Dato for udgivelse
07 Jun 2006 11:15
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
16 May 2006 10:22
SKM-nummer
SKM2006.363.SR
Myndighed
Skatterådet
Sagsnummer
06-045628
Dokument type
Bindende svar
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Personskat, virksomhedsskat, aktionærer og selskaber samt ejendomsavancebeskatning
Emneord
Andelsboligforening, salg, likvidation, værdiansættelse
Resumé

Andelsboligforeningen A ønsker at udstykke foreningens ejendom og likvidere foreningen, således at de enkelte andelshavere efterfølgende ejer en ejerbolig. Som følge af ejerlejlighedslovens bestemmelser er det nødvendigt at sælge foreningens ejendom til et selskab, der forestår omdannelsen og det efterfølgende salg af de enkelte boliger til de tidligere andelshavere. Skatterådet blev i den forbindelse forespurgt efter hvilke principper andelsboligforeningens ejendom skal vurderes. Skatterådet fandt, at værdien af ejendommen skal opgøres på baggrund af, at salget sker til et selskab med henblik på udstykning og salg som ejerboliger. SKAT tog ikke stilling til, hvorvidt transaktionen er i strid med den boligretlige lovgivning.

Reference(r)
Aktieavancebeskatningsloven § 15, stk. 1 og 2
Henvisning
Ligningsvejledningen 2006-2  E.J.2.1.1

Spørgsmål
  1. Kan Skatterådet bekræfte, at værdien af en andelsboligforenings ejendom i forbindelse med salg, kan opgøres på baggrund af, at salget sker til et selskab med henblik på, at selskabet efterfølgende foretager udstykning og sælger boligerne som ejerboliger?
  2. Kan Skatterådet bekræfte, at besvarelsen af spørgsmål 1 er uden forskel på, om andelshaverne tillige er anpartshavere i selskabet?
  3. Såfremt Skatterådet ikke kan besvare spørgsmål 1 bekræftende, bedes Skatterådet bekræfte, at selskabet kan sælge lejlighederne til andelshaverne, til en værdi opgjort på baggrund af, at lejlighederne er udlejet, såfremt andelshaverne ikke tillige er ejere af selskabet?
  4. Kan Skatterådet bekræfte, at udstykningen af andelsboligforeningens ejendom til selvstændige matrikulerede rækkehuse og efterfølgende salg af disse til andelshaverne, ikke vil udløse skattepligt for andelsboligforeningen?
  5. Kan Skatterådet bekræfte, at andelsboligforeningens provenu, efter udstykning i henhold til spørgsmål 4, vil kunne udbetales skattefrit til andelshaverne i forbindelse med likvidation af andelsboligforening?
Svar
  1. Besvares med "ja", jf. begrundelse nedenfor.
  2. Besvares med "ja", jf. begrundelse nedenfor.
  3. Bortfalder.
  4. Besvares med "ja", jf. begrundelse nedenfor.
  5. Besvares med "ja", jf. begrundelse nedenfor.
Beskrivelse af de faktiske forhold

Om de faktiske forhold har repræsentanten forklaret følgende:

Andelsboligforeningen A ønsker at udstykke foreningens ejendom og likvidere foreningen, således at de enkelte andelshavere efterfølgende ejer en ejerbolig.

Foreningens ejendom består af 23 rækkehuse.

Foreningen er i den særlige situation, at det civilretligt er muligt at omdanne foreningens ejendom til ejerlejligheder, hvilket adskiller de faktuelle forhold, fra den typiske situation, hvor en forening ønsker at afhænde sin ejendom til tredjemand, hvorefter foreningen opløses og de tidligere andelshavere fortsætter som lejere.

Andelsboligforeningen kan dog ikke, som følge af ejerlejlighedsloven omdanne foreningens ejendom til ejerlejligheder, hvorfor det er nødvendigt at sælge foreningens ejendom til et selskab, der forestår omdannelsen og det efterfølgende salg af de enkelte boliger til de tidligere andelshavere.

Der foretages således to salg i forbindelse med transaktionen, fra foreningen til et selskab og fra selskabet til de enkelte andelshavere.

Selskabet forestår udstykningen og afholder alle omkostninger hertil, det være sig landinspektør, udgifter til indhentelse af tilladelser, salgsomkostninger, tinglysning, advokatomkostninger m.v.

Andelshaverne kan eje selskabet, men dette er ikke en forudsætning. Andelshaverne erhverver efterfølgende boligerne fra selskabet på baggrund af en valuarvurdering, således at det sikres, at handlen af boligerne sker på markedsbestemte vilkår.

Der vil i forbindelse med salget af ejendommen til selskabet ligeledes blive foretaget valuarvurdering af ejendommen, således at det sikres, at salget af ejendommen, fra andelsforeningen til selskabet, sker på markedsbestemte vilkår, og baggrunden for forespørgslen er således alene at få klarlagt hvilket princip ejendommen i forbindelse med salget til selskabet skal vurderes efter.

Såfremt landinspektøren slår fast, at det er muligt at udstykke rækkehusene, vil det ikke være muligt at omdanne foreningens ejendom til ejerlejligheder, idet der herefter er lovkrav om, at der skal ske matrikulær udstykning til rækkehuse.

Der foreligger ikke endelig afklaring af dette spørgsmål, hvorfor der tillige ønskes besvarelse af spørgsmål 4 og 5, under henvisning til SKM2005.372TSS.

Oplysninger om den planlagte disposition

Baggrunden for ønsket om bindende svar er herefter, at der, som følge af den civilretlige regulering af boligområdet, nødvendigvis må ske et salg af foreningens samlede ejendom til et selskab, der forestår udstykningen og det efterfølgende salg. Det er dette dobbelte salg, der udløser behovet for en afklaring af den skattemæssige stilling, idet ejendommen afhændes til selskabet, som en samlet ejendom, udstykkes, og efterfølgende afhændes fra selskabet, som enkelte ejendomme til de tidligere andelshavere.

Det helt grundlæggende spørgsmål er, efter hvilke kriterier skattemyndighederne kan acceptere valuaren vurderer ejendommen i forbindelse med salget til selskabet - er det ejendommen vurderet som udlejningsejendom, eller er det ejendommen vurderet på baggrund af, at ejendommen påtænkes solgt til et selskab med henblik på, at dette foretager udstykning og efterfølgende salg af de enkelte udstykkede boliger som ejerboliger.

Denne sondring har betydning, idet der givet er en betydelig forskel på værdien af ejendommen afhængig af hvilke principper ejendommen vurderes efter, hvorfor spørgsmålet har overordentlig stor betydning for andelshaverne.

Sælges ejendommen til et uafhængigt selskab, der ønsker at erhverve ejendommen med henblik på udstykning og efterfølgende salg til andelshaverne, er det efter repræsentantens opfattelse, utvivlsomt, at foreningen alene vil afhænde sin ejendom til en pris, opgjort på baggrund af, at ejendommen skal udstykkes, og ikke som udlejningsejendom, idet foreningen naturligt har en interesse i at presse prisen, således at tredjemand alene får en indtjening ud af transaktionen, der modsvarer de omkostninger m.v. der skal afholdes i forbindelse med køb/salget, samt naturligvis en rimelig betaling for det arbejde, der er forbundet hermed.

Tilsvarende må gøre sig gældende i forbindelse med andelsboligforeningens salg til et selskab, idet der ikke er juridisk grundlag for at foretage en sondring i ejendommens objektive værdi, alene på baggrund af ejerkredsen bag det selskab, der erhverver ejendommen.

Såfremt landinspektøren slår fast, at der kan ske matrikulær udstykning til rækkehuse, vil der ikke være behov for et salg til at selskab.

Spørgers opfattelse

Så vidt det er bekendt foreligger der ifølge repræsentanten ikke retspraksis på netop dette område, og der kan få så vidt ej heller henvises til specifik lovgivning, idet spørgsmålet er af mere overordnet karakter, nemlig hvorvidt salg, som de forestående skal betragtes isoleret set, eller om transaktionerne skal vurderes samlet.

Det er opfattelsen at transaktionerne skal vurderes samlet, idet det ene salg er en forudsætning for det andet, således at værdiansættelsen af ejendommen i forbindelse med salget til selskabet bør afspejle, at selskabet foretager udstykning og efterfølgende salg.

Det er vigtigt at bemærke, at det ikke vil være muligt at sælge lejlighederne til anpartshaverne fra selskabet på baggrund af en værdiansættelse af lejlighederne som udlejningslejligheder. Dette skyldes, at anpartshaverne selv bebor lejlighederne, hvorfor der givet vil være tale om maskeret udlodning, såfremt det lægges til grund, at andelshaverne tillige ejer selskabet, hvorfor valuarens værdiansættelse vil ske på baggrund af lejlighedernes værdi, som ejerbolig.

Det er opfattelsen, at grundlaget for denne værdiansættelse tilsvarende skal gøre sig gældende i forbindelse med salg fra andelsboligforeningen til selskabet, idet transaktionerne som nævnt skal vurderes, som et samlet hele. Vurderes transaktionerne isoleret vil dette medføre, at der vil opstå en urealistisk avance i selskabet, som ingen sælger af en ejendom vil acceptere.

Det er herefter klart, at værdien af ejendommen for andelsboligforeningen ikke er værdien, som udlejningsejendom, men alt andet lige vil være markedsværdien for en ejendom, hvor der kan foretages udstykning med henblik på efterfølgende salg af boligerne som ejerboliger.

Der foreligger ikke skattemæssige omgåelseshensyn bag transaktionen, idet et salg af en andelsboligforenings ejendom, som bekendt kan ske skattefrit, såfremt der ikke er erhvervsmæssig udlejning i foreningen, hvilket, der ikke er i det konkrete tilfælde.

Nærværende sag adskiller sig endvidere fra de traditionelle salg af andelsboligforeningers ejendomme ved, at andelsboligforeningens ejendom i det konkrete tilfælde kan udstykkes, hvorfor andelshaverne ikke har interesse i at afhænde ejendommen, indkassere gevinsten, og efterfølgende sidde til leje.

Det er endvidere klart, at en eventuel avance i forbindelse med salgene af ejendommen vil udløse beskatning i selskabet, en skat, der bliver udløst i forbindelse med likvidation af selskabet, transaktionerne udløser således i forhold til traditionelle salg, en mulig beskatning, der afhænger af differencen i vurderingen af ejendommen.

Transaktionen er således ikke båret af skattemæssige overvejelser, tværtimod, men alene i ønsket om at omdanne andelsboligerne til ejerboliger, med den forøget frihed dette giver for den enkelte.

Ovenstående anmodning om bindende svar er ikke ledsaget af vurderinger af ejendommen, idet sådanne endnu ikke er foretaget, og ikke har betydning for vurderingen af det teoretiske spørgsmål, vedrørende værdiansættelsesmetoden.

Vedrørende spørgsmål 4 og 5 stilles disse som følge af SKM2005.372.TSS, idet denne ændring af praksis umiddelbart synes at give mulighed for, at foreningen vil kunne sælge selvstændigt matrikuleret rækkehuse, uden at dette ville udløse skattepligt for henholdsvis foreningen, eller andelshaverne.

SKATs indstilling og begrundelse

SKAT har ved besvarelsen forudsat, at nedenstående transaktioner ikke er i strid med den boligretlige lovgivning.

Ad spørgsmål 1

Andelsboligforeningen A påtænker at afhænde foreningen ejendom til et anpartsselskab med henblik på udstykning og efterfølgende salg af de udstykkede boliger til de tidligere andelshavere. Formålet med salget er, at de nuværende andelshavere kan konvertere deres andelsbolig til ejerbolig.

Grundet bestemmelser i ejerlejlighedsloven kan ejendomme, der tilhører private andelsboligforeninger ikke udstykkes i ejerlejligheder, hvorfor det er nødvendigt at sælge ejendommen til anpartsselskabet. Ifølge rådgiver indeholder ejerlejlighedsloven intet forbud mod opsplitning af ejendomme tilhørende andre boligfællesskaber, eksempelvis boligaktieselskaber.

Salget sker ifølge rådgiver til et uafhængigt selskab, og de nuværende andelshavere er i første omgang ikke tiltænkt, at skulle erhverve anparter i anpartsselskabet. 

SKAT er enig med rådgiver i, at der formelt er tale om to transaktioner. Først sælges ejendommen til selskabet, og dernæst sælges ejendommen til de tidligere andelshavere.

SKAT finder dog at aftalen reelt ikke vedrører selskabets erhvervelse af en udlejningsejendom, men derimod en aftale vedrørende udstykning og formidling af salget af ejendommen.

Ved bedømmelse heraf er der lagt vægt på, at samtlige nuværende andelshavere ønsker at erhverve deres tidligere andel som ejerbolig, og at anpartsselskabet er tillagt en bunden opgave således, at anpartsselskabet ikke har mulighed for i egen interesse at disponere over ejendommen. Salget via anpartsselskabet anses udelukkende at være en følge af ejerlejlighedslovens forbud mod udstykning, og ikke med en hensigt om at overdrage ejendomsretten.  

Det er derfor SKATs opfattelse, at ejendommen ikke erhverves som en udlejningsejendom. Ejendommen skal som følge heraf ikke værdiansættes som en udlejningsejendom.

Transaktionen bør derimod vurderes samlet ud fra at salget sker til de tidligere andelshavere. Vurderingen af ejendommen bør derfor foretages ud fra handelsværdien af en ejendom, der kan udstykkes og videresælges som ejerboliger.

SKAT indstiller derfor, at spørgsmål 1 besvares med "ja".

Ad spørgsmål 2

Idet salget bør vurderes ud fra en samlet transaktion jf. ovenstående begrundelse og således til handelsværdien, anses det at være uden betydning for vurderingsprincippet om andelshaverne tillige er anpartshavere i selskabet.

SKAT indstiller derfor, at spørgsmål 2 besvares med "ja".

Ad spørgsmål 3

Spørgsmål 3 bortfalder, idet spørgsmål 1 er besvaret bekræftende.

Ad spørgsmål 4

Andelsboligforeningen A er skattepligtig efter selskabsskattelovens § 1, stk. 1 nr. 6, og således kun skattepligtig af erhvervsmæssig virksomhed.

Udstykningen af andelsboligforeningens ejendom til selvstændige matrikulerede rækkehuse med henblik på efterfølgende salg til de tidligere andelshavere betragtes ikke som erhvervsmæssig virksomhed, jf. selskabsskattelovens § 1, stk. 4, når rækkehusene i fuldt omfang har været udlejet til medlemmer af foreningen.

SKAT indstiller derfor, at spørgsmål 4 besvares med "ja".

Ad spørgsmål 5

Udlodning af likvidationsprovenu i det kalenderår hvori andelsboligforening endelig opløses kan udloddes skattefrit, såfremt andelsbeviset er forbundet med brugsret til bolig i en ejendom med flere beboelseslejligheder, hvis lejligheden har tjent til bolig for ejeren af andelsbeviset eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet andelsbeviset, og hvor betingelserne for at kunne afstå værdipapiret skattefrit efter nærværende stykke har været opfyldt, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 4.

Ved SKM2005.372.TSS jf. Ligningsvejledingen E.J.1.5 blev praksis ændret vedrørende skattefritagelse af fortjeneste ved afståelse af andelsbeviser mv. med brugsret til en lejlighed efter § 8, stk. 4 i ejendomsavancebeskatningsloven.

For afståelser efter den 16. marts 2004 er betingelser for skattefritagelse,

  • at der er tale om andelsbeviser mv. med brugsret til en lejlighed, der direkte er ejet af en forening,
  • at foreningen, er subjektiv skattepligtig efter selskabsskatteloven, og andelsbeviserne i foreningen ved afståelse er omfattet af aktieavancebeskatningslovens regler, og
  • at der til andelsbeviset er knyttet en brugsret til en beboelseslejlighed i en ejendom med flere beboelseslejligheder, som ejes direkte af foreningen.

Det tillægges i denne forbindelse ikke betydning, hvilken tingsretlig status den pågældende ejendom eller beboelseslejlighed har, blot den pågældende forening ejer flere lejligheder, der lejes ud til beboelse.

SKAT har overvejet, hvorvidt det har betydning, at andelsbeviserne ved likvidationen af andelsboligforeningen ikke er forbundet med brugsret til en bolig, da ejendommen er udstykket og solgt.

Det fremgår af forarbejderne til bestemmelsen, at formålet med at indføre bestemmelsen var, at den skattefrihed, der gælder for ejere af en- og tofamilieshuse tillige skulle gælde for andelshavere i andelsboligforeninger og aktionærer i aktieboligselskaber.

Det er derfor SKATs vurdering, at bestemmelsen også finder anvendelse i de tilfælde, hvor en ejendom sælges fra med henblik på efterfølgende likvidation i umiddelbar tilknytning til salget.

På baggrund af de for SKAT forelagte oplysninger anses ovenstående betingelser for opfyldte, og provenuet kan derfor udbetales skattefri i forbindelse med en likvidation af andelsboligforeningen.

SKAT indstiller derfor, at spørgsmål 5 besvares med et "ja".

Skatterådets afgørelse

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling.