Ejendomsavance – parcelhusreglen – forældrekøb kort frist – ekstraordinær genoptagelse

Vis printvenlig udgave
Dokumentets dato13 Oct 2017
Dato for udgivelse02 Nov 2017 12:39
SKM-nummerSKM2017.623.ØLR
MyndighedØstre Landsret
SagsnummerB-2546/2016
Dokument typeDom
EmneordEjerlejlighed, overdragelse, erhvervelse, formidlingsaftale, ekstraordinær genoptagelse, ansættelsesfrister, ejendomsavance, formel, gældsovertagelse, salgsbestræbelser, videresalg, permanent, beboelse, reel
Resumé

Sagen vedrørte for det første spørgsmålet om, hvorvidt appellantens overdragelse af en ejerlejlighed var omfattet af parcelhusreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Appellanten købte ejerlejligheden af sin mor ved skøde af 25. april 2008 for 1.400.000 kr. Appellanten havde forud for erhvervelsen i en årrække beboet ejerlejligheden som lejer. Den 28. april 2008 indgik sagsøgeren formidlingsaftale med ejendomsmægler vedrørende salg af ejerlejligheden. Ved købsaftale underskrevet den 13. maj 2008 blev ejerlejligheden videresolgt til tredjemand for 1.895.000 kr.

Landsretten fandt, at der ikke var fremkommet objektive holdepunkter for, at lejligheden blev overdraget på et tidligere tidspunkt end den 25. april 2008, hvor skødet blev underskrevet.

Under hensyntagen til, at der ikke skete nogen formel gældsovertagelse i forbindelse med appellantens erhvervelse af ejendommen, at lejligheden blev overdraget til appellanten til dennes mors købspris, at appellanten indledte salgsbestræbelser umiddelbart efter erhvervelsen af lejligheden, at appellanten umiddelbart efter overdragelsen til tredjemand flyttede ind i en anden lejlighed tilhørende appellantens mor, og at realkreditlånene først blev indfriet i forbindelse med videresalget til tredjemand, hvorefter størstedelen af provenuet blev overført til en konto tilhørende appellantens far, fandt landsretten det ikke godtgjort, at appellantens beboelse på tidspunktet for hans ejerskab reelt var permanent beboelse, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Sagen vedrørte videre skatteansættelsens formalitet. Appellanten var omfattet af den korte ansættelsesfrist i bekendtgørelse nr. 1095 af 15. november 2005 om en kort frist for skatteansættelse af personer med enkle økonomiske forhold, og varsel om ændring af skatteansættelsen blev ikke udsendt inden udløbet af denne frist.

Landsretten fandt indledningsvist, at betingelserne for at foretage en ekstraordinær ansættelse i henhold til bekendtgørelsens § 3, jf. skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, nr. 5, var opfyldt.

Spørgsmålet var herefter, hvorvidt iagttagelse af fristerne i skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2, 1. og 2. pkt., var en betingelse for ekstraordinær genoptagelse i relation til den korte frist. Herom udtalte landsretten, at efter ordlyden af § 3 i bekendtgørelsen, sammenholdtmed ordlyden af lovens § 27, og efter sammenhængen mellem de to bestemmelser, måtte bestemmelsen i bekendtgørelsens § 3 forstås således, at samtlige betingelser for ekstraordinær ansættelse efter skatteforvaltningslovens § 27 skulle være opfyldt. Bemærkning i forslag til skatteforvaltningsloven, lovforslag nr. L 110 af 24. februar 2005, pkt. 4.11.2, kunne ifølge landsretten ikke føre til andet resultat.

Landsretten fandt, at fristerne i skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2, 1. og 2. pkt., konkret måtte anses for overholdt. I relation til fristen efter skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2, 1. pkt. bemærkede landsretten, at fristen ikke skulle regnes fra et tidligere tidspunkt end den dato, hvor SKAT modtog kontoudtog. I relation til fristen efter skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2, 2. pkt. bemærkede landsretten, at SKAT havde haft fornødent grundlag for at fremsende en ny agterskrivelse.  

Byrettens dom (SKM2017.91.BR) blev herefter stadfæstet.

Reference(r)

Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Skatteforvaltningslovens §§ 26 og 27

Henvisning

Den Juridiske Vejledning 2017-2, C.H.2.1.15.7

Henvisning

Den Juridiske Vejledning 2017-2, C.H.2.1.15.1

Henvisning

Den Juridiske Vejledning A.A.8.2.2.1.4


Parterne

A

(v/Adv. Martin Bekker Henrichsen)

Mod

Skatteministeriet

(v/Kammeradvokaten v/Adv. Maja Højholt-Nielsen)

Afsagt af landsretsdommerne

Bo Østergaard, Dorthe Wiisbye og Julie Skat Rørdam

Sagens oplysninger og parternes påstande

Københavns Byrets dom af 24. oktober 2016 (BS 46D-644/2016) SKM2017.91.BR er anket af A med påstand om, at A’s indkomst for indkomståret 2008 skal nedsættes med 248.856 kr.

Indstævnte, Skatteministeriet, har påstået stadfæstelse.

Supplerende sagsfremstilling

Der er under ankesagens behandling af A fremlagt betalingsbilag mv. vedrørende IB’s renteudgifter i forbindelse med lejligheden samt et skærmbillede fra ejendomsmægleren, der viser, at salgsarbejdet blev indledt den 30. april 2008.

Forklaringer

Der er i landsretten afgivet supplerende forklaringer af IB og IJ.

IB har supplerende forklaret blandt andet forklaret, at refusionsopgørelsen blev udarbejdet af IJ, A’s far. Hendes regnskab, bilag 19, er også lavet af IJ. Hun ved, at beløbet på 5.898 kr. stammer fra nogle renter efter refusionsopgørelsen, som er reguleret efterfølgende på denne måde. Hun er ikke nede i de tekniske detaljer. Hun har fået refusionssaldoen, men ikke de øvrige renter, som vist blev modregnet – det var igen noget med teknik. Hun har ikke længere kontoudtog. Banken er i mellemtiden gået konkurs, så det er heller ikke længere muligt at få kontoudtog fra banken. Refusionssaldoen blev indsat på hendes konto i F1-bank. Hun går ud fra, at pengene kom fra A’s konto. De blev i hvert fald overført til hendes konto. Hun ved ikke, om A har søgt om aktindsigt hos SKAT. Hun ved ikke, hvorfor der i refusionsopgørelsen er beregnet renter fra 25. april, da hun ikke har lavet refusionsopgørelsen. Hun mener, at også hendes sag vedrørende renterne har været udtaget til kontrol hos SKAT.

IJ har supplerende forklaret blandt andet, at han har udarbejdet refusionsopgørelsen. Bilag 19 er et internt arbejdspapir til brug for udarbejdelse af regnskab, herunder skatteregnskab, for IB’s virksomhed. Posten ”renter i øvrigt” på 5.898 kr. vedrører tiden efter 30. juni 2008. Refusionsopgørelsen vedrører renter til den 30. juni 2008. A skulle betale renter, frem til at realkreditlånene blev indfriet i starten af august 2008.

Skatteteknisk er renterne indberettet hos IB, fordi hun stadig stod på lånene. Rentebeløbene er derfor også trukket ud i hendes skatteregnskab og indberettet for A. Dette har SKAT accepteret. Refusionsopgørelsen blev udarbejdet pr. den 25. april 2008, fordi det var overtagelsesdatoen ifølge skødet. I refusionsopgørelsen tog man udgangspunkt i den formelle del, nemlig skødet. Der var en mundtlig aftale om, at A skulle overtage lejligheden, og de gik i gang med at få det formelle på plads. Der blev ikke på dette tidspunkt fastsat en overtagelsesdato. De aftalte, at de nu skulle se at få det gennemført. I februar blev det aftalt, at prisen skulle ligge inden for den offentlige ejendomsvurdering plus/minus 15 %. Det blev 1,4 mio. kr., således at A skulle overtage lånene. Dette blev også fastlagt i februar. Han har ikke søgt om aktindsigt hos SKAT.

Procedure

Parterne har for landsretten gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed. Dog har Skatteministeriet frafaldet anbringendet om, at A eller nogen på hans vegne skulle have foretaget den fejlagtige indberetning for overdragelsen af ejerlejligheden.

Landsrettens begrundelse og resultat

Ejendomsavancebeskatning

Heller ikke efter bevisførelsen for landsretten er der fremkommet objektive holdepunkter for, at lejligheden blev overdraget på et tidligere tidspunkt end 25. april 2008, hvilket også understøttes af IJ’s forklaring om, at der ikke ved familiebesøget hos ham ultimo februar 2008 blev fastlagt en overtagelsesdato, hvorfor landsretten tiltræder, at lejligheden ikke kan anses for overdraget før den 25. april 2008.

Ifølge skødet skulle A overtage realkreditlånene i ejendommen, men det må efter bevisførelsen lægges til grund, at der ikke skete nogen formel gældsovertagelse. Lejligheden blev overdraget til A for 1,4 mio. kr., svarende til IB’s købspris, hvorved hun ikke realiserede nogen fortjeneste. Efter A’s overtagelse den 25. april 2008 indgik han den 28. april 2008 en formidlingsaftale med en ejendomsmægler om salg, og lejligheden blev solgt ved aftale underskrevet af køber og ham selv henholdsvis den 9. og 13. maj 2008. Landsretten har herved fundet, at A’s forklaring om, hvordan videresalget kom i stand, ikke forekommer troværdig, idet han efter sin forklaring straks efter henvendelsen fra den interesserede køber indgik formidlingsaftale med ejendomsmægler på sædvanlige vilkår, herunder om vederlag for fremvisning, annoncering og øvrige salgsfremmende foranstaltninger.

Den 28. juni 2008 flyttede A ind i en anden lejlighed tilhørende IB, som forældrene var fraflyttet i december 2007, og som uden held havde været sat til salg ved en formidlingsaftale, der udløb den 21. maj 2008. Realkreditlånene vedrørende lejligheden Y1-adresse, blev indfriet i forbindelse med A’s salg til tredjemand, og et beløb svarende til størstedelen af overskuddet i ejendomshandelen blev to måneder senere overført til en konto tilhørende IJ.

På denne baggrund tiltræder landsretten, at det ikke er godtgjort, at A's beboelse af lejligheden på tidspunktet for hans ejerskab reelt var permanent beboelse, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1. Det tiltrædes således, at den ved salget realiserede fortjeneste var skattepligtig, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1.

Fristerne for skatteansættelse

Det er uomtvistet, at A var omfattet af den korte ligningsfrist i § 1, stk. 1, 1. pkt., i bekendtgørelse nr. 1095 af 15. november 2005 om en kort frist for skatteansættelse af personer med enkle økonomiske forhold, og at varsel om ændring af skatteansættelsen ikke blev udsendt inden udløbet af denne frist.

Efter det ovenfor anførte må det blandt andet lægges til grund om hændelsesforløbet, at lejligheden, tre dage efter at A havde erhvervet den, blev sat til salg hos en ejendomsmægler og 2½ uge senere var solgt, og at A ikke formelt overtog gælden på realkreditlånene, der i stedet indfriedes i forbindelse med hans videresalg. Landsretten finder, at den manglende selvangivelse af fortjenesten ved afståelsen af lejligheden, der bevirkede, at skatteansættelsen blev foretaget på et urigtigt eller ufuldstændigt grundlag, herefter må tilregnes ham eller nogen, der har handlet på hans vegne, som i hvert fald groft uagtsom. Det tiltrædes derfor videre, at skattemyndighederne havde adgang til at foretage ekstraordinær ansættelse ifølge bekendtgørelsens § 3, jf. skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, nr. 5.

