Interesseforbundne parter - modstående interesser - korrektion af handelspriser på ejerlejligheder - skønsmæssig værdiansættelse - maskeret udlodning

Vis printvenlig udgave
Dokumentets dato19 Jun 2017
Dato for udgivelse17 Jul 2017 13:09
SKM-nummerSKM2017.441.ØLR
MyndighedØstre Landsret
SagsnummerB-900-16
Dokument typeDom
EmneordEjendomsbeskatning, maskeret, udlodning, handelspriser, interesseforbundne, parter, projektsalg
Resumé

Sagen drejede sig om, hvorvidt appellanterne 2 til 6, som anpartshavere i appellant 1, købte lejligheder ud af appellant 1 til underpris, og om skattemyndighederne derfor havde været berettiget til at korrigere handelsværdien, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6.

Landsretten fandt, at anpartshaverne og anpartsselskabet var interesseforbundne uden konkret modstående interesser. Da lejlighederne var overdraget til priser under handelsværdien, havde SKAT og Landsskatteretten med rette fastsat denne ved et skøn.

Appellanterne havde ikke godtgjort, at Landsskatterettens skønsmæssige værdiansættelse var sket på et forkert grundlag eller havde medført et åbenbart urimeligt resultat.

Landsretten tog ikke stilling til et spørgsmål om anvendelsen af ligningslovens § 2, stk. 5, jf. skatteforvaltningslovens § 48.

Reference(r)

Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 6

Henvisning

Den Juridiske Vejledning 2017-1, C.H.2.1.8.2

Henvisning

Den Juridiske Vejledning 2017-1, C.B.3.5.4.3


Parter

1) H1

2) A

3) B

4) C

5) D

6) E

(alle v/Adv. Hans Henrik Thorsen)

Mod

Skatteministeriet

(Kammeradvokaten ved advokat Sune Riisgaard)

Afsagt af Landsretsdommerne

Lone Dahl Frandsen, Karsten Bo Knudsen og Carsten Kristian Vollmer

Sagens oplysninger

Byrettens dom af 31. marts 2016 (BS 45C-4129/2012) (SKM2016.404.BR) er anket af appellanterne, H1, A, B, C, D og E, med påstand om, at indstævnte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at de af Landsskatteretten anfægtede handelspriser med rette er fastsat svarende til det af appellanterne aftalte og selvangivne, subsidiært tilpligtes at anerkende, at der alene er grundlag for en mindre forhøjelse af de aftalte og selvangivne handelspriser, og at appellanternes skatteansættelser derfor alene skal korrigeres i overensstemmelse med en sådan mindre forhøjelse. Mest subsidiært påstås sagen hjemvist til fornyet behandling ved skattemyndighederne af de trufne afgørelser, subsidiært til fornyet behandling af enkelte af afgørelserne.

Indstævnte, Skatteministeriet, har påstået stadfæstelse.

Supplerende sagsfremstilling

Af mail af 3. maj 2007 fra A til blandt andre B, C, D og E fremgår:

”Der kan skrives under i dag mellem 13.00 og 16.00!!

(B’s skøde rettes til C2 (fra C3) og pris til 2.848.571 kr. (fra 2.998.571,00 kr.) Og 3 sal ændres til 2sal.)

Og så køber jeg jo som aftalt A0 istedet”

Af A’s mail af 19. december 2007 til samme modtagere fremgår blandt andet:

”Her er de deponeringskontoer der er i F1-bank: Det er her der skal indbetales penge. Nu.

LJ, A OG B har underskrevet div. papirer.

I andre skal underskrive jeres skøder i morgen torsdag. De ligger nede i lejlighed A i stuen.

Min kommende lejlighed som jo desværre ikke er færdig endnu. Min betaling er derfor også udsat til lejligheden er færdig.

Vil i lige bekræfte at i har læst det og kommer ned og skrive under i morgen formiddag? ”

Endeligt skøde vedrørende salget af lejlighed nr. 1, Y1, fra H1 til A blev underskrevet den 16. maj 2008. Af pkt. 1 i vilkårene for handlen fremgår, at overtagelsen var aftalt til 1. juni 2008. Det er afslutningsvis i skødet anført: ”Nærværende skøde tilsigter ingen ændringer i forhold til det aftalte”.

Der er for landsretten fremlagt kopi af to fakturaer udstedt af G3 til H1 henholdsvis den 30. juni 2007 og den 15. oktober 2007 for udførsel af hjemmesiden www….6.dk og for merydelser i form af blandt andet åben hus-rundvisning samt kopi af faktura udstedt af R2 til H1 den 17. januar 2008 for blandt andet annoncering i ugerne 33-39 og 47 (2007).

Af brev af 30. august 2010 fra anpartsselskabets revisor til SKAT fremgår blandt andet:

”[Selskabet] havde givet deres tidligere afdøde revisor … alt deres materiale, i det denne skulle samle op for dem og holde løbene kontrol og bogfører m.m. Efter dennes død har selskabet fået udleveret alt bogføring materiale, mens skøder og andre af selskabets dokumenter er bort kommet. Vi fik kun fra dødsboet udleveret en arbejdsmappe indeholdende årsrapporter, bogføringsmateriale og vedtægter for selskabet.

Derfor er der ikke i de fremsendte årsrapporter taget helt stilling til udgifternes deling af de enkelte lejligheder, fællesudgifter og salgsdatoer, da disse dokumenter var bortkommet hos den tidligere revisor. Dette har medført en langventetid, idet materialet skulle indkaldes mange forskellige steder, da det ikke kunne fremskaffes hos den tidligere revisor ej heller kunne denne afgive en forklaring. Derfor har vi måtte gennemgå alt materialet for at kunne finde ud af hvad der var bortkommet og derfor skulle indkaldes. Langt de fleste af disse dokumenter har vi modtaget for få dage siden, når vi har modtaget alt kan vi udarbejde en retvisende årsrapport for alle indkomst årene for ovennævnte selskab.

Når vi har modtaget alt materialet, vil der blive udarbejdet retvisende årsrapporter for selskabet, disse samt rettelser vil blive fremsendt til Dem hurtigst muligt. ”

I bilag til H1’ selvangivelser for 2007 og 2008, underskrevet af A og dateret henholdsvis den 30. september 2010 og 3. oktober 2010, angives blandt andet følgende kostpriser og afståelsessummer:

Lejlighed

kostpris (pr. 31.12.2007)

kostpris (pr. 31.12.2008)

Afståelsessum (indkomstår)

Lejlighed 1

2.702.020,94 kr.

3.131.679,12 kr.

2.028.571,00 kr. (2008)

Lejlighed 2

2.965.632,74 kr.

3.415.531,20 kr.

-

Lejlighed 3

4.041.854,48 kr.

-

3.348.571,00 kr. (2007)

Lejlighed 4

4.118.934,36 kr.

4.780.565,09 kr.

5.150.000,00 kr. (2008)

Lejlighed 5

4.077.789,97 kr.

-

4.048.571,00 kr. (2007)

Lejlighed 6

4.109.164,18 kr.

-

3.678,571,00 kr. (2007)

Lejlighed 7

4.046.458,39 kr.

-

4.428.571,00 kr. (2007)

Lejlighed 8

4.143.692,92 kr.

-

4.048.571,00 kr. (2007)

Lejlighed 9

3.394.001,91 kr.

4.068.783,57 kr.

4.800.000,00 kr. (2008)

Lejlighed 10

3.361.050,44 kr.

3.870.935,36 kr.

-

Lejlighed 11

3.024.414,59 kr.

-

4.300.000,00 kr. (2007)

Lejlighed 12

2.306.603,24 kr.

2.656.524,26 kr.

-

Lejlighed 13

2.734.972,42 kr.

3.149.878,77 kr.

-

Lejlighed 14

4.118.934,36 kr.

4.743.793,33 kr.

-

Lejlighed 15

4.141.774,63 kr.

-

3.598.571,00 kr. (2007)

Lejlighed 16

4.118.934,36 kr.

4.869.090,84 kr.

5.600.000,00 kr. (2008)

Lejlighed 17

3.558.759,29 kr.

4.098.637,44 kr.

 

De omstridte korrektioner angår følgende lejligheder:

Lejlighed

Adresse

Køber

Lejlighed 1

Y1

A

Lejlighed 3

Y2

D

Lejlighed 6

Y14

E

Lejlighed 8

Y6

C

Lejlighed 15

(Y15):

B

Landsskatteretten stadfæstede ved kendelse af 31. marts 2014 SKATs afgørelse af 3. juli 2012 om afslag på betalingskorrektion, jf. ligningslovens § 2, stk. 5. Kendelsen er indbragt for Byretten, hvor sagen efter det oplyste er berammet til hovedforhandling i efteråret 2017.

