En meget stor del af den samlede ejendomsmasse er karakteriseret ved, at ejendommene er opført eller erhvervet med henblik på erhvervsmæssig udnyttelse. For sådanne ejendomme vil handelsværdien være bestemt af forventningerne til afkastet. Det gælder både for rene investeringsejendomme som f. eks. udlejningsejendomme til beboelse, og for fabriks-, lager- og kontorejendomme, som ejerne selv udnytter i deres erhverv.

Beboelse Udlejningsejendomme, der indeholder beboelseslejligheder, anses i vurderingsmæssig sammenhæng som "udlejningsejendomme til beboelse", når mindre end 25 pct. af ejendommens værdi kan henføres til erhvervslejemål. Hvor 25 pct. eller mere af værdien kan henføres til erhvervslejemål, anses de som "udlejningsejendomme til blandet beboelse og erhverv". Sondringen mellem ren beboelse på den ene side og blandet beboelse og erhverv på den anden side har betydning for de indberettede salgsoplysningers rubricering og dermed indirekte for vurderingsniveauet, men i øvrigt vurderes de to kategorier ejendomme efter samme retningslinier.

Prisen for en udlejningsejendom vil være bestemt af ejendommens forventede afkast, hvorved i første omgang henses til de dokumenterede lejeindtægter og udgifterne til drift og vedligeholdelse. Ejendommens afkast skal holdes op imod andre faktorer som den aktuelle obligationsrente og inflationstakten. Desuden spiller den offentlige huslejeregulering og forventninger om ændringer heri en rolle for prisfastsættelsen.

Ved bedømmelsen af en ejendoms værdi vil en potentiel køber kapitalisere de fremtidige indtægter og udgifterne til vedligeholdelse af ejendommen og betinge sig en pris, der tager hensyn hertil. For beboelsesejendomme må køberen tage i betragtning, at større reparationsomkostninger ikke uden videre lader sig genvinde ved forøgelse af lejeindtægten. Er vedligeholdelsestilstanden ringere end normalt, vil ejendommens værdi i handel og vandel derfor være lavere, end lejeindtægten umiddelbart giver indtryk af.

For beboelsesejendomme, der savner moderne bekvemmeligheder, vil handelsværdien være påvirket af de relativt ringere afkastmuligheder, idet der ikke kan forventes lejestigninger af betydning for sådanne ejendomme. Det anførte vil navnlig gøre sig gældende, hvor lejlighederne ikke har eget toilet og bad eller har individuel opvarmning (kakkelovn, el-ovne, gasbrænder og petroleumsfyr).

Omvendt har der i de senere år vist sig stor køberinteresse for ejendomme, der er blevet totalt renoverede som led i en sanering eller byfornyelse. De renoverede ejendommes handelsværdi er påvirket af, at istandsættelsen giver mulighed for væsentlige lejestigninger, samtidig med, at den tilfører ejendommen en forbedret vedligeholdelsestilstand. I forbindelse med renoveringen eller byfornyelsen kan hele kvarterer have ændret karakter, hvorved vurderingsniveauet er blevet påvirket i opadgående retning. En sådan udvikling er markant i nogle af Københavns brokvarterer.

Told-og skatteforvaltningen har ikke som parterne i en ejendomshandel mulighed for at foretage beregninger over den enkelte ejendoms rentabilitet, da der ikke indsamles oplysninger om ejendommenes udgifter. Ejendomsværdien må derfor ansættes på grundlag af de oplysninger, der kan findes i registrene, og de forhold, der kan konstateres i forbindelse med en besigtigelse.

I tilfælde, hvor der i forbindelse med en klagesagsbehandling fremkommer oplysninger om en lejeindtægt, der afviger fra den anslåede leje, skal den oplyste leje lægges til grund, medmindre der er tale om en leje, der må anses for at falde uden for vurderingslovens bestemmelser om sædvanlige udlejningsforhold, jf. VUL § 10, stk. 3, se nedenfor. Der tænkes i denne forbindelse navnlig på andelsboliger, hvor lejen (boligafgiften) for nyoprettede andelsboliger gennemgående er væsentlig højere end lejen i tilsvarende private udlejningsejendomme, medens det modsatte som oftest er tilfældet, hvor der er tale om en andelsboligforening oprettet for mange år siden.

Lejefaktoren For større udlejningsejendomme kan der konstateres et relativt fast forhold mellem salgspriser og bruttolejeindtægter. Kapitalisationsfaktoren, der udtrykker dette forhold, kaldes i reglen lejefaktoren. I praksis beregnes ejendomsværdien for udlejningsejendomme ved, at en anslået bruttoleje eller den oplyste, årlige lejeindtægt ganges med lejefaktoren. Told- og skatteforvaltningen fastsætter lejefaktorer for de enkelte kategorier ejendomme under forudsætning af almindelig god vedligeholdelsesstandard. I konkrete tilfælde kan det hænde, det er oplysninger om nettolejen, der er tilgængelige. I de tilfælde skal lejefaktoren hæves tilsvarende, således at nettolejen gange med en korrigeret lejefaktor stadig er et retvisende udtryk for ejendomsværdien.

Gennem de senere år har lejefaktoren for de handlede udlejningsejendomme været stigende. Hovedparten af de handlede udlejningsejendomme har opnået priser svarende til 10-15 gange den årlige bruttolejeindtægt. Det forekommer imidlertid, at dårligt vedligeholdte ejendomme handles til 5-6 gange lejen, medens omvendt nye og ældre særligt velholdte ejendomme handles til 15-20 gange lejen. Undertiden ses det i de største byer, at ejendomme handles til omkring 30 gange lejen.

Der er en tendens til, at en høj bruttolejeindtægt trækker lejefaktoren op. Umiddelbart kunne det give indtryk af, at den samme værdi medregnes to gange, men forklaringen skal søges i, at nyere og veludstyrede ejendomme med de høje huslejer sædvanligvis drives med lavere omkostninger end ældre ejendomme. Det betyder, at ejendommene alt i alt bliver mere attraktive for potentielle købere. En særlig gunstig beliggenhed kan også betinge en højere lejefaktor end den normale. 

Mindre udlejningsejendomme (3-6 lejligheder) handles undertiden på det vilkår, at en af lejlighederne stilles til disposition for køberen. Selv om der kan være visse ulemper for en ejer ved selv at bo i ejendommen, er der almindeligvis anledning til at justere lejefaktoren opad under hensyn til ejerboligen. Lejefaktorens rigtighed kan eventuelt efterkontrolleres ved, at ejendomsværdien beregnes på grundlag af de udlejede lejligheder alene, med tillæg af den disponible lejlighed vurderet som ejerlejlighed.

I helt nyopførte udlejningsejendomme kan huslejen undertiden være så høj, at ikke alle lejlighederne kan lejes ud med det samme. Skønnes ledigheden at ville strække sig over længere tid, kan det efter omstændighederne påvirke lejefaktoren, se i øvrigt B.3.1.3.2.

Ved fastsættelsen af en ejendoms lejefaktor bør der, ud over ejendommens opførelsestidspunkt, tages hensyn til ejendommens vedligeholdelsestilstand. En køber af en udlejningsejendom vil særlig interessere sig for, hvilke indtægter og udgifter han vil have fremover ved at købe ejendommen. Hvis ejendommen er godt vedligeholdt, skal der i en årrække efter købet ikke regnes med store udgifter til reparation og vedligeholdelse som i tilfælde, hvor ejendommen er dårligt vedligeholdt. En køber vil derfor være villig til at betale en højere pris for en godt vedligeholdt ejendom. Ved ansættelsen af ejendomsværdien, skal der derfor anvendes en højere lejefaktor for den godt vedligeholdte ejendom end for den mindre godt vedligeholdte ejendom. Endvidere ser en køber for ældre ejendommes vedkommende på mulighederne for i takt med at lejlighederne bliver ledige, at foretage reelle forbedringsarbejder der kan medføre lejeforhøjelser, hvorefter lejemålet overgår fra den relativt lave omkostningsbestemte husleje til den mere lukrative markedsbestemte husleje.

Har lejlighederne i en udlejningsejendom ikke selvstændigt toilet og bad, og har de individuel opvarmning (kakkelovne, petroleumsbrænder, gasbrænder eller el-varme) bør der anlægges et forsigtigt skøn ved valget  af lejefaktoren. Institutionelle investorer, såsom pensionskasser og forsikringsselskaber, der foretager langsigtede investeringer, og som køber udlejningsejendomme med henblik på at kunne tilbyde medlemmerne lejligheder, vil ikke købe denne type udlejningsejendomme. Det samme er i et vist omfang tilfældet, hvor en bebyggelse omfatter mange små lejligheder. I de tilfælde, hvor det gennemsnitlige lejlighedsareal er mindre end 65 m², bør der ligeledes tages hensyn til lejlighedsstørrelsen ved valget af lejefaktoren. Baggrunden herfor er, at der for sådanne ejendomme må regnes med større udgifter pr. kvadratmeter etageareal end for større ejendomme, og at administrationsomkostningerne ligeledes er høje.

Told- og skatteforvaltningen bør endvidere særlig være opmærksom på, at en ældre udlejningsejendom kan være forbedret og ombygget i meget betydeligt omfang. Er der registreret et ombygningsår, må det undersøges hvilke ombygningsarbejder der er foretaget. I nogle tilfælde kan ombygningen være så begrænset, at den ikke får nogen (nævneværdig) indflydelse på vurderingen. I andre tilfælde - hvor der har været foretaget en sanering eller byfornyelse - har ombygningen et sådant omfang, at der nærmest er tale om en total ombygning af den oprindelige ejendom.

Ombygning og forbedring af en udlejningsejendom vil som oftest medføre en forhøjelse af lejen. Hvis ejendomsværdien derfor ansættes på grundlag af en anslået leje og en lejefaktor, der er fastsat på grundlag af ejendommens oprindelige opførelsestidspunkt, vil ejendomsværdien blive for lav i forhold til handelsværdien. I sådanne tilfælde vil det ved valget af lejefaktor være mere rigtigt at tage udgangspunkt i en lejefaktor, der anvendes for ejendomme i ombygningsåret end i den faktor der anvendes for ejendomme fra det oprindelige opførelsestidspunkt.

Sædvanlige udlejningsforhold Ved ansættelsen af ejendomsværdien regnes der for udlejningsejendommes vedkommende med sædvanlige udlejningsforhold, jf. VUL § 10, stk. 3. Er ejendommen underkastet huslejerestriktioner, kan den bundne leje i almindelighed betragtes som den efter forholdene normale leje. På boligmarkedet er det især de restriktioner, der følger af lejeloven og lov om midlertidig regulering af boligforholdene (boligreguleringsloven), som påvirker ejendomsværdien, se A.5.3. Der tages derimod ikke hensyn til sådanne begrænsninger i opsigelighed m. v., som lejeaftalens parter selv har fastsat, se TfS 1996, 86.

Andelsboliger For andelsboligforeningsejendomme ansættes ejendomsværdien principielt efter samme retningslinier, som gælder for private udlejningsejendomme, medmindre det drejer sig om andelsboliger som omhandlet i kap. 11 a i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger, jf. tidligere lovbekendtgørelse nr. 626 af 30. juni 2003 med senere ændringer.

Der gør sig det særlige forhold gældende i andelsboligforeninger, at boligafgiften (huslejen), som andelshaverne betaler for at bo i lejlighederne, varierer meget efter, hvornår foreningen er oprettet. I en ældre andelsboligforening er huslejen som regel lavere end i sammenlignelige private udlejningsejendomme, hvorimod huslejen i nyoprettede andelsboligforeninger almindeligvis vil være højere end i sammenlignelige private ejendomme. Det hænger sammen med, at huslejen i de private ejendomme er bundet af huslejereguleringen, jf. ovenfor. Boligafgiften til en andelsboligforening forudsættes at skulle dække såvel finansieringsomkostninger som de løbende udgifter. I en ældre andelsboligforening er finansieringudgifterne små, medens de kan udgøre den største enkelte udgiftspost i en nyoprettet andelsboligforening.

For andelsboliger i støttet byggeri udarbejdes der maskinelt beregnede forslag til ejendomsværdi og grundværdi, se B.2.2.

For ejendomme i det almennyttige boligbyggeri ansættes ejendomsværdien principielt efter samme retningslinier, som gælder for private udlejningsejendomme. Det gælder, hvad enten det drejer sig om etageejendomme, eller der er tale om ejendomme i tæt lav eller åben lav bebyggelse. De sidste forekommer fortrinsvis i boligselskabernes nyere afdelinger.

I almennyttigt boligbyggeri skal huslejen fastsættes således, at boligselskabets indtægter kan dække de udgifter, der er forbundet med driften af ejendommene, og de fornødne henlæggelser, jf. § 9 i lov nr. 921 af 10. september 2004 om leje af almene boliger. I øvrigt fastsættes lejen efter lejlighedernes brugsværdi. Kommualbestyrelsen skal godkende begyndelseshuslejen, når en ejendom tages i brug. Huslejen i det lave byggeri fastsættes normalt ikke væsentligt højere end lejen i etageejendomme, selv om lejligheder i det lave byggeri erfaringsmæssigt er mere efterspurgte.

Fører en sædvanlig beregning på grundlag af bruttolejeindtægten ikke til et rimeligt resultat, må ejendomsværdien ansættes efter et skøn, hvori bl. a. ejendommens opførelsesomkostninger kan indgå.

Vurdering ved salg Salg af et almennyttigt boligselskabs ejendom skal godkendes af kommunalbestyrelsen, for handicapboligers vedkommende dog af amtsrådet, jf. § 27 i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger. Desuden kræves der normalt godkendelse fra socialministeren, medmindre salget sker til en anden almennyttig boligorganisation.

