Dato for udgivelse
19 Jan 2004 13:26
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
13. januar 2004
SKM-nummer
SKM2004.21.ØLR
Myndighed
Østre Landsret
Sagsnummer
15. afdeling, B-2895-00
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Ejendomsvurdering, ejendomsværdiskat og ejendomsavancebeskatning
Emneord
Ejendomsværdi, grundværdi, forurening, lokalplan, udnyttelsesmulighed
Resumé

Ejendoms- og grundværdiansættelsen pr. 1. januar 1996 af en fabriksejendom blev af sagsøgeren anfægtet, bl.a. med henvisning til, at der ikke var taget tilstrækkeligt hensyn til ejendommens forurening.

Landsskatteretten havde meddelt et nedslag som følge af forurening. Efterfølgende var hele ejendommen blev registreret på vidensniveau 2 i henhold til lov om forurenet jord. Landsretten anså det ikke for godtgjort, at der på vurderingstidspunktet forelå nogen væsentlig forurening, som der ikke var taget hensyn til ved Landsskatterettens kendelse.

Sagsøgeren anfægtede tillige ansættelsen under henvisning til, at ejendommen ifølge lokalplanen kun måtte benyttes til møbelfabrik. Ifølge syns- og skønserklæringen ville ejendommen være uden værdi, hvis den kun kunne anvendes til møbelfabrik, men syns- og skønsmændene tillagde ikke den begrænsede anvendelsesmulighed betydning ved værdiansættelsen, fordi lokalplanbestemmelsen var kommet til på foranledning af sagsøgeren.

Landsretten fandt det ikke godtgjort, at der på vurderingstidspunktet ikke var mulighed for at tilvejebringe en ny lokalplan, der gav videre muligheder for udnyttelse af ejendommen end den gældende lokalplan. Muligheden for en ændring af lokalplanen måtte derfor inddrages ved skønnet. Det ansås herefter ikke for godtgjort, at skønnet var udøvet på et forkert eller mangelfuldt grundlag. Landsretten fandt, at skønnet under de foreliggende, særegne faktiske omstændigheder kunne udøves indenfor ganske vide grænser.

Reference(r)

Vurderingsloven § 6
Vurderingsloven § 9
Vurderingsloven § 13


Parter

H1 A/S
(advokat Louise Ploug Krat (prøve))

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af landsdommerne

Karsten Bo Knudsen, Kaspar Linkis og Frosell (kst.)

Under denne sag har sagsøgeren, H1 A/S, principalt påstået sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtet at anerkende, at den offentlige ejendomsværdi og grundværdi ved den 20. almindelige vurdering pr. 1. januar 1996 for H1 A/S's ejendom matr. nr. 1z,..., begge skal ansættes til 0 kr., subsidiært, at Skatteministeriet skal anerkende, at ejendomsværdien bør ansættes til et af landsretten fastsat beløb lavere end 50.000.000 kr. og grundværdien til et af landsretten fastsat beløb lavere end 7.619.200 kr. Mere subsidiært har H1 A/S påstået, at sagen hjemvises til vurderingsmyndighederne, således at disse skal fastsætte ejendoms- og grundværdien til beløb lavere end henholdsvis 50.000.000 kr. og 7.619,200 kr.

Skatteministeriet har principalt påstået frifindelse, subsidiært at sagen hjemvises til vurderingsmyndighederne med henblik på fornyet ansættelse af ejendomsværdien og grundværdien.

Sagens omstændigheder er følgende

Den 24. juli 2000 afsagde Landsskatteretten følgende kendelse:

Ovennævnte ejendom er ved 20. alm. vurdering pr. 1/1 1996 af ToldSkat ansat til

Ejendomsværdi

 

50.000.000 kr.

Grundværdi

 

7.619.200 kr.

Grundværdien er specificeret således:

 

37.064 m2 á

300 kr.

                    

Miljønedslag

3.500.000 kr.

   

Ejendommen omfatter et grundareal på 37.064 m2 bebygget med en fabriks- og lagerbygning på 11.691 m2 bebygget areal og 1.825 m2 kælder opført i 1954 med om/tilbygning i 1996. Endvidere er der en administrationsbygning på 1.026 m2 bebygget areal og 290 m2 kælder, et mindre enfamiliehus, værkstedsbygning, garage og 2 udhuse.

Det er til sagen oplyst, at Amtet den 22/12 1995 har registreret affaldsdepot på en del af ejendommen - et areal på den sydvestlige del af grunden og et mindre areal nord-vest for administrationsbygningen. Forureningens omfang er af vurderingsmyndigheden skønnet til at udgøre knap 1/6 af grundens samlede areal.

Det er endvidere oplyst, at i henhold til lokalplan nr. 239, vedtaget dere 21. juni 1989, må den påklagede ejendom kun anvendes til erhvervsformål: Møbelfabrik.

Indledningsvis er det i lokalplanen anført, at den dækker et område ved ... og ... i ... bymidte, og at dens formål først og fremmest er at give mulighed for, at H1s Eftf.s møbelfabrik kan udvides indenfor rammer, som er fastlagt i kommuneplanen.

