Dato for udgivelse
24 Jan 2014 13:44
Dato for afsagt dom/kendelse
03 Jan 2014 13:11
SKM-nummer
SKM2014.78.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
Retten i Aalborg, BS 9-2463/2012
Dokument type
Dom
Emneord
Handelsværdi, opgørelsesprincip, skøn
Resumé

Landsskatteretten havde fundet, at en beregning efter byggeretsværdiprincippet førte til grundværdier, der var lavere end de af SKAT beregnede, men at der ikke var grundlag for at ændre SKATs ansættelser.

Byretten henviste til, at byggeretsværdiprincippet alene er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, og at sagsøgeren ikke har krav på, at grundværdien fastsættes alene som resultatet af en beregning efter byggeretsværdiprincippet. Da betingelserne i øvrigt for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn ikke var opfyldt, blev ministeriet frifundet.

Reference(r)

Vurderingsloven § 6
Vurderingsloven § 13, stk. 1

Henvisning

Den juridiske vejledning 2014-1 H.A.1.1.1

Henvisning

Den juridiske vejledning 2014-1 H.A.3.2.2.1

Henvisning

Den juridiske vejledning 2014-1 H.A.3.2.2.2


Parter

Boligselskabet H1
(tidl. Boligselskabet H1x)
(Advokat Kristine Martin Berg)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten ved advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af byretsdommer

Lars-Christian Sinkbæk

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag angår spørgsmålet om, hvorvidt sagsøgte, Skatteministeriet, har pligt til at ansætte grundværdien til de beløb, der fremkommer ved anvendelse af byggeretsværdiprincippet ved ansættelsen af grundværdien for ejendommen ...1, som tilhører sagsøgeren, Boligselskabet H1. Ejendommen er beliggende i et område, som ifølge lokalplanen er udlagt til tæt-lav bebyggelse.

Boligselskabet H1 har nedlagt påstand om, at Skatteministeriet skal anerkende, at grundværdien for ejendommen ...1 ved vurderingerne for 2001-2006 skal ansættes til 1.539.500 kr. for 2001, 1.844.200 kr. for 2002, 1.775.865 kr. for 2004 og 3.551.730 kr. for 2006, subsidiært, at ansættelsen af grundværdiansættelserne for 2001-2006 af ejendommen hjemvises til fornyet behandling ved vurderingsmyndigheden ved brug af en anden metode end byggeretsværdiprincippet.

Skatteministeriet har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært, at ansættelsen af grundværdiansættelserne for 2001-2006 af ejendommen hjemvises til fornyet behandling ved vurderingsmyndigheden.

Oplysningerne i sagen

Ved skøde af 6. april 1987 erhvervede Boligselskabet H1x (senere Boligselskabet H1) ejendommen beliggende ...1 som ubebygget grund med henblik på opførelse af 17 helårsboliger. Ejendommen var oprindeligt på 7.067 m², hvilket senere blev reduceret til et grundareal på 5.212 m². De 17 boliger fik et samlet boligareal på 1.128 m², og stod færdige i 1987.

Med hjemmel i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2 anmodede Boligselskabet H1 vurderingsmyndigheden om genoptagelse af ejendomsvurderingen med henblik på nedsættelse af grundværdien i genoptagelsesårene 2001-2006 og frem.

Ved afgørelse af 7. september 2007 imødekom SKAT anmodningen om genoptagelse fra og med 2001, men stadfæstede i øvrigt de tidligere fastsatte grundværdiansættelser for vurderingsårene. Grundværdien var beregnet efter byggeretsværdiprincippet, og antallet af byggeretter var fastsat til 17.

Vurderingsankenævnet stadfæstede ved afgørelse af 29. oktober 2008 den af SKAT ansatte grundværdi, idet ankenævnet dog opgjorde antallet af byggeretter til 14.

Boligselskabet H1 indbragte afgørelsen for Landsskatteretten.

Ved kendelse af 21. september 2012 traf Landsskatteretten afgørelse i sagen og stadfæstede Vurderingsankenævnets afgørelse. Landsskatteretten opgjorde dog antallet af byggeretter til 13.

I landsskatterettens afgørelse af 21. september 2012 hedder det bl.a.:

"...

Klagen vedrører grundværdiansættelse for tæt-lav bebyggelse.

Vurderingsankenævnet har ændret grundværdispecifikationen, men ikke grundværdiansættelsen.

De påklagede grundværdier er ansat til:

Vurderingsåret 2001

1.747.100 kr.

Vurderingsåret 2002

2.022.300 kr.

Vurderingsåret 2004

1.948.300 kr.

Vurderingsåret 2006

3.896.500 kr.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæster afgørelsen.

...

Sagens oplysninger

Klageejendommen er en beboelsesejendom opført i 1987 med et grundareal på 5.212 m².

Ejendommen omfatter ifølge oplysningerne i Bygnings- og Boligregistret(BBR), et grundareal på 5.212 m² med et samlet bebygget areal på 1.238 m².

Bebyggelsen indeholder 17 lejligheder på mellem 27 - 91 m², med en gennemsnitlig boligstørrelse på 66 m². Det samlede boligareal udgør 1.128 m². Bebyggelsen er opført i 1987.

Ved ansættelse af grundværdien er byggeretsprincippet anvendt og med udgangspunkt i en områdepris på henholdsvis 230 kr., 270 kr., 260 og 520 kr. for de pågældende vurderingsår. Grundværdierne er af SKAT beregnet således:

01.01.2001

 

Kvadratmeterpris 3.512 m² á kr. 115

403.880 kr.

Kvadratmeterpris 1.700 m² kr. 0

0 kr.

Byggeretspris 17 stk. á kr. 92.000

1.564.000 kr.

Nedslag for udstykningsudgifter

   220.806 kr.

Ansat, afrundet

1.747.100 kr.

 

 

01.01.2002

 

Kvadratmeterpris 3.512 m² á kr. 135

474.120 kr. 

Kvadratmeterpris 1.700 m² kr. 0

0 kr. 

Byggeretspris 17 stk. á kr. 108.000

1.836.000 kr.

Nedslag for udstykningsudgifter

   287.820 kr.

Ansat, afrundet

2.022.300 kr.

 

01.01.2004

 

Kvadratmeterpris 3.512 m² á kr. 130

456.560 kr.

Kvadratmeterpris 1.700 m² kr. 0

0 kr.

Byggeretspris 17 stk. á kr. 104.000

1.768.000 kr.

Nedslag for udstykningsudgifter

   276.307 kr.

Ansat, afrundet

1.948.300 kr.

 

 

01.01.2006

 

Kvadratmeterpris 3.512 m² á kr. 260

913.120 kr.

Kvadratmeterpris 1.700 m² kr. 0

0 kr.

Byggeretspris 17 stk. á kr. 208.000

3.536.000 kr.

Nedslag for udstykningsudgifter

   552.614 kr.

Ansat, afrundet

3.896.500 kr.

Området er omfattet af lokalplan ... - område .... Af lokalplanen fremgår, at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 25 for hvert område som helhed samt at bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom indenfor disse områder, ikke må overstige 40.

Vurderingsankenævnets afgørelse

Vurderingsmyndigheden har stadfæstet de påklagede grundværdier.

Med hensyn til beregningen efter byggeretsværdiprincippet anføres det bl.a., at ansættelsen af antal byggeretter som udgangspunkt bygger på det faktiske antal boligenheder, såfremt de er opført i overensstemmelse med lokalplan e.l.. Det er desuden anført, at forudsætningen for anvendelsen af byggeretsprincippet er, at der kan opføres et hus af normal størrelse på grunden, hvilket er 90-100 m² jf. Vurderingsvejledningens afsnit C.2.1.2 og Landsskatteretsafgørelse refereret i Tidsskrift for Skatter og Afgifter 1995.864.

Da den gennemsnitlige boligstørrelse udgør 73 m², beregnet ud fra bruttoetagearealet, har nævnet skønnet over antallet af byggeretter.

Nævnet har anført følgende:

Det retlige grundlag for antal byggeretter findes via lokalplan .... Lokalplanen angiver, at indenfor området er bebyggelsesprocenten 25 - hvor den enkelte ejendom må bebygges med 40 %.

Idet denne ejendom, sammen med ...2 og ...3, dækker lokalplanens område ..., beregnes byggeretterne samlet for disse områder:

Grundareal ...1

5.212 m²

Grundareal ...2 og ...3

  11.746 m²

116.958 m²

- vej

1.188 m²

Vurderingspligtigt areal

15.770 m²

Byggeteknisk beregningsareal 25 % af 15.770 m²

3.943 m²

 

Byggeteknisk beregningsareal fordeles på de to områder efter arealet:

 

Grundareal ...1: 3.943 m²/15.770 m² x 5.212 m²

1.303 m²

Grundareal ...2 og ...3: 3.943 m²/15.770 m² x 0.558 m²

2.640 m²

Som følge af det ovenstående, er der plads til at bebygge 1.303 m², hvorved der som udgangspunkt i et standard hus kan opføres/ansættes mellem 13,3 og 14,5 byggeretter (1.303 m²/90-100 m²).

Afsluttende er anført:

"...

Med baggrund i ovenstående finder nævnet, at det retlige grundlag for antal byggeretter er 14 stk. for denne ejendom, når der er taget hensyn til områdets samlede bebyggelsesprocent. Lokalplanens krav om, at det enkelte grundstykke minimum skal være på 200 m² er herved også opfyldt. Det er nævnets opfattelse, at grundlaget for at ansætte antal byggeretter ikke er det faktiske opførte antal boliger - men hvad der retligt kan opføres jf. lokalplanens bestemmelser. Der gives derfor delvis medhold i den anførte påstand om ansættelse af antal byggeretter.

..."

Nævnet finder, at der er henført for stort et areal til beregning som fællesareal. Af afgørelsen fremgår:

"...

Idet det er grunden i ubebygget stand, der vurderes, skal bebyggelsens faktiske placering og omfang ikke påvirke værdiansættelsen af grundværdien. Det er den lokalplanbestemte (retlige) bebyggelsesprocent, som skal anvendes til beregning af hvor stort et areal, der kan henføres til fællesarealet og ansættes til 0 kr., og ikke den faktiske bebyggelsesprocent.

Der kan henvises til Landsskatteretsafgørelse refereret i Tidsskrift for Skatter og Afgifter 2000, 498 hvor Landsskatteretten anfører, at det er den retlige udnyttelsesmulighed, der dannede grundlag for grundværdiansættelsen. Endvidere har Landsskatteretten i afgørelse refereret i Tidsskrift for Skatter og Afgifter 2000.451, hvor den faktiske bebyggelsesprocent var på 56, nedsat vurderingen med udgangspunkt i kommuneplanbestemmelse, hvor bebyggelsesprocenten (retlige) var på 40.

Landsskatteretten har i afgørelse refereret i Tidsskrift for Skatter og Afgifter 1995,864. hvor den faktiske og retlige udnyttelsesmulighed var sammenfaldende, fastslået at der skal ansættes et byggeteknisk beregningsareal beregnet ud fra det samlede bebyggede areal.

Som udgangspunktet ansættes fællesarealer til 0. Undtagelsen hertil er at såfremt det areal, der er nødvendigt for at opfylde de planmæssige forskrifter, er højere end det opgjorte beregningsareal, skal en del af eller hele fælles arealet værdiansættes på samme vis, som det øvrige grundstykke.

I denne konkrete sag, er de planmæssige forskrifter anført i Lokalplan ..., hvor bebyggelsesprocenten for området ikke må overstige 25. Idet ejendommens bruttoetageareal udgør 1.238 m², kræver det et grundareal på 4.952 m². Fællesarealet kan herefter opgøres til følgende:

Vurderingspligtigt areal

5.212 m²

Byggeteknisk beregningsareal

4.952 m²

Rest til beregning som fællesareal

260 m²

Medregnet i vurderingen som fællesareal

1.700 m²

Overføres fra fællesarealet

1.440 m²

Der kan i øvrigt henvises til eksempel 3 i Vurderingsvejledningens afsnit C.2.1.2.

Idet Vurderingsmyndigheden har henført 1.700 m² til fællesarealet til kr. 0, er det nævnets opfattelse, at denne værdi skal ændres med baggrund i ovenstående beregning af grundværdien."

Beregningen af grundværdien for de påklagede år, fremgår hermed således:

01.01.2001

 

Kvadratmeterpris 4.952 m² á 115 kr.

569.480 kr.

Kvadratmeterpris 620 m² 0 kr.

0 kr.

Byggeretspris 14 stk. á 92.000 kr.

1.288.000 kr.

Nedslag for udstykningsudgifter 12,5 %

  232.185 kr.

I alt

1.625.295 kr.

I alt afrundet

1.625.300kr.

Ansat af vurderingsmyndigheden

I .747.100kr.

 

 

01.01.2002

 

og

 

01.01.2003

 

Kvadratmeterpris 4.952 m² á 135 kr.

668.520 kr.

Kvadratmeterpris 260 m² 0 kr.

0 kr.

Byggeretspris 14 stk. á 108.000 kr.

1.512.000 kr.

Nedslag for udstykningsudgifter 12,5 %

   272.565 kr.

I alt

1.907.955 kr.

I alt afrundet

1.908.000 kr.

Ansat af vurderingsmyndigheden

2.022.300 kr.

 

 

01.01.2004

 

og

 

01.01.2005

 

Kvadratmeterpris 4.952 m² á 130 kr.

643.760 kr.

Kvadratmeterpris 260 m² 0 kr.

0 kr.

Byggeretspris 14 stk. á 104.000 kr.

1.456.000 kr.

Nedslag for udstykningsudgifter 12,5 %

   262.470 kr.

I alt

1.837.290 kr.

I alt afrundet

1.837.300 kr.

Ansat af vurderingsmyndigheden

1.948.300 kr.

 

 

01.01.2006

 

Kvadratmeterpris 4.952 m² 260 kr.

1.287.520 kr.

Kvadratmeterpris 260 m² 0 kr.

0 kr.

Byggeretspris 14 stk. á 208.000 kr.

2.912.000 kr.

Nedslag for udstykningsudgifter 12,5 %

   524.940 kr.

I alt

3.674.580 kr.

I alt afrundet

3.674.600 kr.

Ansat af vurderingsmyndigheden

3.896.500 kr.

"...

Det er Vurderingsankenævnets opfattelse, at de beregnede grundværdier svarer til værdien i handel og vandel jf. Vurderingslovens § 16, når der er taget hensyn til de byrder og rettigheder, der påhviler grunden i ubebygget stand, men henset til differencernes størrelser i forhold til Vurderingsmyndighedens ansættelse, fastholdes de ansatte værdier.

..."

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Grundværdien udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. vurderingslovens. Ved ansættelsen skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. Dette følger af bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 13 stk. 1 og § 13, stk. 2.

Det følger endvidere af lovens § 16, at grundværdien skal ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages til såvel ejendommens form og størrelse samt til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Bestemmende for denne handelsværdi er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed, som følger af kommunens planlægning, samt prisudviklingen på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet.

Byggeretsværdiprincippet indebærer, at grundværdien beregnes som summen af en byggeretsværdi og en arealværdi. Byggeretsværdiprincippet hviler på den betragtning, at en grunds værdi kan deles op i en del, der vedrører retten til at opføre et hus - byggeretsværdien - og en anden del, der afhænger af arealstørrelsen - arealværdien. Ved fastsættelse af antallet af byggeretter, anses et normal hus at have en gennemsnitlig boligstørrelse på 90-100 m², jf. vurderingsvejledningen 2002 - 2006.