Sker salget til en kommune, skal ejendommen vurderes af told- og skatteforvaltningen. Overdragelsessummen må ikke være lavere end den af told- og skatteforvaltningen ansatte værdi. Ansættelse kan påklages af køberen og sælgeren efter reglerne i SFL.

Ejerlejligheder, som ejerne selv bebor eller på anden måde disponerer over, f. eks. til erhverv, kan frit omsættes. For frie ejerlejligheder til beboelse udarbejder told- og skatteforvaltningen maskinelt beregnede forslag til ejendomsværdi og grundværdi, se B 2.1.4 og B.2.1.5.

Ved ansættelsen af ejendomsværdien for udlejede ejerlejligheder, herunder forretningslokaler og lignende, må der tages hensyn til, at lejelovgivningens regler om begrænsning i adgangen til opsigelse og til forhøjelse af huslejen som udgangspunkt også gælder for ejerlejligheder. Ejeren af en udlejet ejerlejlighed kan godt sælge lejligheden, men prisen vil i overvejende grad være bestemt af lejlighedens forventede afkast. En udlejet ejerlejlighed kan betragtes som en udlejningsejendom med én lejlighed.

50 pct.-reglen På baggrund af indberettede salgspriser på udlejede ejerlejligheder har der siden 18. almindelige vurdering pr. 1. januar 1986 dannet sig en administrativ praksis, hvorefter ejendomsværdien for en udlejet ejerlejlighed almindeligvis er blevet ansat til 50 pct. af hvad ejendomsværdien ville være blevet ansat til, hvis ejerlejligheden havde været fri. Hvor en ejerlejlighed er oplyst udlejet på sædvanlige lejevilkår, udarbejder told- og skatteforvaltningen forslag i overensstemmelse med denne praksis.

Særlige forhold Særlige forhold kan føre til at fravige den omtalte praksis. Beboelsesejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder, som ikke er solgt, men i stedet udlejes til en leje, som giver en rimelig forrentning af anskaffelsesomkostningerne, må i stedet vurderes efter de retningslinier, der gælder for almindelige udlejningsejendomme, idet der eventuelt anvendes en særlig høj lejefaktor (12-14), som følge af bl.a. afholdte udgifter til landinspektør. Desuden kan der være anledning til at gøre undtagelse fra 50 pct.-reglen, hvor ejerlejlighedens lejer undtagelsesvis kan siges op med 1 års varsel, jf. lejelovens § 83, stk. 1, litra a, sammenholdt med § 84, litra a. Det drejer sig om tilfælde, hvor

  • ejerlejlighedens ejer selv agter at bebo lejligheden og har beboet denne tidligere
  • ejerlejlighedens ejer selv agter at bebo lejligheden, og lejemålet er indgået før den 1. juli 1986

I begge tilfælde stilles der yderligere to betingelser for at gøre opsigelsesretten gældende. Lejemålet skal være indgået efter ejendommens udstykning i ejerlejligheder, og lejeren skal ved lejeforholdets påbegyndelse være gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske efter lejelovens § 83, litra a.

Har ejeren opsigelsesret efter en af de omtalte bestemmelser i lejeloven, må ejerlejligheden vurderes, som om der var tale om en fri ejerlejlighed, idet der dog kan indrømmes et skønsmæssigt nedslag på op til 20 pct. under hensyn til opsigelsesfristen. På tilsvarende måde forholdes, når lejeaftalen oplyses at være tidsbestemt og derfor ophører uden opsigelse ved lejeperiodens udløb, jf. lejelovens § 80.

Udlejningsejendomme, der indeholder beboelseslejligheder, men hvor 25 pct. eller mere af værdien kan henføres til erhvervslejemål, anses som "udlejningsejendomme til blandet beboelse og erhverv". For sådanne ejendomme ansættes ejendomsværdien principielt efter samme retningslinier som for udlejningsejendomme til ren beboelse, se B.3.1.1.

For leje af lokaler, som udelukkende udlejes til andet formål end beboelse, gælder bestemmelserne i lov nr. 934 af 20. december 1999 om leje af erhvervslokaler (erhvervslejeloven), som ændret ved § 1 i lov nr. 447 af 7. juni 2001, se A.5.3.

Disponerer ejeren eller et selskab, som ejeren kontrollerer, over en del af ejendommen, må told- og skatteforvaltningen skønne over, om den opgivne bruttolejeindtægt svarer til ejendommens reelle markedsværdi.

For fabriks- og lagerejendomme ansættes ejendomsværdien i vid udstrækning på grundlag af en markedsværdiberegning efter lignende retningslinier som dem, der finder anvendelse på andre erhvervsejendomme. Denne metode anses i dag for at være den sikreste til at understøtte skønnet over den enkelte ejendoms værdi. Undersøgelser af salgspriser alene giver ikke tilstrækkeligt sikre holdepunkter for værdiansættelsen, da salgene er fåtallige, og prisfastsættelsen ofte er præget af virksomhedsstrategiske hensyn snarere end af den enkelte ejendoms forhold.

Lejefaktoren Markedsværdiniveauet fastlægges gennem undersøgelser af markedet for tilsvarende udlejede ejendomme. Ved vurderingen anslås en kvadratmeterleje for hver type anvendelse, f. eks. produktion. Efter beregning af den anslåede leje for hele ejendommen ganges det fremkomne beløb med en lejefaktor. Der anvendes den samme lejefaktor for hele ejendommen. Lejeværdifaktoren varierer i praksis fra 5 for ældre og vanskeligt tilgængelige ejendomme og op til 20 for nye ejendomme med særligt gode anvendelsesmuligheder.

Fastsættelsen af lejefaktoren kan frembyde nogen vanskelighed som følge af det relativt beskedne statistiske grundlag, told- og skatteforvaltningen kan støtte sig på. I mangel af andre holdepunkter må der foretages beregninger af ejendommens genanskaffelsesværdi og holde disse beregninger sammen med oplysninger om ejendommens alder, indretning og udnyttelseskapacitet. I den forbindelse bemærkes, at mange fabriksejendommes værdi er betinget af deres anvendelse for en bestemt virksomhed. Dette gælder, så længe virksomheden er i almindelig god drift (going concern princippet). For ejendomme, der er ude af drift, må lejefaktoren fastsættes under hensyn til mulighederne for alternativ anvendelse. Det er i så fald af særlig betydning, om overgang til anden virksomhed kan ske uden væsentlige ombygninger af ejendommen og uden, at der eventuelt skal foretages en bekostelig oprydning på grundarealet.

Nogle fabriksejendomme er udsat for et ekstraordinært slid på grund af rystelser eller andre følger af produktionen, f. eks. syredannelse og kondens. I øvrigt må opmærksomheden rettes mod de eventuelle bygningskrav, f. eks. af sikkerhedsmæssig eller sanitær art, som stilles til den pågældende virksomhed.

Overskydende grundareal For fabriks- og lagerejendommes vedkommende gør der sig ofte det forhold gældende, at værdien af de omgivende grundarealer indgår med større vægt i den samlede ejendomsværdi end tilfældet er for andre erhvervsejendomme.

Der gives i visse tilfælde et tillæg til den sædvanligt beregnede ejendomsværdi for værdien af et overskydende grundareal. Tillægget fastsættes skønsmæssigt ud fra efterspørgslen efter jord til erhvervsbyggeri. Ifølge praksis gives der kun tillæg for et overskydende grundareal, såfremt arealet giver fysisk mulighed for tilbygning til det eksisterende byggeri. Der skal derimod ikke gives tillæg til ejendomsværdien, blot fordi grundens tilladte bebyggelsesgrad ikke er udnyttet.

Kontor og forretningRene kontor- og forretningsejendomme handles oftere end fabriks- og lagerejendomme, og salgspriserne giver derfor et bedre holdepunkt for værdiansættelsen, end tilfældet er for fabriks- og lagerejendomme.

LejefaktorenKontor- og forretningsejendomme vurderes sædvanligvis med en højere lejefaktor end udlejningsejendomme til beboelse. Det hænger navnlig sammen med, at erhvervslejemål ikke er underkastet de samme restriktioner som udlejning af boliglejemål.

For leje af lokaler, der udelukkende udlejes til andet formål end beboelse, gælder reglerne i erhvervslejeloven. Herefter fastsættes lejen efter aftale mellem lejer og udlejer. I lejeperioden kan hver af parterne forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den pågældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen, jf. erhvervslejelovens § 13, stk. 1. Ved markedslejen forstås den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet aftaler for det pågældende lejeforhold. Kontor- og forretningsejendomme skal derfor gennemgående vurderes med en højere lejefaktor end beboelsesudlejningsejendomme for at finde frem til ejendommens handelsværdi.

Hvor en kontor- eller forretningsejendom helt eller delvis benyttes af ejeren, fastsættes ejendommens lejeværdi af told- og skatteforvaltningen efter et skøn over de pågældende lokalers markedsleje. Det gælder også i tilfælde, hvor ejendommen benyttes af et selskab, som ejeren kontrollerer.

I helt nyopførte kontor- og forretningsejendomme kan lejen være så høj, at alle lokalerne ikke kan lejes ud med det samme. Udlejeren kan i så fald forsøge at stimulere interessen ved at tilbyde en lavere begyndelsesleje. Den lave begyndelsesleje aftales oftest på det vilkår, at lejen skal stige gradvis over en periode, indtil den kommer op på en leje, der er sædvanlig for tilsvarende lokaler i andre ejendomme. Ved fastsættelsen af ejendommens bruttolejeindtægt tages der normalt ikke hensyn til sådanne aftaler. Skønnes udlejningskapaciteten ikke at kunne udnyttes fuldt ud inden for omkring et år efter ejendommens ibrugtagning, kan lejefaktoren efter omstændighederne fastsættes 1-3 points lavere end for tilsvarende fuldt udlejede ejendomme.

I de større byer er mange tidligere beboelsesejendomme indrettet til kontor- og forretningsformål, efter at der er blevet givet tilladelse til at nedlægge beboelseslejlighederne. Nogle af ejendommene er imidlertid mindre velegnede til disse formål, bl. a. fordi ejendommene er vanskelige at modernisere i takt med den teknologiske udvikling. Hertil kommer problemer med at skaffe parkeringsmuligheder for ansatte og kunder. De nævnte forhold har medført, at markedet for denne type ejendomme er blevet betydeligt indsnævret, medmindre der knytter sig en ganske særlig værdi til deres beliggenhed eller historie.

HotellerHoteller, der er medlem af Horesta og har mindst 8 værelser, er blevet klassificeret med fra 0 til 5 stjerner efter objektive kriterier, der omfatter en række fysiske faciliteter eller tjenesteydelser. Klassifikationen inddrager ikke forhold som f.eks. atmosfære, beliggenhed, udsigt eller madens kvalitet. "Hotel Garni" kan forekomme på såvel skiltet ved hotellet som på hjemmesiden www.danishhotels.dk. "Garni" betyder, at hotellets restaurant normalt kun serverer morgenmad. Vil man vide mere om hoteller, og hvad klassifikationen betyder, kan man søge alle nyttige oplysninger på www.danishhotels.dk.

Lejefaktoren Ved ansættelsen af hotellers ejendomsværdi ses der i særlig grad på omsætningen, og i forpagtningsaftaler er forpagtningsafgiften således fastsat i forhold til hotellets omsætning. Det er kutyme i branchen, at afgiften fastsættes som en procent af omsætningen ved værelsesudlejning og en anden procent af omsætningen i restaurant, selskabslokaler, kiosk etc. Er hotellet i særlig god drift forhøjes procentsatserne, jf. herom nedenfor. Told- og skatteforvaltningen indhenter sædvanligvis oplysninger om omsætningens størrelse og fordeling i de seneste 3 år forud for vurderingstidspunktet. Betaler operatøren imidlertid en fast årlig afgift, hvilket kan være tilfældet når et hotel har en stabil omsætning, benyttes den betalte leje. Såfremt bygningsejeren selv forestår driften af hotellet, fremskaffes de samme omsætningstal som i forpagtningssituationen til brug for vurderingen. Hotelbranchen er meget konjunkturfølsom, og det kan derfor være nødvendigt at supplere oplysningerne med et skøn bl.a. over den belægningsprocent, hotellet kan forvente i fremtiden.

Vejledende for fastsættelsen af markedsværdien er som tidligere nævnt forholdene mellem omsætningen i de forskellige grene af hoteldriften:

Omsætning, ekskl. moms 

leje i pct. af omsætning

Hotelværelser

20

Restaurant,lokaler og kiosk mv.

8

Den leje man kommer frem til, ganges herefter på sædvanlig vis med den faktor told- og skatteforvaltningen finder passende for at nå frem til handelsværdien. Lejefaktoren kan for hoteller i mindre god drift sættes til 5-8 , og for hoteller i almindelig god drift til 9-11 alt efter vedligeholdelsesstand, bygningsmæssige standard og stabilitet i omsætningen. For hoteller i særlig god drift, hvorved der i denne forbindelse forstås hoteller med en belægningsprocent der i væsentlig grad overstiger 70 pct., kan der til brug for lejeberegningen i de forskellige grene af hoteldriften anvendes henholdsvis 25 pct. af værelsesomsætningen og 10 pct. af omsætningen i øvrigt, og lejefaktoren kan her gå op til ca. 15. For at finde frem til om et hotel er i særlig god drift er det nødvendigt at kende belægningsprocenten, hvorfor denne skal søges oplyst. Det bemærkes, at belægningsprocenten og dermed omsætningen er helt afhængig af et hotels mere eller mindre gunstige beliggenhed i forhold til den personkreds man ønsker at tiltrække.

Foranstående vejledning retter sig hovedsagelig på hoteller med mindst 40 senge.

Samme fremgangsmåde kan anvendes for ejendomme med blandet hotel og kursusvirksomhed, der omfatter nyere og veludstyrede ejendomme, eller ældre ejendomme, hvor der er gennemført udvidelse og modernisering.

EjerlejlighedsmodellenEn anden og ofte anvendelig metode at ansætte hoteller efter, specielt når der ikke foreligger oplysning om omsætningstallene, kan være at benytte sig af en "ejerlejlighedsbetragtning". I hotelbranchen handles hoteller i særlig god drift ofte på værelsespriser, når der er tale om større nye eller helt moderniserede hoteller med en central beliggenhed, hvor omsætningen for hovedpartens vedkommende ligger på værelsesudlejningen. For sådanne hotelejendommes vedkommende vil et dobbeltværelser på 24-30 m² i København erfaringsmæssigt kunne ansættes til 400.000 - 1.500.000 kr. pr. værelse, inkl. udenomsarealer. Prisintervallet dækker over hoteller med 2 til 5 stjerner.

Uden for det københavnske område vil man herefter ved at sammenholde eget prisniveau for ejerboliger og kontorejendomme med det københavnske nogenlunde kunne finde frem til værdien af et hotelværelse og dermed for hele hotellet.

Tillempet erhvervslejeSåfremt det ikke er muligt at anvende hverken omsætnings- eller ejerlejlighedsmetoden er en tredje metode direkte at anslå en markedsværdi for bygningen. Der tages her udgangspunkt i sædvanlige erhvervslejer i området omkring hotelejendommen tillempet et hotels mere specielle udformning.

Er man usikker omkring et hotels værdifastsættelse, kan det være formålstjenligt at foretage en kontrol. Denne kan ske ved en kombination de 3 forannævnte vurderingsmetoder, for at konstatere om de fører frem til et nogenlunde ensartet resultat. Fællesnævneren vil her være en etagemeterpris. En efterfølgende kontrol af hoteller af samme standard (samme antal stjerner) vil føre frem til et sæt etagemeterpriser, der vil gøre det muligt at sammenligne hotelvurderinger over større områder med henblik på at opnå en større ensartethed i vurderingerne.

Ejendomme for hvilke forudsætningerne for hoteldrift ikke længere er til stede, enten på grund af bygningsmæssig forældelse eller på grund af overkapacitet af hotelværelser i området, skal ansættes efter deres alternative anvendelsesmuligheder. Dette vil typisk være udlejning til kontorformål, hvor man kan finde støtte i de kvadratmeterlejer, der gælder for kontorer i området. I den situation bør man være særlig opmærksom på de udgifter, der vil være forbundet med en sådan ombygning til alternativ anvendelse. Specielt nye hoteller med alle moderne bekvemmeligheder kan være særdeles vanskelige og bekostelige at ombygge til alternative formål, og en mulig køber vil i denne situation ikke være villig til at betale ekstra for eksempelvis særskilt bad og toilet til hvert kontor, hvorfor et nyt hotel, såfremt hoteldriften indstilles, må forudsættes at blive genstand for et særdeles stort prisfald.

Sommerhoteller der er opdelt i ejerlejligheder, og som udlejes en stor del af sæsonen af særlige administrationsselskaber, ansættes til de priser, der opnås for ejerlejlighederne. De tilknyttede selskabs- og restaurationslokaler m.v. ansættes, i det omfang de er selvstændigt opdelt i ejerlejligheder, efter en forpagtningsafgift (leje) eller efter en skønnet leje, og ellers vurderes arealerne som fællesarealer, henhørende under de enkelte ejerlejligheder i henhold til fordelingstal.

TimeshareTimeshare kan defineres som en formaliseret deling af brugen i tid vedrørende et bestemt objekt, her fast ejendom, således at den enkelte erhverver får en eksklusiv brugsret til den pågældende ejendom eller en del af denne i en periode hvert år inden for en længere årrække eller på ubestemt tid.

Hovedvægten i udbuddet af timesharearrangementer ligger fortsat på hotelejendomme, men der er også eksempler på ferieboliger og helårsboliger.

Timesharearrangementer forekommer i 3 hovedgrupper:

  1. Erhvervelse ved skøde på en andel af en ejendom, samt disposition over denne i en nærmere angivet periode.
  2. Erhvervelse af aktier i et ferielejlighedskompleks, hvortil der er knyttet en forudbestillings-/brugsret til en lejlighed i ejendommen.
  3. Køb af en brugsret i en tidsbegrænset årrække.

I situation 1), hvor der er tale om et egentligt ejendomskøb, er ejendommen opdelt i ejerlejligheder, der sælges i anparter på 1/52 hver, svarende til 1 uge. Prisen er her betinget af ugens placering på året. Ved afsætning af anparter som timeshare er det muligt at opnå en langt højere pris (5-7 gange højere) for den samlede ejendom/lejlighed end ved salg til ordinær hoteldrift eller sædvanligt ejerlejlighedssalg.

Ved ansættelsen af disse ejendomme kan der, bl.a. ud fra en risikobetragtning, ikke tages udgangspunkt i den opnåelige pris for anparterne, og ejendommen ansættes efter sin værdi som almindelig hotelejendom eller hvis den er opdelt i ejerlejligheder som tilsvarende ejerlejligheder uden timeshare. Da der som oftest ikke vil foreligge forpagtningsafgifter, tages udgangspunkt i en skønnet leje som kapitaliseres på sædvanlig vis eller, hvor ejendommen er opdelt i ejerlejligheder, i salgspriser for tilsvarende ejerlejligheder uden timeshare.

I situation 2), hvor et aktieselskab ejer den faste ejendom, udbyder selskabet alene aktier til interesserede købere. Køberne opnår samtidigt som aktionærer en forudbestillingsret/brugsret til en ikke nærmere defineret lejlighed i ejendommen. Der er således ikke tale om en ejendomsoverdragelse, og ejendommen vurderes som en sædvanlig hotelejendom tilhørende aktieselskabet.

I situation 3) er der tale om køb af en brugsret i en tidsbegrænset årrække. De tidsbegrænsede timesharearrangementer med brugsret anses for lejeforhold, uanset at der er tale om en meget lang tidsbegrænset periode, f.eks. 99 år, hvorimod de tidsubegrænsede arrangementer skattemæssigt behandles som overdragelse af fast ejendom. Der er således ikke tale om en ejendomsoverdragelse, og ejendommen vurderes som en sædvanlig hotelejendom tilhørende udbyderen af timeshareprojektet.

Ved ansættelsen af ejendomsværdien for teatre, biografer, forsamlingshuse og lign. må der i særlig grad henses til, om bygningerne er egnede til alternativ anvendelse, for eksempel til butiksformål, og om en sådan alternativ anvendelse vil være en i økonomisk henseende bedre anvendelse end ejendommens nuværende anvendelse, når der tages hensyn til de udgifter, der vil være forbundet med ombygning af de eksisterende bygninger, jfr. ØLD af 20. december 1999 (TfS 2000, 77).

Er bygningernes værdi højere ved en alternativ anvendelse end ved anvendelse til teaterformål m. v., bør ejendomsværdien afspejle dette forhold.

Størstedelen af landets private teatre har til huse i lejede lokaler. Vurderingsmyndigheden må for sådanne teatres vedkommende søge oplysning om bruttolejeindtægten. Ved fastsættelsen af lejefaktoren må den betydelige økonomiske risiko ved teaterdrift tages i betragtning.

For mindre biografer har de samme betragtninger gyldighed, som er anført vedrørende teatre. Der er imidlertid i de senere år opført en del nye biografer og foretaget ombygninger af ældre, centralt beliggende biografer. En del af disse biografer lader sig drive på kommerciel basis.

Indkøbscentre og stormagasinerDer er gennem de sidste mange år sket en væsentlig ændring af butiksstrukturen. Der er foregået en betydelig koncentration af butikker på færre og større enheder. Uden for eller i udkanten af de større byer er der bygget indkøbscentre med mange forretninger og gode parkeringsmuligheder. Både mindre butikker og stormagasiner har tabt markedsandele til disse centre.

I indkøbscentrene kan lejen pr. kvadratmeter butiksareal variere stærkt efter, hvor i centret de enkelte arealer ligger. Således vil lejen typisk være væsentlig lavere på 1. salen end i stueetagen. Er centret opdelt i ejerlejligheder, er det nødvendigt, at told- og skatteforvaltningen kender lejen i centrets forskellige afsnit. 

Tankstationers værdi beror i særlig høj grad på deres beliggenhed. Tankstationers forpagtningsafgift bestemmes dels af omsætningen i de tilhørende butikker, dels af benzinsalget. Tages der udgangspunkt i en afgift på 5 pct. af butiksomsætningen og 3 øre pr. solgt liter benzin, vil forpagtningsafgiften almindeligvis svare til markedslejen.

For tankstationer fastsættes varierende lejefaktorer, som kun undtagelsesvis overstiger 8. For særligt velbesøgte tankstationers vedkommende må de fysiske rammer for eventuelle udvidelser tages i betragtning. 

Den omstændighed, at der i en årrække har været detailsalg af benzin og dieselolie fra en ejendom, medfører, at der er en risiko for, at grunden er forurenet. Ældre tankstationer, der ligger i beboelseskvarterer, må vurderes under hensyn til, at nedtagelse af tankanlægget med henblik på alternativ anvendelse kan være forbundet med udgifter til oprensning af grunden.

De 8 selskaber, som har engrossalg af benzin i Danmark, stiftede i 1993 Oliebranchens Miljøpulje med det formål at tilvejebringe midler til oprensning af grunde, hvor der har ligget tankstationer. Fristen for indstilling til tildeling af midler fra puljen udløb den 1. april 1999. Alle tankstationer, for hvilke der er indgivet rettidig indstilling, er blevet eller vil blive undersøgt. Tildelingen af puljens midler administreres af Miljøpuljerådet.

Ejendomme, som er prioriteret af Miljøpuljerådet, og som kan forventes oprenset inden for en overskuelig tid, må formodes at have en værdi, der nærmer sig værdien af ikke forurenede ejendomme med tilsvarende beliggenhed.

CampingpladserDenne vejledning anvendes, hvor man ikke har oplysninger om omsætningstallene for campingpladsen og derfor er henvist til at foretage et "formaliseret" skøn over handelsværdien. Såfremt man har fået omsætningstallene oplyst, anvendes disse ved vurderingen.

Der er ca. 500 campingpladser i Danmark godkendt af Campingrådet.

Campingpladserne tildeles fra 1 til 5 stjerner, hvor kategori 5 er den bedste. Hovedparten af campingpladserne er tildelt 3 stjerner.

Ved ansættelsen af ejendomsværdien, der tager sit udgangspunkt i en omsætningsbetragtning, lægges følgende oplysninger til grund :

  1. Hvor lang en periode af året er campingpladsen åben?
  2. Hvor stor er belægningsprocenten i gennemsnit på den enkelte campingenhed?
  3. Antallet af overnatninger?
  4. Hvad koster en overnatning, pr. voksen, pr. barn, pr arealenhed m.v.?
  5. Antallet af campingenheder (tilladte/faktiske)?

På langt de fleste godkendte campingpladser kan man leje campinghytter eller campingvogne, hvor hytternes kategorisering ikke har sammenhæng med campingpladsens stjerneklassifikation. Campinghytternes standard er inddelt i fem kategorier I, II, III, IV og V, hvor V er den bedste. Der er ikke bad og toilet i de fleste campinghytter, men i kategori IV og V, der er på henholdsvis 20 m² og minimum 25 m² er der bl.a. køkken, toilet, håndvask og bruser. Udlejningsprisen er afhængig af kvalitet og efterspørgsel, men gennemsnitsprisen vil typisk være fra 350,- til 700,- kr. pr. overnatning for 2-6 personer i en hytte i højsæsonen. Uden for sæsonen vil prisen være fra 225 kr. pr. dag for hele familien.

Da hovedparten af landets campingpladser er tildelt tre stjerner, vil det være formålstjenligt at tage udgangspunkt i en ansættelse af en sådan campingplads.

For at en campingplads skal være rentabel, vil en campingplads i dag skulle indeholde ca. 300 campingenheder, svarende til ca. 1.000 overnatninger pr. døgn.

Undersøgelser af området har vist, at den årlige omsætning pr. campingenhed (200 m²) som overvejende hovedregel svarer til campingenhedens handelsværdi, og følgende formel kan herefter anvendes ved ansættelsen af ejendomsværdien af en campingplads:

Åbningstid x belægningsprocent x antal overnattende personer pr. campingenhed pr. døgn x pris pr. person = ansættelse pr. campingenhed.

En campingenheds "lejeværdi" kan herefter kapitaliseres med en lejefaktor på 1,8, hvor valget af en kapitalisationsmodel herefter indebærer, at campingenhedens grundværdi er indeholdt i ejendomsværdien. Da en campinghytte tæller med ved fastsættelsen af det tilladt antal campingenheder på en campingplads, er det alene campingenhedens grundværdi, der skal tillægges den særskilt ansatte bygningsværdi for campinghytter, jf. C.2.4.

En campingplads ejendomsværdi fremkommer ved, at værdien pr. campingenhed, ekskl. hytter, ganges med det faktiske antal campingenheder på pladsen, og hertil lægges evt. værdi af en ejerbolig, campinghytter, motellignende virksomhed som udlejning af familierum og enkeltværelser, swimmingpool og butik/minimarked, når der er tale om mere end et mindre kioskudsalg.

Følgende oplysninger ligger herefter til grund for forslag til en vurdering af en trestjernet campingplads:

Åbningstid 6 måneder (180 dage), belægningsprocent 25, 3,0 person pr. campingenhed pr. døgn og en gennemsnitspris pr. person på 55 kr.

Værdien kan herefter beregnes ud fra følgende formel, hvor kapitalisationsfaktoren sættes til 1,8:

180 dage x 25pct. x 3,0 x 55 kr.x 1,8 = 13.365 kr./13.000 kr. pr. campingenhed.

300 campingenheder x 13.000 kr. 3.900.000 kr.

Hertil lægges værdi af ejerbolig, campinghytter m.v.

For 4 stjernede campingpladser gives et tillæg på 5 pct. pr. campingenhed, og for femstjernede campingpladser et yderligere tillæg på 5 pct. pr. campingenhed.

For tostjernede campingpladser gives et nedslag på 5 pct. pr. campingenhed, og for énstjernede campingpladser gives et yderligere nedslag på 5 pct.

For helårsåbne campingpladser (360 dage om året) reduceres belægningsprocenten som udgangspunkt til 15 i den opstillede beregningsformel, og forcampingpladser der alene har åbent i højsæsonen (90 dage i tiden 15. juni - 15. september) forhøjes belægningsprocenten som udgangspunkt til 45. For campingpladser der har åbent i et afvigende antal måneder end de skitserede anslås belægningsprocenten at ligge i intervallet 15-45. Det kan her, ud over at benytte sig af sit lokalkendskab, være formålstjenligt at søge belægningsprocenten oplyst hos ejer eller forpagter, idet belægningsprocenten og overnatningsprisen er de afgørende reguleringsfaktorer ved den konkrete ansættelse af ejendomsværdien/handelsværdien af en campingplads.

Campinghytter 
Kategori I 25.000 kr. -   35.000 kr. pr. stk.
Kategori II

35.000 kr. -   50.000 kr. pr. stk.

Kategori III

50.000 kr. -   65.000 kr. pr. stk.

Kategori IV

65.000 kr. -   80.000 kr. pr. stk.

Kategori V 80.000 kr. - 100.000 kr. pr. stk. 

Ejerboliger:
Parcelhus- eller sommerhusfunktionen.

Andre bygninger:
Efter lejeværdiskøn/ oplyst lejeindtægt eller opførelsesomkostninger.

Forslag til beregningsformel ved ansættelse for campingenheder:   
360 dg x 15 pct. x 3,0 ps x 55 kr. x 1,8 =

16.038 kr.

16.000 kr.

180 dg x 25 pct. x 3,0 ps x 55 kr. x 1,8 =

13.365 kr.

13.000 kr.

 90  dg x 45 pct. x 3,0 ps x 55 kr. x 1,8 =

12.028 kr.

12.000 kr.

Eksempel på vurdering af en campingplads.

Trestjernet campingplads på 68.000 m² med tilladelse til 300 campingenheder, åben i 6 måneder (180 dage), med normal belægningsprocent ud fra lokalkendskab. Ejer har intet oplyst.

Der forefindes en ejerbolig/parcelhus på 120 m², 20 campinghytter kategori IV, samt mindre kioskudsalg. Campingpladsen ligger i landzone i naturskønne omgivelser ca. 1 km. fra strand og indkøbsmuligheder.

280 campingenheder á 13.000 kr.

 

3.640.000 kr.

20 campinghytter á 70.000 kr.=

1.400.000 kr.

 
+ grdv. 20 enheder á 8.000 kr.=

(160.000 kr.)

 1.560.000 kr.

ejerbolig 120 m² á 4.500 kr.=

540.000  kr.

 
+ grdv. 800 m² á 250 kr

(200.000 kr.)

740.000 kr.

i alt  

5.940.000 kr.

 Ejendomsværdi afrundet  

5.900.000 kr.

 Grundværdispecifikation:  
300 campingenheder
(280 enheder + 20 hytter)
  
 a' 200 m²= 60.000 m² á 40 kr.  

 2.400.000 kr.

 800 m² á 250 kr.  

 200.000 kr.

i alt

 

 2.600.000 kr.

I bogen Camping Danmark udgivet af Campingrådet, er der nyttige oplysninger til brug for vurderingsarbejdet. Se endvidere C.2.4.

Der henvises i øvrigt til Miljøministeriets bekendtgørelse nr. 68 af 26. januar 2000 med senere ændringer om tilladelse til udlejning af arealer til campering og om indretning og benyttelse af campingpladser (Campingreglementet).

Golfbaner Der er ca. 130 golfbaner i Danmark registreret under Dansk Golf Union (DGU).

Golfbaner etableres som oftest i landzone, og anlægget vil i så fald i det mindste forudsætte en zonelovstilladelse. Ofte vil anlæg af en golfbane dog være af så indgribende karakter, at det vil være nødvendigt at tilvejebringe en lokalplan, med et deraf følgende tillæg til kommuneplanen.

Vandindvindingstilladelse er som hovedregel en forudsætning for at kunne drive en golfbane, hvor vandindvinding til kunstvanding kræver tilladelse efter vandforsyningsloven. Golfklubberne er som erhvervsejendomme ikke generelt fritaget for at betale vandafledningsafgift.

Lokalisering af golfbaner må ses i sammenhæng med den rekreative planlægning og med den regionale planlægning for turistudviklingen. Som udgangspunkt kan man sige, at golfbaner bør placeres på landbrugsjord, hvor efterbehandlede råstofgrave kan være velegnede til placering af golfbaner.

Golfbaner kan groft taget deles i to typer:

Debynære golfbaner, som fortrinsvis benyttes af en lokal klubs faste medlemmer. Her er beliggenheden tæt ved et tilstrækkeligt befolkningsunderlag væsentlig, og forudsættes golfbanen at skulle have 800 medlemmer for at være rentabel, og regner man med, at den kan tiltrække 2 pct. af befolkningen, kræver den et befolkningsopland på 40.000 indbyggere, et tal der naturligvis kan variere stærkt alt efter anlægsomkostninger og afstand inden for oplandet m.v.

Turistbanerne, som hovedsalig er baseret på inden- og udenlandske golfspillere på week-end eller ferieture, er ofte forbundet med et feriehotel, hytteby eller lignende. En golfbane skal her helst ligge inden for rimelig afstand fra andre golfbaner og fra andre overnatningsmuligheder, således at der er mulighed for i løbet af en uges ferie med fast opholdssted at prøve 3-5 forskellige baner.

Golfbaner kan naturligvis også være en mellemting mellem de ovenfor nævnte typer, altså være baseret delvis på lokale klubmedlemmer, delvis på turister.

En golfbane er i dag typisk indrettet som en 18 hullers bane, der kræver et areal på 50-70 ha. Heraf optages ca. 50 pct. af det egentlige spilleareal, medens det resterende areal udgør sikkerhedszoner mellem hullerne og mod banens omgivelser. Golfbaner kan også være indrettet som 9, 27 eller 36 hullers baner.

Arealfordelingen af en golfbane på 18 huller, der er den hyppigst forekommende type golfbane, tager sig således ud:

  • teesteder, et aflangt græsareal hvorfra spillet starter, og som udgør højst 1 pct. af banens areal (5- 7.000 m2 ),
  • greens, der stiller de største krav til anlæg og vedligeholdelse, hvor greens i alt beslaglægger et areal på ca. 1 ha,
  • fairways, som udgør langt den største del af den intensivt passede del af banens areal, hvor arealet nærmest svarer til en "almindelig" græsplæne,
  • bunkers, bestående af kunstige sandfyldte fordybninger, der normalt er påkrævet på fairways og omkring greens,
  • rough, bestående af det høje græs udenfor teesteder, fairways og greens, og endelig
  • øvrige arealer til for eksempel klubhus, P-plads, maskinbygninger, træningsbane, øvelsesgreen og reparationsgreen. Arealkravet til disse formål vil samlet udgøre ca. 3-4 ha.

Anlægget af selve golfbanen koster erfaringsmæssigt, alt efter hvor store indgreb der skal foretages i det eksisterende terræn, fra 400.000 kr. til 1.200.000 kr. pr. hul. Udgiften til det etablerede golfanlæg - bestående af teesteder, fairways, ruoghs, bunkers og greens - anses ikke for at vedrøre ejendomsværdien, jf. VUL §§ 9-12. Det kunne overvejes, om der skulle finde en delvis ansættelse sted af nedsænkede vandingssystemer, hvor nedgravede vandledninger ville være vurderingspligtige. Da udgiften hertil, er uhyre beskeden anlægsudgiften taget i betragtning, kan man efter omstændighederne undlade at ansætte en særskilt ejendomsværdi her, hvorefter der ikke skal ansættes nogen særskilt "forskelsværdi" pr. hul.

Dette synspunkt vil især være aktuelt i de tilfælde, hvor selve goflanlægget ligger på lejet grund, hvor det fremgår af lejekontrakten, at arealet ved kontraktens udløb skal retableres til landbrug/skov. Udlejeren af grundarealet vil ikke her opfatte anlægget af golfbanen som en værditilvækst til sin ejendom, men snarere betragte anlægget som en potentiel udgift ved arealets tilbagegang til dets oprindelige tilstand, såfremt lejeren ikke måtte være i stand til at afholde udgiften hertil. Tilbagegang til den oprindelige tilstand vil typisk skulle ske inden for 1 år. Under forudsætning af at ejeren anvender anlægget erhvervsmæssigt eller lejer det ud på markedsvilkår, er der adgang til at foretage afskrivning på de dele af golfanlægget, der har karakter af egentlige driftsmidler eller afskrivningsberettigede bygninger m. v. Herefter ansættes alene en (forskels)værdi af den egentlige bygningsmasse som klubhus, maskinhus, restaurant m.v., hvor der anslås en lejeværdi som kapitaliseres eller der tages udgangspunkt i opførelsesomkostningerne, såfremt det ikke er muligt at anslå et realistisk markedsværdiniveau.

For ferskvandsdambrug gælder Miljø- og Energiministeriets bekendtgørelse nr. 204 af 31. marts 1998 om ferskvandsdambrug. Bekendtgørelsen tager sigte på at sikre opfyldelsen af kvalitetsmålsætningen for vandløb og søer, der påvirkes af dambrugsdrift, samt på at begrænse udledningen af næringssalte til havet ved fastsættelse af krav til indretning og drift af dambrug.

Man må samtidig være opmærksom på § 37 a i vandløbsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 882 af 18 august 2004. Herefter kan amtsrådet, hvor opstemningsanlæg er til væsentlig skade for vandløbskvaliteten, gennemføre de nødvendige foranstaltninger, herunder regulere vandløbet, for at genskabe en tilfredsstillende natur- og miljøkvalitet. Endvidere må man være opmærksom på § 22, stk. 4, i vandforsyningsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 130 af 26. februar 1999, hvoraf det fremgår, at der ved tilladelser til indvinding af overfladevand til dambrug altid skal opretholdes en vandforsyning på mindst halvdelen af medianminimumsvandføringen i vandløbet.

Vandforsyningsloven kan indvirke på et dambrugs produktionsforhold i eksempelvis tørre somre, hvor det kan blive vanskeligt for ikke at sige umuligt at opretholde produktionen.

Det skal endvidere bemærkes, at hele problemstillingen omkring vandindvinding tages op til revision senest i år 2005, hvor der skal ske en mere generel tildeling af retten til at indvinde vand. Til den tid må det formodes, at en række dambrug ikke vil opnå tilladelse til vandindvinding. Der kan på indeværende tidspunkt ikke siges noget konkret om, hvilke dambrug det kommer til at dreje sig om, men dog at dambrug der ligger tæt på et kildevælds udspring vil få vanskeligt ved at få fornyet en vandindvindingstilladelse, idet disse dambrug umiddelbart udgør den største risiko for miljøet.

Ved et dambrugs produktion forstås vægten af tilvæksten af de på dambruget årligt producerede fisk (inkl. døde fisk), medens der ved foderkvotienten forstås den mængde foder målt i kg. der medgår til produktion af et kg. fisk. Størrelsen af det årlige højest tilladelige foderforbrug fastsættes af amtsrådet ud fra den eksisterende produktion, vandløbets vandføring og dambrugets vanddækkede areal, samt dambrugenes indbyrdes beliggenhed.

Ved amtsrådets tildeling af foderforbruget er der således taget hensyn til de aktuelle forhold på det enkelte dambrug, og ønsker en dambruger herefter at øge produktionen og dermed fodertildelingen, kræver dette en miljøgodkendelse efter miljøbeskyttelseslovens kapitel 5. Såfremt det findes påkrævet for vurderingen, kan der søges oplysning hos amtskommunen om det enkelte dambrugs fodertildeling.

Et dambrugs handelsværdi/ ejendomsværdi udtrykkes  bedst ud fra dets mulige produktion, hvorved forstås: vægten af tilvæksten af de på dambruget årligt producerede fisk. Et produktionsdambrugs ejendomsværdi skønnes at udgøre ca. 12.000 - 15.000 kr. pr. ton tilladt fodertildeling. I den kapitaliserede værdi af fodertildelingen/vandindvindingsretten indgår værdien af det grundareal, der kan henføres til selve dambrugsproduktionen, værdien af produktionsbygninger, værdien af vej- og sporanlæg i tilknytning til fodrings- og oprensningsarbejder, samt værdien af igangværende damme, bundfældningsbassiner og hovedstemmeværk.

For dambrug med produktion af moderfisk fastsættes foderforbruget særskilt for denne del af produktionen, og den tilladte fodertildeling målt i ton kapitaliseres med ca. 22.000 - 25.000 kr. Dette skyldes, at foderkvotienten er væsentlig mere gunstig end for sædvanlige produktionsdambrug.

Til den kapitaliserede værdi lægges værdien af boliger, hvor der tages udgangspunkt i forslagsberegningerne for parcelhuse, samt værdien af eventuelle arealer til andre formål, se C.2.4.

 

Havnearealer er undtaget fra vurdering, for så vidt de tjener havnetrafikale formål, jf. VUL § 7, stk. 1, nr. 5, se A.2.2.5. Andre havnearealer, herunder lystbådehavne, er vurderingspligtige.

For udlejede havnearealer ansættes ejendomsværdien som for andre erhvervsmæssigt benyttede arealer, dvs. på grundlag af den oplyste lejeindtægt og en skønnet lejefaktor. Der forekommer kun få salg af havnearealer eller arealer, der umiddelbart kan sammenlignes dermed.

De kommunale havnes lejefastsættelse er ikke længere undergivet Trafikministeriets regulering. Havnenes arealleje formodes at afspejle de stedlige efterspørgselsforhold, medmindre der er indgået særligt langvarige lejemål, f. eks. med begrænsede muligheder for at justere lejen. Afspejler areallejen ikke efterspørgselsforholdene, må der ske en tilpasning af lejefaktoren. Med hensyn til driftsudgifterne bemærkes, at havnens udgifter til vedligeholdelse og belysning m. v. af gader og veje til dels må anses for at vedrøre de udlejede arealer, medens udgifterne til vedligeholdelse af selve havnen og havnebassinet kun i særlige tilfælde har indvirkning på udlejningsarealernes værdi.  

Lejefaktoren fastsættes under hensyn bl. a. til beliggenhedsmæssige forhold, navnlig arealernes nærhed ved motorveje og jernbaner, og til områdets igangværende erhvervsmæssige udvikling.

Nogle kommuner opkræver kommunal ejendomsskat direkte hos havnearealernes lejere. Når areallejen ikke indeholder ejendomsskatter, må lejefaktoren fastsættes nogle points højere (2-3), end hvis lejeindtægten også skal dække denne udgift.

Hvor et udlejet havneareal er bebygget af lejeren, skal bygningerne vurderes selvstændigt efter reglerne for bygninger på fremmed grund, se B.3.5.

SpildevandsanlægSpildevandsanlæg er ikke omfattet af VUL § 7, stk. 1, (undtaget fra vurdering) og skal derfor vurderes på normal måde.

Spildevandsanlæg ansættes til værdien i handel og vandel. Ejendomsvurderingen omfatter alene værkets faste anlæg, medens maskiner, inventar og lignende ikke medtages ved vurderingen.

Ved vurderingen af et spildevandsanlæg bør der som udgangspunkt anslås en markedsværdi (lejeværdi) for de enkelte (alle) bygninger, som kapitaliseres på sædvanlig måde. Da der imidlertid er tale om ikke frit omsættelige ejendomme, kan det være vanskeligt at anslå en markedsværdi. Såfremt dette er tilfældet, må der tages udgangspunkt i opførelsesomkostningerne under skyldig hensyntagen til en økonomisk og teknisk forældelse. Herefter ansættes en teknisk værdi (anslået normtal) for samtlige vurderingspligtige bygninger og bygningsbestanddele. Til denne værdi lægges grundværdien.

Der bliver ikke længere udmeldt normtal for disse som oftest få men meget specielle erhvervsbygninger, hvorfor told- og skatteforvaltningen henvises til eventuelt at tage udgangspunkt i tidligere anvendte normtal, der tillempes prisniveauet. Når der alene skal anvendes normtal ved vurderingen, skyldes det, at man derved undgår en sammenblanding af to vurderingsprincipper, hvor man ved anvendelse af markedsværdiprincippet har inkluderet grundværdien i ansættelsen, medens det samme ikke er tilfældet ved brug af normtalsmetoden.

Ejes et spildevandsanlæg af en privat interessentskab, og er der sammenfald mellem ejere og brugere, og er spildevandsanlægget etableret uden for de enkelte ejeres ejendomme, skal spildevandsanlægget efter told- og skatteforvaltningens opfattelse vurderingsmæssigt - på samme måde som grundejeres fællesarealer - ansættes til 0 kr., idet spildevandsanlæggets værdi forudsættes indeholdt i de enkelte ejeres ejendomsvurdering.

Elværker og
kraftvarmeværker
Elværker og kraftvarmeværker er ikke omfattet af VUL § 7, stk.1, (undtaget fra vurdering) og skal derfor vurderes på normal vis. Efter at forsyningspligtige elforsyningsvirksomheder i medfør af lov om elforsyning er overgået til at blive aktieselskaber pr. 1. januar 2000 jf. LBK NR. 151 af 10/03/2003 § 69,stk. 2, § 88,stk. 1, og § 100 sammenholdt med BEK nr. 870 af 12/09/2000 kom der mere fokus på den offentlige ejendomsvurdering af disse virksomheder. Af forannævnte bekendtgørelses § 1, stk. 1 og 2 fremgår det, at de omhandlede virksomheder ved deres stiftelse udarbejder kapitalopgørelser og åbningsbalancer, hvor fast ejendom værdiansættes efter den seneste offentlige  ejendomsvurdering,  vurderingen pr. 1. januar 2000. Der henvises endvidere til selskabsskattelovens § 35 O, stk. 3.

El- og kraftvarmeværker ansættes til værdien i handel og vandel, jf. VUL § 6. Ejendomsvurderingen omfatter alle værkets faste anlæg, mens maskiner, inventar o.lign.ikke medtages ved vurderingen. Da el- og kraftvarmeværker hører til en kategori ejendomme, der ikke kan karakteriseres som frit omsættelige, kan det være vanskeligt at finde frem til en relevant markedsværdi (lejeværdi) for de egentlige produktionsbygninger, så som turbine- og kedelbygninger m.fl, medens det samme ikke er tilfældet for de til værkerne knyttede administrations- og mandskabsbygninger.

Ved vurderingen af erhvervsejendomme tages der principielt udgangspunkt i markedsværdiprincippet, men kun såfremt princippet kan anvendes fuldt ud på hele ejendommen, ellers tages udgangspunkt i nyopførelsesomkostningerne under skyldig hensyntagen til en økonomisk og teknisk forældelse. Herefter ansættes en teknisk værdi, bestående af anslåede normtal, for samtlige vurderingspligtige bygninger inkl. bygningsbestandele. Til denne værdi lægges grundværdien.

Når told- og skatteforvaltningen opfordrer til, at man benytter enten markedsværdiprincippet eller normtalsprincippet, skyldes det, at man derved undgår en sammenblanding af to vurderingsprincipper, hvor man ved anvendelsen af markedsværdiprincippet har grundværdien inkluderet i lejen, medens det samme ikke er tilfældet ved brug af normtalsprincippet eller kubikmeterprincippet.

Med hensyn til el- og kraftvarmeværker viser erfaringen, at markedsværdiprincippet ikke er hensigtsmæssigt for de større elværker, idet der på disse findes meget specielle bygninger, som er meget vanskelige at fastsætte en markedsværdi for, idet der hverken findes leje eller handelspriser for disse bygninger. Det drejer sig især om kedel- og turbinebygninger. Disse må nødvendigvis vurderes efter normtalsprincippet ud fra byggeomkostninger efter genanskaffelsesprincippet og forholdsvis beregning af levetid med hensyn til økonomisk og teknisk forældelse. Normtallet må for disse bygninger beregnes som en kubikmeterpris. Hele værket må herefter ansættes efter normtalsprincippet. Det vil sige, at de øvrige bygninger må sættes efter normtal baseret på oplysninger om kvadratmeterpriser på tilsvarende bygninger. 

Markedsværdiprincippet skønnes herefter fortrinsvis at kunne anvendes i forbindelse med vurderingen af små og mellemstore el- og kraftvarmeværker, hvor der ikke forefindes meget store og specielt indrettede bygninger, der kan være vanskelige at håndtere.

Ved vurderingen af selve værket er det således alene bygninger og bygningsbestandele inkl. sædvanligt tilbehør til den faste ejendom, der skal medtages ved vurderingen. Sondringen, mellem hvad der skal medtages ved vurderingen går på, hvad der er indlagt til brug for bygningens anvendelse til erhverv i almindelighed (tjener bygningen) som medtages ved vurderingen, hvorimod installationer indlagt til brug for en særlig erhvervsmæssig udnyttelse af bygningen (tjener erhvervet) ikke i vurderingsmæssig henseende betragtes som sædvanligt tilbehør til den faste ejendom, og derfor ikke skal medtages ved vurderingen.

VandværkerVandværker er ikke omfattet af VUL § 7, stk. 1, (undtaget fra vurdering) og skal derfor vurderes på normal måde.

Vandværker medtages således ved ejendomsvurderingen og ansættes til værdien i handel og vandel. Ejendomsvurderingen omfatter alene værkets faste anlæg, medens maskiner, inventar og lignende ikke medtages ved vurderingen. Da vandværker hører til en ejendomstype,der ikke kan karakteriseres som frit omsættelig, kan det derfor være vanskeligt at finde frem til en relevant markedsværdi for selve vandværket, medens det samme ikke gør sig gældende for de eventuelt til vandværket knyttede administrations- og mandskabsbygninger m.v.

Ved vurderingen af et vandværk tages der principielt udgangspunkt i markedsværdiprincippet, dog kun såfremt princippet lader sig anvende fuldt ud på ejendommen. I andre tilfælde må der tages udgangspunkt i opførelsesomkostningerne under skyldig hensyntagen til en økonomisk og teknisk forældelse. Herefter ansættes en teknisk værdi (anslået normtal) for samtlige vurderingspligtige bygninger og bygningsbestanddele. Til denne værdi lægges grundværdien.

Når man anviser enten lejeværdiprincippet eller normtalsprincippet skyldes det, at man derved undgår en sammenblanding af to vurderingsprincipper, hvor man ved anvendelse af lejeværdiprincippet har grundværdien inkluderet i ansættelsen, medens det samme ikke er tilfældet ved brug af normtalsmetoden.

Hvor en vandindvindingsret hviler på en særlig tilladelse efter lov om vandforsyning m. v., henføres retten efter fast vurderingpraksis ikke til den faste ejendom og medtages derfor ikke ved vurderingen.

Hvor grundvand eller overfladevand (fra å eller sø) anvendes til brug i grundejerens husholdning, landbrug eller anden næringsdrift af mindre omfang, kræver indvindingen ikke særlig tilladelse. Værdien af vandindvindingen anses i så fald for at høre til den faste ejendom og at skulle medtages ved vurderingen.

Ejes et vandværk af et privat interessentskab, og er der sammenfald mellem interessenter og forbrugere, og vandværket er etableret uden for de enkelte interessenters ejendomme, skal vandværket efter told- og skatteforvaltningens opfattelse vurderingsmæssigt - på samme måde som grundejeres fællesarealer - ansættes til 0, idet vandværkets værdi forudsættes indeholdt i de enkelte interessenters ejendomsvurdering.

OlieraffinaderierVed ansættelsen af disse specielle ejendomme er det alene bygninger og bygningsbestanddele inkl. sædvanligt tilbehør, der skal medtages ved ejendomsvurderingen. Sondringen, mellem hvad der skal og ikke skal medtages ved vurderingen, går på, hvad der er indlagt til brug for bygningens anvendelse til erhverv i almindelighed (tjener bygningen), som medtages ved vurderingen, hvorimod installationer indlagt til brug for en særlig erhvervsmæssig udnyttelse af bygningen (tjener erhvervet) ikke i vurderingsmæssig henseende betragtes som sædvanligt tilbehør til den faste ejendom, og derfor ikke medtages ved vurderingen.

Man skal endvidere være særligt opmærksom på, om der foregår en produktion i de anlæg/bygninger der findes på arealet, hvilket i bekræftende fald indebærer, at der er tale om løsøre/inventar, som derfor ikke skal medtages ved vurderingen af den faste ejendom.

Opmærksomheden skal også rettes imod, om de eksisterende tankanlæg benyttes eller ej, herunder om der er mulighed for at disse eventuelt kan benyttes til andre formål. Er dette ikke tilfældet, skal der udvises en særlig forsigtighed ved ansættelsen af disse tankanlæg, idet disse meget vel kan repræsenterer en negativ værdi, da nedrivning kan være forbundet med store omkostninger. Virksomhederne lader derfor ofte tankanlæggene henligge ubenyttede gennem længere tid.Vedrørende den praktiske fremgangsmåde ved vurderingen skal der som for øvrige specielle erhvervsejendomme finde en vurdering sted principielt ved brug af markedsværdiprincippet.

Nogle ejendomme adskiller sig i vurderingsmæssig henseende så meget fra det sædvanlige, at de almindeligt kendte metoder til hjælp ved ansættelse af ejendomsværdien ikke kan anvendes uden videre. Det gælder visse bygningsværker af særlig historisk eller kulturel værdi. På andre ejendomskategorier anvendes markedsværdiprincippet som hjælpemiddel ved værdiansættelsen, men med visse forbehold som følge af, at ejendommene er opført og indrettet med bestemte offentlige formål for øje.

I det følgende omtales nogle af de særlige ejendomskategoriers forhold.

SlotteVed slotte forstås fortrinsvis bygninger, der anvendes eller er blevet anvendt som officiel residens for medlemmer af den kongelige familie. De kongelige slotte ejes enten af staten, der stiller dem til rådighed for Kongehuset, eller af Kongehuset selv. Slotte er vurderingspligtige, men de staten tilhørende kongelige slotte og palæer med tilliggende er fritaget for kommunal grundskyld, jf. § 7, stk. 1, litra a, i den kommunale ejendomsskattelov. Fritagelsen omfatter ikke eventuel dækningsafgift efter § 23 i samme lov.

Adskillige slotte kan i det ydre sammenlignes med ældre hotelbygninger. De fleste af dem, der ikke tjener til bolig for medlemmer af Kongehuset, anvendes imidlertid til offentlige, især kulturelle formål. Et par af dem er stillet til rådighed for Forsvaret og Beredskabsstyrelsen. Mange slotte er undergivet bygningsfredning, hvilket sætter snævre grænser for udnyttelsesmulighederne.

MuseerStørstedelen af landets museer drives af det offentlige, men der er også et betydeligt antal, som drives af private fonde og stiftelser. 

De bygningsmæssige rammer for landets mange museer er vidt forskellige. Særligt vanskeligt er det at vurdere større ejendomme, som er opført specielt til museumsformål, og som ikke umiddelbart kan sammenlignes med ejendomme, der er opført til andre formål. Byggeomkostningerne for større museumsbygninger har ofte været meget store i forhold til det afkast, ejendommene må formodes at kunne give. De afkastbetragtninger, som bærer vurderingen af erhvervsejendomme m. m., er derfor mindre relevante for ansættelsen af ejendomsværdien. 

En del mindre museer er indrettet i afdøde kunstneres og forfatteres hjem, idet etableringen af museet helt eller delvis har haft til formål at bevare et for den pågældende og for samtiden karakteristisk miljø. Nogle af ejendommene er fredede. En alternativ anvendelse vil under alle omstændigheder være forbundet med uforholdsmæssige ombygningsomkostninger, hvilket må tages i betragtning ved ansættelsen af ejendomsværdien.

Nye tidssvarende administrationsbygninger adskiller sig ikke afgørende fra almindelige private kontorbygninger. De nye administrationsbygninger må derfor vurderes på linie med sådanne bygninger. 

Rådhuse i ældre byggestil vurderes under hensyn til, at en alternativ anvendelse vil være forbundet med betydelige ombygningsomkostninger.

Nogle kommuner har i løbet af sidste århundrede opført meget veludstyrede og præsentable rådhuse, som fortsat er i brug. Ved ansættelsen af disse rådhuses ejendomsværdi må der tages udgangspunkt i den lejeværdi, bygningerne med tilhørende grunde ville have, hvis de i stedet fandt anvendelse som erhvervsejendomme, f. eks. som domicil for større erhvervsvirksomheder.

Der sker fortsat en sammenlægning af rets- og politikredse, og mange ibrugværende og tiloversblevne ældre rets- og politibygninger må i dag anses for utidssvarende. Nyere rets- og politibygninger har større lighed med almindelige private kontorbygninger.

Der gør sig imidlertid det specielle forhold gældende for rets- og politibygningerne, at indretningen skal tage nogle sikkerhedsmæssige hensyn, som rækker videre end dem, indretningen af andre offentlige bygninger kræver. 

De fleste politibygninger er forsynet med detentionslokaler. Nogle rets- og politibygninger er bygget sammen med et arresthus. Ved ansættelsen af ejendomsværdien må det tages i betragtning, at sådanne lokaliteter ikke uden videre kan anvendes til alternative formål.

Sygehuse er stærkt specialiserede ejendomme, der for størstedelens vedkommende er opført og drives af det offentlige. Ved skønnet over ejendommenes markedsværdi tages der som oftest udgangspunkt i den leje, der betales for moderne kontorlokaler i det pågældende område.

Ved valget af lejefaktor henses der bl. a. til, at sygehuse som regel er godt vedligeholdt, men med et stort spildareal ved anvendelse til andre formål (brede gange og højt til lofter). Derimod kan sygehusenes opførelsesomkostninger kun tillægges begrænset betydning, idet det er vanskeligt at drage en skillelinie mellem de omkostninger, der vedrører den faste ejendom i vurderingsmæssig forstand, og dem, der angår sygehusenes mange installationer.

Plejehjem er indrettet i bygninger af meget forskellig standard. Nyere plejehjem er ofte indrettet som særlige afsnit i bygningskomplekser med beskyttede boliger for ældre og handicappede. For fastsættelsen af plejehjemmenes markedsværdi kan huslejeniveauet i boliger af tilsvarende kvalitet være vejledende.

For ejendomme, der helt eller delvis må anses for benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, ansættes ejendomsværdien efter bestemmelserne i VUL §§ 9-12 sammenholdt med VUL § 6. Ved ejendomsværdien forstås således værdien af den faste ejendom i dens helhed, idet sædvanligt tilbehør til ejendommen medtages ved ansættelsen, se A.4.2. Derimod medtages ikke besætning, inventar, maskiner og andet driftsmateriel. Værdien af mælkekvoter medtages heller ikke ved ansættelsen.

Vejledende ved vurderingen af landbrugsejendomme er - som ved vurdering af andre ejendomme - oplysningerne om salgspriser opnået ved handler med tilsvarende ejendomme i den pågældende egn. En række forhold ved landbrugsejendomme gør det imidlertid vanskeligt at drage umiddelbare slutninger fra de indberettede salgspriser til det niveau, som ejendomsværdierne efter de foran anførte bestemmelser bør være udtryk for.

Hvor besætning, inventar og maskiner, beholdninger eller andet løsøre følger med i handlen, som det er sædvanligt ved salg af landbrugsejendomme, kan den af parterne foretagne fordeling af købesummen mellem løsøret og den faste ejendom være upræcis i salgsstatistisk øjemed.

Et særligt forhold ved landbrugsejendomme er svingningerne i driftstilstanden i årets løb. Disse svingninger afspejler sig i de salgspriser, der opnås for ejendommene på forskellige årstider. Som en grov regel antages det, at priserne i månederne marts og september nogenlunde svarer til årets gennemsnit. I løbet af foråret og først på sommeren ligger priserne noget over gennemsnittet, bl. a. fordi afgrøder på roden normalt indgår i prisen på en landbrugsejendom. 

Årets
middeltilstand
Hvor en ejendoms driftstilstand efter ejendommens karakter svinger i årets løb, som det er tilfældet for landbrugsejendomme, skal ejendommens værdi ansættes i årets middeltilstand, jf. VUL § 12. Svingningerne i driftstilstanden må ikke forveksles med ejendommens almindelige driftstilstand, der bl. a. beror på forhold som vekseldrift af jorden, vedligeholdelse af bygningerne m. v.

Når bortses fra den modifikation, der følger af bestemmelsen i VUL § 12, er det landbrugsejendommens tilstand på vurderingstidspunktet, der skal lægges til grund ved ansættelsen, se A.3.

Efter mangeårig praksis beregnes ejendomsværdien for flertallet af landbrugsejendomme som summen af

  1. Stuehusets bygningsværdi (stuehusforskelsværdien)
  2. Øvrige beboelsers bygningsværdi 
  3. Ejendommens ansatte grundværdi (inklusive værdien af ikke landbrugsmæssigt benyttede og vurderede arealer)
  4. "Tillægsparcelværdien" bestemt som et tillæg til værdien af de landbrugsmæssigt benyttede og vurderede arealer

Hvor driftsbygningernes tekniske værdi overstiger tillægsparcelværdien, indgår den tekniske bygningsværdi i opgørelsen i stedet for jordens forskelsværdi (tillægsparcelværdien).

Denne praksis er fra 2001 vurderingen blevet tilføjet en variant, hvorefter tillægsparcelværdien og driftsbygningernes tekniske værdi kombineres, eventuelt med modificeret vægt. Også denne beregningsmetode tjener til at afstemme ejendomsværdien med den reelle handelsværdi, jf. nedenfor.  

For ubebyggede landbrugslodder ansættes ejendomsværdien som summen af ejendommens grundværdi og tillægsparcelværdien, der tilsammen skal svare til handelsværdien.

Stuehus-
forskelsværdi
Stuehusets bygningsværdi beregnes i praksis omtrent som bygningsværdien for et enfamiliehus, dvs. som et multiplum af stuehusets vægtede etageareal og et normtal, der udtrykker vurderingsniveauet. Normtallene er generelt noget lavere end normtallene for enfamiliehuse, bl. a. under hensyn til at stuehuse ikke kan afhændes selvstændigt og til de ulemper, der er forbundet med at have sin bolig i umiddelbar forbindelse med de landbrugsmæssige driftsbygninger.

Omfatter en landbrugsejendom andre boliger end stuehuset såsom aftægtsboliger, medhjælperboliger og lejeboliger, beregnes der tillige en selvstændig bygningsværdi for hver bolig. Tjener en sådan bolig andre formål end landbrugsmæssige, idet den f. eks. udlejes til andre end personer, som er beskæftiget på landbrugsejendommen, skal det areal, der skønnes at høre til boligen, vurderes med udgangspunkt i grundværdiniveauet for tilsvarende parcelhuse. Efter fast praksis anses en aftægtsbolig i denne forbindelse for at tjene et landbrugsmæssigt formål.

For landbrugsejendomme og ejendomme, som efter VUL § 33, stk. 1, sidestilles hermed, skal den landbrugsmæssigt benyttede jord ansættes efter den såkaldte bondegårdsregel i VUL § 14, stk. 1-3, se C.2.4. Ejendomsværdien skal imidlertid være udtryk for værdien i handel og vandel. I det omfang bondegårdsreglen fører til, at den landbrugsmæssigt benyttede jord ansættes til en grundværdi, der er lavere end handelsværdien, hvilket er den praktiske hovedregel, repræsenterer jorden en forskelsværdi, der må indgå i ejendomsværdien. Jordens forskelsværdi kaldes tillægsparcelværdien.

Tillæggets størrelse varierer betydeligt fra egn til egn, afhængigt bl. a. af jordbrugsstrukturen og efterspørgslen efter jord. Tillægsparcelværdiprocenten har generelt været stigende, fra 100-150 pct. ved 18. almindelige vurdering pr. 1. januar 1986 til 200-400 pct. ved vurderingen pr. 1. oktober 2004.

En af forudsætningerne for den beregningsmetode, hvor jordens forskelsværdi (tillægsparcelværdien) anvendes til at afstemme ejendomsværdien, er, at landbrugsejendommes driftsbygninger spiller en underordnet rolle for disse ejendommes handelsværdi, se Skat 1989.4.345. Da denne forudsætning ikke altid holder stik, må der udøves et selvstændigt skøn over værdien af driftsbygningerne. Til støtte for udøvelsen af dette skøn beregnede den daværende Told- og Skattestyrelse ved 20. almindelige vurdering pr. 1. januar 1996 vejledende normtal for staldbygninger, lader og maskinhuse m.v. Told- og skatteforvaltningen kan anvende disse normtal efter fremskrivninger under hensyn til prisudviklingen.

På grund af den specielle regel (bondegårdsreglen) for grundværdiansættelsen for landbrugsejendomme er de ha-priser, som det daværende Ligningsråd har fastsat, se afsnit C.2.4, ikke udtryk for landbrugsjordens handelsværdi. For hovedparten af de øvrige ejendomstyper gælder, at forskellen mellem ejendomsværdi og grundværdi (forskelsværdien) er udtryk for bygningernes værdi, medens dette ikke gælder ubetinget for landbrugsejendomme.

For at opfylde vurderingslovens bestemmelser om, at ejendomsværdien skal svare til handelsværdien, anvendes tillægsparcelværdiprincippet, hvor der gives et tillæg til den landbrugsmæssige grundværdi for at "nå op til" jordens handelsværdi. Dette tillæg udgør ofte 150-400 pct., afhængig af prisniveauet i det pågældende område af landet. Tillægsparcelværdiprincippet er alene en praktisk beregningsmetode, for at finde frem til en korrekt handelsværdi ved ejendomsværdiansættelsen (mindsteejendomsværdien).

Tillægsparcelværdiprocenten er ikke en konstant størrelse, der gælder for alle ejendomme i et givet område. Størrelsen, der er individuel fra egn til egn og fra ejendom til ejendom, er afhængig af behovet for suppleringsjord og efterspørgsel efter jord i almindelighed i området. Driftsbygningerne ansættes til den værdi de skønnes at indgå med på den givne ejendom, bl.a. med baggrund i de erfaringer, man har fra konstaterede salg.

Der er to måder at beregne ejendomsværdien på. På den ene sker der en skarp afgrænsning af, om det er jordens værdi (inkl. tillægsparcelværdi) eller driftsbygningerne, der er afgørende for ejendommens handelsværdi. Udgangspunktet er her, at det er jordens værdi, der er afgørende, og først når driftsbygningerne på en given ejendom har en værdi, der overstiger tillægget til grundværdien, påvirker driftsbygningerne ejendomsværdien, jf. nedenstående 2 eksempler:

Tillægsparcelværdi:

Landbrugsmæssig grundværdi 40 ha á 20.000 kr

800.000 kr

Stuehusets bygningsværdi

400.000 kr

Driftsbygningernes tekniske værdi =          250.000 kr 

 

Tillægsparcelværdi 250 pct. af 800.000 kr

2.000.000 kr

Ejendomsværdi

3.200.000 kr

  
Stuehusets ejendomsværdi: 
Bygningsværdi

400.000 kr

Boligmoment

60.000 kr

Stuehusets ejendomsværdi

460.000 kr

Stuehusets grundværdi 0,2 ha á 20.000 kr

4.000 kr

 

Driftsbygningernes tekniske værdi:

Landbrugsmæssig grundværdi 40 ha á 20.000 kr

800.000 kr

Stuehusets bygningsværdi

400.000 kr

Driftsbygningernes tekniske værdi

4.000.000 kr

Tillægsparcelværdi 250 pct. af 800.000 kr = 2.000.000 kr                     
Ejendomsværdi

5.200.000 kr

  
Stuehusets ejendomsværdi: 
Bygningsværdi

400.000 kr

Boligmoment

60.000 kr

Stuehusets ejendomsværdi

460.000 kr

Stuehusets grundværdi 0,2 ha á 20.000 kr

4.000 kr

Tillægsparcelværdiprocenten sættes ved denne metode, således at jorden tillægges en værdi, der fuldt ud svarer til handelsværdien, hvis den blev solgt i fri handel uden tilhørende bygninger.

Den anden måde (kombineret metode) er at lade både et tillæg til grundværdi og en værdi af driftsbygninger indgå i ejendomsværdien. Herved sker der en tilnærmelse til de fordelinger, der kan konstateres i konkrete skøder, og vurderingsmeddelelsen bliver lettere at forstå for ejerne, jf. nedenstående eksempel:

Kombineret metode:

Landbrugsmæssig grundværdi 40 ha á 20.000 kr

800.000 kr

Stuehusets bygningsværdi

400.000 kr

Driftsbygningernes tekniske værdi

2.000.000 kr

Tillægsparcelværdi 150 pct. af 800.000 kr

1.200.000 kr

Ejendomsværdi

4.400.000 kr

  
Stuehusets ejendomsværdi:

 

Bygningsværdi

400.000 kr

Boligmoment

60.000 kr

Stuehusets ejendomsværdi

460.000 kr

Stuehusets grundværdi 0,2 ha á 20.000 kr

4.000 kr

 

Man må ved valg af metode individuelt tilpasse såvel tillægsparcelværdiprocent som værdi af driftsbygninger, således at ejendomsværdien kommer til at svare til ejendommens handelsværdi og altså ikke bliver afhængig af beregningsmetode.

Prisdannelsen for landbrugsejendomme medfører, at man ved vurderingen med rimelighed kan inddele ejendommene i 2 grupper:

  1. under 30 ha, hvor der ved erhvervelse ikke er krav om landbrugsmæssig uddannelse, men alene bopælskrav.
  2. over 30 ha, hvor der generelt er krav om landbrugsmæssig uddannelse ved erhvervelse.

Begge grupper kan endvidere opdeles i planteavlsejendomme og ejendomme med animalsk produktion.

Told- og skatteforvaltningen kan med fordel foretage sammenligninger indenfor disse grupper for at sikre sig, at der er anvendt et ensartet vurderingsniveau.

På større landbrugsejendomme kan f. eks. jagten begrunde et individuelt tillæg til ejendomsværdien.

Ved ændring af afskrivningsloven og ejendomsavancebeskatningsloven i 1999 blev der indført regler om, at parterne i en handel selv skal aftale købesummens fordeling på grund, bygninger, stuehus, mælkekvoter m.v., jf. LV E.C.1.2.2.1 og E.J.2.1.4.

I forbindelse med vurderingen træffer told- og skatteforvaltningen bestemmelse om, hvorvidt en ejendom helt eller delvis må anses for benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, eller til hvilken benyttelse ejendommen i øvrigt henføres, jf. VUL § 33, stk. 1.

Som grundlag for told- og skatteforvaltningens stillingtagen til, om en ejendom skal anses for landbrugsmæssigt benyttet, henses der bl. a. til stuehusets karakter og værdimæssige dominans i forhold til den samlede ejendom, størrelsen af ejendommens jordtilliggende og driftsbygningernes landbrugsmæssige benyttelse. Hvor ejendommens arealtilliggende er mindre end 5½ ha, eller den landbrugsmæssige udnyttelse af ejendommen er helt underordnet i forhold til beboelsen, må ejendommen forventes henført til beboelse og ikke til landbrugsmæssig benyttelse. Omvendt vil ejendomme med jordtilliggender på mere end 5½ ha, som drives landbrugsmæssigt, normalt skulle henføres til landbrugsmæssig benyttelse, se TfS. 2000, 707.

I henhold til VUL § 33, stk. 4, foretages der stuehusfordeling i forbindelse med vurdering af landbrug, gartneri, planteskole og frugtplantage, dvs. for ejendomme der er omfattet af VUL § 33, stk. 1.

Der skal således foretages stuehusfordeling for ejendomme, der benyttes helt eller delvist til landbrug m. v., uanset om ejer bebor ejendommen.

Til stuehuset henføres bygninger eller dele af bygninger (f. eks. en selvstændig lejlighed), der anvendes til eller er bestemt til beboelse for ejer. En selvstændig lejlighed forudsætter eget køkken (med afløb og fast kogeinstallation) og tilhørende toiletforhold.

Såfremt der findes flere boliger (lejligheder) på en landbrugsejendom og der er flere ejere, foretages der stuehusfordeling for hver bolig (lejlighed), der bebos af en af ejerne.

I tilfælde hvor ingen ejer bebor en landbrugsejendoms bolig(er), foretages der stuehusfordeling for den bolig der naturligt anses for bestemt til beboelse for ejer - også selv om den pågældende bolig er udlejet. Det bemærkes at udleje i øvrigt, samt aftægtsboliger, funktionær- og arbejderboliger falder uden for ejerboligbegrebet.

Ved stuehusvurderingen skønnes over, hvor stor en del af ejendomsværdien, der kan henføres til stuehuset.

Ved fordeling af ejendomsværdien medtages alle værdielementer, som kan henføres til stuehuset som ejerbolig, herunder også værdi af boligmomentet.

Ved landbrugsejendomme fremgår det ikke entydigt af Bygnings- og boligregistret, hvilke udhusarealer, der kan henføres til beboelsen.

Kun i sjældne tilfælde, hvor garager, vaskerum mv. i udhusarealer tilfører ejendommen en ekstra høj boligværdi, påvirkes stuehusfordelingen heraf. Et evt. tillæg til bygningsværdien fastsættes skønsmæssigt.

Ved stuehusfordelingen tages der ikke hensyn til, om en del af stuehuset anvendes til andet end beboelse. Stuehusfordeling kan således ikke ske efter reglerne om blandede privat og erhvervsmæssigt benyttede ejendomme, jf. VUL § 33, stk. 5. De indkomstlignende myndigheder må her skønne over, hvor stor en del af stuehuset, der kan henføres til henholdsvis beboelse og erhvervsmæssig benyttelse.

For stuehuse i landzone ansættes disses grund og have til landbrugsmæssig grundværdi, dvs. til samme ha-pris som for den landbrugsjord, hvor de ligger. Stuehusgrundværdien er dermed ikke udtryk for den reelle grundværdi, se nedenfor om det såkaldte boligmoment.

Såfremt et stuehus ligger i byzone, ansættes dets grundværdi efter VUL § 16.

Der findes ingen salgsstatistiske oplysninger for de dele af en landbrugsejendom, hvorpå ejendommens beboelse ligger.

Bygningsværdien beregnes på grundlag af parcelhusmodellen, som told- og skatteforvaltningen eventuelt korrigerer under hensyntagen til omfanget af de ulemper, der er forbundet med at have sin beboelse i umiddelbar forbindelse med de landbrugsmæssige driftsbygninger og på grund af den almindelige usikkerhed i øvrigt.

Boligmomentet For at nå frem til stuehusets ejendomsværdi skal bygningsværdien tillægges boliggrundværdien, også kaldet boligmomentet. Som omtalt i kap. C indeholder ha-priserne det boligmoment, der er knyttet til en landbrugsejendom af gennemsnitlig størrelse uden særlig beliggenhedsværdi. Der er altså tale om en værdi, som skal henføres til stuehusets ejendomsværdi, og den skal svare nogenlunde til grundværdien for de omkringliggende parcelhuse. Da ha-prisen efter lovens bestemmelser fastsættes på grundlag af den middelstore ejendom - det vil sige 30 - 35 ha - og grundværdien for parcelhuse i landbrugsområder typisk udgør ca. 50.000 kr. til ca. 100.000 kr., betyder det, at der er medregnet et boligmoment i ha-priserne på ca. 1500 kr. til ca. 3000 kr. afhængig af, hvor i landet man befinder sig.

De fastlagte ha-priser, der indeholder såvel den bonitetsbestemte værdi som værdi af boligmomentet, anvendes for såvel store som små landbrugsejendomme. Det medfører, at den ansatte grundværdi indeholder "for lidt" boligmoment for den lille ejendom og "for meget" boligmoment for den store ejendom, hvilket må reguleres i ejendomsværdiansættelsen. Der må således tillægges de mindre ejendomme et "manglende boligmoment" i ejendomsværdien, således at boligmomentet svarer til gennemsnitsejendommen.

På grund af de i øvrigt forekommende værdielementer vil regulering for manglende boligmoment være klart påviselig ved vurdering af små landbrugsejendomme, hvorimod de normalt væsentlig større værdielementer i øvrigt på større landbrugsejendomme vil medføre, at regulering for "for meget" boligmoment vil falde indenfor den almindelige skønsusikkerhed. Normalt øges antallet af beboelser relativt parallelt med arealet, men der kan forekomme meget store landbrugsejendomme, som af en eller anden grund kun har en enkelt eller ganske få boliger. I så fald kan regulering af "for meget" boligmoment i forskelsværdien overstige skønsusikkerheden.

Det er imidlertid told- og skatteforvaltningens opfattelse, at problemerne omkring boligmoment som en standardiseret andel af ha-priserne primært er knyttet til vurdering af små landbrugsejendomme.

Ekstra
boligmoment
Til ejendomme med en særlig naturskøn beliggenhed eller beliggende tæt ved større byer kan der være knyttet et ekstra boligmoment ud over det, der allerede er indregnet i ha-priserne. Dette ekstra boligmoment må i disse tilfælde tages i betragtning ved såvel ejendomsværdiberegningen som ved stuehusansættelsen.

Boligmomentet (incl. eventuelt ekstra boligmoment) for den middelstore ejendom på ca. 30 ha skal altid indgå i stuehusets ejendomsværdi.

Forholdene vedrørende boligmomentet og ekstra boligmoment er vist i følgende beregningseksempler:

Landbrugsmæssige grundværdi: 20.000 kr. pr. ha, heraf udgør boligmomentet 3.000 kr. pr. ha, svarende til et samlet boligmoment på 90.000 kr. (beregnet med udgangspunkt i en middelstor landbrugsejendom på 30 ha, d.v.s. 30 ha á 3.000 kr.).

A: Ejendom på 10 ha. 
Grundværdi 10 ha á 20.000 =

200.000 kr.

Tillægsparcelværdi/Driftsbygninger

500.000 kr.

Stuehusets bygningsværdi

400.000 kr.

Manglende boligmoment 20 ha á 3.000 kr =

60.000 kr.

Ejendomsværdi

1.160.000 kr.

  
Stuehusets ejendomsværdi: 
Stuehusets bygningsværdi

400.000 kr.

Boligmoment 30 ha á 3.000 =

90.000 kr.

 

490.000 kr.

Stuehusets grundværdi 2.000 m² á 2 kr. =

4.000 kr.

Da ejendommen kun er på 10 ha "mangler" der 60.000 kr., som skal indgå såvel i ejendomsværdi som stuehusets ejendomsværdi.

B: Ejendom på 30 ha. 
Grundværdi 30 ha á 20.000 = .

600.000 kr.

Tillægsparcelværdi/Driftsbygninger

900.000 kr.

Stuehusets bygningsværdi  

400.000 kr.

Ejendomsværdi

1.900.000 kr.

  
Stuehusets ejendomsværdi: 
Stuehusets bygningsværdi

400.000 kr.

Boligmoment 30 ha á 3.000 kr.=

90.000 kr.

 

490.000 kr.

 Stuehusets grundværdi 2.000 m² á 2 kr. =

 4.000 kr.

Da ejendommen svarer til middelstørrelsen, er der via grundværdien indregnet et korrekt boligmoment (30 ha á 3.000 kr. = 90.000 kr.), hvorfor der ikke skal ske nogen regulering i ejendomsværdien.

C: Ejendom på 60 ha. 
Grundværdi 60 ha á 20.000=

1.200.000 kr.

Tillægsparcelværdi/Driftsbygninger

1.800.000 kr.

Stuehusets bygningsværdi

400.000 kr.

Ejendomsværdi

3.400.000 kr.

  
Stuehusets ejendomsværdi: 
Stuehusets bygningsværdi

400.000 kr.

Boligmoment 30 ha á 3.000 kr. =

90.000 kr.

 

490.000 kr.

Stuehusets grundværdi 2.000 m² á 2 kr. =

4.000 kr.

Da ejendommen overstiger middelstørrelsen, er der indregnet 90.000 kr. "for meget" boligmoment i ejendomsværdien, som eventuelt kunne reguleres i ejendomsværdien, såfremt der ikke findes andre boliger på ejendommen.

Såfremt ovennævnte ejendomme havde haft en særlig bynær og/eller naturskøn beliggenhed, hvis værdi skønsmæssigt kunne anslås til f.eks. 100.000 kr. skulle der i eksempel A og B indgå værdi af ekstra boligmoment på 100.000 kr. i såvel ejendomsværdi som stuehusets ejendomsværdi udover de allerede indregnede 90.000 kr.

Gartnerier og
planteskoler
For gartnerier og planteskoler skal den forskelsværdi, som jordens relativt intensive anvendelse kan betinge, medtages ved ansættelsen af ejendomsværdien. Gartneriprodukter og planteskoleplanter på roden medtages ifølge praksis ikke under ejendomsværdien. Dette er bl. a. begrundet i gartneriprodukters og planteskoleplanters korte omløbstid.

Ejendomsværdien skal være et udtryk for værdien i handel og vandel af ejendommen med den derpå værende beplantning af frugttræer og frugtbuske.

Beplantningen medtages under ansættelsen, selv om den endnu ikke er så gammel, at den giver udbytte.

Ved 2002-vurderingen blev der taget udgangspunkt i følgende værdier pr. ha. bevokset areal.

Kernefrugt (æbler og pærer)

Aldersklasse år

Under 2.000 træer/ha kr./ha

Over 2.000 træer/ha kr./ha

0 -   3

30.000

60.000

4 -   8

40.000

85.000

9 - 12

30.000

60.000

over12

15.000

15.000

Frugttræernes værdi vil som regel være jævnt stigende i aldersklasserne mellem nyplantning og 8 års alderen, hvor træerne når deres fulde værdi.

Buskfrugt (solbær, ribs, stikkelsbær og hindbær)

Aldersklasse år

kr./ha.

0 - 3   

18.000

4 - 8

30.000

over 8

10.000

Stenfrugt (surkirsebær, sødkirsebær og blommer)

Aldersklasse år

kr./ha

0 -   5

20.000

6 - 15

35.000

over 15

10.000

De anførte tal kan kun betragtes som vejledende, og der må i det enkelte tilfælde skønnes over beplantningens værdi under hensyn til sorter, plantagens tilstand og andre særlige forhold, herunder jordbundsforhold og navnlig klimaforhold, samt til om der er fornøden læplantning og indhegning. Det er endvidere en forudsætning for ansættelsen af maksimumværdierne, at plantagens sundhedstilstand og vækst er god.