For ejeren, H1 A/S, klager advokatfirmaet Mazanti-Andersen, Korsø Jensen & Partnere over ejendomsværdien og grundværdien med påstand om, at begge ansættelser nedsættes til 0.

Til støtte for påstanden er der ved den af Landsskatteretten den 22. juni 2000 foretagne besigtigelse af ejendommen henvist til, at lokalplanens strenge begrænsning for ejendommens anvendelse samt registreringen som affaldsdepot/grundens forurening med bl.a. trichlorethylen, gør det umuligt at sælge ejendommen.

I forbindelse med flytningen af en del af produktionen til ... har H1 A/S haft forhandlinger med kommunen om køb af en ny ejendom og salg af den påklagede ejendom, hvor kommunen havde planer om opførelse af attraktive kædehuse til beboelse. Bl.a. henset til kommunens krav om oprensning af grunden og fjernelse af al beton er klagerens udflytningsplaner midlertidigt sat i bero.

Landsskatteretten bemærker, at ejendomsværdien i henhold til bestemmelserne i Vurderingslovens § 6, jf. § 9, stk. 1, skal ansættes til handelsværdien på vurderingstidspunktet af den faste ejendom i dens helhed, medens grundværdien ifølge samme lovs § 13, stk. 1, udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Med hensyn til det forhold, at en del af ejendommen er registreret som affaldsdepot bemærkes, at areal, der er registreret som affaldsdepot, i henhold til affaldsdepotlovens § 18, jf. § 17, ikke må bebygges eller overgå til anden anvendelse med mindre depotet frigives til det pågældende formål.

Ved skønnet over handelsværdien for en forurenet ejendom må en række momenter tages i betragtning. Momenter, der må anses at have betydning for værdiansættelsen i de enkelte tilfælde, er efter rettens opfattelse først og fremmest de foreliggende retlige og faktiske begrænsninger i ejendommens anvendelsesmulighed. Desuden må der lægges vægt på graden af forurening, herunder størrelsen af udgifterne til oprensning samt tidshorisonten for en oprensning.

Efter de foreliggende oplysninger, herunder det i amtets miljørapport/forureningsundersøgelse fremkomne vedrørende forureningens omfang, usikkerheden om tidshorisonten og begrænsningen i anvendelsesmuligheden for de 2 på grunden konstaterende affaldsdepoter, finder Landsskatteretten, at der ved det i grundværdien ansatte nedslag på 3.500.000 kr. for miljøgener synes at være taget behørigt hensyn til den i henhold til lov om affaldsdepoter påberåbte tinglyste deklaration.

Vedrørende klagerens påstand om lokalplanens værdiforringende virkning på grundens handelsværdi, jf. Vurderingslovens § 13, stk. 2, bemærker Landsskatteretten, at man ikke finder det tilstrækkeligt godtgjort - grundens centrale og attraktive beliggenhed taget i betragtning - at grundværdien, uanset lokalplanens bestemmelser, kan anses at overstige grundens handelsværdi i ubebygget stand på vurderingstidspunktet den 1. januar 1996.

Den påklagede grundværdi vil således være at stadfæste.

Med hensyn til ejendomsværdien finder Landsskatteretten efter de foreliggende oplysninger og det ved besigtigelsen konstaterede vedrørende bygningernes størrelse, alder og standard, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte det af Skyldrådet udøvede skøn over ejendommens samlede handelsværdi, og ansættelsen 50.000.000 kr. vil være at stadfæste.

..."

Det fremgår af sagen, at Vurderingsrådet har fastsat ejendomsværdien på grundlag af en lejeværdiberegning.

Af Amtets skrivelse af 15. februar 1996 til H1 A/S fremgår blandt andet følgende:

"Ved brev af 22. december 1995 blev De underrettet om, at den fundne forurening på Deres ejendom blev registreret i henhold til lov om affaldsdepoter, og registreringen ville blive tinglyst på ejendommen.

I fortsættelse heraf fremsendes et rids til deklarationen, som vil blive tinglyst på ejendommen.

Som det fremgår af ridset, vil registreringen kun omfatte den del af ejendommen, hvor der er påvist forurening i poreluften.

...

I brev af 25. januar spørger De, om amtet påtænker at udføre egentlige jordprøver som dokumentation for forureningens tilstedeværelse, eller om registreringen skal baseres på poreundersøgelser.

Forvaltningen skal hertil svare, at dokumentationen for forurening på ejendommen, ikke alene er baseret på poreluftmålinger, men i høj grad baseret på oplysninger om dels håndtering af de i poreluften fundne kemikalier på ejendommen og dels den høje grundvandsforurening med de samme kemikalier fundet umiddelbart nedstrøms ejendommen.

Det er ikke hele ejendommen, som registreres. Registreringen vil kun omfatte den del af ejendommen, hvor der er påvist forurening ved poreluftmålinger.

..."

H1 A/S anførte i en skrivelse af 19. august 1997 til Kommunen, at det kunne overvejes, at ændre kommuneplanens rammebestemmelse vedrørende ejendommen, således at ejendommen alene måtte anvendes til "erhvervsformål såsom møbelfabrik og værkstedsvirksomhed og enkelte boliger i tilknytning til den pågældende virksomhed". Af kommuneplanen, der blev endeligt vedtaget den 12. november 1997, fremgår, at ejendommen kun må

"anvendes til erhvervsformål som, møbelfabrik, værkstedsvirksomhed og enkelte boliger ... i tilknytning til den qældende virksomhed."

Kommunen skrev den 13. november 2000 således til H1 A/S:

"...

Som aftalt på mødet den 22. oktober 2000 har Økonomiudvalget drøftet anvendelsesmulighederne for H1s ejendom på vej.

Der er naturligvis ingen tvivl om, at ejendommen fortsat kan anvendes til møbelfabrik, som det er fastsat i lokalplanen og i Kommuneplan 1997-2009.

Enhver anden anvendelse vil kræve, at disse planer ændres. Før det sker, er det nødvendigt, at der gennemføres en grundig og samlet kortlægning af forureningen på grunden.

...

Når forureningen er kortlagt, er vi rede til på den baggrund at drøfte fremtidige anvendelsesmuligheder, f.eks. en kombination af erhverv i hallerne og måske boliger på arealet, hvor administrationsbygningen ligger.

..."

Amtet gav ved skrivelse af 21. januar 2002 til det rådgivende ingeniørfirma G1 A/S tilladelse til en række anlægsarbejder og byggeri i forbindelse med opførelsen af en ny administrations- og personalebygning på ejendommen. Tilladelsen var blandt andet betinget af overholdelsen af en række nærmere specificerede vilkår vedrørende forurenet jord. Af skrivelsen fremgår endvidere, at hele grunden "vil blive kortlagt på vidensniveau 2 efter lov om forurenet jord."

Kommunen skrev den 11. oktober 2002 således til Skatteministeriets advokat, Kammeradvokaten:

"...

Baggrunden for udarbejdelsen af lokalplanen var et ønske fra H1 A/S om at opføre en ny lagerhal. Kommunen bad i den forbindelse i henhold til planlovgivningen H1 A/S om at være behjælpelig med udarbejdelsen af planudkastet.

Arkitekt AL fik overdraget opgaven af H1 A/S, og på et møde ... den 26. januar 1989 blev det aftalt, at planen skulle være i overensstemmelse med bebyggelses- og udnyttelsesdeklaration underskrevet af H1 Eftf. den 29. januar 1947.

Byrådet vedtog den 15. marts 1989 at offentliggøre forslaget til lokalplan som udarbejdet af AL, og med bestemmelsen om, at lokalplanens område 2 kun må anvendes til erhvervsformål: Møbelfabrik. Dog med mulighed for at indrette kontor, undervisnings- og udstillingslokaler i tilknytning til virksomheden .

...

I forbindelse med offentliggørelsen af planforslaget blev der ikke fremsat indsigelser eller ændringsforslag til ovennævnte bestemmelse, hvorefter Byrådet vedtog lokalplanen endeligt den 21. juni 1989.

...

Med hensyn til spørgsmålet om ændring af lokalplanen, således at området kan anvendes til erhvervsformål uden begrænsninger, kan det oplyses, at Byrådets økonomiudvalg den 8. november 2000 behandlede spørgsmålet om fremtidig anvendelse af H1s ejendom.

Udvalget tog til efterretning, at der i samarbejde med H1 A/S kan gennemføres en undersøgelse af mulighederne for genanvendelse af de eksisterende bygninger til f.eks. datavirksomheder sammen med mulighederne for nybyggeri til boligformål. Hvis dette ikke er gennemførligt fastholdes lokalplan nr. 239."

Der har været udmeldt syn og skøn vedrørende ejendoms- og grundværdien på vurderingstidspunktet, den 1. januar 1996. De udmeldte syns- og skønsmænd, statsautoriseret ejendomsmægler HC og statsautoriseret ejendomsmægler, valuar JK, har afgivet skønserklæring af 30. november 2001 samt tillægserklæringer af 18. marts 2002 og 15. oktober 2003, hvor de besvarer parternes spørgsmål.

I erklæringen af 30. november 2001 hedder det:

"Spørgsmål 1.

Skønsmændene bedes oplyse, hvad ejendommens handelsværdi må antages at have været den 1.1.1996, når der henses til den lokalplan, der gælder for området samt forureningen på ejendommen.

Det bedes i forbindelse hermed oplyst, i hvilket omfang formuleringen i lokalplanens § 3, stk. 3, om at ejendommen kun må anvendes til møbelfabrik, påvirker ejendommens handelsværdi.

Besvarelse ad 1.

Ejendommens handelsværdi uden restriktioner for lokalplanens afsnit om anvendelse vurderes til

kontant kr. 53.250.000

...

Ejendommen er som bekendt registreret for forurening på vidensniveau 2

...

Selvom Amtet formentlig ikke kan eller vil gøre erstatningsansvar gældende vil en køber og eventuelle låneinstitutter være betænkelige. Vi skønner et fradrag på:

kontant kr. 5.000.000

...

på grund af forureningen til at være rimeligt.

Formuleringen i lokalplanens § 3 om, at ejendommen kun må anvendes til møbelfabrik lægger en stærk begrænsning på udbudsmulighederne og potentielle køberemner og herved negativt på ejendommens handelsværdi.

Vi har via Købmandsstandens oplysningsbureaus database den 22-10-01 foretaget en sortering af de 25 største danske møbelfabrikker . ... H1 er pr. antal ansatte på en 10. plads. De 9 foranstående møbelfabrikker er alle beliggende i Jylland, formentlig på baggrund af lavere timelønssatser og bedre logistik til det marked. Det er vores opfattelse og bedste skøn, at muligheden for at omsætte ejendommen til en dansk møbelfabrik ikke er/var mulig. Med hensyn til eventuelt salg til udenlandske møbelfabrikker har vi ikke nok kendskab til mulighederne.

Det bør nævnes at den i lokalplanen meget begrænsede anvendelse af ejendommen (fabrikation af møbler) kom til på foranledning af H1 A/S, da man fra kommunens side oprindeligt havde planer om i lokalplanen at udlægge området til erhverv uden denne begrænsning, hvilket er oplyst fra forvaltningen i Kommunen v/hr. RP ...

Ud fra ovennævnte oplysninger har vi derfor ikke reduceret ejendomsværdien på grund af lokalplanens begrænsning i omsætteligheden.

Spørgsmål 2.

Skønsmændene bedes oplyse, hvad grundens handelsværdi i ubebygget tilstand må anses for at have været på vurderingstidspunktet den 1.1.1996, når henses til den lokalplan, der gælder for området samt forureningen på ejendommen.

Det bedes i forbindelse hermed oplyst, i hvilket omfang formuleringen i lokalplanens § 3, stk. 3, om at ejendommen kun må anvendes til møbelfabrik, påvirker grundens handelsværdi.

Besvarelse ad 2.

Med henvisning til besvarelsen af spørgsmål 1 vurderer vi grundens handelsværdi uden restriktioner for lokalplanens afsnit om anvendelse og forureningsproblematik til:

Kontant kr. 15.000.000

Der er i værdiansættelsen ikke taget hensyn til, at grunden formentlig kan blive frikendt til anvendelse til boligbyggeri. Ved anvendelse til bolig, vil grundværdien være højere.

Da lokalplanen kun giver anvendelsesmulighed som møbelfabrik, er det vores opfattelse, at der ingen køber vil være til grunden, fordi beliggenheden i et boligområde fremtidig vil kunne give for mange restriktioner for en møbelfabrik såvel som anden form for erhvervsvirksomhed. En bygning af den størrelse vil generelt give meget trafik, heruder også tung trafik.

I forbindelse med byggeri på den forurenede grund kan der forventes flere restriktive krav til oprensning fra Kommune og Amt.

Vi skønner derfor, at fradrag for forurening ved den ubebyggede grund andrager

kontant kr. 7.500.000,

altså et noget større nedslag i prisen end ved eksisterende virksomhed.

..."

I tillægserklæringen af 18. marts 2002 anføres:

"...

4 .

...

Skønsmændene anmodes - uden hensyntagen til, på hvis foranledning bestemmelsen i lokalplanen om ejendommens meget begrænsede anvendelse blev indføjet - om at oplyse, hvad ejendommens handelsværdi må antages at have været den 1.1.1996, når der henses til lokalplanens § 3, ifølge hvilken ejendommen kun må anvendes til møbelfabrik.

Besvarelse

Spørgsmål 4

Såfremt ejendommen kun må anvendes til møbelfabrik har vi i vor skønserklæring af 30. november 2001 anført "Det er vor opfattelse og bedste skøn, at muligheden for at omsætte ejendommen til en dansk møbelfabrik ikke er/var mulig. Med hensyn til eventuelt salg til udenlandske møbelfabrikker har vi ikke nok kendskab til mulighederne".

Hvis vores bedste skøn forudsættes korrekt må ejendommens markedsværdi således være kr. 0,-

...

5. Skønsmændene anmodes endvidere om at oplyse, hvilken anvendelse af ejendommen der er forudsat ved fastsættelsen af den i spørgsmål 1 ansatte handelsværdi.

Spørgsmål 5

Anvendelsen, der er forudsat ved vurderingen kr. 53.250.000,-, er uden restriktioner om anvendelsen og ... under going concern. "

I tillægserklæringen af 15. oktober 2003 anføres:

"...

6. Skønsmændene anmodes - uden hensyntagen til, på hvis foranledning bestemmelsen i lokalplanen meget begrænsede anvendelse blev indføjet - om at oplyse, hvordan grundværdien må antages at have været den 1.1.1996, når henses til lokalplanens § 3, ifølge hvilken ejendommen kun må anvendes til møbelfabrik.

Besvarelse af spørgsmål 6

Såfremt grunden kun må anvendes til opførelse af møbelfabrik har vi i vor skønserklæring af 30. november 2002 anført: "det er vor opfattelse og bedste skøn, at muligheden for at omsætte ejendommen til en dansk møbelfabrik ikke er/var mulig. Med hensyn til udenlandske møbelfabrikker har vi ikke nok kendskab til mulighederne".

På baggrund af ovennævnte er vort bedste skøn at grundværdien pr. 1.1.1996 udgør kr. 0,00, når der henses til lokalplanens bestemmelser om at ejendommen alene må benyttes til møbelfabrik."