At byggeretsværdiprincippet kan anvendes til ved beregning af grundværdien for ejendomme udlagt til tæt-lav boligbebyggelse, fremgår bl.a. af rettens kendelse af den 28. september 1995, offentliggjort i Tidsskrift for Skatteret, TfS 1995.864. I sagen var der sammenfald mellem den retlige og faktiske udnyttelse. Retten fastsatte således antallet af byggeretter under hensyntagen til det antal etagemeter, der var muligt at opføre på arealet, og under hensyntagen til, at der maksimalt kunne medregnes det antal byggeretter, der svarede til en gennemsnitlig boligstørrelse.

Princippet er også anerkendt ved domstolene, jf. bl.a. Østre Landsrets afgørelse af 13. august 1997, offentliggjort i Tidsskrift for Skatteret, T15.1997.663. Her udtalte retten desuden, at anvendelsen heraf ikke udgør et selvstændigt, af handelsværdien uafhængigt grundlag, men alene er et vurderingsteknisk hjælpemiddel.

Det fremgår af lokalplanens § 6, at bebyggelsesprocenten for ejendommen ikke må overstige 40%, og 25% for området. Da ejendommens grund udgør 5.212 m², må der maksimalt bebygges henholdsvis 2.084 etagemeter eller 1.303 etagemeter. Det faktiske bebyggede areal på grunden udgør 2.138 m² etagemeter. Grunden er således overbebygget i forhold til med den bebyggelsesprocent, som lokalplanen tillader. Som følge heraf, er der ikke sammenfald mellem den retlige og faktiske udnyttelse, hvilket er en forudsætning for, at antallet af byggeretter kan fastsættes med udgangspunkt i den faktiske udnyttelse af grunden.

Retten bemærker, at fællesarealer ifølge vurderingspraksis sædvanligvis kan ansættes til 0 kr., men værdien skal genfindes i grundværdiansættelsen for arealerne "inden for hækken". Se bl.a. Vurderingsvejledningens afsnit C 2.1.2, eksempel 3. Dette betyder, at ændringer i fællesarealets udstrækning ikke påvirker den endelige grundværdi.

Såfremt grunden bebygges med 25%, som er den retlige tilladte bebyggelsesprocent for området, skal hele grundens areal indgå ved beregningen af det byggetekniske beregningsareal (1.303:0,25 = 5.212) Da der ikke er et overskydende areal, er der ikke grundlag for at fastsætte en del heraf til fælleareal.

Retten bemærker, at det følger af vurderingslovens bestemmelser, at grundens handelsværdi skal ansættes til værdien i ubebygget stand. Det er derfor Rettens opfattelse, at det ikke har været hensigten med anvendelsen af byggeretsværdiprincippet, som et hjælpeværktøj, at en grund, som er bebygget med en lavere bebyggelsesprocent end den tilladte, skal ansættes med et fællesareal til 0 kr. og derved opnå en lavere grundværdi.

SKAT har, ved ansættelse af grundværdien, ansat 17 byggeretter, med henvisning til den faktiske udnyttelse.

Landsskatteretten finder, at antallet af byggeretter skal ansættes på grundlag af det retlige udgangspunkt, samt at der kun ansættes byggeretsværdi på arealer, hvor det er muligt at opføre et hus af normal størrelse. Da der ifølge lokalplanen kan bebygges 1.303 etagemeter, er det rettens opfattelse, at grundværdien ansættes med 13 byggeretter.

Grundværdien kan herefter beregnes således:

01.01.2001

 

Byggeretspris 13 stk. á 92.000 kr.

1.160.000 kr.

Kvadratmeterpris 5.212 m² á 115 kr.

  599.380 kr.

1.759.380 kr.

Nedslag for udstykningsomkostninger samt stor grund, 12,5%

  219.923 kr.

Ansat, afrundet

1.539.500 kr.

 

01.01.2002

 

Byggeretspris 13 stk. á 108.000 kr.

1.404.000 kr.

Kvadratmeterpris 5.212 m² á 135 kr.

  703.630 kr.

2.107.630 kr.

Nedslag for udstykningsomkostninger samt stor grund, 12,5%

  263.454 kr.

Ansat, afrundet

1.844.200 kr.

 

01.01.2004

 

Byggeretspris 13 stk. á 104.000 kr.

1.352.000 kr.

Kvadratmeterpris 5.212 m² á 135 kr.

  677.560 kr.

2.029.560 kr.

Nedslag for udstykningsomkostninger samt stor grund, 12,5%

  253.695 kr.

Ansat, afrundet

1.775.865 kr.

 

01.01.2006

 

Byggeretspris 13 stk. á 208.000 kr.

2.704.000 kr.

Kvadratmeterpris 5.212 m² á 260 kr.

1.355.120 kr.

4.059.120 kr.

Nedslag for udstykningsomkostninger samt stor grund, 12,5%

  507.390 kr.

Ansat, afrundet

3.551.730 kr.

Uanset at ovennævnte beregninger må anses for at være i overensstemmelse med retningslinjerne i vurderingsvejledningen for ansættelse af grundværdien for tæt lav boligbebyggelse, finder Landsskatteretten ikke grundlag for at tilsidesætte de af SKAT ansatte, og af vurderingsankenævnet stadfæstede grundværdier.