Værdien af vandingsanlæg skal medtages ved ansættelsen af ejendomsværdien.

For skovbrugsejendomme ansættes ejendomsværdien efter bestemmelserne i VUL §§ 9-12 sammenholdt med VUL § 6. Ved ejendomsværdien forstås således værdien af den faste ejendom i dens helhed, idet sædvanligt tilbehør til ejendommen medtages ved ansættelsen, se A.4.2.

I forbindelse med vurderingen træffer told- og skatteforvaltningen bestemmelse om, hvorvidt en ejendom overvejende må anses for benyttet til skov eller plantage. Afgrænsningen mellem skovbrugsejendomme og landbrugsejendomme er ikke nærmere fastlagt, men i praksis henføres ejendomme, der både omfatter landbrug og skov, til landbrugsmæssig benyttelse, medmindre landbruget er af uvæsentligt omfang.

Vejledende ved vurderingen af skovbrugsejendomme er - som ved vurderingen af andre ejendomme - oplysningerne om salgspriser opnået ved handler med tilsvarende ejendomme i den pågældende egn. Antallet af salg af skovbrugsejendomme er imidlertid for lille til, at de kan danne tilstrækkeligt statistisk grundlag for fastlæggelsen af et retvisende vurderingsniveau. En skovbrugsejendoms ejendomsværdi må derfor ansættes efter et konkret skøn over handelsværdien.

Som handelsværdi anses det beløb, som ejeren antages at kunne få for skoven, hvis den sælges til en benyttelse, der efter skovens beskaffenhed og udnyttelsesmuligheder må anses for den økonomisk mest hensigtsmæssige. Ved bedømmelsen af udnyttelsesmulighederne spiller det en væsentlig rolle, om skoven er undergivet fredskovpligt, se A.5.2.

Under skovbrugsejendommes ejendomsværdi medtages

  1. selve skoven (bevoksede arealer)
  2. ubevoksede arealer
  3. arealer, der anvendes landbrugsmæssigt
  4. boliger, herunder tjenestesteder
  5. særlige indtægtskilder og andre værdier

Til skoven henregnes hele det bevoksede areal, herunder de til skovdriften hørende hegn, veje, brandlinier og grøfter. Den bestående vedmasse medtages ved ansættelsen af ejendomsværdien.

Handelsværdien af en skov er meget afhængig af bevoksningens alder, idet en bevoksning tæt på den hugstmodne alder repræsenterer en større værdi end en yngre bevoksning. Handelsværdien er endvidere meget afhængig af træarternes sammensætning. For yngre plantagers vedkommende bør der udvises særlig forsigtighed ved skønnet over udviklingsmulighederne. 

Til brug ved vurderingen af skovbrugsejendomme vil der hvert fjerde år blive udsendt såkaldte skovskemaer til ejerne af disse ejendomme, næste gang pr. 1. oktober 2006. De af ejerne afgivne oplysninger har i almindelighed været lagt til grund ved ansættelsen af ejendomsværdien og fastsættelsen af "normalværdien". Normalværdien danner udgangspunkt for ansættelsen af grundværdien, jf. VUL § 15, se C.2.5. Der er udsendt skovskemaer til ejere af skovejendomme på mere end 25 ha forud for vurderingen pr. 1. januar 2002.   

SkovtabellerSom hjælpemiddel ved ansættelsen af ejendomsværdien anvender told- og skatteforvaltningen nogle af forvaltningen udarbejdede tabeller over forskellige træarters værdi pr. ha, varierende efter alder og bonitet.

Vurderingstabellerne udarbejdes på grundlag af de venteværdier, som Dansk Skovforening beregner for de enkelte træarter og boniteter.

Venteværdien er et udtryk for den beregnede værdi af en bestemt bevoksning på et bestemt tidspunkt. Værdien bestemmes af bevoksningens alder, den optimale omdriftsalder og jordens egnethed til at dyrke netop den træart (boniteten). For at beregne venteværdien på et bestemt tidspunkt tilbagediskonteres de fremtidige indtægter ved hugst og de direkte knyttede driftsudgifter med en fast rente. I Skovforeningens Økonomiske Tabelværk beregnes venteværdierne med forskellige renteforudsætninger.

Som illustration af rentefodens betydning kan det oplyses, at venteværdien ved vurderingen pr. 1. januar 2002, for en 30-årig rødgran, bonitet 1 med en omdriftsalder på 65 er på 75.913 kr. pr. ha. ved en rente på 3 procent, mens venteværdien ved en rente på 5 procent er på 41.636 kr. pr. ha.

Venteværdier anvendes i skovbruget som et planlægningsværktøj, på nogenlunde samme måde, som beregning af dækningsbidrag i landbrugsproduktionen anvendes til at lægge markplaner.

Da der i venteværdierne ikke er taget højde for de udgifter, der ikke er direkte knyttet til produktionen i den enkelte skovafdeling, som eksempelvis hegning og grøftning, leverer Dansk Skovforening også oplysninger om disse omkostninger, som ligeledes tilbagediskonteres og fratrækkes venteværdierne før vurderingstabellerne udarbejdes. I vurderingsmodellen er der taget hensyn til, at de indirekte omkostninger er stigende med stigende venteværdi.

Som nævnt har valget af rentefod stor betydning for venteværdien og dermed også på de værdier, der indgår i vurderingstabellerne. Ved vurderingen pr. 1. januar 2002 blev der anvendt en rente på 2 procent for nåleskov og på 2½ procent for løvskov. Ved disse rentesatser var der størst overensstemmelse mellem handelspriserne på solgte skove og modelberegningerne.

Tabellerne er baseret på undersøgelser af kapitalværdien af det forventede nettoudbytte af et bredt udsnit af skovbrugsejendomme. Tabelværdierne, som pr. 1.1. 2002 fremgår af bilag 1, forudsætter normal driftstilstand på ejendommene, herunder almindelig bevoksningstæthed og sædvanlig, god vedligeholdelse. Til værdien af en nyplantning må lægges værdien af eventuelle overstandere, jf. nedenfor.

Da udgifterne til at plante ny skov er store, er det i de senere år blevet almindeligt at foretage en såkaldt selvforyngelse af skoven. Det foregår ved, at der ryddes et areal bortset fra enkelte større løvtræer, som kan tjene som frøkilde og som "ammetræer" for de selvsåede planter. De tilbageværende træer kaldes overstandere.

For skovarealer, hvor ejeren efter Skov- og Naturstyrelsens bestemmelse er afskåret fra at udnytte skoven forstmæssigt (urørt skov eller værnskov), kan der være grundlag for at give et nedslag i den beregnede ejendomsværdi. Der kan derimod ikke gives nedslag i ejendomsværdien, fordi ejeren af dyrkningsmæssige årsager bevarer visse bevoksninger ud over modningsalderen eller anvender mindre ydedygtige træarter som værn mod stormfald. Sådanne foranstaltninger må anses som led i den normale skovdrift.

Væsentlige skader på skoven som følge af f. eks. stormfald, svamp eller barkbilleangreb, vil kunne betinge nedslag i ejendomsværdien. Overstiger udgifterne til renholdelse og vedligeholdelse, hvad der er sædvanligt, fordi skoven har et særlig stort publikumsbesøg, må de ekstra udgifter kapitaliseres og fradrages i skovens ejendomsværdi. 

Tillæg og fradrag

Der skal ved ansættelsen af en skovejendoms ejendomsværdi tages hensyn til følgende individuelle forhold:

  • Bevoksningsintensiteten
  • Skovens generelle vedligeholdelse og sundhedstilstand, herunder veje og grøftning
  • Overstandere
  • Publikumsgener
  • Særlig god jagt
  • Pyntegrønt (klippegrønt og juletræer m.m.)
  • Herlighedsværdi

For de til ejendommene hørende ubevoksede arealer må værdien udfindes som for andre tilsvarende ejendomme. Er de ubevoksede arealer undergivet fredskovpligt, må der tages hensyn hertil, jf. ovenfor.

Knytter der sig landbrugsarealer til en skovbrugsejendom (uden at ejendommen som sådan er blevet henført til landbrugsmæssig benyttelse, jf. nedenfor), medtages disse arealer i ejendomsværdien til handelsværdien.

BoligerBoliger på en skovbrugsejendom, herunder tjenestesteder, dvs. boliger for det ved skovdriften beskæftigede personale, må vurderes under hensyn til anvendelsesmulighederne. Er boligen beliggende på et fredskovpligtigt areal, må der tages hensyn hertil. Selv om boligen ikke ligger i fredskov, vil planlovgivningen som regel være til hinder for, at den kan omsættes selvstændigt. Boliger, der udlejes til andre end de ved skovdriften beskæftigede, vurderes under hensyn til deres fremtidige afkast.

I ejendomsværdien indgår foruden boligens bygningsværdi værdien af grunden beregnet på grundlag af en af told- og skatteforvaltningen fastsat kvadratmeterpris. Som vejledende regel henføres der 800 m2 grund til hver bolig.

Ejerboligfordeling For skovbrugsejendomme foretages der i forbindelse med vurderingen fordeling af ejendomsværdien på den del, der tjener til bolig for ejeren, og på den øvrige ejendom, jf. VUL § 33, stk. 7. Der foretages kun ejerboligfordeling, hvis ejeren faktisk bor på ejendommen. Der skal dog også foretages boligfordeling i tilfælde, hvor en bolig på ejendommen stilles til rådighed for en nærmere bestemt personkreds, jf. LL § 16, stk. 9, og § 16 A, stk. 10.

I forbindelse med vurderingen fastsætter told- og skatteforvaltningen ejerboligens ejendomsværdi. I ejendomsværdien indgår foruden boligens bygningsværdi værdien af det grundareal, som skønnes at høre til boligen. Ejerboligen formodes at repræsentere en værdi svarende til, hvad et tilsvarende parcelhus i det åbne land ansættes til. Der gives eventuelt et skønsmæssigt nedslag under hensyn til boligens konkrete placering. Der foretages ingen fordeling af grundværdien. 

Særlige
indtægtskilder
Særlige indtægtskilder kan hidrøre fra plantninger af pyntegrønt og juletræer, hvis omdriftsalder er særlig kort. Tillægget til ejendomsværdien for disse plantninger beregnes i praksis på grundlag af ejernes oplysninger om omsætningen med de pågældende produkter. Afkastet anses at udgøre 25 pct. af omsætningen og kapitaliseres under hensyn til den aktuelle rentefod og afsætningsudsigterne.

Indtægtskilder, der hidrører fra betaling for campering m. m. og fra traktørsteder etc., knytter sig hovedsagelig til grundværdien.

I det omfang, der er knyttet særligt store jagtindtægter til skovbrugsejendommen, må der gives et individuelt tillæg til ejendomsværdien. Se endvidere C.2.5.

Ejes bygningerne på en ejendom af en anden end grundens ejer, og der således foreligger to selvstændige ejendomme, vurderes bygningerne for sig og grunden for sig, jf. VUL § 11, første led. Ved ansættelsen af ejendomsværdien tages der for begge ejendommes vedkommende hensyn til kontraktsforholdet mellem parterne, dvs. grundejeren og ejeren af bygningerne, jf. VUL § 11, sidste led.

For ansættelsen af bygningernes ejendomsværdi betyder bestemmelsen, at vurderingsmyndighederne skal skønne over, hvad en fornuftig køber ville give for dem, såfremt køberen skulle indtræde i det bestående kontraktsforhold med grundejeren. Det er med andre ord de konkret aftalte vilkår, der skal tages i betragtning ved vurderingen i henhold til VUL § 11, i modsætning til reglen i VUL § 10, stk. 3, der opererer med sædvanlige udlejningsforhold.

Der skal således aktuelt tages hensyn til lejemålets varighed, grundlejens størrelse, eventuelle begrænsninger i bygningernes anvendelsesmuligheder og en eventuel forpligtelse til at fjerne bygningerne ved lejemålets ophør. Har grundejeren ret til at forlange grunden ryddet ved lejemålets ophør, og må det forventes, at denne ret vil blive håndhævet, påvirker dette forhold bygningernes værdi i tiltagende grad, efterhånden som lejeperioden nærmer sig sit udløb. 

Ofte har grundejeren imidlertid en interesse i at forny lejemålet efter en aftalt lejeperiodes udløb. Muligheden herfor må indgå ved bedømmelsen af kontraktsforholdet. Landsskatteretten har således stadfæstet en ejendomsværdiansættelse af en lager- og kontorbygning på fremmed grund, som fremkom ved anvendelse af en lejefaktor kun 1½ point under den, som ville være blevet anvendt, hvis lejemålet havde været uopsigeligt, selv om der kun var 11 år tilbage af lejeperioden. Retten lagde vægt på en tilstedeværende formodning for, at lejemålet ville kunne fornys (på ny), se Skat 1989.8.617.

Er grundlejen fastsat således, at der sikres grundejeren en rimelig forrentning af grundens værdi, hvorefter der formodes at være overensstemmelse mellem grundens ejendomsværdi og grundens grundværdi, og strækker det aktuelt resterende lejemål sig over en længere årrække, kan bygningernes ejendomsværdi findes ved, at grund og bygninger vurderes, som om de tilhørte samme ejer. Bygningernes ejendomsværdi ansættes herefter til forskellen mellem den samlede ejendomsværdi og grundværdien. En anden metode består i at kapitalisere en anslået markedsleje med en lejefaktor der ligger 1½-2½ point under den sædvanligt anvendte faktor, således at der ikke finder en dobbeltvurdering af grunden sted.

Bygninger på fremmed grund kan forbigås ved vurderingen, hvis deres værdi skønnes at være mindre end 100.000 kr., f.eks. kolonihavehuse.