Om forureningen på H1 A/S's ejendom er der under sagen fremlagt to rapporter udarbejdet af G1 A/S for H1 A/S: "Supplerende miljøtekniske undersøgelser", dateret august 1994, og "Afgrænsende forureningsundersøgelser", dateret januar 1995. Endvidere er fremlagt ingeniørfirmaet G3s arbejdsnotat "Lokalisering af forureningskilder. Supplerende poreluftmålinger", der er udarbejdet for Amtet og dateret december 1995.

Forklaringer

Der er afgivet forklaring af SC og OH samt af skønsmændene, statsautoriseret ejendomsmægler HC og statsautoriseret ejendomsmægler, valuar JK.

SC har forklaret, at han er statsautoriseret revisor og har været økonomidirektør hos H1 A/S siden 1. januar 1999. I 1999 flyttede virksomheden halvdelen af sin produktion bort fra ejendommen i ... . Det var tanken, at hele produktionen på lidt længere sigt skulle flyttes .... I forbindelse med overvejelser om at fremskynde den endelige flytning og sælge ejendommen i ... tog virksomheden kontakt til Kommunen, og man havde en drøftelse med borgmesteren. Lokalplanens bestemmelse om, at der skulle være møbelfabrik på ejendommen, var oprindeligt indsat for at sikre virksomheden i forbindelse med klager fra naboerne. Derfor gik han ud fra, at kommunen ville acceptere, at ejendommen blev solgt til en erhvervsvirksomhed, der medførte færre gener for omgivelserne end møbelfabrikken. Under mødet med borgmesteren blev det tilkendegivet, at kommunen ikke mente, at lokalplanen gav mulighed for anden erhvervsvirksomhed end møbelfabrik på ejendommen. Kommunen ville ikke medvirke til at ændre lokalplanen, således at der kunne ske anden fabrikationsvirksomhed, men ønskede, at ejendommen skulle benyttes til ældreboliger. Når de bestående bygninger ikke kunne genanvendes, ville ejendommen blive et passiv for virksomheden, hvis man ikke selv benyttede dem. Derfor opgav virksomheden allerede 14 dage efter drøftelsen med borgmesteren at gennemføre den resterende udflytning. Et entreprenørfirma har tilbudt 20 mio. kr. for ejendommen under forudsætning af, at den overtages renset for jordforurening og uden bygninger. Et salg på disse vilkår vil på grund af de dermed forbundne omkostninger ikke give H1 A/S nogen fortjeneste. De vilkår, som Amtet ved skrivelse af 21. januar 2002 stillede for et byggeri på ejendommen, medførte en forsinkelse af byggeriet på ca. en måned, og fordyrede arbejdet med ca. 1 mio. kr., ud over de udgifter vedrørende forurening, som der allerede var budgetteret med.

OH har forklaret, at han er uddannet miljøbiolog og ansat i Amtets miljøafdeling som sagsbehandler. Han har deltaget i sagsbehandlingen vedrørende forureningen på H1 A/S's ejendom. Registreringen af ejendommen efter affaldsdepotloven skete, fordi der ved undersøgelser var konstateret jordforurening på grunden. Registreringen af ejendommen efter jordforureningsloven er ikke begrundet i, at der er konstateret yderligere jordforurening. Der er således efter registreringen i medfør af lov om affaldsdepoter alene konstateret en begrænset yderligere forurening inden for arealer, hvor der allerede var konstateret forurening. Den ændrede registrering hænger derimod sammen med det nye lovgrundlag. Der er således sket ændringer i forudsætningerne for, at der kan ske registrering. Den nuværende registrering medfører i modsætning til den tidligere, at der består rådighedsindskrænkninger vedrørende hele ejendommen. Registreringen af ejendommen på vidensniveau 2 er sket på baggrund af poreluftmålinger og indebærer efter lov om forurenet jord, at der er tilvejebragt et dokumentationsgrundlag, der gør, at det med høj grad af sikkerhed kan lægges til grund, at ejendommen er forurenet således, at det kan have skadelig virkning på mennesker og miljø. Forureningen af ejendommen må betegnes som massiv og kraftig, men det er ikke lykkedes at finde kilderne til den. Det er muligt at afskærme forureningen, således at grunden kan anvendes til boligbyggeri. Det vil ikke nødvendigvis være meget omkostningskrævende.

Skønsmændene, statsautoriseret ejendomsmægler HC og statsautoriseret ejendomsmægler valuar JK, har vedstået deres erklæringer og har samstemmende forklaret, at deres skøn vedrørende ejendoms- og grundværdien ikke er afhængigt af, om forureningen omfatter hele eller kun en sjettedel af denne. Mange potentielle købere og långivere vil således afholde sig fra at indgå aftale om ejendommen, uanset det nærmere omfang af forureningen. Det forhold, at vilkårene for Amtets tilladelse af 21. januar 2002 har medført en udgift for H1 A/S på ca. 1 mio. kr., har heller ikke betydning for det udøvede skøn.

Procedure

H1 A/S har i sit påstandsdokument af 6. november 2003 gjort følgende anbringender gældende til støtte for sine påstande

"Ad den principale påstand.