Ved afgørelsen er bl.a. henset til, at værdien af, at antallet af byggeretter er nedsat, delvist modsvares af SKATs ansættelse af et stort fællesareal til 0 kr. i værdi. Samtidig er lagt vægt på, at byggeretsværdiprincippet alene er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, samt vurderingsmyndighedens værdiansættelse ses at være ansat indenfor det skøn, som tilkommer myndigheden.

Som følge heraf stadfæstes SKATs ansættelse af grundværdierne på henholdsvis 1.747.100 kr. i 2001, 2.022.300 kr. i 2002, 1.948.300 kr. i 2004 samt 3.896.500 kr. i 2006.

Dette svarer til henholdsvis 134.392 kr., 155.562 kr., 149.869 kr. og 299.731 kr. pr. byggeenhed i vurderingsårene 2001, 2002, 2004 og 2006, hvilket ikke kan antages at overstige handelsværdien, når der henses til grundens størrelse, beliggenhed og priserne i området.

..."

Parternes synspunkter

Boligselskabet H1 har under proceduren i det væsentligste uddybet sine anbringender i påstandsdokument af 18. november 2013, hvori er anført:

Grundværdien for sagsøgers ejendom ...1 i genoptagelsesårene skal ansættes til de værdier, som Landsskatteretten har beregnet grundværdien til i kendelsen af 21. september 2012 side 12 og 13.

Af vurderingslovens § 13 fremgår, at der ved grundværdien forstås værdien af grunden i ubebygget stand og af § 6 fremgår, at vurderingen foretages på baggrund af værdien i handel og vandel. Vedrørende ansættelse af grundværdien fremgår af afsnittet C.2.1.2. "Særligt for åben-lav og tæt-lav bebyggelse" i Vurderingsvejledningen 2012-2, at

"...

For områder, der er udlagt til tæt-lav eller åben-lav boligbebyggelse, skal byggeretsværdiprincippet anvendes ved ansættelsen af grundværdien.

..."

Som det fremgår af luftfotoet over ejendommen, består bebyggelsen af rækkehuse, og altså tæt-lav bebyggelse, og Landsskatteretten har i overensstemmelse hermed ansat grundværdien ved anvendelse af byggeretsværdiprincippet.

Der er enighed om, at dette er det korrekte vurderingsprincip at anvende til ansættelse af grundværdien for ejendommen.

Byggeretsværdiprincippet blev indført i 1981 til beregning af grundværdien for enfamilieshuse og sommerhuse, og i samme forbindelse blev landet inddelt i næsten 57.000 områder. Beregningen af grundværdier blev gjort meget mere maskinel, men skønnet ved vurderingerne blev ikke fjernet.

Vedrørende beregning af grundværdien efter byggeretsværdiprincippet fremgår følgende i redegørelsen:

"...

Byggeretsværdiprincippet er baseret på, at der for grundværdiområdet er registreret en normalgrund og en normalpris. Ligningsrådets vedtagelse går ud på, at værdien af en grund kan deles i to lige store dele. Halvdelen af værdien kaldes byggeretsværdien, og denne er uafhængig af grundens størrelse (her forudsat, at den ikke kan udstykkes). Den resterende halvdel kaldes arealværdien, og den varierer proportionalt med grundens størrelse. Normalprisen er værdien pr. m² af normalgrunden. Arealværdien er derfor 50% af normalprisen. Sædvanligvis benyttes 800 m² som størrelse på en normalgrund.

..."

Dette er beskrevet således i afsnit C.2.1.1 i vurderingsvejledningen 2012-2:

"...

grundværdien beregnes som summen af en byggeretsværdi og en arealværdi. Byggeretsværdiprincippet hviler på den betragtning, at en grunds værdi kan deles op i en del, der vedrører retten til at opføre et hus - byggeretsværdien - og en anden del, der afhænger af arealstørrelsen - arealværdien.

..."

Grundværdien beregnes ud fra 2 eller flere byggeretter, såfremt ejendommen er så stor, at den kan udstykkes. Bedømmelsen af udstykningsmuligheder skal foretages konkret for hver ejendom, og sagsøger kunne se, at grundværdien var beregnet på baggrund af forkerte faktiske omstændigheder, idet SKAT havde beregnet grundværdien ud fra 17 byggeretter. Et forhold som vurderingsankenævnet og dernæst Landsskatteretten gav sagsøger medhold i, idet det ved disse instanser blev anerkendt, at antallet af byggeretter skulle reduceres. Vurderingsankenævnet reducerede til 14 og Landsskatteretten til 13.

Ved beregningen af såvel byggeretsværdien som arealværdien efter byggeretsværdiprincippet anvendes den for ejendommen gældende områdepris, også kaldet normalprisen.

Normalprisen udgør prisen pr. kvadratmeter for en normalgrund i det pågældende grundværdiområde, og i SKATs skøn indgår bl.a. arealets beliggenhed og grundprisniveauet i området. Herunder blandt andet ved at benytte dels lokalkendskab dels et omfattende statistisk materiale over handelspriser for ejendommen i det pågældende grundværdiområde.

Både SKAT og Vurderingsankenævnet har beregnet grundværdien for den pågældende ejendom efter byggeretsværdiprincippet.

Det er sagsøgers påstand, at der i Vurderingsvejledningen er redegjort for at grundværdien for ejendomme, som den i sagen omhandlede, skal beregnes efter byggeretsprincippet - og at princippet som en naturlig følge heraf skal anvendes fuldt ud. Det ligger således udenfor landskatterettens kompetence at foretage et sådant skøn, og foretage en efterfølgende vurdering af ansættelsen af grundværdien til et andet beløb, end beregningerne efter byggeretsværdiprincippet giver.

Sagsøgtes mulighed for at skønne består alene i at SKAT skønner normalprisen (områdeprisen), hvorfor der allerede i beregningen er taget højde for områdets beliggenhed og områdets prisniveau (handelspriserne).

Der kan i grundværdien tages højde for helt særlige forhold ved den enkelte ejendom for på den baggrund at ansætte individuelle tillæg eller nedslag. Der gives alene tillæg i grundværdien hvis der er knyttet særlig herlighed til en grund som f.eks. særlig god udsigt eller en særlig god forretningsmæssig beliggenhed. Der kan gives et nedslag for f.eks. miljømæssige og støjmæssige gener, uhensigtsmæssig form af ejendommen eller besværligt terræn.

Landskatteretten har imidlertid ikke lagt sådan individuelle forhold sammenlignet med de øvrige ejendomme i grundværdiområdet, til grund. Det er således ikke på en sådan baggrund at Landskatteretten har fundet anledning til at fravige de grundværdier, der er beregnet ved anvendelse af byggeretsværdiprincippet.

Landskatteretten har ganske enkelt ikke noget belæg for efterfølgende - efter grundværdiberegningerne er foretaget - at skønne grundværdierne anderledes med henvisning til, at de eksisterende grundværdier i genoptagelsesårene ikke kan

"...

antages at overstige handelsprisen, når der henses til grundens størrelse, beliggenhed og priserne i området.

..."

Disse forhold er der taget højde for ved SKATs fastsættelse af områdeprisen, som beregningerne i kendelsen er baseret på.

Grundværdien for alle landets faste ejendomme udlagt til boligbebyggelse i form af tæt/lav eller åben/lav er ansat efter byggeretsværdiprincippet, og det var i tillid til ikke at skulle være stillet ringere end landets øvrige grundejere, at sagsøger klagede over grundværdiansættelsen for ejendommen, idet det kunne konstateres, at grundværdien var blevet ansat i strid med byggeretsværdiprincippet, hvilket der er enighed om. Sagsøger har naturligvis en berettiget forventning om, at når der konstateres fejl i beregningen, og det anerkendes, at de udførte beregninger ikke er i overensstemmelse med det vurderingsprincip, som SKAT har valgt at anvende på ejendommen - og som desuden retteligt skal anvendes - så vil det også komme til udtryk i en ændret grundværdiansættelse.

Når grundværdiansættelsen ved anvendelse af grundværdiprincippet for alle de øvrige ejendomme må formodes at være korrekt, medmindre særlige forhold for den enkelte ejendom gældende, er det sagsøgers påstand, at det ikke er korrekt, når det er sagsøgtes påstand, at en grundværdiansættelse efter byggeretsværdiprincippet for netop sagsøgers ejendom resulterer i en forkert grundværdi.

Det er SKAT, der har udviklet byggeretsværdiprincippet og bestemt, at grundværdien for ejendomme som den pågældende skal beregnes efter princippet, ligesom det er SKAT som har fastsat normalprisen (områdeprisen), hvori der er taget højde for områdets beliggenhed og de gennemsnitlige salgspriser for de af grundværdiområdet omfattede ejendomme.

Sagsøgte er herefter forpligtet til at ansætte grundværdien til de beløb, der fremkommer ved anvendelsen af byggeretsværdiprincippet.

I kendelsen af 21. september 2012 henviser Landsskatteretten til Østre Landsrets afgørelse af 13. august 1997, offentliggjort i Tidsskrift for Skatteret, TfS.1997.663, hvor en grundejer havde anlagt sag mod Skatteministeriet med principal påstand om, at hans ejendom ikke skulle vurderes efter bygge retsværdiprincippet. Skatteministeriet (sagsøgte) gjorde i sagen til støtte for sin frifindelsespåstand gældende, at

"...

Det er almindeligt anerkendt, at der administrativt kan fastsættes regler og principper for, forvaltningen af et givent sagsområde. Vurderingsmyndighedernes anvendelse af et byggeretsværdiprincip er, således som det også er angivet i Skatteministeriets notat af 22/8 1996, alene en praktisk fremgangsmåde til udfindelse af grundens kontante værdi i handel og vandel, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1 og 6.

..."

samt at

"...

Der er intet holdepunkt for at antage, at de af sagsøgeren påberåbte værd forringende faktorer påvirker den kontante handelspris for sagsøgerens ejendom i en grad, som overstiger de samme faktorers påvirkning af andre ejendomme i vurderingsområdet, og som er taget i betragtning ved fastlæggelsen af områdeprisen.

..."

Landsskatteretten gav i sagen Skatteministeriet medhold i, at byggeretsværdiprincippet skulle anvendes ved ansættelse af grundværdien for sagsøgers ejendom, og at byggeretsværdiprincippet er den regel, som anvendes ved ansættelse af handelsprisen, som en ejendom skal beskattes efter. Landsskatteretten anførte bl.a. følgende:

"...

der må gives sagsøgte medhold i, at byggeretsværdiprincippet alene er at anse som en vurderingsteknisk regel, der anvendes som et led i ansættelsen af grundværdierne i visse grundværdiområder og tager sigte på at tilvejebringe et med de faktiske handelspriser bedre stemmende værdiforhold mellem store og små byggegrunde. Der er med indførelsen af byggeretsværdiprincippet ikke tilvejebragt et selvstændigt, af grundenes handelsværdi uafhængigt beskatningsgrundlag. Ligningsrådet har således kunnet træffe bestemmelse om anvendelse af byggeretsværdiprincippet uden anden lovhjemmel, end hvad der følger af skattestyrelseslovens § 13.

