Menu

Spørgsmål vedrørende genoptagelse af grundværdiansættelse, for andelsboligforening.

Dokumentets dato
03 mar 2016
Dato for udgivelse
10 mar 2016 12:43
SKM-nummer
SKM2016.117.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Sagsnummer
12-0278972
Dokument type
Afgørelse
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Emneord
Andelsboligforening, genoptagelse, grundværdi
Resumé

Landsskatteretten pålagde SKAT at genoptage grundværdiansættelsen for 2005 og 2006. Landsskatteretten lagde vægt på, at SKAT endnu ikke havde truffet afgørelse i genoptagelsessagen, da SKAT selv tilføjede sagen oplysninger, som gav grundlag for en ændring af grundværdien. Retten henviste til den nære sammenhæng mellem fradrag for forbedringer og grundværdiansættelsen, jf. SKM2014.538.ØLR.

Reference(r)

Dagældende skatteforvaltningslov § 33, stk. 2
Vurderingsloven § 1 og § 5

Henvisning

-


Klagen vedrører afslag på genoptagelse af grundværdiansættelsen for vurderingsårene 2005 og 2006.

Klagepunkt

SKATs afgørelse

Foreningens opfattelse

Landsskatterettens afgørelse

Genoptagelse af grundværdiansættelsen

Afslag

Genoptagelse

Genoptagelse

Landsskatteretten pålægger SKAT at genoptage grundværdiansættelsen for 2005 og 2006.

Faktiske oplysninger
Sagen omhandler ejendommen beliggende Adresse Y1 nr. 51-99. Ejendommens areal består af 6.100 m2, hvorpå der er opført 37 bygninger i 2002 og 1 bygning i 2003.

I 2005 udgjorde ejendommens grundværdi 10.427.200 kr. og SKAT ansatte et fradrag for forbedringer på 3.041.700 kr.

Andelsboligforeningen anmodede, ved en forhåndsanmeldelse af den 16.december 2008, Skattecenter By Y2 om genoptagelse af ansættelsen af fradrag for forbedringer.

Af forhåndsanmeldelsen fremgik følgende:

"På vegne af adkomsthaver skal der hermed anmodes om genoptagelse af skatteansættelsen fradrag for forbedringer.

Der anses ikke at være givet et korrekt fradrag for faktiske afholdte grundforbedringer til byggemodning af ejendommen, herunder udgifter til:

  • Landinspektør, arkitekt, projektering, tilsyn m.v.
  • Boligveje inkl. Vejafvanding, kantsten m.v.
  • Etablering af forsyningsnet til el, van, varme og kloak
  • Stianlæg, fællesarealer, grønne områder
  • Tilslutningsafgifter/bidrag ifbm. el, vand, varme og kloak
  • Stam- og fødevejsanlæg

Med henblik på sagens behørige oplysning, vil der snarest fremsendes yderligere retlige anbringender ligesom dokumentation for sagens faktiske omstændigheder.

(...)

Der tages forbehold for yderligere påstande og anbringender i sagens videre forløb.

(...)

SKAT sendte forslag til afgørelse den 30. april 2012, hvoraf fremgik, at SKAT af egen drift genoptog og nedsatte grundværdiansættelsen for 2008 og 2010. Som begrundelse for ændring af grundværdien fremgik følgende:

"I får sat grundværdien ned
I forbindelse med gennemgangen af jeres fradrag har vi også undersøgt, om jeres grundværdi er sat korrekt i de år, vi har genoptaget. Vi har fundet frem til, at jeres grundværdi har været for høj. Vi vil derfor sætte jeres grundværdi ned sådan:

År

Nuværende grundværdi

Korrekt grundværdi

2008

16.072.000 kr.

15.366.400 kr.

2010

11.486.400 kr.

10.976.000 kr.

(...)

I kan læse den mere tekniske del af forklaringen her:

Ejendommen har et samlet grundareal på 6.100 m2, hvoraf vej udgør 145 m2. Ejendommen ligger i lokalplanområde nr. X. Området er udlagt til tæt-lav bebyggelse og må bebygges med 40 %.

I lokalplanens afsnit [...] står der, at der højst må opføres 50 boliger i området [...], som dækker Adresse Y1 nr. 1-49 (25 boliger) og Adresse Y1 nr. 51-99 /25 boliger), samt af skødet fremgår det, at der skal opføres 25 andelsboliger.
Vi tager udgangspunkt i, hvor meget der må bygges på grunden og en gennemsnitlig boligstørrelse på 95 m2 i en tæt-lav bebyggelse. Den gennemsnitlige boligstørrelse på 95 m2 anvendes til og med vurderingen pr. 1. oktober 2008, hvorefter den gennemsnitlige boligstørrelse udgør 105 m2. Der vil derfor kunne opføres op til 25 boliger på ejendommen frem til og med vurderingen pr. 1. oktober 2008 og herefter op til 25 boliger. Vi sætter derfor antallet af byggeretter på grunden til 25 til og med vurderingen pr. 1. oktober 2008.

Ændringen af den gennemsnitlige boligstørrelse har betydning for den 1. ordinære vurdering der følger efter forhøjelsen af den gennemsnitlige boligstørrelse i 2009.

Fra og med vurderingen pr. 1. oktober 2010 vil der således kunne opføres 25 boliger, med en gennemsnitlig boligstørrelse på 105 m2 og antallet af byggeretter bør derfor være 25.
Fællesarealer og/eller vej er på 145 m2. Det betyder, at 145 m2 af jeres grund bør vurderes til 0 kr., og resten af grunden bør vurderes som byggeteknisk beregningsareal. Disse arealer svarer til arealer, der er anvendt ved ansættelsen af grundværdien.

I grundværdien for tæt-lav boligbebyggelse giver vi efter praksis normalt et nedslag på i alt 12,5 % for manglende udstykning og stor grund.

Forslaget blev fulgt op af foreningen i skrivelse af den 21. maj 2012, hvoraf fremgik følgende:

"SKAT anmodes om at tilrette grundværdispecifikationerne i overensstemmelse med vurderingsvejledningen.

SKAT gøres opmærksom på, den i lokalplanen angivne bebyggelsesprocent er på 50. Der skal i henhold til denne beregnes et fællesareal til 0 på 1.012 m² (6.100 m² - 2.544 m² / 0,5). Dette er i øvrigt det af SKAT anvendte fællesareal til 0 i vurderingerne fra 2005 og fremefter.

SKAT anmodes om, at beregne nedslag for manglende udstykning og stort areal på 12,5 % i alle genoptagelsesår.

(...)"

SKAT sendte et nyt forslag til afgørelse den 4. juni 2012, hvoraf fremgik at grundværdiansættelsen blev forhøjet i forhold til første sendte forslag til afgørelse af den 4.juli 2012. Som begrundelse for ændring af grundværdien fremgik følgende:

"I får sat grundværdien ned
I forbindelse med gennemgangen af jeres fradrag har vi også undersøgt, om jeres grundværdi er sat korrekt i de år, vi har genoptaget. Vi har fundet frem til, at jeres grundværdi har været for høj. Vi vil derfor sætte jeres grundværdi ned sådan:

År

Nuværende grundværdi

Korrekt grundværdi

2008

16.072.000 kr.

15.897.400 kr.

2010

11.486.400 kr.

11.355.300 kr.

(...)

I kan læse den mere tekniske del af forklaringen her:

Ejendommen har et samlet grundareal op 6.100 m2, hvoraf vej udgør 145 m2. Ejendommen ligger i lokalplanområde nr. X. Området er udlagt til tæt-lav bebyggelse og må bebygges med 50 %.

I lokalplanens afsnit [...] står der, at der højst må opføres 50 boliger i området [...], som dækker Adresse Y1 nr. 1-49 (25 boliger) og Adresse Y1 nr. 51-99 /25 boliger), samt af skødet fremgår det, at der skal opføres 25 andelsboliger.
Vi tager udgangspunkt i, hvor meget der må bygges på grunden og en gennemsnitlig boligstørrelse på 95 m2 i en tæt-lav bebyggelse. Den gennemsnitlige boligstørrelse på 95 m2 anvendes til og med vurderingen pr. 1. oktober 2008, hvorefter den gennemsnitlige boligstørrelse udgør 105 m2. Der vil derfor kunne opføres op til 25 boliger på ejendommen frem til og med vurderingen pr. 1. oktober 2008 og herefter op til 25 boliger. Vi sætter derfor antallet af byggeretter på grunden til 25 til og med vurderingen pr. 1. oktober 2008.

Ændringen af den gennemsnitlige boligstørrelse har betydning for den 1 ordinære vurdering der følger efter forhøjelsen af den gennemsnitlige boligstørrelse i 2009.

Fra og med vurderingen pr. 1. oktober 2010 vil der således kunne opføres 25 boliger, med en gennemsnitlig boligstørrelse på 105 m2 og antallet af byggeretter bør derfor være 25.

I lokalplanen står der ikke, at der skal udlægges noget til fællesareal. Da grundværdien skal svare til grundens handelspris i ubebygget stand under hensyntagen til den retlige udnyttelse af grunden betyder det, at der ikke er noget areal der skal ansættes til 0 kr.

Af grundværdispecifikationerne kan vi imidlertid se, at der tidligere er ansat et fællesareal på 867 m2. Da dette ikke er korrekt i henhold til lokalplanen, vil der blive taget stilling til ansættelse af evt. fællesareal til de kommende vurderinger.

I grundværdien for tæt-lav boligbebyggelse giver vi efter praksis normalt et nedslag på i alt 12,5 % for manglende udstykning og stor grund."

Dette fulgte foreningen op på i skrivelse af den 4. juli 2012, hvoraf fremgik følgende:

"Grundværdispecifikationerne - Byggeretsværdiprincippet:
Det er noteret at sagsbehandleren genoptager fra 2008, vi mener imidlertid at der skal genoptages tilbage fra sagens genoptagelsesår, 2005.

SKAT anmodes om at tilrette grundværdispecifikationerne i overensstemmelse med vurderingsvejledningen, herunder fællesareal til 0.

Sagsbehandleren bedes henvise til det specifikke sted i lokalplanen hvor der står, at der skal udlægges 0 m² til fællesareal til 0.

(...)"

Af de ovennævnte forslag til afgørelse fremgår, at SKATs ændring af grundværdien er begrundet i, at et tidligere fællesareal på 867 m2, som før blev ansat til 0 kr., ikke længere skulle ansættes til 0 kr., men derimod indgå som den øvrige del af grunden til kvadratmeterpris. Ændringen bestod endvidere af en ændring af nedslaget for manglende udstykning og stor grund på 12,5 %.

SKAT har ved afgørelse af den 18. juli 2012 genoptaget ejendomsvurderingen fra 2005 og fremefter for så vidt angår fradrag for forbedringer. Grundværdien blev ved afgørelsen genoptaget og nedsat i vurderingsårene 2008 og 2010.

SKATs afgørelse
Vurderingsmyndigheden har ikke genoptaget grundværdiansættelsen for 2005 og 2006.

Som begrundelse er anført:

"Ændring af grundværdien fastholdes fra 2008, da jeres første anmodning er den 21. maj 2012"

Foreningens opfattelse
Påstanden vedrører genoptagelse af grundværdiansættelsen for 2005-2007.

Til støtte for påstanden er anført:

"Vurderingsmyndigheden har genoptaget vurderingen 2005 og fremefter for så vidt angår fradrag for forbedringer og vurderingen 2008 og fremefter for så vidt angår grundværdiansættelsen.

Det er klagers opfattelse, at både fradrags- og grundværdiansættelsen skal genoptages fra 2005 og frem.

Klagers partrepræsentant, G1 ApS, har ved skrivelse ad 16. december 2008 anmodet vurderingsmyndigheden om genoptagelse af ejendomsvurderingen fra 2005 og frem.

Genoptagelsesanmodningen blev indgivet med hjemmel i den dagældende Skatteforvaltningslovs § 33, stk. 2, og en anmodning om genoptagelse omfattede - uanset anmodningens ordlyd og bilag - hele ejendomsvurderingen, dvs. ejendomsvurderingen, grundværdiansættelsen og ansættelsen af fradrag for forbedringer, jf. også SKM2014.538.ØLR.

Vurderingsmyndighedens afgørelse er således udtryk for en forkert fortolkning af skatteforvaltningslovens bestemmelser om genoptagelsesanmodningens rækkevidde.

Vurderingsmyndigheden har afvist at behandle grundværdiansættelsen for genoptagelsesåret 2005-07, hvorfor klager finder det i bedst overensstemmelse med den sædvanlige instansrækkefølge, samt Skatteforvaltningslovens nugældende § 11, stk. 1, litra 1), såfremt sagen hjemvises til fornyet behandling for så vidt angår grundværdiansættelserne i disse genoptagelsesår.

På denne baggrund gøres det gældende, at grundværdiansættelserne for genoptagelsesårene 2005-07 skal hjemvises til vurderingsmyndigheden til en fornyet behandling.

Det tages specifikt forbehold for fremsættelse af yderligere påstande og anbringender vedrørende grundværdiansættelserne for genoptagelsesårene 2005-07, såfremt Skatteankestyrelsen indstiller realitetsbehandling af samme."

Landsskatterettens afgørelse og begrundelse
Af dagældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 2 fremgår følgende:

"En klageberettiget, der ønsker at få genoptaget en ejendomsvurdering, skal senest den 1. maj i det fjerde år efter vurderingsårets udløb fremlægge oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde ændringen."

Det følger således af bestemmelsen, at der skal fremlægges oplysninger, som myndighederne ikke har været bekendt med, og som ikke har dannet grundlag for den afgørelse, som ønskes genoptaget, og at de nu forelagte oplysninger kan begrunde en ændret ansættelse.

Det fremgår endvidere af vurderingslovens § 5, at der ved en ejendomsvurdering foretages en ansættelse af ejendomsværdien og grundværdien samt et eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer. En ejendomsvurdering består således af flere selvstændige ansættelser.

Efter de dagældende regler kunne ejendomsvurderingen genoptages, såfremt der senest den 1. maj i det fjerde år efter indkomstårets udløb, var fremlagt oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kunne begrunde en ændring af én af disse ansættelser.

Vedrørende spørgsmålet om genoptagelsestidspunktet og rettidig anmodning om genoptagelse, har Østre Landsret i dom af 26. juni 2014, offentliggjort i SKM2014.538.ØLR, truffet afgørelse om, at klageren skulle have genoptaget vurderingen, for så vidt angår grundværdien, fra og med den vurdering, hvor der var indrømmet genoptagelse for fradrag for forbedringer. Det fremgår af dommen, at oplysningerne, som medførte et nedslag i grundværdien, var fremkommet inden SKAT traf afgørelse i den verserende genoptagelsessag. Retten lagde ved afgørelsen bl.a. vægt på den nære sammenhæng mellem de enkelte elementer i ejendomsvurderingen.

SKAT har ikke godkendt genoptagelse af grundværdiansættelsen fra 2005.

Retten lægger til grund, at foreningen anmodede SKAT om genoptagelse af ansættelsen af fradrag for forbedringer i forhåndsanmeldelse af den 16. december 2008. Der blev ikke i forbindelse med genoptagelsesanmodningen fremlagt faktiske eller retlige oplysninger som opfylder kravene til genoptagelse af grundværdien.

Retten bemærker imidlertid, at det fremgår af SKATs forslag til afgørelse af den 30. april 2012 og af den 4. juni 2012, at SKAT af egen drift genoptog og nedsatte grundværdiansættelsen for 2008 og 2010. Ændringen skete med baggrund i, at et tidligere fællesareal på 867 m2, som før blev ansat til 0 kr., ikke længere skulle ansættes til 0 kr., men derimod indgå som den øvrige del af grunden til kvadratmeterpris. Ændringen bestod endvidere af en ændring af nedslaget for manglende udstykning og stor grund på 12,5 %.

Retten lægger herefter til grund, at en ændring af fællesareal og nedslag for manglende udstykning og stor grund i SKATs afgørelse medførte en ændring af grundværdien, hvilket følgelig vil medføre en ændring af grundværdiansættelsen for 2005 og 2006.

Uanset at fristen for genoptagelse for vurderingsåret 2005 var udløbet, da SKAT af egen drift genoptog og nedsatte grundværdien for 2008 og 2010, finder retten, at oplysningerne omhandlende grundværdispecifikationerne, som SKAT fremlagde for første gang i forslag til afgørelse af den 30. april 2012 og igen i anden udsendte forslag til afgørelse af den 4. juni 2012, skal indgå i behandlingen af den på daværende tidspunkt verserende genoptagelsessag.

Retten har lagt vægt på, at SKAT endnu ikke havde truffet afgørelse i genoptagelsessagen, da SKAT selv tilføjede sagen oplysninger, som gav grundlag for en ændring af grundværdien. Retten skal her henvise til den nære sammenhæng mellem fradrag for forbedringer og grundværdiansættelsen, jf. SKM2014.538.ØLR.

Det er herefter rettens opfattelse, at de oplysninger som er fremlagt af SKAT i det første udsendte forslag til afgørelse af den 30. april 2012 og det andet udsendte forslag til afgørelse af den 4. juni 2012, skal indgå i behandlingen af den på daværende tidspunkt verserende sag med den konsekvens, at ændringen af grundværdien skal have virkning for samme vurderingsår som genoptagelse af fradragsansættelsen.

Det bemærkes, at 2007 er et vurderingsfrit år i henhold til vurderingslovens § 1.

Landsskatteretten pålægger SKAT, at genoptage grundværdiansættelsen for 2005 og 2006.

Vis printvenlig udgaveVis som PDF