Indholdsfortegnelse
Forældrekøb og -salg af lejlighed
     Indledning
     Køb af ejerlejlighed til udlejning
     Huslejen
     Skatten for dig og dit barn
     Salg af lejligheden
     Hvis du selv flytter ind i lejligheden
     Mere information

Forældrekøb og -salg af lejlighed
Dato for offentliggørelse01 Aug 2007 10:06
SerienummerP nr. 74
ResuméDenne pjece handler om de mest almindelige skatteregler ved forældrekøb, -udlejning og -salg af ejerlejlighed.
Hvad er nyt?Der er indsat nogle afsnit i pjecen, som præciserer brugen af virksomhedsordningen i forbindelse med køb og salg af en lejlighed.
ISBN-nummer978-87-7059-194-6
Indledning

Når forældre køber en ejerlejlighed og udlejer den til deres barn, er der en række skatteregler, som både forældrene og deres barn skal være opmærksomme på. Det samme gælder, hvis forældrene senere sælger lejligheden til barnet. Og ligeledes hvis barnet sælger lejligheden videre efter kort tid.

I denne pjece kan du læse om de mest almindelige skatteregler ved forældrekøb, -udlejning og -salg af ejerlejlighed.

Pjecen er især skrevet til dig, der som forældre ønsker at udleje og evt. senere sælge en lejlighed til dit barn.

Køb af ejerlejlighed til udlejning

Du køber lejligheden på samme måde, som hvis du selv ville bo i den. Dog skal du være opmærksom på, om ejerforeningen tillader udlejning, og om bestyrelsen evt. skal godkende udlejningen. Det kan du se i vedtægterne og eventuelle servitutter, der er tinglyst på ejerlejligheden. Medmindre du har betalt kontant, skal du også være opmærksom på, om pantekreditorerne kan opsige deres lån eller kræve, at du stiller sikkerhed for betalingen af terminsydelserne.

Det er dig, der ejer lejligheden og betaler prioritetsydelser, ejendomsskatter og fællesudgifter.

Når du udlejer en ejerlejlighed, er udlejningen selvstændig erhvervsvirksomhed - også selvom du udlejer til dit barn. Du bliver beskattet af overskuddet fra udlejningen og skal bruge den udvidede selvangivelse. Læs mere i afsnittet Dine skatteforhold.

Udlejning af lejligheden

Hvis du vil udleje lejligheden til dit barn, udlejer du lejligheden på sædvanlig vis. Det vil sige, at lejeforholdet er omfattet af lejeloven, og det er en god idé at have en skriftlig lejekontrakt lige som ved enhver anden udlejning. Du kan finde og udskrive en lejekontrakt på socialministeriets hjemmeside, www.social.dk.

Huslejen

Når du udlejer til dit barn, bør du fastsætte huslejen på et niveau, der svarer til markedslejen.

Ved markedslejen forstås den lovlige leje, der kan opnås ved udlejning af ejendommen til en ikke nærtstående person efter lejelovgivningens almindelige regler. I lejeloven og boligreguleringsloven er der således regler for, hvor høj en husleje man må opkræve. Når du skal finde ud af, hvor højt lejen skal fastsættes, er det en god ide at undersøge, hvad lejeniveauet er for lignende lejemål i det område, hvor lejligheden er.

Hvis du fastsætter lejen lavere end markedslejen, vil du blive beskattet af et beløb (den såkaldte objektive lejeværdi), der svarer til markedslejen. Du kan derfor ikke hjælpe dit barn økonomisk ved at fastsætte en leje, der er lavere end markedslejen, uden at det får skattemæssige konsekvenser for både dig og dit barn. Du skal således betale skat af både den betalte - lave - leje og af det ikke-betalte beløb, der udgør forskellen mellem den betalte leje og markedslejen. Dit barn skal desuden betale skat af forskellen mellem den betalte (lave) husleje og markedslejen - se afsnittet Dit barns skatteforhold.

Skatten for dig og dit barn

Selvstændig erhvervsvirksomhed

Når du udlejer en lejlighed til dit barn, anses det som selvstændig erhvervsvirksomhed. Du skal skrive overskud/underskud på en udvidet selvangivelse, og du skal lave et regnskab, som skal kunne vises til SKAT. Der er en særligt blanket, som du kan bruge til regnskabet - blanket 04.022 (Udlejning af fast ejendom). Du finder blanketten på www.skat.dk - under Borger - Blanketter.

I pjecen Udlejningsejendommewww.skat.dk (under Borger - Pjecer og vejledninger) kan du læse om, hvordan du opgør overskud/underskud ved udlejning. De regler er ens, hvad enten du udlejer til et familiemedlem eller til en fremmed.

Skatteberegning

Du kan vælge mellem 3 forskellige regelsæt for skatteberegning:

Du skal først tage stilling til beskatningsformen, når du udfylder selvangivelsen, og du kan skifte mellem de tre ordninger for hvert enkelt år. Du kan fortryde din beslutning om beskatningsform og skifte om - også efter du har fået din årsopgørelse, dog senest 30. juni i det andet kalenderår efter udløbet af indkomståret.

Du skal ikke betale ejendomsværdiskat, når du udlejer lejligheden.

Hvilken ordning skal du vælge?

Som tommelfingerregel kan det bedst betale sig at anvende virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen, hvis lejligheden finansieres med lån, og hvis du har en lønindkomst, der er så høj, at du betaler topskat. Det kan dog være en god idé at tale med en revisor om, hvad der bedst kan betale sig for dig.

Personskatteloven

Hvis du vælger at anvende de almindelige regler i personskatteloven, bliver huslejen lagt sammen med din personlige indkomst. Det vil sige, at du bliver beskattet med de høje skattesatser. Til gengæld har du fradrag for driftsudgifter (fx fællesudgifter, ejendomsskat, vedligeholdelse mv.) i din personlige indkomst. Renteudgifter kan kun fratrækkes i kapitalindkomsten. Fordelen ved at blive beskattet efter personskatteloven er, at det er nem at administrere sammenlignet med virksomhedsordningen og kapitalafkastordningen.

Virksomhedsordningen

Fordelen ved virksomhedsordningen er, at du får fradrag i den personlige indkomst for renteudgifterne, og du betaler kun AM-bidrag af den del af indkomsten fra virksomheden, der indgår i den personlige indkomst. Ulempen er, at der er flere administrative krav, når du bruger virksomhedsordningen. Du kan dog få fradrag for udgiften til revisor. Virksomhedsordningen omfatter desuden ikke din private økonomi, hvilket betyder, at du skal lave en regnskabsmæssig opdeling af din økonomi i en virksomhedsdel og en privat del.

Du kan læse mere om virksomhedsordningen i pjecen Virksomheds- og kapitalafkastordningenwww.skat.dk (under Borger - Pjecer og vejledninger).

Vil du bruge virksomhedsordningen, skal du sætte kryds i den relevante rubrik på den udvidede selvangivelse. Du skal som udgangspunkt bruge ordningen for hele indkomståret. Hvis udlejningen er startet i løbet af et indkomstår, kan du dog kun bruge virksomhedsordningen for den del af indkomståret, hvor du har udlejet lejligheden.

Anvender du allerede virksomhedsordningen, og køber du lejligheden for virksomhedens midler, er der hverken tale om hævning eller indskud i virksomhedsordningen.

Køber du derimod lejligheden for private midler og derefter overfører den til virksomhedsordningen, udgør tilførslen af lejligheden et indskud i virksomhedsordningen. Tilførslen af lejlighedens gæld betragtes som en hævning. Selv om du overfører lejligheden til virksomhedsordningen, behøver du ikke at overføre lejlighedens gæld til virksomhedsordningen.

Kapitalafkastordningen

Når du bruger kapitalafkastordningen, kan det betyde en lettelse i skatten, som den beregnes efter personskatteloven. I kapitalafkastordningen er der ikke så mange administrative krav som i virksomhedsordningen.

I kapitalafkastordningen skal du beregne et kapitalafkast, som er lejlighedens værdi (den kontante anskaffelsessum) ganget med kapitalafkastsatsen. Satsen fastsættes årligt og er 4 pct. for indkomståret 2007. Når skatten beregnes, trækkes kapitalafkastet fra den personlige indkomst og lægger det til kapitalindkomsten. Dette vil ofte medføre en skattebesparelse, som dog afhænger af dine samlede indkomstforhold, samtidig med at du sparer AM-bidrag på 8 pct.

Du kan læse mere om kapitalafkastordningen i pjecen Virksomheds- og kapitalafkastordningen www.skat.dk (under Borger - Pjecer og vejledninger).

Vil du bruge kapitalafkastordningen, skal du sætte kryds i den relevante rubrik på den udvidede selvangivelse. Du skal som udgangspunkt bruge ordningen for hele indkomståret. Hvis udlejningen er startet i løbet af et indkomstår, kan du dog kun bruge kapitalafkastordningen for den del af indkomståret, hvor du har udlejet lejligheden.

Dit barns skatteforhold

Hvis huslejen er fastsat til normal markedsleje, får lejeaftalen ingen skattemæssige konsekvenser for dit barn. Er huslejen imidlertid lavere end markedslejen, anses det for delvis fri bolig, og det er skattepligtigt. Dit barn skal derfor betale skat af forskellen mellem huslejen og markedslejen.

Får dit barn boligsikring, er den skattefri. Der er information om boligsikring på socialministeriets hjemmeside, www.social.dk.  

Salg af lejligheden

Hvis du sælger lejligheden, vil din fortjeneste ved salget blive beskattet efter ejendomsavancebeskatningsloven. Fortjenesten skal opgøres som forskellen mellem de kontantomregnede købs- og salgspriser og reguleres efter særlige regler - bl.a. kan du tillægge din købspris 10.000 kr. pr. år, du har ejet lejligheden - dog ikke i salgsåret. 