Efter ordlyden af § 3 i bekendtgørelsen gælder fristerne i bekendtgørelsens § 1 ikke, ”når betingelserne for ekstraordinær ansættelse efter skatteforvaltningslovens § 27 er opfyldt”. I lovens § 27, stk. 2, 1. og 2. pkt., bestemmes følgende: En ansættelse kan kun foretages i de i stk. 1 nævnte tilfælde, hvis den varsles … senest 6 måneder efter, at told- og skatteforvaltningen er kommet til kundskab om det forhold, der begrunder fravigelsen af fristerne i § 26. En ansættelse, der er varslet af told- og skatteforvaltningen, skal foretages senest 3 måneder efter den dag, hvor varsling er afsendt.” Bekendtgørelsen er udstedt med hjemmel i skatteforvaltningslovens § 26, stk. 1.

Efter ordlyden af § 3 i bekendtgørelsen, sammenholdt med ordlyden af lovens § 27, og efter sammenhængen mellem de to bestemmelser, må bestemmelsen i bekendtgørelsens § 3 forstås således, at samtlige betingelser for ekstraordinær ansættelse efter skatteforvaltningslovens § 27 skal være opfyldt. Den generelt holdte bemærkning i forslag til skatteforvaltningsloven, lovforslag nr. L 110 af 24. februar 2005, pkt. 4.11.2, kan ikke føre til andet resultat. De tidsmæssige betingelser i skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2, gælder således også ved en ekstraordinær ansættelse omfattet af bekendtgørelsens § 3.

Af bevisførelsen fremgår, at skattemyndighederne rettede henvendelse til A og anmodede om materiale i februar 2011. Henvendelsen blev ikke besvaret. SKAT indhentede herefter hos A’s bank hans kontoudtog, som man modtog den 19. august 2011. Af kontoudtogene fremgik, at provenuet fra salg af lejligheden blev anvendt dels til indfrielse af realkreditlånene, dels til overførsel 2 måneder senere af overskuddet i handelen til en konto tilhørende IJ. På grundlag heraf udsendte SKAT agterskrivelsen af 12. september 2011. Først ved et møde den 30. november 2011, som IJ deltog i på A’s vegne, kom SKAT i besiddelse af formidlingsaftalen. Derefter udsendte SKAT den 26. januar 2012 en agterskrivelse med korrigeret beregning. Den 23. marts 2012 udsendte SKAT afgørelse med skatteansættelse på grundlag af dels den korrigerede beregning i den seneste varslingsskrivelse, dels yderligere information, der førte til yderligere nedslag i beregningen af den skattefrie fortjeneste.

Under disse omstændigheder kan fristen i skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2, 1. pkt., ikke skulle regnes fra et tidspunkt før den 19. august 2011. SKATs agterskrivelser af 12. september 2011 og af 26. januar 2012 er således begge sendt inden udløbet af fristen i denne bestemmelse. Landsretten finder i den forbindelse, at SKAT med de nye oplysninger, der fremkom den 30. november 2011, havde fornødent grundlag for at udsende en ny agterskrivelse. Dermed var 3 måneders-fristen fra varslingen af 26. januar 2012 i lovens § 27, stk. 2, 2. pkt., ikke udløbet ved afsendelsen af afgørelsen den 23. marts 2012.

Med denne begrundelse stadfæster landsretten byrettens afgørelse.

A skal betale sagsomkostninger for landsretten til Skatteministeriet med i alt 30.000 kr. Beløbet omfatter udgifter til advokatbistand inkl. moms. Ved fastsættelsen af beløbet til dækning af udgifterne til advokatbistand er der ud over sagens værdi taget hensyn til sagens omfang og varighed.

T h i  k e n d e s  f o r  r e t:

Byrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsretten skal A betale 30.000 kr. til Skatteministeriet.

Det idømte skal betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse. Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.

http://www.skat.dk/SKAT.aspx?oid=2241768&vid=0&lang=da