges til grund for, om det har været nødvendigt at ekstrafundere ved opførsel af et normalt byggeri på sagsøgerens grund.

I dette konkrete tilfælde er her derimod tale om større byggeri, hvor en af blokkene ligefrem er opført med 4 etager. SBI-anvisningen kan derfor desto mindre ikke lægges til grund for, om det har været nødvendigt at ekstrafundere ved opførsel af et normalt byggeri på sagsøgerens grund. Anvisningen bør derfor tillægges ingen eller begrænset bevisværdi. Således kan sagsøgerens synspunkt om, at OSBL på mere 0,9 meter under terræn i sig selv berettiger til et nedslag - selv hvis markeringerne i bilag 3a lægges til grund - ikke finde støtte her.

Som det fremgår af kendelsen, side 11, 2. afsnit, er der ikke nødvendigvis sammenfald mellem posten "ekstrafundering" i byggeregnskabet vedrørende 1. etape (bilag 4) og det nedslag, der kan gives i medfør af vurderingslovens § 13.

Sagsøgerens henvisninger til dommene i stævningen, side 5, er uden betydning, idet Skatteministeriet ikke som sådan bestrider, at sagsøgeren har afholdt det i byggeregnskabet (bilag 4) nævnte beløb på kr. 231.656,- vedrørende byggeriets 1. etape. Byggeregnskabet godtgør imidlertid ikke, at en normal udnyttelse af grunden ville nødvendiggøre ekstrafunderingsomkostninger i den i byggeregnskabet anførte størrelsesorden.

Det påhviler således sagsøgeren at godtgøre, at sagsøgeren er berettiget til nedslag i grundværdien som følge af dårlige bundforhold. Det gøres gældende, at sagsøgeren ikke har godtgjort, at jordbundsforholdene på ejendommen har været så ringe, at det var nødvendigt at foretage ekstrafundering.

Ansættelsen af grundværdien beror på et skøn. Landsskatterettens skøn over grundværdien kan kun tilsidesættes, såfremt sagsøgeren godtgør, at skønnet er udøvet på et forkert grundlag, eller at myndighederne er gået uden for rammerne af det skøn, som tilkommer myndighederne, jf. fx UfR 1999.1178 H og SKM2010.43.VLR. Denne bevisbyrde er ikke løftet.

Selv hvis sagsøgerens markeringer (bilag 3A) og SBI-anvisningerne (bilag 5) med et indhold, som sagsøgeren anfører, blev lagt til grund for bedømmelsen af jordbundsforholdene, gøres det gældende, at der i hvert fald er 5 af boringerne, hvor OSBL er mindre end 0,9 meter under terræn. Her vil det således ikke have været nødvendigt at foretage ekstrafundering.

Et eventuelt nedslag vil ifølge Landsskatterettens skøn maksimalt kunne udgøre 100.000 kr. i 1975-niveau, og det gøres gældende, at et sådant eventuelt nedslag - henset til at der er tale en ganske stor ejendom med grundværdiansættelse pr. 1. januar 2001, 1. januar 2002 og 1. oktober 2004 på 7.725.300 kr., 7.725.300 kr. og 9.270.300 kr. - ikke vil falde uden rammerne af den skønsmargin, som tilkommer vurderingsmyndighederne i sager af den foreliggende karakter. Det er ikke godtgjort, at grundens handelsværdi, selv med de hævdede jordbundsforhold, ville være lavere end de ansatte grundværdier. Skønnet kan derfor ikke tilsidesættes.

Parterne har i det væsentligste procederet i overensstemmelse hermed.

Rettens begrundelse og afgørelse

Efter vurderingslovens § 6 foretages vurderingen af faste ejendomme på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant. Ved grundværdien forstås efter lovens § 13, stk. 1, værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Hvor normal udnyttelse af et areal i henhold til gældende lokalplan kræver ekstrafundering eller pilotering af jordbundsforholdene, vil arealets værdi ofte være reduceret i forhold til arealer, hvor sådanne foranstaltninger ikke er nødvendige. Ifølge Vurderingsvejledningen må grundværdien derfor ansættes under hensyn hertil.

Det fremgår af den geotekniske rapport af 12. februar 1975 fra Geoteknisk Institut, at "det aktuelle projekt omfatter 4 boligblokke i 2 á 3 etager + kælder."

Retten lægger til grund, at der på grunden blev opført fire boligblokke uden kælder.

Den geotekniske rapport beskriver ikke behovet for og udførelse af ekstrafundering, idet det som ovenfor anført er forudsat ved udarbejdelsen af rapporten, at der blev etableret kælder under boligblokkene. Der er ikke fremlagt bilag til byggeregnskabet, som nærmere belyser de arbejder, som posten "ekstrafundering" på i alt 231.656,63 kr. i Berigtigelseserklæring A dækker over.

Under disse omstændigheder finder retten ikke, at H1 har godtgjort, at H1 efter vurderingslovens § 13 er berettiget til nedslag for grundens beskaffenhed.

Retten tager derfor Skatteministeriets frifindelsespåstand til følge.

Under hensyn til sagens værdi, omfang og udfald skal H1 betale sagsomkostninger til Skatteministeriet som bestemt nedenfor.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Skatteministeriet frifindes.

H1 skal inden 14 dage betale sagens omkostninger til Skatteministeriet med 25.000 kr.

De idømte sagsomkostninger forrentes efter rentelovens § 8a.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter