Menu

Dokumentets dato
04 Dec 2015
Dato for udgivelse
01 Feb 2016 10:54
SKM-nummer
SKM2016.43.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
Retten i Lyngby, BS 153-372/2015
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Skat
Emneord
Uafhængige, parter, gældseftergivelse, kursværdi, betalingsmisligholdelse, udbyderhonorar
Resumé

Skattemyndighederne havde opgjort afståelsessummen i forbindelse med sagsøgerens afståelse af sine kommanditanparter til kommanditselskabet til et beløb svarende til sagsøgerens ideelle andele af kommanditselskabets samlede gældsposter. Retten fandt ikke grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes opgørelse.

Retten lagde endvidere til grund, at skattemyndighederne havde vurderet, at den overdragne gæld havde en kursværdi på 100, og da der ikke var oplyst omstændigheder, der gav grundlag for at tilsidesætte denne vurdering, var der ikke grundlag for at hjemvise sagen.

Sagsøgeren fandtes heller ikke at have løftet bevisbyrden for, at en del af overdragelsessummen vedrørte værdien ved at indtræde i en igangværende virksomhed.

Skatteministeriet blev derfor frifundet.

Reference(r)

Afskrivningsloven § 21
Afskrivningsloven § 45
Ejendomsavancebeskatningsloven § 4

Henvisning

Den juridiske vejledning 2016-1 C.C.3.3.5

Redaktionelle noter

Dommen er appelleret


Parter

A
(advokat Henrik Rahbek)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af byretsdommer

Tine Egelund Thomsen

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen angår opgørelsen af A's skattepligtige indkomst i indkomståret 2009 i forbindelse med indløsning af hans kommanditanparter i G1 K/S. Sagen er anlagt den 13. marts 2015.

A's påstand er, at Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at hans skatteansættelse for indkomståret 2009 skal hjemvises til fornyet behandling.

Skatteministeriets påstand er frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Landsskatteretten traf den 15. december 2014 afgørelse vedrørende A's klage over SKATs afgørelse af 21. januar 2013. I Landsskatterettens afgørelse er anført bl.a.:

"...

Sagen vedrører

SKATs afgørelse

Klagerens påstand

Landsskatterettens afgørelse

Genvundne afskrivninger 20 andele

28.263 kr.

-910.050 kr.

28.263 kr.

Genvundne afskrivninger 5 andele

-156.645 kr.

-392.007 kr.

-156.645 kr.

I alt

-132.382 kr.

-1.302.057 kr.

-132.382 kr.

Møde mv.

...

Faktiske oplysninger

Klageren var i 2005 - 2008 ansat som chefkonsulent i G2.1 A/S. Det fremgår af de indberettede oplysninger, at klageren fra G2.1 A/S i 2008 modtog løn på 2.935.281 kr. for perioden 1. januar 2008 - 31. december 2008. Klageren modtog endvidere løn fra G2.2 A/S for perioden 1. april 2008 - 31. december 2008 på 387.942 kr.

G1 K/S er stiftet den 3. marts 2005. Kommanditkapitalen udgør i henhold til vedtægterne 17,5 mio. kr., der er opdelt i 175 kommanditandele á 100.000 kr. Kommanditselskabet har til formål at drive virksomhed ved køb og drift af 2 udlejede erhvervsejendomme beliggende ...1, England og ...2, England. Kommanditanparterne blev udbudt til salg af G2.1 A/S i et prospekt, der er forsynet med en udbydererklæring, som er dateret den 29. april 2005. Købet af investeringsejendommen er finansieret med et 1. prioritetslån i F1-Bank i GBP, et 2. prioritetslån i GBP i F2-Bank S.A., senere F3-Bank S.A., samt kontant betalt indskudskapital.

I forbindelse med prospektudbuddet tegnede klageren 20 andele i prospektet. G2.3 A/S tegnede 5 andele. I 2006 erhvervede klageren de 5 ejendele, som G2.1 A/S ejede, hvorefter klageren ejede i alt 25 anparter i G1 K/S.

Det fremgår af standardtegningsaftalen, at kommanditisten senest 30 dage efter underskrivning af tegningsaftalen skal indbetale kontant 23,70 pct. af kommanditandelenes pålydende, og at kommanditisten er forpligtet til at foretage kvartalsvise indbetalinger til G1 K/S i henhold til budgettet.

Det fremgår af vedtægternes § 3, at der for hver kommanditandel ved tegningen kontant skal indbetales 23.700 kr. samt 55.240 kr., der forfalder i kvartalsvise ydelser pr. 1. marts, 1. juni, 1. september og 1. december, dvs. i alt 78.940 kr. Sidste kontante kvartalsvise indbetaling er den 1. december 2019.

2. prioritetslånet var på 850.000 GBP. Låneaftalen er dateret den 26. april 2005. Det fremgår af låneaftalens § 14, stk. 1, litra b, at långiver skal have transport i kommanditisternes resthæftelse, som for en andel på 100.000 kr. den 26. april 2005 udgjorde 76.300 kr.

Det fremgår endvidere af låneaftalens § 14, stk. 1, litra c, at kommanditisterne skal stille selvskyldnerkaution begrænset til 76.300 kr. pr. andel. Hæftelsen som selvskyldner bliver nedskrevet i takt med indbetalingerne af stamkapital.

Klageren har fremlagt en ikke autoriseret oversættelse af en standardblanket for en selvskyldnerkaution, som er foruddateret med årstallet 2005. Landsskatteretten har bedt om, men har ikke modtaget en kopi af en underskrevet og dateret selvskyldnerkaution.

Klageren har fremlagt en selvskyldnerkautionserklæring, der fremtræder som udarbejdet af R1 i 2011. Datoen for klagerens underskrift er ikke påført.

Af vedtægterne § 6 fremgår, at den ansvarlige deltager er komplementarselskabet G1 Komplementar ApS. Det fremgår videre:

"...

Kommanditisternes hæftelse er personlig, solidarisk og indirekte, men begrænset til den til enhver tid ikke indbetalte del af kommanditandelen med tillæg af eventuelt henlagt overskud.

..."

I § 9 er der indeholdt følgende bestemmelse om misligholdelse:

"...

Såfremt en kommanditist væsentligt misligholder sine forpligtelser over for selskabet, det være sig i henhold til den indgåede tegningsaftale, nærværende vedtægter eller på anden vis, herunder ved indbetaling af en eventuel opkrævet yderligere indbetaling, er kommanditselskabet berettiget til enten at sælge den pågældende kommanditists kommanditandel bedst muligt og kræve et eventuelt tab i den forbindelse godtgjort af den misligholdende kommanditist, der uden vederlag er forpligtet til at transportere sit kommanditandelsbevis til selskabet eller ordre eller kræve såvel den forfaldne som den uforfaldne del af indbetalingerne indbetalt kontant.

..."

Det fremgår af det fælles skattebilag for kommanditisterne i 2005, at fradragskontoen pr. andel á 100.000 kr. er opgjort således:

I alt

Pr. andel

Saldo 1. januar 2005, hæftelse

17.500.000 kr.