..."

Det bemærkes, at sagsøgeren til støtte for sin påstand havde gjort gældende, at anvendelsen af byggeretsværdiprincippet var i strid med grundlovens § 43, idet sagsøgeren var af den opfattelse, at sagsøgte med indførelsen af byggeretsværdiprincippet uden hjemmel havde indført et nyt beskatningsgrundlag. Landsretten afviste dette, med henvisning til, at der var hjemmel til at træffe bestemmelse om anvendelse af byggeretsværdiprincippet, idet byggeretsværdiprincippet ikke indebar et nyt af handelsprisen uafhængigt beskatningsgrundlag.

Med andre ord var Landsretten af samme opfattelse som sagsøgte i sagen, hvorefter beskatningsgrundlaget fortsat skulle findes i vurderingslovens §§ 6 og 13, og at der var hjemmel til at bestemme, at byggeretsværdiprincippet skulle anvendes ved opgørelsen af handelsværdien/grundværdien. Landsskatteretten ses derfor i kendelsens s. 11 at have misforstået Landsrettens dom, idet Landsskatteretten med henvisning til dommen forsøger at godtgøre, at sagsøger ikke har krav på, at byggeretsværdiprincippet anvendes ved opgørelsen af grundværdien efter vurderingslovens § 6. Der er imidlertid - som det netop er gennemgået - ikke støtte herfor i dommen, tværtimod.

Til støtte for påstandene gøres det gældende, at når sagsøgte opgør grundværdien efter byggeretsværdiprincippet, så skal opgørelsen være korrekt. I nærværende sag er der nødvendigvis enighed om, at den ansatte grundværdi ikke er opnået ved en korrekt anvendelse af byggeretsværdiprincippet, idet grundværdien jo netop ikke blev reduceret til de beløb, som Landsskatteretten beregnede sig frem til i kendelsens side 12 og 13.

Ad. den subsidiære påstand

Den subsidiære påstand er nedlagt for det tilfælde, at retten ikke måtte give sagsøger medhold i, at grundværdien skal ansættes til de af Landsskatteretten ved anvendelse af byggeretsværdiprincippet beregnede værdier, idet dette i den konkrete sag ifølge sagsøgte fører til et forkert resultat.

Såfremt sagsøger ikke far medhold i den principale påstand, vil retsstillingen således være, at sagsøgers ejendom er vurderet efter byggeretsværdiprincippet, og at den faktiske omstændighed i form af antallet af byggeretter, som ligger til grund for beregningen, er forkert. Når SKAT har besluttet at anvende et bestemt vurderingsprincip, som medfører et forkert resultat, må den nødvendige følge heraf være, at vurderingsprincippet forkastes, og erstattes af et andet vurderingsprincip eller af et frit skøn efter Vurderingslovens § 6, dog med en retmæssig begrundelse.

Ejendomsvurderingen af sagsøgers ejendom må således hjemvises til SKAT og foretages på ny ved brug af en metode, der ikke hviler på et materielt forkert grundlag og som ikke er i strid med Vurderingsvejledningen. Dette vil give sagsøger mulighed for at foretage en ny bedømmelse af grundlaget for vurderingen og dennes korrekthed.

Sagsøger har godtgjort, at grundværdiansættelsen ligger udenfor rammerne af det skøn, der tilkommer Vurderingsmyndigheden. Områdeprisen er fastsat på baggrund af et omfattende statistisk materiale over handelspriser for ejendommen i det pågældende grundværdiområde. Der er ikke fastsat hverken nedslag eller tillæg i grundværdien. Det er således ikke korrekt når sagsøgte gør gældende, at der ikke er tilvejebragt oplysninger, der giver grundlag for at antage at grundens handelsværdi skulle være lavere end den ansatte grundværdi ved de omtvistede vurderinger.

Skatteministeriet har under proceduren i det væsentligste uddybet sine anbringender i påstandsdokument af 8. november 2013, hvori er anført:

Det gøres overordnet gældende, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn vedrørende ejendommens grundværdi ved vurderingerne for 2001 - 2006.

Det følger af fast retspraksis, at skønnet alene kan tilsidesættes, hvis det er udøvet på et fejlagtigt grundlag, eller hvis grundværdiansættelsen ligger udenfor rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne, jf. bl.a. UfR 1999.1178 H. Sagsøgeren har ikke godtgjort, at disse betingelser er opfyldt. Landsskatterettens skøn er udøvet på et korrekt grundlag.

Det fremgår af vurderingslovens § 13, sammenholdt med § 6, at en ejendoms grundværdi skal ansættes således, at den svarer til grundens kontante værdi i handel og vandel under hensyn til beskaffenhed, beliggenhed og en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelsen skal der tages hensyn til de offentligretlige rettigheder og byrder, der er knyttet til grunden, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2. I vurderingslovens § 16 er det uddybet, hvilke forhold, der skal lægges vægt på ved værdiansættelsen.

