Salg af ejerbolig

Når du sælger din ejerbolig, bør du ændre din forskudsopgørelse, så du betaler den korrekte skat i løbet af året.

Du skal kun betale ejendomsværdiskat for den periode, du bor i boligen. Det gælder også, hvis du flytter før overtagelsesdagen. Grundskylden skal du derimod betale for hele perioden frem til køber overtager boligen.

Sådan ændrer du din forskudsopgørelse

Log på TastSelv
Vælg Forskudsopgørelse i menuen
Vælg den solgte ejendom under Eksisterende ejendomme og grunde
Vælg Sælg ejendom
Skriv Udflytningsdato i felt 767
Skriv skattepligtig ejendomsavance i felt 214.
Ret dine renteudgifter i felt 481 og 483, hvis dine lån ændrer sig i forbindelse med salget
Tryk på Registrer
Vælg Beregn, og tjek dine rettelser
Vælg Godkend, hvis du er enig i rettelserne

Herefter danner vi et nyt skattekort på baggrund af dine rettelser, og din arbejdsgiver (eller anden udbetaler) får automatisk det nye skattekort, som bruges fra og med næste udbetaling.

Når ejerskiftet er tinglyst, får du besked om, at din nedsatte grundskyld er registreret i din forskudsopgørelse. Under ejendommen kan du se, om grundskylden er blevet nedsat.

Vær opmærksom på, at hvis du sælger boligen efter 1. september, skal du både rette forskudsopgørelsen for året, hvor du sælger boligen, og for året efter.

Ret din forskudsopgørelse

Når du sælger din ejerbolig, er du skattepligtig af fortjeneste af salget efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Hvis du har boet i ejerboligen, kan det være, at salget er skattefrit.

Fortjenesten beskattes som kapitalindkomst og skal oplyses på din årsopgørelse/oplysningsskema i rubrik 39.

Har du et tab på salg af ejendommen, kan du kun trække det fra, hvis du har fortjeneste på andre ejendomme.

Du kan gemme tabet til modregning i senere år, det skal oplyses i Ret årsopgørelsen/oplysningsskemaet i rubrik 84. Du finder rubrikken ved at vælge Ret årsopgørelsen/oplysningsskemaet, vælg Aktier og investeringsbeviser m.m. og tryk på Vis felter for at få adgang til rubrik 84.

Hvis du har udlejet den solgte ejendom, så gælder der andre regler, som du skal være opmærksom på.

Fortjeneste og tab opgøres som forskellen mellem en reguleret købspris og en reguleret salgspris.

Salgspris

Salgsprisen er den kontante salgssum ifølge skøde/slutseddel, hvis ejendommen ikke er handlet til en kontantpris, skal salgsprisen omregnes til en kontantpris.

Du kan fratrække salgsomkostninger i salgsprisen. Salgsomkostninger kan fx være udgifter til ejendomsmægler, tilstandsrapport m.v.

Købspris

Købsprisen er den aftalte kontantpris ifølge skøde/slutseddel. Hvis ejendommen ikke er købt til en kontantpris, skal købsprisen omregnes til en kontantpris.

Du kan tillægge købsomkostninger i købsprisen. Købsomkostninger kan fx være udgifter til tinglysning, advokat, ejendomsmægler m.v.

Du får et tillæg til din købspris på 10.000 kr. pr. år, du har ejet ejendommen - dog ikke i salgsåret. Hvis der er køb og salg i samme år, gives der 10.000 kr. i tillæg.

Har du haft udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, kan du forhøje købsprisen med den del af udgifterne, der er over 10.000 kr. pr. år (bundfradrag). Du skal kunne dokumentere udgifterne.

Tidspunkt for salg

Salgstidspunktet er på tidspunktet, hvor aftalen indgås. Hvis aftalen er indgået i november 2022 til overtagelse i februar 2023, så har salget fundet sted i 2022.

Eksempel

Salg af et enfamiliehus med et samlet grundareal på 2.000 m2 og ikke omfattet af betingelser for skattefrit salg af ejendom. Ejendommen er købt i 2015 og solgt i 2022.

Salgspris, kontant			2.000.000 kr.
Salgsomkostninger, ejendomsmægler og advokat			100.000 kr.
Skattemæssig salgssum			1.900.000 kr.

Købspris, kontant		1.500.000 kr.
Købsomkostninger, tinglysning, advokat		50.000 kr.
		1.550.000 kr.

10.000 kr. tillæg, 2015-2021		70.000 kr.

Afholdte/dokumenterede vedligeholdelses- og forbedringsudgifter, 2016	30.000 kr.
Bundfradrag	-10.000 kr.	20.000 kr.

Afholdte/dokumenterede vedligeholdelses- og forbedringsudgifter, 2022	20.000 kr.
Bundfradrag skal fratrækkes, selv om der ikke gives 10.000 kr. tillæg i salgsåret	-10.000 kr.	10.000 kr.

Skattemæssig købssum		1.650.000 kr.	-1.650.000 kr.

Skattepligtig fortjeneste			250.000 kr.

Sælger du boligen til dit barn for under 85 % af den offentlige ejendomsvurdering eller en lavere markedsværdi, vil forskellen blive betragtet som en gave. Det vil dog ikke blive betragtet som en gave, hvis et salg til under 85 % af vurderingen svarer til markedsværdien.

Der skal betales gaveafgift, hvis gaven overstiger beløbsgrænsen for afgiftsfri gaver.

Til nærtstående hører blandt andet ens børn, børnebørn, forældre og bedsteforældre. Søskende betragtes ikke som nære familiemedlemmer.

Du kan som udgangspunkt sælge din bolig til en salgspris, der ligger inden for 85-115 % af den offentlige ejendomsvurdering, uden at der skal betales gaveafgift.

Forskellen mellem markedsværdien, dvs. den pris, som tilsvarende boliger sælges til, og en salgspris inden for 85-115 % af vurderingen, vil dog i visse tilfælde kunne blive betragtet som en gave. Det gælder, hvis der er særlige omstændigheder, der indikerer, at en salgspris, der højst afviger med 15 % i forhold til seneste vurdering, ikke er udtryk for ejendommens reelle markedsværdi.

Du kan ikke bruge 15%-reglen, hvis der er særlige omstændigheder, hvilket vurderes konkret.

Er du i tvivl om værdiansættelsen af en ejendom, kan du altid bede Skattestyrelsen om et bindende svar. Et bindende svar er, hvis du er i tvivl om, hvad en handling vil betyde for dig eller din virksomheds betaling af skat, moms eller afgifter. Læs mere om bindende svar

Som sælger er du skattepligtig af fortjenesten af salget efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Mere information

Almindelige en- og tofamiliehuse, ejerlejligheder og huse på lejet grund kan sælges, uden at du skal betale skat. Der er dog 2 hovedbetingelser:

Du eller din ægtefælle eller registrerede partner skal have boet i ejendommen på et tidspunkt i din ejertid. I behøver ikke bo der, når du sælger. Midlertidigt ophold giver ikke skattefrihed. Det er vigtigt, at I reelt har boet der med henblik på varigt ophold.
Det samlede grundareal skal være mindre end 1.400 m².

Se også skema med betingelser for skattefrit salg af bolig.

Hvis grunden er 1.400 m² eller mere, er salget også skattefrit, hvis der ikke kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse, eller hvis en udstykning medfører en værdiforringelse på mere end 20 % af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Du skal have en erklæring fra den kommune, din bolig ligger i, om at grunden ikke kan udstykkes, for at du kan blive fritaget for beskatning.

Hvis grunden kan udstykkes, og du ønsker en erklæring om en eventuel værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse, skal du henvende dig til Vurderingsstyrelsen.

Vurderingsstyrelsen kan først afgive værdiforringelseserklæringen, når kommunen har meddelt, at grunden kan udstykkes til selvstændig bebyggelse.

Hvis du bor og driver erhvervsmæssig virksomhed, fx tandlægeklinik eller frisørsalon, i samme ejendom, kan ejendommen i visse tilfælde sælges skattefrit.

Du kan normalt sælge ejendommen skattefrit, hvis den fremtræder som et parcelhus, boligens ejendomsværdi udgør mindst 50 % af den samlede ejendomsværdi, mindst 50 % af arealet anvendes som bolig, og de øvrige betingelser ovenfor er opfyldt.

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvirksomhed med handel af fast ejendom, beskattes efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Ejendomsavancebeskatningsloven gælder for både fysiske personer og juridiske personer, der er skattepligtige i og til Danmark, og som ejer fast ejendom. Det er uden betydning, om ejendommen ligger i Danmark eller i udlandet.

Ejendomsavancebeskatningsloven gælder for alle former for afståelse af fast ejendom, herunder afståelse ved arv, gave, erstatninger mv. Loven gælder også ved afståelse af en del af en fast ejendom og i forbindelse med pålæg af rådighedsindskrænkninger over fast ejendom i form af servitutter mv.

Hvis du ønsker yderligere vejledning om reglerne for beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom kan du læse mere i Den juridiske vejledning.

For uddybende og fyldestgørende juridisk information, se Den juridiske vejledning om Salg af ejerbolig

Salg af ejerbolig

Når du sælger din ejerbolig

Når du sælger din ejerbolig til nærtstående (gaveafgift)

Betingelser for skattefrit salg af bolig

Regler i ejendomsavancebeskatningsloven