100.000 kr.

Ikke fradragsberettigede omkostninger

-7.250 kr.

-41 kr.

Låneomkostninger

69.320 kr.

-396 kr.

Skattemæssigt resultat 2005 ekskl. afskrivninger

-338.731 kr.

-1.936 kr.

Saldo 31. december 2005 før afskrivninger

17.084.690 kr.

97.627 kr.

Afskrivninger i 2005

-1.751.826 kr.

-10.010 kr.

Saldo 31. december 2005

15.332.864 kr.

87.616 kr.

I løbet af 2008 kom klageren i restance over for kommanditselskabet, idet han ikke rettidigt fik indbetalt sine indskudsforpligtelser. Som følge heraf tvangsindløste kommanditselskabet klagerens 25 andele i kommanditselskabet med henvisning til vedtægternes § 9. I forbindelse med tvangsindløsningen blev der udarbejdet en overdragelsesaftale mellem kommanditselskabet ("Køber"), formanden OH ("Formanden") og klageren ("Sælger"). Overdragelsesaftalen er dateret den 28. december 2009.

Af aftalen fremgår bl.a. følgende:

2.3

Køber og Formanden overtager alle Sælgers rettigheder og forpligtelser over for henholdsvis G1 K/S og G1 Komplementar ApS.

2.4

Sælger fritages ikke for sin hæftelse over for F3-Bank, og Sælger hæfter således fortsat som selvskyldnerkautionist over for F3-Bank vedrørende G1 K/S' 2. prioritetslån oprindeligt stort GBP 850.000, jf. låneaftale af 26. april 2005.

2.5

Sælger frasiger sig retten til at gøre regreskrav gældende mod Køber, G1 Komplementar ApS og de øvrige kommanditister i G1 K/S, såfremt Sælger forpligtes til at udrede beløb til F3-Bank, jf. den under pkt. 2.4 anførte selvskyldnerkautionsforpligtelse.

3

Overdragelsestidspunkt

3.1

Overdragelsen sker med skattemæssig virkning fra 1. januar 2009

3.2

Der sker ingen refusion

4

Betingelser

4.1

Overdragelsen af andele og anparter er betinget af godkendelse fra F3-Bank.

5

Købesummen

5.1

Købesummen for overtagelse af andelene i G1 K/S udgør kr. 0, idet overdragelsen sker vederlagsfrit.

5.2

Købesummen for overdragelse af anparterne i G1 Komplementar ApS udgør 0 kr., idet overdragelsen sker vederlagsfrit.

Klageren afgav på et ikke nærmere oplyst tidspunkt i 2011 selvskyldnerkaution til fordel for F3-Bank S.A. ("Beneficianten"). Om baggrunden for selvskyldnerkautionen er det oplyst, at G1 K/S ("Selskabet") ved en låneaftale af 26. april 2005 optog et lån på 850.000 GBP hos Beneficianten til finansiering af selskabets køb af fast ejendom i England. Til sikkerhed for lånet fik Beneficianten ved låneaftalens indgåelse sikkerhed i form af en transport af den resthæftelse, der til enhver tid påhviler på kommanditanparterne. Transporten er forsynet med selvskyldnerkautioner fra kommanditisterne svarende til den til enhver tid værende resthæftelse på kommanditanparterne i selskabet.

Videre fremgår følgende:

1.2

Kautionisten har indtil den 28. december 2009 været kommanditist i Selskabet. Kautionisten har ejet for DKK 2.500.000 kommanditanparter ("Anparterne") ud af en samlet stamkapital på DKK 17.500.000 i Selskabet. Der påhviler pr. dags dato en resthæftelse på Anparterne på DKK 1.888.350.

1.3

Som følge af Kautionistens misligholdelse af sine betalingsforpligtelser besluttede Selskabets bestyrelse i december 2009, at Selskabet skulle overtage Kautionistens Anparter. I forlængelse heraf har Kautionisten overdraget Anparterne til Selskabet den 28. december 2009 til DKK 0,00 med virkning fra den 1. januar 2009.

1.4

Overdragelsen af Anparterne er betinget af Beneficiantens godkendelse, hvilket igen er betinget af, at Kautionistens kautionsforpligtelse overfor Beneficianten fortsat består, hvilket underskrivelse af nærværende Kaution hermed bekræfter.

2.

Selvskyldnerkaution

2.1

Selvskyldnerkaution. Kautionisten garanter og indestår herved uigenkaldeligt som selvskyldnerkautionist for Selskabets korrekte og rettidige opfyldelse af Lånet og øvrige forpligtelser Som Selskabet har eller måtte få overfor Beneficianten ("Forpligtelser").

2.2

Afløsning. Nærværende selvskyldnerkaution afløser Kautionistens selvskyldnerkaution stillet overfor Beneficianten i henhold til kautionistdokumentet dateret og underskrevet af Kautionisten den 9. december 2005.

2.3

Begrænsninger. Kautionistens hæftelse i henhold til afsnit 2.1 kan ikke overstige DKK 1.888.350.

3.

Betalinger

3.1

Opfyldelse ved påkrav. Kautionisten skal betale ethvert beløb omfattet af Forpligtelserne, som er forfaldent, men som ikke betales rettidigt af Selskabet, inden 3 bankdage efter modtagelse af skriftligt påkrav herom fra Beneficianten. Påkravet behøver alene at angive, at beløbet er forfaldent og skyldes af Selskabet.

3.2

Ingen modregning eller fradrag i betalinger......(udeladt)

4.

Selvskyldnerkautionens beståen

4.1

Løbetid. Kautionen træder i kraft dags dato og ophører, når samtlige Forpligtelser er opfyldt.

4.2

Ingen ophør af Kautionens forpligtelser. Kautionistens forpligtelser i henhold til Kautionen består uanset:

a)

at Selskabets eller andre personers hæftelse for opfyldelse af Forpligtelserne dækket af Kautionen bortfalder eller ikke kan tvangsfuldbyrdes,

b)

at der gives henstand til eller udvises passivitet over for Selskabet eller andre personer, eller der i øvrigt sker eller aftales ændringer af Forpligtelserne, eller

c)

enhver anden handling eller undladelse fra Selskabet eller andre personer (herunder Beneficianten), som vil kunne medføre bortfald eller reduktion af Kautionens forpligtelser.

5.

Ingen regres

5.1

Ingen regres. Kautionisten har ingen ret til at gøre regres gældende mod Selskabet, dettes eventuelle konkursbo, G1 Komplementar ApS eller de øvrige kommanditister i Selskabet for beløb betalt i henhold til Kautionen.

6.

Omkostninger (udeladt)

Følgende fremgår af ledelsesberetningen i årsrapporten for G1 K/S for 2008:

"...

Resultatet for 2008 er negativt påvirket af dagsværdiregulering (nedskrivning) af ejendommene på tkr. 9.613 ekskl. valutakursregulering. Herudover er ejendommenes regnskabsmæssige værdi reduceret med tkr. 7.622 og prioritetsgælden er reduceret med tkr. 6.100 i 2008 som følge af valutakursregulering til balancedagens kurs. Nettoeffekten, tab kr. 1.522 er indregnet i resultatopgørelsen. Selskabets egenkapital er negativ pr. 31. december 2008.....(udeladt). Det er ledelsens og administrators skøn, at den fastsatte dagsværdi for ejendommene er udtryk for det pågældende markedsniveau. .... Selskabets finansielle risici knytter sig primært til finansieringen af selskabets ejendomme og dermed risikoen for renteændringer m.v., samt endvidere investorernes mulighed for at honorere indbetalingsforpligtelse i takt med at de forfalder. Investorindbetalinger i 2009 i størrelsesordenen 1.340 tkr. er en forudsætning for selskabets fortsatte drift.

Selskabets 2. prioritetslån skal genforhandles senest den 4. maj 2010. Opretholdelse af refinansieringen af låneaftalen er en forudsætning for selskabets fortsatte drift. Det er ledelsens og administrators forventning, at den nødvendige likviditet vil være til rådighed til at kunne fortsætte driften i 2009, hvorfor årsrapporten aflægges under forudsætning af selskabets fortsatte drift.

..."

I årsrapporten for 2008 er kommanditselskabets investeringsejendom optaget til en værdi på 19.406.000 kr. I årsrapporten for 2007 er investeringsejendommen optaget til en værdi på 36.641.094 kr.

Det fremgår af balancen pr. 31. december 2008, at egenkapitalen er opgjort til  -9.052.431 kr., som er fremkommet som forskellen mellem kontant indbetalt andel af stamkapitalen på 4.197.500 kr. og overført resultat på -13.249.931 kr. 1. prioritetslånet er optaget til 18.660.876 kr., og 2. prioritetslånet er optaget til 8.727.395 kr., i alt 27.388.271 kr. Kortfristede gældsforpligtelser inkl. kortfristet del af langfristet gæld er optaget til 1.599.362 kr., og den samlede gæld er opgjort til 28.987.633 kr. Pr. 31. december 2007 udgjorde den samlede gæld 35.634.044 kr.

Det er oplyst, at den eneste fuldt ansvarlige deltager i selskabet er selskabets komplementar G1 Komplementar ApS, der som komplementar hæfter direkte og ubegrænset for alle selskabets forpligtelser med hele sin formue.

I note 11 til årsrapporten er det oplyst, at til sikkerhed for prioritetsgæld på 28.011 tkr. ved ejerpantebrev er givet pant i bygning samt transport i lejeindtægter. Det er oplyst, at 2. prioritetspanthaveren desuden har sikkerhed i kommanditisternes resthæftelse samt transport i likvide beholdninger.

I forbindelse med afståelsen/tvangsindløsningen af klagerens 25 kommanditandele til kommanditselskabet i 2009 udarbejdede klagerens revisor en opgørelse over det samlede resultat ved afhændelsen.

Opgørelsen er udarbejdet under forudsætning af, at klageren er udtrådt pr. 30. juni 2009.

Salgssummen for ejendommen er opgjort ud fra den bogførte værdi på ejendommen pr. 31. december 2008 på i alt 19.406.000 kr. omregnet til kursen på britiske pund (GBP) pr. 30. juni 2009. Salgssummen er opgjort til i alt 22.199.042 kr. For 5 og 20 andele er salgssummen opgjort til hhv. 634.258 kr. og 2.537.033 kr.

Klagerens revisor har opgjort de genvundne afskrivninger og ejendomsavancen med udgangspunkt i salgssummerne på hhv. 634.258 kr. og 2.537.033 kr.

De akkumulerede afskrivninger for klagerens 20 andele indgår i opgørelsen af genvundne afskrivninger med 600.620 kr. indtil 31. december 2007 og med 147.040. kr. i 2008, i alt 747.660 med 145.446 for 5 andele.

Kursgevinst ved indfrielse af valutalånet i GBP er opgjort ud fra kursen pr. 30. juni 2009, der var 8,7396 sammenholdt med kursen på optagelsestidspunktet. Klagerens gevinst er opgjort til 25/175 af 2.440.000 GBP = 348.571 GBP.

Årets driftsresultat er opgjort ud fra et perioderegnskab pr. 30. juni 2009.

Den samlede indkomst ved salget af klagerens 25/175 andele i G1 K/S er af klagerens revisor opgjort til:

Indkomst indtil salg 30. juni 2009 - 20 andele

-15.464 kr.

Indkomst indtil salg 30. juni 2009 - 5 andele

-3.866 kr.

Tab på bygninger og installationer - 20 andele

-619.574 kr.

Tab på bygninger og installationer - 5 andele

-319.388 kr.

Kursgevinst ved indfrielse af gæld - 20 andele

595.472 kr.

Kursgevinst ved indfrielse af gæld - 5 andele

164.798 kr.

Indkomst i alt

-198.022 kr.

   

Tab ejendomsavance - 20 andele anskaffet ved stiftelsen

-179.290 kr.

Tab ejendomsavance - 5 andele anskaffet 31. december 2006

-48.308 kr.

Tab til modregning i anden ejendomsavance / fremførsel til senere år

-227.598 kr.

Der er mellem klageren og SKAT uenighed om opgørelsen af salgssummen for afståelsen af klagerens 25 andele, ligesom der er uenighed om tidspunktet klageren skal anses for udtrådt af kommanditselskabet. Under sagens behandling i SKAT blev klageren og SKAT enige om, at klageren udtrådte med virkning fra 1. januar 2009.

SKATs afgørelse

Klageren udtrådte af kommanditselskabet med virkning fra 1. januar 2009, hvorfor opgørelsen af klagerens genvundne afskrivninger og ejendomsavance skal ske i henhold til værdierne ifølge årsrapporten for 2008.

Der fremgår følgende værdier af årsrapporten for 2008.

  

175 andele

25 andele

  

Bogført værdi ejendommen

19.406.000 kr.

2.772.286 kr.

Bogført værdi af øvrige aktiver

529.202 kr.

75.600 kr.

Aktiver i alt

19.935.202 kr.

2.847.886 kr.

  

Egenkapital

-9.052.431 kr.

-1.293.204 kr.

Gældsforpligtelser i alt

28.987.633 kr.

4.141.090 kr.

Passiver i alt

19.935.202 kr.

2.847.886 kr.

  

I gældsforpligtelser indgår valutalån til F1-Bank med i alt

18.660.876 kr.

2.665.839 kr.

  

Omregnet til GBP ved kurs 7,6479

2.440.000 GBP

348.571 GBP

Opgørelsen af overdragelsesprisen for ejendommene skal tage udgangspunkt i nettogælden på udtrædelsestidspunktet.

Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6 og afskrivningslovens § 45, stk. 3, at såvel den samlede salgssum som den fordeling parterne har aftalt er undergivet told- og skatteforvaltningens prøvelse.

Ved indløsningen af klagerens 25/175 andele er overdragelsen sket til kontant 0 kr. Prisen er fastsat af administrator og bestyrelsesformanden for kommanditselskabet. Der er ikke aftalt en værdiansættelse på ejendommen.

Der er heller ikke aftalt en værdi for en "overordnet strukturering og tilrettelæggelse af et investeringsprojekt".

Det er ikke tale om, at der er sket en gældseftergivelse på udtrædelsestidspunktet, idet den negative egenkapital her skal bedømmes som en del af afståelsessummen for ejendommen. Der henvises til dommen gengivet i TfS1999,262 HR.

I dommen gengivet i TfS1999,262 HR fik en kommanditist annulleret sine anparter på grund af manglende indbetaling af yderligere kapital. Opgørelsen af annulleringsprisen var udtryk for de forpligtelser, som kommanditisten blev frigjort for ved tvangsindløsningen af anparterne. Annulleringsprisen var opgjort i overensstemmelse med de principper, der var blevet fulgt ved tidligere tvangsindløsninger af andre anpartshavere. Kommanditisten havde ikke gjort indsigelser. Annulleringsprisen skulle lægges til grund skattemæssigt som kommanditistens afståelsessum.

Opgørelsen af afståelsessummen skal derfor foretages med udgangspunkt i at overdragelsen er sket til kontant 0 kr., og klageren blev frigjort for sin andel af den negative egenkapital på udtrædelsestidspunktet.

SKAT har ansat den samlede afståelsessum for ejendommene i G1 K/S til 4.065.490 kr., heraf grund til 365.894 kr., jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 4 og afskrivningslovens § 45, stk. 1.

Afståelsessummen er fremkommet således:

175 andele

25 andele

  

Bogført værdi af nettogæld pr. 1. januar 2009 (ekskl. ejendommene)

28.458.431 kr.

4.065.490 kr.

Kontant salgssum

0 kr.

0 kr.

Afståelsessum for ejendommen

28.458.431 kr.

4.065.490 kr.

Grundens andel 9 pct.

-2.561.259 kr.

-365.894 kr.

Afståelsessum for bygninger og installationer

25.897.172 kr.

3.699.596 kr.

    

Opgjort ud fra egenkapitalen pr. 1. januar 2009:

   

Egenkapitalen pr. 1. januar 2009

-9.052.431 kr.

-1.293.204 kr.

Kontant salgssum

0 kr.

0 kr.

Merværdi ved afhændelse

9.052.431 kr.

1.293.204 kr.

Bogført værdi af ejendom pr. 1. januar 2009

19.406.000 kr.

2.772.286 kr.

Afståelsessum for ejendommen

28.458.431 kr.

4.065.490 kr.

Grundens andel 9 pct.

-2.561.259 kr.

-365.894 kr.

Afståelsessum for bygninger og installationer

25.897.172 kr.

3.699.596 kr.

Fordelt sådan:

Afståelsessum for ejendommen for de 20 andele anskaffet ved stiftelsen

3.252.392 kr.

Heraf grund 9 pct.

292.715 kr.

Afståelsessum for bygninger og installationer

2.959.677 kr.

  

Afståelsessum for ejendommen for de 5 andele anskaffet den 31. december 2006

813.098 kr.

Heraf grund 9 pct.

-73.179 kr.

Afståelsessum for bygninger og installationer

739.919 kr.

SKAT har herefter opgjort indkomsten ved salg af 25/175 andele i G1 K/S sådan:

Opgørelse af genvundne afskrivninger

20 andele

5 andele

   

Afståelsessum bygning og installationer

2.959.677 kr.

739.919 kr.

   

Anskaffelsessum bygning og installationer ifølge 2008 regnskab

3.675.934 kr.

1.042.010 kr.

Akkumulerede afskrivninger pr. 31.12.2007 af oprindeligt grundlag

600.620 kr.

Foretagne afskrivninger i 2008

147.040 kr.

Akkumulerede afskrivninger pr. 31.12.2008

145.446 kr.

Nedskrevet værdi

2.928.274 kr.

896.564 kr.

   

Fortjeneste / (-) tab, afskrivningslovens § 21, stk. 1 og 2

31.403 kr.

-156.645 kr.

Ved fortjeneste beskattes 90 pct., afskrivningslovens § 21, stk. 6

28.263 kr.

   

Ikke genvundne afskrivninger

Foretagne afskrivninger

747.660 kr.

145.446 kr.

Tab ved afståelse af bygninger

0 kr.

156.645 kr.

Genvundne afskrivninger

-31.403 kr.

0 kr.

Ikke genvundne afskrivninger og tab til modregning i anskaffelsessummen ved opgørelsen af ejendomsavance, ejendomsavance beskatningslovens § 5, stk. 4, nr. 1 og nr. 3

716.257 kr.

302.091 kr.

  

 

 

Opgørelse af ejendomsavance

20 andele

5 andele

   

Afståelsessum for ejendommen

3.252.392 kr.

813.098 kr.

   

Anskaffelsessum for ejendommen ifølge regnskab 2008

4.074.414 kr.

1.145.686 kr.

Ikke genvundne afskrivninger og tab

-716.257 kr.

-302.091 kr.

10.000 kr.'s tillæg (2005-2008) 4 år (20 andele) 2 ejendomme

9.143 kr.

10.000 kr.'s tillæg (2006-2008) 3 år (5 andele) 2 ejendomme

1.714 kr.

Reguleret anskaffelsessum

3.367.300 kr.

845.309 kr.

Tab til modregning eller fremførsel, ejendomsavancebeskatningslovens § 6, stk. 4

-114.908 kr.

-32.211 kr.

Opgørelse af kursgevinst ved indfrielse af gæld i GBP - 20 andele købt ved stiftelsen

I forbindelse med indfrielse af 1. prioritetslånet i GBP skal der opgøres kursgevinst efter kursgevinstlovens §§ 20 og 23 og 26, stk. 4.

175 andele

20 andele

   

Gæld i GBP pr. 1. januar 2009

2.440.000 GBP

278.857 GBP

   

Kurs på GBP ved låneoptagelsen i 2005 ifølge årsrapport

10,8751

Kurs på GBP ved indfrielse den 1. januar 2009

7,6479

Kursgevinst

3,2272

899.927 kr.

Fradrag for saldo for låneomkostninger ved låneoptagelsen

236.272 kr.

-27.003 kr.

Nettokursgevinst, kursgevinstlovens §§ 20 og 23 og § 26, stk. 4

872.924 kr.

Opgørelse af kursgevinst ved indfrielse af gæld i GBP - 5 andele købt 31. december 2006

175 andele

5 andele

   

Gæld i GBP pr. 1. januar 2009

2.440.000 GBP

69.714 GBP

   

Kurs på GBP ved låneovertagelsen den 31. december 2006

11,1035

Kurs på GBP ved indfrielse den 1. januar 2009

7,6479

Kursgevinst, kursgevinstlovens §§ 20 og 23 og § 26, stk. 4

3,4556

240.904 kr.

Opgørelse af tab på anparter i komplementarselskabet - G1 Komplementar ApS

Opgørelsen af tab på anparterne i komplementarselskabet er opgjort med udgangspunkt i, at anparterne er solgt til 0 kr. ifølge aftale med klagerens revisor.

Anskaffelsessum for anparter 125.000 kr. x 25/175 andele

17.857 kr.

Afståelsessum

0 kr.

Tab, aktieavancebeskatningslovens § 13, stk. 1

-17.857 kr.

Samlet indkomst G1 K/S

Genvundne afskrivninger for 20 andele anskaffet ved stiftelsen

28.263 kr.

Tab på bygning for 5 andele anskaffet 31. december 2006

-156.645 kr.

Kursgevinst ved indfrielse af gæld 20 andele

872.924 kr.

Kursgevinst ved indfrielse af gæld 5 andele

240.904 kr.

Indkomst i alt

985.446 kr.

   

Tab ejendomsavance 20 andele anskaffet ved stiftelsen

-114.908 kr.

Tab ejendomsavance 5 andele anskaffet 31. december 2006

-32.211 kr.

Tab til modregning i anden ejendomsavance / fremførsel til senere år

-147.119 kr.

   

Tab på unoterede anparter i G1 Komplementar ApS

-17.857 kr.

Klagerens opfattelse

Klageren har nedlagt påstand om, at de genvundne afskrivninger ved afståelse af 20 andele og 5 andele skal ansættes til henholdsvis -910.050 kr. (tab) og -392.007 kr. (tab), i alt -1.302.057 kr. i overensstemmelse med klagerens revisors opgørelse.

Afståelsessummen for ejendommen skal i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 1 og afskrivningslovens § 21, stk. 2, ansættes til ejendommens faktiske handelsværdi pr. 1. januar 2009 og ikke til den bogførte nettoværdi af gælden i G1 K/S. Der skal ske en forholdsmæssig fordeling af afståelsessummen for andele på aktiverne i G1 K/S.

Hvis værdien af den bogførte nettogæld i G1 K/S pr. 1. januar 2009 er større end ejendommens handelsværdi pr. 1. januar 2009, og klageren ikke hæfter for gælden i kraft af overdragelsen af andele i G1 K/S til selskabet, udgør differencen en gældseftergivelse. Det gøres imidlertid gældende, at klageren fortsat hæfter for resthæftelsen, der knytter sig til andelene i G1 K/S, og som 2. prioritetslångiveren F3-Bank S.A. har sikkerhed i, hvorfor klageren ikke konkret har opnået en gældseftergivelse i kraft af overdragelsen af andelene pr. 1. januar 2009.

I anden række gøres det gældende, at en del af afståelsessummen skal henføres til den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af ejendomsprojektet, såfremt Landsskatteretten ikke er enig i, at afståelsessummen skal opgøres svarende til ejendommens faktiske handelsværdi pr. 1. januar 2009.

Klageren er ikke længere i besiddelse af det originale kautions- og transportdokument, men klageren har senere bekræftet kautionen overfor F3-Bank S.A. Klageren blev ikke frigjort for gældsforpligtelserne vedrørende G1 K/S i forbindelse med overdragelsen af anparterne i G1 K/S. Det fremgår af selvskyldnerkautionen af 21. januar 2011 og af aftalen vedrørende overdragelse af klagerens 25 kommanditandele til G1 K/S.

På tidpunktet for tvangsindløsning af klagerens anparter udgjorde klagerens resthæftelse 1.888.350 kr.

Ved indløsningen af klagerens anparter udtrådte klageren af kommanditselskabet. De skattemæssige virkninger heraf er, at klageren skal kapitalgevinstbeskattes ved salget. De skattemæssige virkninger er det samme, som hvis klageren havde solgt sine anparter til tredjemand. For de tilbageværende kommanditister er den skattemæssige behandling imidlertid forskellig alt efter, om den udtrædende selskabsdeltager sælger sine andele direkte til tredjemand eller til de tilbageværende selskabsdeltagere.

Det fremgår af Den Juridiske Vejledning 2013-2, afsnit C,C.2.4.1.3.2, at den kontantomregnede salgssum skal fordeles. Fordelingen skal foretages efter, at den del af overdragelsessummen, der eventuelt betales ved overtagelse af gæld, er kontantomregnet. Parterne skal derfor tage stilling til grundlaget for kontantomregningen, og herunder fastsættelsen af kursen på den gæld, der overdrages, og fastsættelsen af den del af overdragelsessummen, der berigtiges ved at stifte ny gæld (sælgerpantebrev, gældsbrev og lignende).

I tilfælde hvor parterne ikke har aftalt en fordeling, som er tilfældet i nærværende sag, er SKAT forpligtet til at foretage en fordeling med virkning for såvel købers som sælgers indkomstopgørelser, jf. afskrivningslovens § 45, stk. 3. Det følger således af loven og praksis i øvrigt, at der i forbindelse med overdragelser af aktiver, herunder ved overdragelse af ideelle ejerandele i forbindelse med udtrædelsen af et personselskab, skal ske en fordeling af såvel salgs- og købesum på de enkelte aktiver og passiver. Til støtte herfor henvises til TfS1999,261 HR. I denne sag fandt Landsskatteretten, at der reelt i forbindelse med fastsættelsen af tilbudsprisen skete en delvis gældseftergivelse. Højesterets dom kan tages som udtryk for, at i det omfang, at en kommanditist efter overdragelsen af kommanditandelen ikke længere hæfter for gælden, og at den samlede salgssum for andelene ikke kan tages som indtægt for at udgøre værdien af aktiverne, vil det beløb, der ligger ud over aktivernes værdi, og som kommanditisten bliver frigjort for udgøre en gældseftergivelse.

I den konkrete sag, der er gengivet i TfS1999,261 HR, var kommanditisten skattepligtig af gældseftergivelsen. Det er således ikke korrekt, som anført af SKAT, at den negative egenkapital skal bedømmes som en del af afståelsessummen på ejendommen, hvilket efter SKATs opfattelse har støtte i Højesterets dom, gengivet i TfS1999,262 HR.

Højesterets dom, gengivet i TfS1999,262 HR er en konkret afgørelse. I sagen havde skatteyderen ikke løftet bevisbyrden for, at der var et åbenbart misforhold mellem skibets reelle værdi, dvs. dets overdragne aktiv og dets beregnede værdi. Herved adskiller nærværende sag sig, idet der utvivlsomt foreligger et åbenbart misforhold mellem ejendommens værdi pr. 1. januar 2009 og den bogførte nettogæld pr. 1. januar 2009.

Ifølge årsrapporten for 2008 havde investeringsejendommen en regnskabsmæssig værdi på 19.406.000 kr., og den bogførte gæld en værdi på 28.987.633 kr.

Den regnskabsmæssige værdi udgør ejendommens dagsværdi. Ifølge årsregnskabslovens § 38, skal virksomheder, der udøver investeringsvirksomhed som hovedaktivitet, indregne den løbende regulering af investeringsejendomme til dagsværdi. Det samme fremgår af Regnskabsvejledning nr. 16 fra Foreningen af Statsautoriserede revisorer.

Det er derfor fejlagtigt, når SKAT i forbindelse med beregningen af ejendomsavancen tager afsæt i værdien af den bogførte nettogæld til brug for fastlæggelen af afståelsessummen for investeringssummen.

Til støtte for en del af afståelsessummen for ejendommen skal henføres til værdien af at indtræde i et veltilrettelagt investeringsprojekt henvises til Vestre Landsrets dom, gengivet i SKM2012.533.VLR samt Byrettens dom af 12. april 2013.

Landsskatterettens afgørelse

Det fremgår af § 21, stk. 1, i lovbekendtgørelse nr. 1191 af 11. oktober 2007 af afskrivningsloven, at genvundne afskrivninger ved salg af bygninger eller installationer, hvorpå der er afskrevet efter lovens § 14 eller § 15 skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.

Det fremgår af afskrivningslovens § 21, stk. 2 og 3, at fortjenesten eller tabet opgøres som forskellen mellem salgssummen og den nedskrevne værdi.

Det fremgår af afskrivningslovens § 45, stk. 1, at anskaffelsessummen og salgssummen omregnes til kontantværdi.

Det fremgår af afskrivningslovens § 45, stk. 2, at sælger og køber i en købsaftale, skøde eller på anden skriftlig måde skal foretage en fordeling af den samlede kontantomregnede salgssum på de aktiver, der er omfattet af overdragelsen.

Det fremgår af § 4 i lovbekendtgørelse nr. 891 af 17. august 2006 om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom (ejendomsavancebeskatningsloven), at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom opgøres som forskellen mellem den kontantomregnede afståelsessum og den kontantomregnede anskaffelsessum.

Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5, at ved afståelse af fast ejendom skal sælger og købe i en købsaftale, skøde eller på anden skriftlig måde foretage en fordeling af den kontantomregnede salgssum på bl.a. grund og bygninger.

Det fremgår af ligningsvejledningen for 2009, afsnit E.F.2.3, at ved en kommanditist afståelse af en kommanditanpart skal kommanditisten opgøre skattemæssig avance efter skattelovgivningens almindelige regler for afståelse af de pågældende aktiver, idet kommanditisten skattemæssigt anses for at have afstået ideelle anparter i kommanditselskabets aktiver og passiver.

Det fremgår af ligningsvejledningen for 2009, afsnit E.F.2.3, at salgssummen opgøres efter skattelovgivningens almindelige regler, idet der ved afståelse af anpart tages hensyn til den ideelle anpart i kommanditselskabets gæld, som kommanditisten samtidigt overdrager. Til den gæld, som kommanditisten frigøres for, skal også medregnes gæld, som går ud over det beløb, hvortil kommanditisten har begrænset sin hæftelse. Dette er en konsekvens af, at kommanditisten som udgangspunkt i skattemæssig henseende betragtes som en interessent, og det er modstykket til, at kommanditistens afskrivningsgrundlag opgøres som anskaffelsessummen for den ideelle anpart af kommanditselskabets afskrivningsberettigede aktiver inklusive eventuel gæld, der ligger ud over hans hæftelse.

Klageren drev virksomhed med udlejning af fast ejendom, hvorfor klagerens betragtninger om investeringsvirksomhed er uden betydning.

Tvangsindløsningen af klagerens 25 kommanditandele medfører, at klageren i skattemæssig henseende skal anses for at have afstået sin ideelle andel af investeringsejendommen og kommanditselskabets øvrige aktiver. Det forhold, at klageren har misligholdt sine indbetalingsforpligtelser overfor kommanditselskabet er uden betydning for fastsættelsen af klagerens salgssum ved afståelsen af ejendommen.

Tvangsindløsningsprisen er af kommanditselskabet fastsat til 0 kr. Klageren har ikke civilretligt anfægtet tilbagekøbsprisen, hvorfor prisen skal lægges til grund ved skatteansættelsen. Ved fastsættelsen af annulleringsprisen kan der ikke tages hensyn til, at klageren hæfter som selvskyldner overfor F3-Bank S.A.

Overdragelsesaftalen § 3, stk. 1, må forstås således, at salgssummen skal fastsættes til værdierne i kommanditselskabet pr. 1. januar 2009. Klagerens andel af den belånte ejendom er solgt, og betalingen er sket ved, at de øvrige kommanditister har overtaget den prioritetsgæld, der er knyttet til klagerens forholdsmæssige ejerandel. Efter salget er klageren frigjort for hans forholdsmæssige andel af gælden.

Det fremgår af afskrivningslovens § 45, stk. 1, at overdragelsesprisen for ejendommen skal fastsættes til det kontante vederlag med tillæg af kursværdien af aktivets gældsposter. Gæld, der går ud over det beløb, som klageren hæfter for med sine anparter, skal også medregnes. Det skyldes, at hele gælden i ejendommen er medregnet i det beløb, som klageren har kunnet afskrive på. Landsskatteretten henviser til Højesterets dom, gengivet i TfS1999,262 HR og Østre Landsrets dom, gengivet i SKM2013.549.ØLR.

Dette princip gælder, selv om der ved opgørelse af salgssummen tages udgangspunkt i den bogførte nettogæld pr. 1. januar 2009 eller den bogførte værdi af ejendommen pr. 1. januar 2009 ifølge kommanditselskabets årerapport for 2008.

Der er ikke grundlag for at anse en del salgssummen for ejendommen som godtgørelse for klagerens andel af det udbyderhonorar, som klageren betalte ved indtræden i projektet. Det er ikke godtgjort, at udbyderhonoraret udgør et formueaktiv for klageren, der kan gøres til genstand for overdragelse. Udbyderhonoraret er et formuetab, der skal fratrækkes på fradragskontoen.

Landsskatteretten er derfor ikke enig med klageren i, at klagerens salgssum for sin ideelle ejerandel af ejendommen udgør klagerens ideelle andel af ejendommens nedskrevne værdi pr. 1. januar 2009, og Landsskatteretten stadfæster derfor af de anførte grunde SKATs ansættelse af genvundne afskrivninger ved salget.

..."

Forklaringer

Der er afgivet partsforklaring af A, der har forklaret, at han er uddannet ingeniør og har en HD. Han er gift og har 3 børn. Siden 2003 har han arbejdet med rådgivning og investeringer. I 2009 startede han sit eget firma med rådgivning om privat økonomi.

Han tegnede anparterne i G1 K/S med henblik på opsparing, og han anså det dengang for at være en god investering. Før finanskrisen var det et mantra, at det var godt at investere i fast ejendom. Det har også været en god investering for de tilbageværende investorer. Frem til 2009 forløb driften planmæssigt.

På generalforsamlingen var der meldinger fra revisor om, at han ville sætte værdien af ejendommene ned, fordi der var eksempler på revisorer, der havde aflagt regnskaber, hvor den anførte værdi ikke afspejlede den reelle værdi. I 2009 var det pga. finanskrisen sådan, at værdien af ejendommene var lavere end gælden. Han havde været arbejdsløs i en periode forud for, at han startede sit eget firma i 2009. Han og hans familie levede for små penge, og han kom derfor i misligholdelse med de løbende indbetalinger til G1 K/S.