Under hensyn til,

 

at     

den i sagen omhandlede ejendom er forurenet med klorerede opløsningsmidler, tungmetaller og tjærelignende stoffer ...,

 

at

ejendommen i 1995 blev registreret som affaldsdepot i henhold til affaldsdepotloven ..., hvilket bl.a. betød betydelige indskrænkninger i rådigheden over ejendommen i henhold til affaldsdepotloven,

 

at

hele ejendommen i 2002 blev kortlagt som forurenet areal på vidensniveau 2 i henhold til jordforureningsloven ..., hvilket indebærer betydelige indskrænkninger i ejerens rådighed over ejendommen,

 

at

ejendommen er omfattet af lokalplan 239 fra 1989 ..., der begrænser ejendommens benyttelse til møbelfabrik, hvilket udgør en yderligere betydelig indskrænkning i ejerens rådighed over ejendommen,

 

at

de i sagen udmeldte syn- og skønsmænd har vurderet, at ejendommens markedsværdi pr. 1.1.1996 med den i lokalplanen indeholdte anvendelsesbestemmelse udgjorde kr. 0,-

 

gøres det gældende

 

at

ejendommens handelsværdi pr. 1.1.1996 udgjorde kr. 0, hvorefter den offentlige ejendomsværdi pr. 1.1.1996 i henhold til vurderingslovens §§ 6, 9 og 10, stk. 1 bør nedsættes til kr. 0,-

 

at

grundens handelsværdi pr. 1.1.1996 udgjorde kr. 0,- hvorefter grundværdien i henhold til vurderingslovens §§ 6 og 13, stk. 1 og 2 bør nedsættes til kr. 0,-

 

at

der ved fastsættelse af den offentlige ejendoms- og grundværdi, skal foretages en vurdering på grundlag af værdien i handel og vandel,

 

at

grundværdien skal fastsættes som værdien af grunden i ubebygget stand under hensyn til grundens beskaffenhed og beliggenhed,

 

at

der ved ansættelsen af ejendomsværdien og grundværdien blandt andet skal tages hensyn til byrder af offentligretlig karakter,

 

at

der således i nærværende sag skal tages hensyn til registreringen af ejendommen som affaldsdepot og den efterfølgende kortlægning af arealet som forurenet areal samt lokalplan 239, idet der er tale om byrder af offentligretlig karakter.

 

Det gøres endvidere gældende

 
 

at

hele ejendommen må anses som stærkt forurenet,

 

at

forureningen på ejendommen begrænser ejerens anvendelsesmuligheder og rådighed over ejendommen betydeligt, jfr. den tidligere affaldsdepotlov § 18, jfr. 17 og jordforureningslovens kapitel 2,

 

at

jordforureningen har meget væsentlig indflydelse på ejendommens og grundens handelsværdi, idet det er særdeles vanskeligt at sælge en stærkt forurenet ejendom.

 

Det gøres gældende

 

at

der ved fastsættelse af ejendoms- og grundværdien ligeledes skal tages hensyn til lokalplan nr. 239 meget begrænsede anvendelsesbestemmelse, idet der er tale om en byrde af offentligretlig karakter,

 

at

det ikke vil være muligt at afhænde ejendommen, idet der ikke vil være købere til ejendommen, såfremt ejendommen kun kan anvendes til møbelfabrik,

 

at

ejendommens lejeværdi er lig kr. 0, såfremt ejendommen kun kan anvendes til møbelfabrik,

 

at

Kommunen ikke uden videre vil ændre ejendommens anvendelse i lokalplaner, jfr. skrivelse af 13.11.2000 fra Kommune til sagsøgeren ...,

 

at

... lokalplanens bestemmelser kun vil blive overvejet ændret, såfremt der gennemføres en undersøgelse af mulighederne for ændret anvendelse, i modsat fald vil lokalplanen blive opretholdt,

 

at

det er uvedkommende for fastsættelse af ejendoms- og grundværdien, om lokalplanens anvendelsesbestemmelse er kommet til på foranledning af sagsøger eller ej, idet det er ejendommens værdi i handel og vandel, der er afgørende for fastsættelse af værdien, jfr. vurderingslovens § 6,

 

at

der ikke i vurderingsloven er hjemmel til at tage hensyn til årsagen eller omstændighederne omkring tilblivelsen af en offentligretlig byrde eller rettighed ved vurderingen af ejendommens markedsværdi,

 

at

sagsøgers ønske om ændring af kommuneplanen i 1999 var begrundet i et ønske om at få præciseret, at der på arealet kunne drives erhvervsvirksomhed, så som møbelfabrik og værksted, og de nævnte eksempler er kun eksempler på erhverv, og ikke en begrænsning, hvorefter der kun kan være møbelfabrik på arealet, hvorfor sagsøgers ønske herom i 1999 ikke var et ønske om at begrænse anvendelsen af arealet til møbelfabrik,

 

at

lokalplanen imidlertid som den bindende plan for borgere og virksomheder udlægger områdets anvendelse til møbelfabrik,

 

at

ejendommen ligger lukket inde i centrum af en mindre by, hvis omgivelser er følsomme overfor miljøgener,

 

at

det er uvedkommende for fastsættelse af den offentlige ejendoms- og grundværdi at lægge vægt på, hvordan ejendommens/selskabets værdi ville være under et salg af ejendommen/selskabet som going concern, idet det er salgsværdien af ejendommen og grunden, der er afgørende for værdiskønnet i henhold til vurderingsloven,

 

at

det er besvarelsen af spørgsmål 4 i den supplerende skønserklæring af 18. marts 2002, der skal lægges til grund ved bedømmelsen af nærværende sag.

 

Endeligt gøres det gældende

 

at

det af vurderingsmyndighederne udøvede skøn er udført på klart forkert og mangelfuldt grundlag, idet der ikke er taget tilstrækkeligt hensyn til jordforureningen og lokalplanens anvendelsesbestemmelse,

 

at

det foretagne skøn falder uden for rammerne af den margen, som må indrømmes vurderingsmyndighederne i sager af den foreliggende karakter,

 

at

domstolene er berettigede til at sætte deres eget skøn i stedet for forvaltningens skøn, hvorfor der som udgangspunkt ikke bør ske hjemvisning, men korrektion.

 

Ad den subsidiære påstand

 

Såfremt Landsretten ikke giver sagsøger medhold i den principale påstand, gøres det, som ovenfor er anført til støtte for den principale påstand, ligeledes gældende til støtte for den subsidiære påstand, hvorefter

 
 

den offentlige ejendomsværdi pr. 1. januar 1996 bør fastsættes til et beløb, der ligger væsentlig under kr. 50.000.000, som fastsat af Landsskatteretten,

 
 

den offentlige grundværdi pr. 1. januar 1996, der skal fastsættes som grundens handelsværdi i ubebygget stand, udgør et beløb, der ligger væsentligt under kr. 7.619.200, som fastsat af Landsskatteretten.

 

Ad den mere subsidiære påstand

 

Såfremt Landsretten heller ikke giver sagsøger medhold i den subsidiære påstand, gøres det, som oven for er anført til støtte for den principale påstand, ligeledes gældende for den mere subsidiære påstand, hvorefter

 
 

der bør ske nedsættelse af den offentlige ejendomsværdi pr. 1. januar 1996, da der foreligger et klart forkert skøn fra sagsøgtes side, hvorfor der bør ske hjemvisning med henblik på nedsættelse af ejendomsværdien,

 
 

der bør ske nedsættelse af den offentlige grund pr. 1. januar 1996 da der foreligger et klart forkert skøn fra sagsøgtes side, hvorfor der bør ske hjemvisning med henblik på nedsættelse af grundværdien.

 

..."

Skatteministeriet har i sit påstandsdokument af 13. november 2003 gjort følgende anbringendes gældende til støtte for sine påstande:

"Til støtte for frifindelsespåstanden gøres det gældende, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte det udøvede skøn over ejendoms- og grundværdien.

Det gøres herved overordnet gældende, at det udøvede skøn ikke er foretaget på et forkert eller mangelfuldt grundlag.

Det gøres endvidere gældende, at den foretagne værdiansættelse ikke falder udenfor rammerne af den margen, som indrømmes vurderingsmyndighederne i sager af den foreliggende karakter.

Ejendoms- og grundværdiansættelsen er af sagsøgeren anfægtet med henvisning til 2 forhold, dels den på ejendommen konstaterede forurening, dels bestemmelsen i punkt 3.3 i lokalplan 239, hvoraf fremgår, at ejendommen kun må benyttes til møbelfabrik.

Ad forureningen:

Det gøres gældende,

 

at    

Landsskatteretten har været fuldt bekendt med den på ejendommen konstaterede forurening,

 

at

der ved skønnets udøvelse er taget hensyn til forureningens omfang, der var skønnet til at udgøre ca. 1/6 af grundens areal,

 

at

der er taget hensyn til usikkerheden om tidshorisonten for en oprensning, og

 

at

der er taget hensyn til begrænsningen i anvendelsesmuligheden for de på grunden registrerede affaldsdepoter, hvorved bemærkes,

 

at

affaldsdepoterne var beliggende på en sådan måde, at de ikke var til hinder for en rationel udnyttelse af grunden, og

 

at

der enighed om, at registreringen af affaldsdepoterne ikke var til hinder for fortsat drift af den hidtidige virksomhed.

 

Det gøres endvidere gældende,

 

at

det forhold, at det af ejendommen omfattede areal i 2002 er blevet kortlagt på vidensniveau 2 i henhold til jordforureningsloven ikke har betydning for vurderingen pr. 1. januar 1996, og

 

at

det ikke i kraft af kortlægningen er dokumenteret, at der på vurderingstidspunktet forelå en forurening, som der ikke er taget hensyn til ved vurderingen.

Det gøres endvidere gældende, at vurderingsmyndighedernes skønsmargen ikke er overskredet.

Der henvises herved til, at syns- og skønsmændene har ansat ejendommens værdi efter fradrag for forurening til kr. 48.250.000. Grundens værdi er efter fradrag for forurening af syns- og skønsmændene ansat til kr. 7.500.000,-.