Landsskatterettens skøn er udøvet i overensstemmelse hermed.

Som led i vurderingen af ejendomme som den foreliggende, der er udlagt til tæt-lav bebyggelse, anvendes byggeretsværdiprincippet. Dette er også sket ved vurderingen af sagsøgerens ejendom. Vurderingsgrundlaget er således også korrekt i den henseende.

Bedømmelsen af, hvad grundens værdi udgør, beror imidlertid på et konkret skøn, og byggeretsværdiprincippet er alene et vurderingsteknisk hjælpemiddel, jf. bl.a. SKM2005.63.HR, hvor det også fremgår af præmisserne, at vurderingsloven forudsætter, at der ved vurderingen af værdien af en ejendom foretages et konkret skøn.

Det er derfor berettiget, at Landsskatteretten ud fra et konkret skøn har ansat grundværdien til beløb, der afviger fra de beløb, der fremkommer ved en beregning efter byggeretsværdiprincippet. Sagsøgeren har ikke krav på, at grundværdien ansættes til de beløb, som Landsskatteretten er nået frem til ved hjælp af byggeretsværdiprincippet.

En tilsidesættelse af Landsskatterettens skøn kræver, at sagsøgeren godtgør, at grundværdiansættelsen ligger udenfor rammerne af det skøn, der tilkommer vurderingsmyndighederne. Denne bevisbyrde er ikke løftet  Sagsøgeren har ikke tilvejebragt oplysninger, der givet noget grundlag for at antage, at grundens handelsværdi skulle være lavere end den ansatte grundværdi ved de omtvistede vurderinger.

Hvad angår sagsøgerens subsidiære påstand bemærkes, at der er enighed om, at byggeretsværdiprincippet skal anvendes som hjælpemiddel ved ansættelsen af grundværdien.

Som det fremgår af de ovenfor anførte anbringender, er sagsøgte ikke enig i det, der anføres i stævningen, side 8, sidste afsnit, og side 9, 1. nye afsnit.

Den subsidiære påstand er nedlagt for det tilfælde, at skønnet måtte blive tilsidesat. Det følger af retspraksis, jf. bl.a. UfR 1999.793 H, at en fornyet grundværdiansættelse i så fald skal foretages af vurderingsmyndigheden.

Rettens begrundelse og afgørelse

Det fremgår af vurderingslovens § 6, 1. punktum, at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle have været betalt kontant. For den nærmere forståelse af grundværdien fremgår det af lovens § 13, stk. 1, at der herved forstås værdien af grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Der er enighed om, at byggeretsværdiprincippet skal finde anvendelse ved fastsættelsen af grundværdien.

Byggeretsværdiprincippet er alene et vurderingsteknisk hjælpemiddel, og resultatet af beregningen af grundværdien efter byggeretsværdiprincippet kan derfor ikke stå alene, men skal indgå i vurderingsmyndighedernes endelige skøn over grundværdien. Boligselskabet H1 har dermed ikke krav på, at grundværdien fastsættes alene som resultatet af en beregning efter byggeretsværdiprincippet.

Det afgørende spørgsmål er herefter, om der i øvrigt er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn over grundens værdi i handel og vandel i de berørte ansættelsesår.

Landsskatteretten begrunder nærmere sit skøn med, at værdien af, at antallet af byggeretter er nedsat, delvist modsvares af SKATs ansættelse af et stort fællesareal til 0 kr. i værdi, at vurderingsmyndighedens værdiansættelse er ansat inden for det skøn, som tilkommer myndigheden og at ansættelsen af grundværdien ikke kan antages at overstige handelsværdien, når der henses til grundens størrelse, beliggenhed og priserne i området.

Landsskatterettens beregninger af grundværdien i genoptagelsesårene efter byggeretsværdiprincippet resulterer i grundværdier, som er mellem 9 % og 12 % lavere end ansat af de underliggende vurderingsmyndigheder. Selv, hvis det kunne lægges til grund, at grundværdien i handel og vandel i genoptagelsesårene svarer til grundværdien i Landsskatterettens beregning, som sagsøger påstår grundværdierne fastsat til, er denne forskel ikke tilstrækkelig til, at betingelserne i retspraksis for tilsidesættelse af Landsskatterettens skønsmæssige vurdering er opfyldt.

Boligselskabet H1 har ikke ved syn og skøn eller på anden måde bevist, at de fastsatte grundværdier i vurderingsperioden 2001-2006 er væsentligt lavere end ansat af Landsskatteretten.

Boligselskabet H1 har således ikke godtgjort, at Landsskatterettens afgørelse af 21. september 2012 er åbenbart urimelig eller hviler på et forkert grundlag.

Retten tager herefter Skatteministeriets frifindelsespåstand til følge.

Sagens værdi udgør en samlet skattemæssig besparelse for årene 2001-2006 for Boligselskabet H1 på 44.781 kr. Efter sagens værdi, karakter, omfang og resultat fastsættes sagsomkostninger til 18.000 kr., inkl. moms. Beløbet dækker udgifter til advokatbistand, herunder udgift til fremstilling af materialesamling.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte frifindes.

Inden 14 dage skal Boligselskabet H1 betale 18.000 kr. til Skatteministeriet.

De idømte sagsomkostninger forrentes i henhold til rentelovens § 8a.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter