Grundværdiansættelse - tilsidesættelse af skønserklæring - jordbundsforhold - handelsværdi

Vis printvenlig udgave
Dokumentets dato
15 Jan 2018
Dato for udgivelse
12 Feb 2018 10:09
SKM-nummer
SKM2018.67.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
Retten i Roskilde, BS 8A-727/2015
Dokument type
Dom
Emneord
Ejendom, byggemodning, grund, jordbundsundersøgelse, ekstrafundering, udgifter, forbedringer, syn, skøn, grundværdi, skønsmand, skønserklæring, købstidspunkt
Resumé

Sagens tvist vedrørte spørgsmålet om, hvorvidt der var grundlag for at tilsidesætte vurderingsmyndighedernes grundværdiansættelser af en ejendom for 2002, 2004 og 2006.

Skatteyderen erhvervede ejendommen i maj 2001 og foretog efterfølgende byggemodning på grunden. Der var forinden blevet udarbejdet en jordbundsundersøgelse, hvoraf fremgik, at der i et vist omfang var behov for ekstrafundering. At der havde været afholdt udgifter til ekstrafunderingen var også anerkendt af skattemyndighederne. Skatteyderen var endvidere tilkendt et fradrag for forbedringer i henhold til den dagældende vurderingslovs §§ 17 og 18 på ca. 4,1 millioner kr. Der blev under sagen afholdt syn og skøn over grundværdien, og skønsmandens grundværdiansættelser afveg betydeligt i forhold til vurderingsmyndighedernes ansættelser. Idet skønsmanden ikke havde været i besiddelse af oplysningerne om det tilkendte fradrag for grundforbedringer, blev der udarbejdet en supplerende skønserklæring, hvor oplysningen herom blev fremlagt for skønsmanden. Skønsmanden fastholdt sine oprindelige ansættelser, og bemærkede bl.a., at udgifterne til den grundværdiforbedrende byggemodning ikke slog fuldt ud igennem på handelsprisen.

Retten lagde til grund, at skatteyderen på købstidspunktet havde været bekendt med jordbundsforholdene, hvorfor der ved fastsættelsen af købsprisen var taget hensyn til, at der måtte forventes udgifter til ekstrafundering. Der var derfor ikke grundlag for at give nedslag i grundværdien som følge af jordbundsforholdene.

Retten fandt for så vidt angår selve grundværdiansættelsen, at indholdet af skønserklæringen ikke kunne føre til, at sagen skulle hjemvises. Retten lagde bl.a. vægt på, at skønsmanden i sin besvarelse har anført, at der i området ikke findes referenceejendomme, som kan sammenlignes med den i sagen omhandlede grund. Retten lagde endvidere vægt på, at skønsmanden i tillægserklæringen fastholdt sine oprindelige værdiansættelser, selv om han til brug for besvarelsen i tillægsspørgsmålene blev gjort opmærksom på, at de grundværdiforbedrende udgifter havde udgjort 4.1 millioner kr. og ikke blot ca. 1.3 millioner kr., som skønsmanden indledningsvist havde lagt til grund. Endelig bemærkede retten, at den prisfremskrivningsfaktor, skønsmanden havde anvendt, forekom usikker.

På den baggrund fandt retten det ikke godtgjort, at vurderingsmyndighedernes grundværdiansættelser var foretaget på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at skønnet havde ført til et åbenbart urimeligt resultat, hvorfor Skatteministeriet blev frifundet.

Reference(r)

Vurderingslovens § 17 (dagældende)

Vurderingslovens § 18 (dagældende)

Henvisning

Den Juridiske Vejledning 2017-2, H.A.3.3.2


Parter

H1

(v/adv. Claus Rosenkilde)

mod

Skatteministeriet

(v/Kammeradvokaten, v/adv. Sebastian Knop Reventlow)

Afsagt af byretsdommer

Linda Lauritsen

Sagens baggrund og parternes påstande

Under denne sag skal der tages stilling til, om der er grundlag for at tilsidesætte vurderingsmyndighedernes grundværdiansættelser af en ejendom for 2002, 2004 og 2006 med den virkning, at sagen skal hjemvises til vurderingsmyndigheden til fornyet behandling.

Sagsøgeren, H1, har nedlagt endelig påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at grundværdiansættelsen ved vurderingerne 1. januar 2002, 1. oktober 2004 og 1. oktober 2006 for ejendommen beliggende Y1 og Y2 (ejdnr. …21) hjemvises til vurderingsmyndigheden til fornyet behandling.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har nedlagt påstand om frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Med overtagelse den 1. maj 2001 købte sagsøgeren af Y3 Kommune en ubebygget grund på 12.527 m2 for 4,8 millioner kroner. Det betingede skøde er dateret den 21. marts 2001.

Et rådgivende ingeniørfirma havde den 2. februar 2001 udarbejdet en geoteknisk rapport til brug for opførelsen af boliger på grunden. Det lægges som ubestridt til grund, at udgiften til denne rapport udgjorde 61.568 kr. Af et byggeregnskab fremgår, at der blev afholdt en udgift på 122.000 kr. til fundering og pilotering, som skyldtes merforbrug på grund af blød bund. Der er derfor enighed om, at der i alt er afholdt udgifter vedrørende ekstrafundering på 183.568 kr.

Sagsøger byggemodnede grunden og bebyggede den med 42 boliger og et fælleshus. Ejendommene stod færdige den 1. juni 2002.

Ved afgørelse af 16. juli 2008 bestemte SKAT, at der kunne ske fradrag for grundværdiforøgende forbedringer på 2.926.000 kr. Sagsøgeren indbragte denne afgørelse for Vurderingsankenævnet. Vurderingsankenævnets traf den 15. december 2011 afgørelse om at tilkendte sagsøgeren et fradrag for grundværdiforbedrende foranstaltninger på 4.148.000 kr. Sagsøgeren havde for Vurderingsankenævnet krævet et fradrag på 5.220.900 kr. for fradragsberettigede udgifter til forbedringer.

Sagsøgeren påklagede Vurderingsankenævnets afgørelse til Landsskatteretten, og Landsskatteretten traf den 22. januar 2015 afgørelse, hvori Vurderingsankenævnets grundværdiansættelse blev stadfæstet.

I Landsskatterettens begrundelse for at stadfæste Vurderingsankenævnets afgørelse vedrørende grundværdiansættelsen er blandt andet anført:

”… Af fremlagt byggeregnskab og bilag fremgår, at der er afholdt udgifter til ”Ekstrafundering og pilotering”, nærmere specificeret som ”merforbrug på grund af blød bund” på 122.000 kr. samt 61.568 kr. til geotekniske undersøgelser. Der foreligger dog ingen nærmere specifikation af ekstrafunderingsudgifterne i form af fakturaer, beskrivelser eller underbilag med specifikationer af de afholdte udgifter.

Der er endvidere fremlagt en geoteknisk rapport fra februar 2001. Med baggrund i denne, sammenholdt med den fremlagte dokumentation for udgifternes afholdelse m.v., anser Landsskatteretten det for godtgjort, at der har været et vist behov for ekstrafundering af grunden forinden bebyggelsen.

Retten finder imidlertid efter en samlet vurdering af sagens oplysninger ikke, at der er grundlag for at godkende nedslag i grundværdien for ekstrafundering for den pågældende ejendom.

Der er herved lagt vægt på, at den påståede udgift til ekstrafundering på 183.568 kr., fremskrevet fra 2001 i overensstemmelse med rettens praksis og sammenholdt med grundværdierne i de påklagede vurderingsår, anses at ligge indenfor den skønsusikkerhed, som er forbundet med vurdering af grundens værdi i ubebygget stand…”

Retssagen er anlagt den 21. april 2015.

Det er oplyst, at sagens værdi udgør 23.500 kr.

Efter parternes samstemmende anmodning besluttede retten den 9. juli 2015, at sagen ikke skulle behandles efter reglerne om småsager, hvorefter sagen overgik til behandling efter de almindelige regler for civile sager.

Der har under retssagen været gennemført syn og skøn.

Ejendomsmægler NF, Y4-by, har den 30. januar 2017 udarbejdet skønserklæring vedrørende ejendommens handelsværdi og tillægserklæring af 12. september 2017.

Civilingeniør LP har den 13. januar 2016 udarbejdet skønserklæring vedrørende geotekniske forhold og tillægsskønserklæring af 8. marts 2016.

Dommen er i medfør af retsplejelovens § 218a, stk. 2, affattet uden fuldstændig sagsfremstilling, og der er under hovedforhandlingen ikke er afgivet forklaringer.

Parternes synspunkter

Sagsøgeren, H1, har i sit påstandsdokument af 4. december 2017 gjort følgende gældende og har i det væsentlige procederet i overensstemmelse hermed:

” ... grundværdien skal svare til handelsværdien, hvilket da også følger af bl.a. SKM2015.491.VLR og SKM2015.615.HR.

Dette forhold ses der da også at være enighed mellem parterne om.

4.1.  Grundens beskaffenhed
Civilingeniør LP har ved besvarelsen af spørgsmål A (bilag 10) vurderet, at den geotekniske rapport for ejendommen (bilag 8) med vedlagte 23 boreprofiler udgør et dækkende grundlag for at vurdere behovet for ekstra fundering.

I forlængelse heraf har LP ved besvarelsen af spørgsmål B (bilag 10) vurderet, at det har været nødvendigt at udføre ekstrafundering ved opførelsen af dele af bebyggelsen på sagsøgers ejendom.

Om omfanget af behovet for ekstrafundering og de hermed forbundne udgifter har LP i besvarelsen af spørgsmål 2 (bilag 11) nærmere redegjort for omfanget på baggrund af de udleverede boreprofiler (bilag 8) og skønnet en udgift hertil på mellem 157.000 kr. og 232,000 kr. i 2001-niveau svarende til en middelværdi på 194.500 kr.

Det ses af ejendomsmægler NF besvarelse af spørgsmål 2 og 3 (bilag 13), at de af LP anslåede udgifter til ekstrafundering påvirker handelsprisen for grunden i nedadgående retning i forhold til en tilsvarende grund, hvor der ikke er behov for ekstrafundering.

Endvidere har NF i besvarelsen af spørgsmål 6 (bilag 13) bekræftet, at udgifter til ekstrafundering generel påvirker handelsværdien af en byggegrund i Y3-by.

Endelig har NF i besvarelsen af spørgsmål 7 (bilag 13) bekræftet, at en værdiforringelse som følge af behov for ekstrafundering er proportionel med udgifterne forbundet med udbedringen af de dårlige jordbundsforhold.

Grundværdien skal som gennemgået under pkt. 3 svare til handelsværdien af grunden under hensyntagen til bla. grundens beskaffenhed.

Idet udgifter til ekstrafundering påvirker handelsværdien i nedadgående retning krone for krone, kan man ikke, som Landsskatteretten har gjort det i sin afgørelse (bilag 1) blot afvise, at ansætte nedslag for ekstrafundering med henvisning til en generel skønsmæssig usikkerhed forbundet med grundværdiansættelsen.

4.2.  Handelsprisen
Ejendomsmægler NF har i besvarelsen af spørgsmål 2 (bilag 13) vurderet, at handelsprisen for grunden i ubebygget stand under hensyn til (i) dens beskaffenhed, inkl, behovet for ekstrafundering, (ii) dens beliggenhed, og (iii) erhvervelse til en i økonomisk henseende god anvendelse ved overdragelse pr. 1. januar 2002, 1, oktober 2004 og 1. oktober 2006 udgør 4.615.000 kr. i 2002, 4.668.000 kr. i 2004 og 6169.380 kr. i 2006.

Endvidere har ejendomsmægler NF i besvarelsen af spørgsmål 3 (bilag 13), jf. besvarelsen af spørgsmål 8, vurderet, at handelsprisen for grunden uden hensyntagen til grundens beskaffenhed og uden grundforbedringer udgør 4.800.000 kr. i 2002, 4.876.000 kr. i 2004 og 6.465.366 kr. i 2006.

NF har i besvarelsen af spørgsmål 10 (bilag 13) vurderet, at handelsprisen for grunden inklusiv grundforbedringer og under hensyntagen til grundens beskaffenhed udgør 5.902.000 kr. i 2002, 5.955.000 kr. i 2004 og 7.456.350 kr. i 2006.

Det er Skatteministeriets opfattelse, at de af NF i besvarelsen af spørgsmål 2 ansatte grundværdier skal tillægges de godkendte fradragsberettigede byggemodningsudgifter på 4.148.000 kr. således at grundværdierne reelt skal ansættes til 8.763.000 kr. i 2002, 8.816.000 kr. i 2004 og 10.317.380 kr. i 2006.

Skatteministeriet har derfor i supplerende spørgsmål SS IA (bilag B) bedt NF om at oplyse, hvad grundens værdi i 2002, 2004 og 2006 uden hensyntagen til grundens beskaffenhed men under hensyntagen til, at der er afholdt grundværdiforøgende byggemodningsudgifter for i alt 4.148.000 kr.

NF svarer hertil med henvisning til besvarelsen af spørgsmål 3, at grundens værdi inklusiv byggemodning kan ansættes til 4.800.000 kr. i 2002, 4.876.000 kr. i 2004 og 6.465.366 kr. i 2006.

Henvisningen til besvarelsen af spørgsmål 3 beror på en misforståelse, idet NF i besvarelsen af spørgsmål 8 har oplyst, at de anførte beløb (besvarelsen af spørgsmål 3) er uden byggemodning.

Parterne er enige om, at henvisningen ret beset burde have været til besvarelsen af spørgsmål 10, idet de heri anførte beløb er inklusiv byggemodning.

Det er således NF’s vurderingen, at handelsprisen for grunden inklusive byggemodningsudgifter på 4.148.000 kr. og under hensyntagen til grundens beskaffenhed udgør 5.902.000 kr. i 2002, 5.955.000 kr. i 2004 og 7.456.350 kr. i 2006.

NF har endda i besvarelsen af supplerende spørgsmål SS 1 (bilag B) blevet bedt om at vurdere, om det er realistisk, at ejendommen kunne handles i fuldt byggemodnet stand for henholdsvis 8.763.000 kr. i 2002, 8.816.000 kr. i 2004 og 10.317,380 kr. i 2006.

Hertil har skønsmanden svaret benægtende og henvist til, at grundens handelspris i fuldt byggemodnet stand uden bygninger kan ansættes til 5.902.000 kr. i 2002, 5.955.000 kr. i 2004 og 7.456.350 kr. i 2006.

Dermed adskiller sagen sig helt afgørende fra SKM2016.612.ØLR, hvor Østre Landsret nåede frem til, at de af skønsmanden ansatte grundværdier skulle tillægges det godkendte grundforbedringsfradrag. I SKM2016.612.ØLR havde skønsmanden, hvilket tydeligt fremgik af skønserklæringen, vurderet handelsprisen uden byggemodning altså eksklusiv forbedringer i strid med vurderingslovens § 13, stk. 1.

Dette er ikke tilfældet i nærværende sag, hvor NF har vurderet handelsprisen for grunden inklusive byggemodningsudgifter på 4.148.000 kr.

4.2.1.  Sammenlignelige handler
Skatteministeriet gør gældende, at det forhold, at NF’s besvarelser ikke baserer sig på konkrete sammenlignelige handler medfører, at skønserklæringerne (bilag 13 og bilag B) er behæftet med en sådan usikkerhed, at de i øvrigt ikke kan lægges til grund.

En basering af besvarelsen på baggrund af sammenlignelige handler er et spørgsmål om det muliges kunst.

Når der ikke findes handler af grunde, der er umiddelbart sammenlignelige med sagsøgers ejendom, jf. NF’s besvarelse af spørgsmål 4 og 9 (bilag 13), kan en skønserklæring naturligvis ikke baseres på sådanne handler.

Det medfører dog ikke, at man skal se bort fra en sagkyndig erklæring fra en ejendomsmægler med indgående lokalkendskab.

NF henviser i besvarelsen af spørgsmål 4 (bilag i 3) til, at der i stedet er skelet til handler med rækkehuse i de pågældende år, den gennemsnitlige (offentlige) grundværdi for sådanne handler, og den gennemsnitlige stigning i m2-prisen fra 1. januar 2002 til oktober 2006.

Endvidere henviser NF i besvarelsen af supplerende spørgsmål SS IB til sit lokalkendskab som bosiddende i Y3-by siden 1970 og selvstændig ejendomsmægler i byen i perioden fra 1985-2015 som grundlag for de foretagne vurderinger.

I SKM2017.105.ØLR gjorde Skatteministeriet på tilsvarende vis gældende, at en under retssagen indhentet skønserklæring ikke kunne lægges til grund, da den ikke var baseret på sammenlignelige handler. Østre Landsret fandt dog alligevel grund til at lægge skønserklæring til grund, idet der var tale om “markante lavere værdiansættelser”, og idet skønsmanden var fagkyndig og lokalkendt.

Der er også i nærværende sag tale om, at skønsmandens værdiansættelser er markant lavere en de af Landsskatteretten ansatte grundværdier. Endvidere er der tale om en fagkyndig skønsmand med et betydeligt lokalkendskab i form af et 30-årigt virke som selvstændig ejendomsmægler i Y3-by, som han ovenikøbet har været bosiddende i siden 1970.

Der er altså ikke på denne baggrund grundlag for at se bort fra NF’s erklæringer (bilag 13 og bilag B).

4.2.2.   Skatteministeriets “prisanalyse”
Heller ikke den af Skatteministeriet som bilag C fremlagte “prisanalyse” giver grundlag for at se bort fra NF’s erklæringer.

Skatteministeriet har til delvis besvarelse af sagsøgers opfordring 2-8 oplyst, at det ikke kan udledes af SKATs salgsstatistikker (bilag D og E), hvor mange af de 22 salg i 2001 og de 17 salg i 2006, der er sket i Y5 Kommune.

Endvidere ved vi intet om de henholdsvis 22 og 17 salg udover, at der skulle være tale om salg af ubebyggede grunde med en grundstørrelse over 2.000 m2. Vi kender ikke plangrundlaget for de omhandlede salg, herunder om de er beliggende i by-eller landzone, om de er udlagt til boligbebyggelse eller erhverv, bebyggelsesprocent mv. alt sammen forhold, der har betydning for prisfastsættelsen.

Der kan altså ikke udledes noget om prisniveauet eller prisudviklingen i Y5 Kommune generelt eller specifikt i Y3-by på baggrund af bilag D og E.

Som Skatteministeriet anfører i processkrift E, baserer vurderingsmyndighedens grundværdiansættelse sig på områdeprisen.

Den af vurderingsmyndigheden fastsatte områdepris for det grundværdiområde, hvor sagsøgers ejendom er beliggende i, er steget fra 550 i 2001 til 880 i 2006, svarende til en stigning på 60% (indeks 1,6). I så fald vil en grund, der i 2001 handles for 4,8 millioner kroner i 2006 skulle koste 7,68 millioner kroner.

NF har derfor netop taget tilstrækkelig højde for prisudviklingen, idet handelsprisen er vurderet at udgøre 7.456.350 kr. i 2006.

5. Sammenfatning
På baggrund af ovenstående gør sagsøger gældende at have ført tilstrækkeligt bevis for, at der er grundlag for at tilsidesætte de af Landsskatteretten skønnede grundværdier på 8.168.700 kr. i 2002, 8.953,800 kr. i 2004 og 17.080.200 kr. i 2006.

Der er ikke grundlag for at tilsidesætte NF’s vurdering af handelsprisen inklusiv byggemodning og under hensyntagen til grundens beskaffenhed på 5.902.000 kr. i 2002, 5.955.000 kr. i 2004 og 7.456.350 kr. i 2006.

Der er tale om betydelige afvigelser i forhold til de af Landsskatteretten skønnede grundværdier.

Det godkendte grundforbedringsfradrag på 4.148.000 kr. skal ikke tillægges de af skønsmanden i besvarelsen af spørgsmål 2 fastsatte grundværdier, idet NF har vurderet handelsprisen for ejendommen i ubebygget stand under forudsætning af, at der er afholdt grundforbedrende udgifter med 4.148.000 kr.

Hvis retten når frem til, at det godkendte grundforbedringsfradrag på 4.148.000 kr. skal tillægges de af skønsmanden i besvarelsen af spørgsmål 2 fastsatte grundværdier, er der fortsat tale om en ganske betydelig afvigelse i forhold til den af Landsskatteretten skønnede grundværdi i 2006 på 17.080.200 kr., hvorfor grundværdiansættelsen i 2006 som minimum skal hjemvises.”

Sagsøgte, Skatteministeriet, har i sit påstandsdokument af 4. december 2017 gjort følgende gældende og har i det væsentlige procederet i overensstemmelse hermed:

” 1. JORDBUNDSFORHOLDENE

Sagsøgeren har gjort gældende, at jordbundsforholdene har været så dårlige, at der er grundlag for et nedslag i grundværdien.

Til støtte for frifindelsespåstanden gør Skatteministeriet gældende, at sagsøgeren ikke har godtgjort, at oplysningerne om jordbundsforholdene fører til, at grundværdiansættelserne er fortaget på et forkert grundlag eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat.

Sagsøgeren købte ejendommen i maj 2001 for 4,8 mio. kr. af en uafhængig tredjemand. Den 2. februar 2001 – således forud for boligselskabets køb af ejendommen, blev der udarbejdet en geoteknisk undersøgelse, som viste, at der var behov for ekstrafundering (bilag 8). Boligselskabet var således bekendt med jordbundsforholdene og må derfor antages at have taget højde herfor ved fastsættelsen af købesummen. På det grundlag skal det lægges til grund, at de 4,8 mio. kr. udgjorde grundens handelsværdi i maj 2001, jf. f.eks. SKM2008.6.VLR, hvor landsretten lagde den faktiske handelspris mellem uafhængige parter og ikke værdien ifølge en skønserklæring til grund. Skønsmanden i nærværende sag har jo også som udgangspunkt lagt den aftalte købesum på 4,8 mio.kr. til grund for sin værdiansættelse.

Allerede derfor kan sagsøgeren ikke få medhold i synspunktet om, at jordbundsforholdene skal føre til et nedslag i grundværdien.

De samlede udgifter til ekstrafundering udgjorde 183.568 kr., jf. bilag 4, side 2, og Landsskatterettens afgørelse, side 2, 3. afsnit. Skønsmanden har lagt dette beløb (afrundet til 185.000 kr.) til grund. Sammenholdt med købsprisen på 4,8 mio. udgør 185.000 kr. alene 3,9 %. Det er under alle omstændigheder ikke tilstrækkeligt til at tilsidesætte vurderingsmyndighedernes ansættelser, jf. eksempelvis SKM2015.671.ØLR og SKM2016.612.ØLR. I SKM2016.612.ØLR fandt landsretten, at en afvigelse på 13 % mellem skønsmandens og myndighedernes grundværdiansættelse faldt inden for vurderingsmyndighedernes skønsmargin.

2. GRUNDVÆRDIANSÆTTELSEN

Sagsøgerens anbringende om, at grundværdiansættelserne er forkerte baserer sig i al væsentlighed på de i sagen fremlagte skønserklæringer, jf. bilag 13 og bilag B.

Domstolene lægger normalt betydelig vægt på skønserklæringer, da disse i sagens natur baserer sig på vurderinger foretaget af sagkyndige med specialviden.

Hvis indholdet af sådanne erklæringer baserer sig usikre forudsætninger eller i øvrigt er forbundet med betydelig usikkerhed, lægger domstolene imidlertid ikke afgørende vægt på erklæringen, jf. f.eks. UfR 2000.1071 H eller SKM2016.612.ØLR. Dette vil eksempelvis være tilfældet, hvis der ikke forefindes et konkret sammenligningsgrundlag, jf. sidstnævnte landsretsafgørelse.

I nærværende sag baserer indholdet i den fremlagte skønserklæring samt den supplerende skønserklæring (bilag 13 og B) sig på forkerte og mangelfulde forudsætninger, som gør, at sagsøgeren hermed ikke har bevist, at der er grundlag for at tilsidesætte grundværdiansættelserne som foretaget på et forkert grundlag eller som åbenbart urimelige. Det er der fire grunde til:

For det første fremgår det af skønserklæringen af 30. januar 2017 (bilag 13), spørgsmål/svar 4, at der ikke findes referenceejendomme i området, som kan sammenlignes med den omhandlende grund. Der er således ingen sammenlignelige handler.

Den usikkerhed, der i sig selv ligger i, at der ikke er sammenlignelige handler eller grunde, har afgørende betydning for bedømmelsen af skønserklæringens bevismæssige vægt, jf. UfR 2016.612 ØLR.

For det andet har skønsmanden i sin supplerende erklæring (bilag B) fastholdt sine oprindelige værdiansættelser på trods af, at han her var i besiddelse af oplysningen om, at de grundværdiforbedrende byggemodningsudgifter havde udgjort mindst 4.148.000 kr. i stedet for de 1.287.110 kr., som skønsmanden lagde til grund ved sit oprindelige skøn.

Vurderingsankenævnet (bilag A) har nemlig anerkendt, at sagsøgeren i medfør af den dagældende vurderingslovs §§ 17 og 18, var berettiget til et fradrag på 4.148.000 kr. Dette fradrag blev anerkendt som følge af, at skattemyndighederne fandt, at sagsøgeren i tilstrækkelig grad havde dokumenteret, at selskabet havde afholdt byggemodningsudgifter for i alt 5.220.900 kr., hvoraf denne udgiftsafholdelse havde forøget grundens værdi med 4.148.000 kr.

Som begrundelse for at fastholde sine oprindelige værdiansættelser har skønsmanden i svaret på spørgsmål SS IB i bilag B anført, at ”de afholdte grundværdiforøgende byggemodningsudgifter kr. 4.148.000 ikke [kan] forventes at slå fuldt igennem på handelsprisen, der alene reguleres efter udbud og efterspørgsel”.

Det må imidlertid have formodningen imod sig, at boligselskabet har afholdt 5.220.900 kr., som alene har forbedret grundens værdi med 1.287.110 kr. Ifølge SKM2016.612.ØLR har boligselskabet bevisbyrden for, at Vurderingsankenævnets fastsættelse af de fradragsberettigede grundforbedringsudgifter til 4.148.000 kr. ikke modsvarer værdiforøgelsen.

SKM2016.612.ØLR angik, som i nærværende sag, en værdifastsættelse af en ejendom, hvor skatteyderen ligeledes gjorde gældende, at grundværdien skulle nedsættes som følge af dårlige jordbundsforhold. I den forbindelse havde der været afholdt syn og skøn over grundværdien, og Vurderingsankenævnet havde tidligere truffet afgørelse om fradrag for grundværdiforbedrende foranstaltninger. Sagen er i sit faktum stort set identisk med nærværende. Landsretten henviste til byrettens begrundelse, hvori bl.a. indgår:

”Skønsmandens skønsmæssige vurdering af kontantværdien for ejendommen er foretaget i 2014. Det fremgår af erklæringen, at der ikke er handler med sammenlignelige grunde i det pågældende område. Skønsmandens vurdering baserer sig derfor blandt andet på sammenligning med grundarealer i andre dele af hovedstadsområdet uden for det centrale København, hvoraf den største er på 23.117 m2. […]

Skønsmandens vurdering skal tillægges et beløb, svarende til de fradragsberettigede udgifter, som ved Vurderingsankenævnets afgørelse af 2. december 2010 er opgjort til 10.976.672. H1 har ikke godtgjort, at tillægget for de fradragsberettigede udgifter skal opgøres til et mindre beløb […]”

Der foreligger ingen oplysninger, der støtter, at de 4.148.000 kr. ikke har forbedret grundens værdi tilsvarende, og det bemærkes, at skønsmanden i første omgang anså alle de udgifter, der for ham var oplyst at være afholdt, 1.287.110 kr., som grundværdiforbedrende.

Det bemærkes herved, at der efter den dagældende vurderingslov kun anerkendes fradrag for forbedringer, såfremt de har været direkte grundværdiforbedrende, hvilket SKM2016.612.ØLR også er udtryk for.

At de grundforbedrende byggemodningsudgifter – når disse oplyses til at være betydeligt højere end oprindeligt antaget – ikke længere kan tillægges fuld værdi ved grundværdiansættelsen, er ikke underbygget og strider således mod skønsmandens tidligere skøn og SKM2016.612.ØLR.

Herved bemærkes også, at skattemyndighederne, da de behandlede spørgsmålet om fradrag efter vurderingslovens §§ 17 og 18, netop nåede frem til, at kun de 4.148.000 kr. ud af de i alt 5.220.9000 kr., som sagsøgeren havde afholdt til byggemodningen udgjorde foranstaltninger, der forøgede grundværdien.

De 4.148.000 kr. skal derfor indgå i værdiansættelsen af grunden.

For det tredje var ejendommens grundværdi i 2001 4,8 mio. kr. svarende til anskaffelsesprisen, da der var tale om en handel mellem to af hinanden uafhængige parter og således i fri handel, jf. SKM2008.6.VLR. Som anført ovenfor, var sagsøgeren ved købet opmærksom på jordbundsforholdene, der derfor har været indregnet i den aftale købspris på 4,8 mio. kr.

Omkostningerne til ekstrafunderingen skal således ikke fratrækkes i det beregningsgrundlag, som skønsmanden har lagt til grund, jf. bilag 13.

Når udgifterne på 4.148.000 kr., som Vurderingsankenævnet har anerkendt er anvendt til grundværdiforøgende foranstaltninger, tillægges skønsmanden værdiansættelse i stedet for de 1.287.100 kr., som han har anvendt fremkommer følgende resultat:

SKAT's grundværdi

Skønsmandens ansættelse med 4.148.000 kr. indregnet uden nedskrivning pga. jordbundsforholdene

Afvigelse i forhold til SKAT's vurderinger

2002

8.168.700

8.948.000

9,5 pct.

2004

8.953.800

9.024.000

0,8 pct.

2006

17.080.200

10.613.366

-37,9 pct.

På dette grundlag er SKATs grundværdiansættelse for 2002 altså 9,5 pct. lavere end skønsmandens værdiansættelse og dermed gunstig for sagsøgeren.

Vedrørende vurderingsåret 2004 er skønsmandens grundværdiansættelse næsten identisk med SKATs vurdering – men stadig til gunst for sagsøgeren.
………
For vurderingsåret 2006 er SKATs ansættelse 37,9 % højere end skønsmandens. Henset til, at skønsmanden for det fjerde har anvendt en forkert prisfremskrivningsfaktor, kan afvigelsen imidlertid ikke føre til, at vurderingsmyndighedens ansættelse tilsidesættes.

Skatteministeriet har til brug for sagen udarbejdet en prisanalyse (bilag C).

De tal, som er anvendt ved udarbejdelsen af denne, stammer fra SKATs statistik over ejendomssalg, jf. bilag D og E. Det er de samme tal, der indgår som en del af det beregningsgrundlag, som den maskinelle grundværdifastsættelse ansættes på baggrund af. Prisanalysen tager dog kun udgangspunkt i de faktiske handler af ubebyggede grunde i den kommunegruppe, som Y5-by og Y3-by også er en del af.

Det fremgår af prisanalysen, at der i 2001 var 22 salg af ubebyggede grunde på mere end 2000 m2 i ”kommunegruppe 3” (hvori Y5 kommune indgår). Den gennemsnitlige kvadratmeterpris var dengang 115 kr.

I 2006 var der 17 salg i området ”Nordøstsjælland”, som også inkluderer området omkring Y5-by, men den gennemsnitlige kvadratmeterpris var nu 327 kr. Den gennemsnitlige kvadratmeterpris for sådanne ikke bebyggede ejendomme var i perioden 2001 2006 således steget med 2,84 gange (indeks 2,84).

Analysen viser, at en ikke bebygget grund, som i 2001 blev erhvervet for 4,8 millioner, med den indekserede fremskrivning i gennemsnitskvadratmeterprisen vil koste ca. 13,6 millioner, hvis den skulle erhverves i 2006.

Dette beløb stemmer nogenlunde overens med den maskinelle fremskrivning, som SKAT har foretaget i sagen, når de grundværdiforbedrende byggemodningsudgifter på 4.148.000 kr. fratrækkes de 17.080.200 kr., idet grundværdien inkl. de grundværdiforbedrende byggemodningsforanstaltninger derved udgør 17.748.000 kr. (en afvigelse på 3,7 % fra skattemyndighedernes vurdering). Analysen viser, at skattemyndighedernes grundværdiansættelse for 2006 er rigtig, da prisudviklingen i sammenligningsområdet, jf. bilag D og E, svarer til den maskinelle stigning.

Samtidigt viser analysen, at skønsmandens prisfremskrivningsfaktor er er for lav.

Prisanalysen viser også, at vurderingsmyndighedernes grundværdiansættelser for 2002 og 2004 burde være højere, hvis man alene ser på de faktiske handler.

Sammenfattende er der altså følgende fejl i skønserklæringen:

  1. Den bygger ikke på sammenlignelige handler.
  2. Den tager ikke højde for de faktisk afholdte udgifter til grundforbedring.
  3. Den nedskriver den aftalte købesum med udgifter til ekstrafundering.
  4. Den anvender ikke en rigtig prisfremskrivningsfaktor.

Allerede som følge af disse fire væsentlige fejl har sagsøgeren med skønserklæringen ikke bevist, at der er grundlag for at tilsidesætte vurderingsmyndighedens grundværdiansættelser som foretaget på et forkert grundlag eller som åbenbart urimelige.

Når der korrigeres for fejlene, svarer skønserklæringens resultater ovenikøbet i det helt væsentlige til de grundværdier, vurderingsmyndighederne har ansat, som i vidt omfang tilmed må anses som gunstige for sagsøgeren.
………

Med erklæringen fra R1 i bilag 12 har sagsøgeren heller ikke bevist, at der er grundlag for at tilsidesætte vurderingsmyndighedens grundværdiansættelser. Det er der flere grunde til.

Erklæringen er ensidigt indhentet af sagsøgeren til brug sagen, jf. eksempelvis UfR 2002.1172 H.

I erklæringen angives en værdi i 2002 på 4.737.500 kr. til trods for, at sagsøgeren året forinden købte grunden for 4,8 mio. kr. i fri handel.

Erklæringen anfører gennemsnitlige kvadratmeterpriser på rækkehuse tæt på Y4-by, som nærværende sag, der drejer sig om en ubebygget grund, ikke har noget med at gøre. Det er ovenikøbet anført, at de nævnte kvadratmeterpriser på rækkehusene ikke nødvendigvis er retvisende.

R1 har ansat grundværdierne i de fire år til henholdsvis 4.737.500 kr. i 2002, 5.090.000 kr. i 2003, 5.306.000 kr. i 2004 og 7.580.000 kr. i 2006 på grundlag af kvadratmeterpriser på henholdsvis 1.250 kr., 1300 kr., 1.400 kr. og 2.000 kr. Det fremgår ikke af erklæringen, hvorfra disse kvadratmeterpriser stammer.

Endelig fremgår det ikke af erklæringen, hvilken vægt, om nogen overhovedet, R1 har tillagt, at sagsøgeren efter købet foretog grundværdiforbedringer for ca. 4,1 mio. kr.”

Rettens begrundelse og afgørelse

Det fremgår af vurderingslovens § 5, stk. 1, at ved vurderingen ansættes ejendomsværdien og grundværdien samt et eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer.

Efter vurderingslovens § 6, foretages vurderingen på grundlag af den kontante værdi i handel og vandel, og for ejerboliger fastsættes vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område.

Det fremgår af vurderingslovens § 13, stk. 1, at grundværdien er værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Ved grundværdiansættelsen skal der blandt andet tages hensyn til jordbundsforholdene, herunder om der er behov for ekstrafundering.

Det fremgår af sagens oplysninger, at der er anvendt i alt 183.568 kr. i udgifter i forbindelse med ekstrafundering. Af den geotekniske rapport fra 2. februar 2001 fremgik, at der var behov for ekstrafundering. Købsaftalen blev indgået den 21. marts 2001, og retten må derfor lægge til grund, at sagsøger på købstidspunktet har været bekendt med jordbundsforholdene. Retten lægger derfor til grund, at der ved fastsættelsen af købsprisen er taget hensyn til, at der måtte forventes udgifter til ekstrafundering. Retten finder derfor allerede af denne grund, at udgifterne på i alt 183.568 kr. ikke skal medføre et nedslag i grundværdien.

Retten skal herefter tage stilling til, om sagsøger har godtgjort, at vurderingsmyndighedernes grundværdiansættelse afviger fra handelsværdien på en sådan måde, at det må antages, at ansættelserne hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag eller i øvrigt vil føre til en værdiansættelse, der må anses for åbenbart urimelig.

Vurderingsloven forudsætter, at der ved ansættelsen af en ejendoms værdi efter vurderingslovens § 6, foretages et skøn, blandt andet på grundlag af registrerede oplysninger om salgspriser på sammenlignelige ejendomme. Det fremgår af forarbejderne til vurderingsloven, at der anvendes et vurderingsforslagssystem, hvorefter vurderingen foretages maskinelt på grundlag af individuelle oplysninger om ejendommen og statistiske analyser af frie salg af ejendomme i det pågældende område.

Retten finder, at sagsøgeren ved ejendomsmægler NF’s skønserklæringer ikke har godtgjort dette.

Retten har ved denne vurdering navnlig lagt vægt på, at skønsmanden i sin besvarelse har anført, at der i området ikke findes referenceejendomme, som kan sammenlignes med den pågældende grund. Yderligere har retten lagt vægt på, at skønsmanden i tillægserklæringen har fastholdt sine oprindelige værdiansættelser, selv om han til brug for besvarelsen i tillægsspørgsmålene blev gjort opmærksom på, at de grundværdiforbedrende udgifter havde udgjort 4.148.000 kr. og ikke blot 1.287.110 kr., som skønsmanden havde lagt til grund ved sit oprindelige skøn. Retten bemærker i denne forbindelse, at sagsøgeren ved sagens behandling i Vurderingsankenævnet anmodede om fradrag på 5.220.900 kr. for grundværdiforbedrende udgifter og blev tillagt fradrag for grundforbedringsudgifter på 4.148.000 kr.

Yderligere bemærker retten, at skønsmandens faktor for prisfremskrivning baserer sig på oplysninger fra ejendomsportalen Boliga vedrørende salg af rækkehuse, som næppe kan antages at være sammenlignelige med grunden i nærværende sag, ligesom skønsmanden har vurderet, at prisstigningerne af ham vurderes at være ”i den høje ende”, hvorfor han har reduceret stigningerne med 500.000 kr. for vurderingen i 2004 og vurderingen i 2006. Den af vurderingsmyndighederne udarbejdede prisanalyse tager derimod udgangspunkt i handler af ubebyggede grunde på over 2000 m2 i den kommunegruppe, hvor Y5 Kommune (tidligere Y3 Kommune) indgår.

Da retten således må konstatere, at skønsmandens vurdering ikke bygger på sammenlignelige handler, ikke tager højde for de udgifter til grundforbedring, som sagsøgeren har fået fradrag for på i alt 4.148.000 kr., og anvender en form for prisfremskrivning, som forekommer usikker, finder retten efter en samlet vurdering, at skønsmandens skøn ikke kan medføre, at vurderingsmyndighedernes værdiansættelse skal tilsidesættes.

Den af sagsøgerne under retssagen ensidigt indhentede erklæring fra R1 kan heller ikke føre til andet resultat.

Herefter, og da sagsøgeren ikke i øvrigt har godtgjort, at grundværdiansættelsen er foretaget på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at skønnet har ført til et åbenbart urimeligt resultat, tages sagsøgerens påstand om hjemvisning til vurderingsmyndigheden til fornyet behandling ikke til følge.

Som følge af sagens udfald skal sagsøgeren betale sagsomkostninger til sagsøger.

Det er til brug for sagsomkostningsfastsættelsen oplyst, at sagsøger har afholdt retsafgift med 500 kr., udmeldelseshonorar vedrørende skønsmand LP med 1.375 kr., udmeldelseshonorar vedrørende skønsmand NF med 2.000 kr., skønshonorar til LP med 58.750 kr. og skønshonorar til NF med 16.320 kr. Det er oplyst, at sagsøgte har afholdt udgifter til syn og skøn med 880 kr. og til materialesamling med 537 kr.

De samlede sagsomkostninger udgør 23.380 kr. Heraf udgør 880 kr. sagsøgtes udgifter i forbindelse med skønsforretning, og 18.000 kr. med tillæg af moms udgør sagsøgtes rimelige udgifter til advokatbistand. Ved fastsættelsen af sidstnævnte beløb har retten lagt vægt på sagens økonomiske værdi, der er oplyst til at være 23.000 kr., og retten har taget udgangspunkt i landsretspræsidenternes notat om sagsomkostninger i civile sager, og retten har lagt vægt på sagens karakter og omfang, herunder at der har været foretaget to skønsforretninger, og at hver skønsmand har udarbejdet tillægserklæring.

T h i  k e n d e s  f o r  r e t:

Skatteministeriet, frifindes.

Inden 14 dage skal H1 til Skatteministeriet betale sagsomkostninger med 23.380 kr.