Ad lokalplanen

Det gøres gældende,

at      

Landsskatteretten har været fuldt bekendt med bestemmelsen i punkt 3.3 i lokalplan 239,

 

at

denne bestemmelse er inddraget i skønsudøvelsen, og

 

at

Landsskatteretten med rette har fundet, at bestemmelsen ikke fører til en lavere værdiansættelse end den foretagne. Det gøres i den forbindelse navnlig gældende,

 

Det gøres i den forbindelse navnlig gældende

 

at

bestemmelsen i lokalplanen om, at ejendommen kun kan anvendes til møbelfabrik er fastsat på foranledning af sagsøgeren,

 

at

det må lægges til grund, at der indenfor en rimelig tidshorisont kunne være opnået en ændring af lokalplanen, således at området kunne anvendes til anden end møbelfabrik,

 

at

det er berettiget at tage hensyn hertil ved værdiansættelsen, og

 

at

syns- og skønsmændene ved besvarelsen af spørgsmål 1 også har anført, at de ud fra oplysningerne om lokalplanens tilblivelse ikke har reduceret ejendomsværdien på grund af lokalplanens begrænsning i omsætteligheden.

Det gøres på denne baggrund gældende, at skønnet ikke er udøvet på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og at vurderingsmyndighedernes skønsmargen ikke er overskredet, hvorved bemærkes, at de af skønsmændene og Landsskatteretten ansatte værdier er stort set sammenfaldende.

Til støtte for den subsidiære påstand gøres det gældende, at det efter fast retspraksis tilkommer vurderingsmyndighederne at foretage et fornyet skøn, såfremt det udøvede skøn måtte blive tilsidesat. Domstolene foretager ikke selv skønnet. Tilsidesættes skønnet, må sagen derfor hjemvises til fornyet behandling ved ligningsmyndighederne [vurderingsmyndighederne.red] i overensstemmelse med sagsøgtes subsidiære påstand."

Parterne har procederet i overensstemmelse hermed og har uddybet. de i påstandsdokumenterne anførte synspunkter.

Landsrettens begrundelse og resultat

Efter bevisførelsen, herunder OHs vidneforklaring, lægger landsretten til grund, at der ikke efter Landsskatterettens kendelse er konstateret væsentlig yderligere jordforurening på ejendommen, og at registreringen af hele ejendommen på vidensniveau 2 i henhold til § 3, stk. 1, jf. 5 i lov om forurenet jord således ikke er en følge af nye oplysninger om forureningens omfang, men alene beror på Amtets skøn i forbindelse med anvendelsen af det nye regelgrundlag efter ikrafttrædelsen af denne lov. Det er herefter ikke godtgjort, at der på vurderingstidspunktet den 1. januar 1996 forelå nogen væsentlig forurening, som der ikke er taget hensyn til ved Landsskatterettens kendelse. Landsskatteretten har fundet, at der ved et nedslag i grundværdien på 3.500.000 kr. for miljøgener synes at være taget behørigt hensyn til den af H1 A/S for Landsskatteretten påberåbte, tinglyste deklaration i henhold til lov om affaldsdepoter. Syns- og skønsmændene, statsautoriseret ejendomsmægler HC og statsautoriseret ejendomsmægler, valuar JK, har i besvarelsen af skønstemaets spørgsmål 1 og 2 udtalt, at den forurening, der er registreret efter lov om forurenet jord, skønnes at medføre et fradrag på henholdsvis 5.000.000 kr. i ejendommens handelsværdi og 7.500.000 kr. i værdien af den ubebyggede grund. På denne baggrund finder retten det ikke godtgjort, at Landsskatteretten har truffet afgørelse om forureningens betydning for værdiansættelsen på et forkert eller mangelfuldt grundlag, ligesom der ikke er grundlag for at tilsidesætte det af Landskatteretten herved udøvede skøn.

Vedrørende lokalplanen bemærkes indledningsvis, at det fremgår af Landsskatterettens kendelse, at lokalplanens bestemmelse om anvendelsen af ejendommen har været taget i betragtning som et moment, der har negativ indflydelse på grundværdien, mens Landsskatterettens begrundelse ikke henviser til H1 A/S's rolle ved lokalplanens tilblivelse.

Landsretten finder det ikke godtgjort, at der på vurderingstidspunktet den 1. januar 1996 ikke var mulighed for tilvejebringelse af en ny lokalplan, der gav videre muligheder for udnyttelse af ejendommen end den gældende lokalplan. Landsretten har herved særligt henset til oplysningerne om, at kommunen ved skrivelse af 13. november 2000 har erklæret sig villig til på nærmere anførte vilkår at drøfte ejendommens fremtidige anvendelsesmuligheder, for eksempel en kombination af erhverv og boliger. Muligheden for en ændring af lokalplanen må derfor inddrages ved skønnet over ejendoms- og grundværdierne. Herefter findes H1 A/S ikke ved skønsmændenes besvarelse af skønstemaets spørgsmål 4 og 6 eller ved bevisførelsen i øvrigt at have godtgjort, at Landsskatteretten har udøvet sit skøn på et forkert eller mangelfuldt grundlag. Landsretten finder heller ikke grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn, som Landsskatteretten under de foreliggende, særegne faktiske omstændigheder har kunnet udøve inden for ganske vide grænser.

Landsretten tager derfor Skatteministeriets frifindelsespåstand til følge.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Sagsøgeren, H1 A/S, skal inden 14 dage til Skatteministeriet betale sagens omkostninger med 65.000 kr.