Forklaringer

Der er for landsretten afgivet supplerende forklaringer af A og B. Der er endvidere afgivet forklaringer af LJ og IM.

A har supplerende forklaret blandt andet, at han havde købt sin lejlighed i december 2007, men først skulle overtage den senere, da den ikke stod færdig. Finanskrisen var ikke for alvor sat ind, da de bød på ejendommen. Priserne fastsat i maj 2007 var udtryk for en basispris. Prisfastsættelsen skete blandt andet efter konsultationer hos R1. De overvejede allerede i januar 2007 at sælge nogle af lejlighederne til hotel og restauration, men det viste sig ikke som en mulighed. I efteråret 2007 var økonomien presset. Projektet viste sig at være mere bekosteligt end forventet. Der var en vis køberinteresse, men buddene var ned til det halve af udbudspriserne. Der forelå ingen formel aftale om, at G1 skulle købe studiet. De holdt dog fast i, at der skulle være et studie, selv om det ifølge R1 kunne have negativ indflydelse på et salg. Alle lejligheder var udbudt til salg. Der blev ikke lavet slutsedler. Der forelå betingede skøder på fire af lejlighederne, men ikke på hans. Han kan ikke huske baggrunden herfor. De var ved fastsættelsen af priserne på deres ”egne” lejligheder opmærksomme på, at for lavt fastsatte priser blot ville betyde, at de senere skulle skyde penge ind i projektet. De satte derfor priserne højt. Der er ingen sammenhæng mellem kostpris og markedspris i projekter af denne karakter. I forhold til R1’s vurdering af prisen på hans lejlighed afspejlede den endelige pris blandt andet, at forhaven blev fjernet, og at der lå et studie i gården. Han vil betegne selskabets salg i 2008 af lejlighed nr. 4 og 9, som en ”enlig svale”. R2’s vurdering fra efteråret 2007 var helt urealistisk høj. Løsningen med at lægge 1 mio. kr. oveni hver lejlighed blev ikke valgt. Det er en fejl, at hans lejlighed i de reviderede bilag til selskabets selvangivelser for 2007 og 2008 ikke fremstår som solgt i 2007, men derimod først i 2008. Han var ikke opmærksom herpå, da han underskrev bilagene, og var ikke klar over betydningen heraf. De havde ikke fokus på skattemæssige forhold, men var blot interesseret i at få tilført så mange penge som muligt til selskabet, så projektet kunne fortsætte. Han kan ikke huske, hvorfor selskabet i 2007 solgte lejlighed nr. 3, 6 og 15 med tab. Han kan heller ikke forklare, hvorfor selskabet i 2008 accepterede at sælge lejlighed nr. 1 til ham med et tab på mere end 1 mio. kr., mens lejlighed nr. 4 og 9 blev solgt til tredjemænd med fortjeneste.

B har supplerende forklaret blandt andet, at der opstod mistillid anpartshaverne imellem, da det begyndte at gå økonomisk dårligt. For at undgå yderligere mistillid aftalte de, at alle – også A – skulle købe på samme tid. Da de fastsatte priserne, lå det ikke endeligt fast, hvordan lejlighederne skulle fordeles mellem dem. Prisen på A’s lejlighed var ikke fastsat, da de andre lejligheder blev prisfastsat. De havde et krisemøde i efteråret 2007, hvor økonomien var ekstremt presset. Det endte med, at de købte deres ”egne” lejligheder” til priser, der synes højere end sammenlignelige lejligheder. Prisen på hans lejlighed blev sat op med 7-800.000 kr. G1 måtte også betale en høj pris for studiet. R2’s vurdering var baseret på en urealistisk ”kendisfaktor”, og prisfastsættelsen var kunstig høj. Han var som formand for bestyrelsen i selskabet med til at godkende bilagene til selskabets selvangivelser for 2007 og 2008. De havde revisorbistand, og han gik derfor ud fra, at alt var i orden. Der er tale om en grov svipser, når A’s lejlighed ikke fremstår som solgt i 2007. Han opfattede det som ”mulighedernes kunst”, at de måtte sælge lejligheder med tab. Han havde et håb om, at de ved senere salg kunne få tabet dækket. Salgene i 2008 af lejlighed nr. 4 og 9 skete til tredjemænd, som var drevet af at ville bo tæt på kendte i et kreativt miljø og derfor var villige til at give en høj pris. A’s lejlighed er sat til salg og vistnok udbudt til 4,2 mio. kr.