Kan du dokumentere, at du har anvendt mere end 10.000 kr. pr. år til vedligehold af lejligheden kan du eventuelt få lagt disse udgifter til din købspris. 

Der gælder også særlige opgørelsesregler, hvis lejligheden er købt før 19. maj 1993.

Er lejligheden ikke placeret i virksomhedsordningen, beskattes fortjenesten som kapitalindkomst.

Anvender du kapitalafkastordningen beregnes der ved årets begyndelse alligevel et kapitalafkast, som fragår i din personlige indkomst og tillægges din kapitalindkomst, selv om du sælger lejligheden i løbet af året.

Er lejligheden omfattet af virksomhedsordningen, kan fortjenesten opspares i virksomheden mod betaling af en foreløbig virksomhedsskat på 25 pct. Først når du hæver beløb fra virksomheden til privat forbrug, foretages den endelige beskatning.

Ophører virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen samtidig med salget af lejligheden, beskattes fortjenesten som kapitalindkomst.

Du kan få mere information om reglerne hos SKAT på tlf. 72 22 18 18, eller på et skattecenter.

Hvis du sælger lejligheden med tab, kan du trække tabet fra i skattepligtig fortjeneste ved salg af andre ejendomme.

Salg til dit barn

Du kender muligvis reglen om, at man kan sælge huse og lejligheder til visse nære familiemedlemmer til en pris på indtil 15 pct. under den offentlige ejendomsvurdering - uden at SKAT betragter det som en gave og beskatter køberen af forskellen mellem salgsprisen og den offentlige ejendomsvurdering. Imidlertid kan du ikke uden videre bruge 15 pct.- reglen, når du vil sælge lejligheden, som dit barn bor til leje i, til barnet.

Før du sælger til dit barn, skal du derfor se på vurderingsmeddelelsen, om din lejlighed er vurderet som udlejet.

Så længe lejligheden på salgstidspunktet er vurderet som en udlejet lejlighed, kan du ikke bruge 15 pct.- reglen. Udlejede lejligheder vurderes nemlig til et betydeligt lavere beløb end fri (ikke-udlejede) lejligheder.

Hvis du vil sælge til dit barn til en pris på indtil 15 pct. under den offentlige ejendomsvurdering, uden at SKAT anfægter salgsprisen, skal du derfor sørge for, at lejligheden er vurderet som en fri lejlighed på salgstidspunktet. Det gør du på følgende måde:

  1. Lejemålet skal være opsagt. Dit barn kan godt blive boende i lejligheden i opsigelsesperioden.
  2. Derefter skal du have en ekstraordinær ejendomsvurdering - en såkaldt § 4-vurdering af lejligheden som fri lejlighed. Du kan få en § 4-vurdering hos SKAT. Den koster - fra 1. april 2007 - et gebyr på 436,16 kr. -  og gennemføres i praksis inden for 7-14 dage. Gebyret reguleres årligt.

Du skal sende en skriftlig anmodning til det skattecenter, der passer dig bedst. Adresserne kan du se på www.skat.dk under Kontakt. Du kan også sende en e-mail via www.kontakt.skat.dk i stedet for at sende ansøgningen med posten.

Når du har fået § 4-vurderingen, kan du sælge lejligheden til dit barn til en pris på indtil 15 pct. under den offentlige ejendomsvurdering.

Barnet, der køber lejligheden, kan senere sælge den skattefrit til markedsprisen, hvis han eller hun har boet i lejligheden efter at have købt den, dvs. i sin egen ejertid. Dit barn opfylder således ikke bopælskravet, fordi han eller hun har boet i lejligheden, mens du ejede den. Bopælskravet er desuden kun opfyldt, hvis barnet rent faktisk bor i lejligheden og bruger den som sit hjem efter at have købt lejligheden.

Hvis du selv flytter ind i lejligheden

I stedet for at sælge lejligheden kan du vælge selv at flytte ind lejligheden, når dit barn flytter.

Hvis du siden hen sælger lejligheden, er fortjenesten herefter skattefri, fordi du selv har boet i lejligheden. Det skal dog være din reelle bopæl, dvs. du skal flytte ind og rent faktisk bruge lejligheden som dit hjem. Det er ikke nok, at du tilmelder dig folkeregistret på lejlighedens adresse.

Den omvendte situation - dit barn køber, udlejer og sælger til dig

Der gælder de samme regler, hvad enten det er dig, der som forældre køber, udlejer og evt. sælger en lejlighed til dit barn, eller det er dit barn, der køber, udlejer og evt. sælger en lejlighed til dig. I begge situationer er der tale om nærtstående familiemedlemmer, og der gælder derfor særlige regler om bl.a. huslejens størrelse og muligheden for at sælge under den normale handelspris - som beskrevet ovenfor.

Mere information
Du kan få mere information om reglerne hos SKAT på telefon 72 22 18 18. Du kan også sende en e-mail via www.kontakt.skat.dk.