LJ har forklaret blandt andet, at han er arkitekt. Han sad i selskabets bestyrelse sammen med B. Han husker ikke, om A købte sin lejlighed i 2007 eller 2008. Der var nogle diskussioner i maj 2007 om, hvordan de forskellige lejligheder skulle fordeles. A havde oprindelig sat sig på én lejlighed, men endte med at købe en anden. Han husker ikke, hvornår fordelingen lå fast. I efteråret 2007 havde de et krisemøde, idet selskabet risikerede at gå konkurs. De overvejede forskellige projekter, herunder ét uden studiet i gården. De fik forskellige vurderinger. De så blandt andet på muligheden for at sælge hele ejendommen til hotel eller at sælge en større del af ejendommen til en investor. Det viste sig ikke realistisk. Det endte med, at prisen på hans lejlighed blev forhøjet med en lille mio. kr. Der var enighed om, hvad prisen skulle være på hans lejlighed. Han husker ikke i dag at have set bilagene til selskabets selvangivelser for 2007 og 2008. Han husker ikke, at de talte om tabet på salgene af lejlighederne i forhold til de opgjorte kostpriser.

IM har forklaret blandt andet, at han er ejendomsmægler og partner i R1. Han har besigtiget ejendommen i byggefasen, og da den stod færdig, men var ikke involveret i vurderingen fra december 2006, der er udarbejdet af IJ. Han er dog enig i IJ’s vurdering af betydningen af at have et studie i gården. Markedssituationen for projektsalg var bremset meget kraftigt op i 2006/2007. Priserne fra 2006 skulle derfor sættes ned, hvis der skulle handles i 2007. R1 var noget mere negativ i vurderingen end konkurrenterne, hvilket nok var årsagen til, at R1 ikke fik projektet til salg. Han husker ikke at have drøftet mulighederne for salg af en større andel af lejligheder med A. En ”projekthjemmeside” er et helt normalt markedsføringstiltag.

Procedure

Appellanterne, H1, A, B, C, D og E, har til støtte for de nedlagte påstande navnlig anført, at Skatteministeriet ikke har løftet bevisbyrden for, at de aftalte handelspriser kan korrigeres. Det forhold, at køberne alle var anpartshavere i det sælgende selskab, indebærer ikke i sig selv en sådan adgang til korrektion. Anpartsselskabet var konkret ejet ligeligt af anpartshaverne, der hver især havde krydskautioneret for selskabets forpligtelser. Anpartshaverne havde endvidere hver især en diskretionær og af hinanden uafhængig vetoret. I forhold til hver enkelt handel havde de øvrige anpartshavere således en interesse i at varetage selskabets interesse i at sælge dyrest muligt, mens den købende anpartshaver havde en modstående interesse i at købe billigst muligt. Handelspriserne blev fastsat efter en sædvanlig forhandling og ud fra markedsforholdene på daværende tidspunkt. Alle salg skete samtidig ved én sammenhængende handel i december 2007, på hvilket tidspunkt det var sædvanligt og markedskonformt for udbydere af projektejendomme at yde mængderabat. Den samlede afvigelse fra Landsskatterettens og skønsmandens skøn udgør alene 8,8-11,3 %. Samlet set overstiger de skønnede afvigelser fra markedsprisen således ikke den mængderabat, der kunne indrømmes uvildig tredjemand. Det er en fejl, at spørgsmålet om mængderabat ikke er inddraget. Særligt i relation til A’s køb af lejlighed nr. 1 blev aftalen herom rettelig indgået samtidig med de øvrige handler i december 2007. Det er uden betydning, at lejligheden først stod klar til indflytning i 2008. Det er derfor en fejl, at der er sket korrektion i forhold til indkomståret 2008. Det udøvede skøn fører i øvrigt for så vidt angår A til et urimeligt resultat, og prisreguleringen bør i givet fald nedsættes, subsidiært hjemvises til fornyet behandling. Det er herudover en fejl, at spørgsmålet om anvendelsen af ligningslovens § 2, stk. 5, ikke blev inddraget. Det er herved en fejl, at Landsskatteretten har forholdt sig til spørgsmålet på en sådan måde, at SKAT har været udelukket fra en uvildig stillingtagen hertil. Der foreligger således ugyldighed, hvorfor Landsskatterettens afgørelse må anses for en nullitet.

Indstævnte, Skatteministeriet, har til støtte for den nedlagte påstand navnlig anført, at de aftalte handelspriser er tilsidesat med rette. Handlerne blev gennemført mellem parter, der i kraft af købernes ejerskab til og beslutningskompetence i det sælgende selskab var interesseforbundne og ikke havde konkret modstående interesser. Selskabet kunne ved en lav overdragelsessum opnå tabsfradrag, mens en avance ved et senere salg ville være skattefri for de købende anpartshavere. Handlerne skete til underpriser, der ikke svarede til lejlighedernes værdi i handel og vandel, og til priser, der lå langt under kostpriserne. De skønsmæssige værdiansættelser er i fravær af objektive kriterier for en anden prisfastsættelse – og i overensstemmelse med appellanternes egen indstilling – foretaget med udgangspunkt i kvm-prisen for lejlighed nr. 7, Y7. Forudsætningerne for at opnå en ”mængderabat” har ikke været til stede. Der er således for så vidt angår de omhandlede handler tale om fem forskellige salg til fem forskellige købere. Det forhold, at salgene skete nogenlunde samtidig, indebærer ikke, at der er tale om én sammenhængende handel. Det er endvidere ikke godtgjort, at salgsprocessen og markedsføringen havde været i gang 3-6 måneder forinden, uden at der var fremkommet køberemner eller købstilbud. Særligt i relation til A’s køb er det ikke godtgjort, at der er indgået en endelig og bindende aftale herom forud for det endelige skøde af 16. maj 2008, der er det eneste dokument vedrørende salget. Det fremgår tværtimod af selskabets skatteoplysninger, at lejligheden blev overdraget i 2008, mens de fire øvrige omhandlede lejligheder blev overdraget i 2007.

Sammenfattende er det ikke godtgjort, at værdiskønnet er sket på et forkert grundlag eller har medført et åbenbart urimeligt resultat. Det gennemførte syn og skøn viser tværtimod, at skønnet er lempeligt. Spørgsmålet om ligningslovens § 2, stk. 5, har ikke været prøvet under den administrative behandling og kan derfor ikke prøves under denne sag.

Landsrettens begrundelse og resultat

Lejlighed nr. 1, Y1, blev erhvervet af A ved endeligt skøde af 16. maj 2008 med overtagelse aftalt til 1. juni 2008. Lejligheden fremstår endvidere ifølge skatteoplysningerne vedrørende sælger, H1, som afhændet i 2008, hvilke skatteoplysninger, der ikke efter bevisførelsen findes grundlag for at tilsidesætte som fejlbehæftede. A har ikke heroverfor løftet bevisbyrden for, at han har erhvervet lejligheden ved en endelig og bindende aftale allerede i 2007. Det tiltrædes herefter, at skattemyndighederne har anset overdragelsen for sket i indkomståret 2008.

De omtvistede handler må i øvrigt også efter bevisførelsen for landsretten af de af byretten anførte grunde anses for gennemført mellem interesseforbundne parter uden konkret modstående interesser. Henset til de opgjorte kostpriser, salgene til uafhængige tredjemænd, de fremlagte mæglervurderinger og den værdiansættelse, som er sket ved det gennemførte syn og skøn, findes det godtgjort, at de omhandlede lejligheder er overdraget til priser under handelsværdien.

Det tiltrædes endvidere af de grunde, som byretten har anført, at det ikke er godtgjort, at Landsskatterettens skønsmæssige værdiansættelser er sket på et forkert grundlag eller har medført et åbenbart urimeligt resultat. Det findes herved ikke godtgjort, at forudsætningerne for at indregne en ”mængderabat” har været til stede. Det for landsretten oplyste om salgsfremmende tiltag forud for de omtvistede handler kan ikke føre til en anden vurdering.

Det tiltrædes, at byretten ikke under nærværende sag har taget stilling til spørgsmålet om anvendelse af ligningslovens § 2, stk. 5, jf. herved skatteforvaltningslovens § 48.

På denne baggrund stadfæster landsretten byrettens dom.

H1, A, B, C, D og E skal in solidum betale sagsomkostninger for landsretten til Skatteministeriet med i alt 125.000 kr. til dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms. Ved fastsættelsen af beløbet er der ud over sagens værdi taget hensyn til sagens omfang og udfald.

T h i  k e n d e s  f o r  r e t:

Byrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsretten skal H1, A, B, C, D og E in solidum inden 14 dage betale 125.000 kr. til Skatteministeriet.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.