Overdragelsesaftalen blev indgået efter, at OH havde jagtet ham for at få aftale på plads. Han fik at vide, at han var bagud med betalinger, og at de ville droppe samarbejdet med ham. Egentlig skulle han betale for at komme af med sine anparter i G1 K/S, men han fik at vide, at han kunne komme ud af det kvit og frit. Han havde ikke betalt alle de rater, han skulle, da overdragelsesaftalen blev indgået, men disse rater skulle han ikke betale, hvis han overdrog anparterne. Det er helt sikkert, at man på daværende tidspunkt ikke kunne have solgt anparterne til andre. Andre ville skulle have haft penge for at overtage anparterne. Han havde dengang gæld og hæftelser for omkring 40 mio. kr., og hans økonomi var stram, og der var derfor ikke noget at komme efter for G1 K/S hos ham.

Parternes synspunkter

A har i sit påstandsdokument anført bl.a.:

"...

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det i første række gældende, at afståelsessummerne for ejendommene i selskabet G1 K/S i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1 og afskrivningslovens § 21, stk. 2 udgør ejendommenes faktiske handelsværdier pr. 1. januar 2009 og ikke den bogførte nettoværdi af gælden i G1 K/S, idet der i forbindelse med sagsøgers "overdragelse" af andelene i G1 K/S til selskabet skal ske en fordeling af salgssummerne på de ideelle ejerandele af aktiverne i G1 K/S, herunder de i sagen omhandlede ejendomme, jf. afskrivningslovens § 45, stk. 2 og ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5.

Endvidere gøres det gældende, at i det omfang værdien af den bogførte nettoværdi af gælden i G1 K/S pr. 31. december 2008 var større end ejendommenes handelsværdi pr. 1. januar 2009, og sagsøger ikke hæfter for gælden i kraft af overdragelsen af andelene i G1 K/S til selskabet, udgør differencen en gældseftergivelse.

I forlængelse heraf gøres det gældende, at sagsøger imidlertid ubestrideligt fortsat hæfter for gælden, der knytter sig til andelene i G1 K/S, og som 2. prioritetslångiver, F3-Bank S.A., har sikkerhed for, hvorfor sagsøger ikke har opnået en gældseftergivelse i kraft af "overdragelsen" af andelene pr. 1. januar 2009.

Såfremt retten ikke finder, at afståelsessummerne skal opgøres svarende til ejendommenes faktiske handelsværdi pr. 1. januar 2009, gøres det til støtte for den nedlagte påstand i anden række gældende, at afståelsessummerne for ejendommene i selskabet G1 K/S skal omregnes til kontantværdi, hvorved den bogførte nettoværdi af gælden i G1 K/S ikke kan lægges til grund af skattemyndighederne uden en skønsmæssig kursfastsættelse af den bogførte nettoværdi af gælden, jf. afskrivningslovens § 45, stk. 1 og ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 4.

Såfremt retten ikke finder, at afståelsessummerne skal opgøres svarende til ejendommenes faktiske handelsværdi pr. 1. januar 2009, og der ej heller skal ske en skønsmæssig kursfastsættelse af den bogførte nettoværdi af gælden, gøres det til støtte for den nedlagte påstand i tredje række gældende, at en del af ejendommenes værdi skal overføres til den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af ejendomsprojekterne, der ikke skal medregnes ved opgørelsen af den skattemæssige afståelsessum i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4.

1. Opgørelse af afståelsessummerne

Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom opgøres som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen omregnet efter bestemmelsens stk. 4 og på den anden side anskaffelsessummen opgjort efter bestemmelsens stk. 2 eller stk. 3 og reguleret efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5 eller § 5 a.

Det følger herefter, at afståelsessummen i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 4 skal omregnes til kontantværdi, hvilket skal ske derved, at den kontante del af afståelsessummen lægges sammen med kursværdien af de overdragne gældsposter på afståelsestidspunktet.

Afståelsessummen for fast ejendom skal således i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1 opgøres til den reelle handelsværdi på afståelsestidspunktet. Afgørende i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven er herefter ikke til hvilken samlet salgssum, sagsøger overdrog sine andele i G1 K/S til selskabet, men derimod ejendommenes handelsværdier på afståelsestidspunktet.

Sagsøger blev med virkning fra 1. januar 2009 indløst som følge af misligholdelse i henhold til § 9 i vedtægterne for G1 K/S, jf. ...

Som følge af misligholdelsen blev sagsøger således pålagt et tvangssalg af sine 25 ud af 175 andele i G1 K/S.

Ved indløsning forstås, at sagsøger udtrådte som selskabsdeltager i G1 K/S. De skattemæssige konsekvenser var i den forbindelse, at sagsøgers ideelle ejerandel af de enkelte aktiver og passiver i G1 K/S ansås for afstået med deraf følgende kapitalgevinstbeskatning, herunder beskatning af en eventuel ejendomsavance i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4.

I forlængelse heraf skal det fremhæves, at de skattemæssige konsekvenser for en udtrædende selskabsdeltager i udgangspunktet vil være de samme, hvad enten den pågældende udtræder 1) ved direkte salg til tredjemand eller 2) ved et salg af sin ejerandel til de eksisterende selskabsdeltagere.

For de tilbageværende selskabsdeltagere er den skattemæssige behandling imidlertid forskellig alt efter, om den udtrædende selskabsdeltager sælger sin andel direkte til tredjemand, eller om der sker salg til de tilbageværende deltagere.

Overtager de tilbageværende selskabsdeltagere den udtrædendes andel af selskabet, som er tilfældet i nærværende sag ved indløsningen af sagsøger pr. 1. januar 2009, anses de tilbageværende selskabsdeltagere som købere i relation til den erhvervede andel, og hver af disse deltageres ejerandel og eventuelle afskrivningsgrundlag forøges med den forholdsmæssige andel af købesummen for de afskrivningsberettigede aktiver.

Da indløsningen skattemæssigt sidestilles med et delsalg af de til selskabet hørende aktiver og passiver, skal der i henhold til afskrivningslovens § 45, stk. 2 foretages en fordeling af den samlede kontantomregnede salgssum for de aktiver, der er omfattet af overdragelsen, hvilket der også har direkte støtte i Den juridiske vejledning 2015-2, afsnit  C,C.2.4.1.3.2 Fordeling af anskaffelsessummer og afståelsessummer.

SKAT har også ved den oprindelige afgørelse været opmærksom på den omstændighed, at salgssummen for andelene i G1 K/S skal fordeles på de ideelle andele af såvel aktiver som passiver, der måtte være omfattet af overdragelsen, hvortil der henvises til SKATs afgørelse af den 21. januar 2013, jf. ... Desuagtet har SKAT ikke foretaget en sådan fordeling, men derimod blot taget udgangspunkt i den bogførte nettoværdi af gælden pr. 31. december 2008.

I det tilfælde hvor parterne ikke har aftalt en fordeling, som er tilfældet i nærværende sag, idet der henvises til "overdragelsesaftalen", jf. ..., er skattemyndighederne forpligtet til at foretage denne med virkning for såvel købers som sælgers indkomstopgørelser, jf. afskrivningslovens § 45, stk. 3.

Det følger således af loven og praksis i øvrigt, at der i forbindelse med overdragelser af aktiver, herunder ved overdragelse af ideelle ejerandele i forbindelse med udtrædelsen af et personselskab, skal ske en fordeling af såvel salgs- og købesum på de enkelte aktiver og passiver.

Til støtte herfor skal der henvises til Højesterets dom af den 22. februar 1999, offentliggjort i TfS 1999.261.H. Af den pågældende højesteretsdom kan det konstateres, at der ved overdragelse af andele i et kommanditselskab skal foretages en fordeling af den samlede salgssum på de enkelte ideelle ejerandele af aktiverne omfattet af overdragelsen.

Afståelsessummen for aktiverne omfattet af en overdragelse udgør således alene et beløb svarende til værdien af den medejendomsret, der knytter sig til aktivet i kraft af den ideelle ejerandel. Endvidere kan det af højesteretsdommen konstateres, at i det omfang en kommanditist efter overdragelsen ikke længere hæfter for gælden, og at den samlede salgssum for andelene ikke kan tages til indtægt for at udgøre værdien af aktiverne, da vil det beløb, der ligger ud over aktivernes værdi, og som kommanditisten bliver frigjort for, udgøre en gældseftergivelse for denne.

I den konkrete sag var denne gældseftergivelse skattepligtig henset til, at kommanditisten ikke var insolvent, hvorfor gældseftergivelsen ikke var omfattet af dagældende kursgevinstlovs § 6 a, stk. 1, 1. pkt., der tilsvarer bestemmelsen vedrørende singulær gældseftergivelse i nugældende kursgevinstlovs § 21.

Det følger således klart af Højesterets praksis, at der i forbindelse med overdragelse af andele i kommanditselskaber skal ske en fordeling af salgssummen på de enkelte aktiver og passiver, der måtte indgå i overdragelsen, jf. TfS 1999.261.H.

I nærværende sag forholder det sig utvivlsomt således, at foreligger et åbenbart misforhold mellem ejendommenes værdi pr. 31. december 2008 og værdien af den bogførte nettoværdi af gælden pr. 31. december 2008.

Til støtte herfor skal der for det første henvises til, at investeringsejendommene i G1 K/S pr. 31. december 2008 havde en handelsværdi på kr. 23.176.111, hvilket fremgår af side 19 i årsrapporten for 2008, jf. ... Den bogførte nettoværdi af gælden i G1 K/S udgjorde derimod pr. 31. december 2008 kr. 28.987.633, hvilket fremgår af side 16 i årsrapporten for 2008, jf. ...

Afgørende er den regnskabsmæssige værdi, idet denne udgør ejendommenes dagsværdi. Til støtte herfor henvises der til, at det følger af årsregnskabslovens § 38, at virksomheder, der udøver investeringsvirksomhed som hovedaktivitet, kan indregne den løbende regulering af investeringsejendomme til dagsværdi.

Endvidere henvises der til afsnit 21-37 i Regnskabsvejledning nr. 16 om investeringsejendomme fra Foreningen af Statsautoriserede Revisorer.

Det følger direkte af årsregnskabsloven samt Regnskabsvejledning nr. 16 fra Foreningen af Statsautoriserede Revisorer, at en investeringsejendom løbende skal indregnes i årsrapporten til en dagsværdi, der er udtryk for, hvad der kan opnås ved salg af ejendom men på sædvanlige markedsmæssige vilkår.

SKAT har ikke ved den oprindelige afgørelse af den 21. januar 2013, jf. ..., anfægtet den opgjorte dagsværdi, men har ved beregningen af ejendomsavancen alene lagt den bogførte nettoværdi af gælden til grund, idet denne efter SKATs opfattelse udgør afståelsessummerne i forbindelse med indløsningen pr. 1. januar 2009 - dvs. den tvangsmæssige afståelse af sagsøgers ideelle ejerandele af aktiverne i G1 K/S.

Det følger imidlertid direkte af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 4 og afskrivningslovens § 45, stk. 2, at afståelsessummen er den reelle handelsværdi - dvs. den regnskabsmæssige dagsværdi - hvilket tillige har støtte i den ovenfor omtalte højesteretsdom af den 22. februar 1999, offentliggjort i TfS 1999.261.H.

Det er således fejlagtigt, når skattemyndighederne i forbindelse med beregningen af ejendomsavancen tager afsæt i værdien af den bogførte nettoværdi af gælden til brug for fastlæggelsen af afståelsessummerne for de i sagen omhandlede investeringsejendomme, hvorfor sagen skal hjemvises til fornyet behandling ved skattemyndighederne med henblik på, at skattemyndighederne kan foretage en fornyet beregning med afsæt i den forudsætning, at afståelsessummerne for de i sagen omhandlede investeringsejendomme udgør handelsværdien pr. 1. januar 2009 og ikke den bogførte nettogæld pr. 31. december 2008.

2. Kursfastsættelse af den bogførte nettoværdi af gæld

Såfremt retten ikke finder, at afståelsessummerne skal opgøres svarende til ejendommenes faktiske handelsværdi pr. 1. januar 2009, gøres det til støtte for den nedlagte påstand i anden række gældende, at afståelsessummerne for ejendommene i selskabet G1 K/S skal omregnes til kontantværdi, hvorved den bogførte nettoværdi af gælden i G1 K/S ikke kan lægges til grund af skattemyndighederne uden en skønsmæssig kursfastsættelse af den bogførte nettoværdi af gælden, jf. afskrivningslovens § 45, stk. 2 og ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 4.

Til støtte herfor henvises til ordlyden af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 4, hvoraf det fremgår, at en afståelsessum ved opgørelsen af en ejendomsavance skal omregnes til kontantværdi, hvilket skal ske derved, at den kontante del af afståelsessummen lægges sammen med kursværdien af de overdragne gældsposter på afståelsestidspunktet.

I forbindelse med skattemyndighedernes opgørelse af afståelsessummerne for de i sagen omhandlede ejendomme pr. 1. januar 2009 har skattemyndighederne blot taget udgangspunkt i den bogførte nettoværdi af gælden i G1 K/S, der udgjorde kr. 28.987.633 pr. 31. december 2008, jf.....

Skattemyndighederne har ikke i forbindelse med opgørelsen af de to afståelsessummer foretaget en omregning til kontantværdi, idet skattemyndighederne blot har lagt den bogførte nettoværdi af gælden til grund.

Skattemyndighederne har således ikke foretaget et skøn over kursværdien af den bogførte nettoværdi af gælden i G1 K/S.

Til støtte for at kursværdien af de bogførte gældsforpligtelser ikke udgjorde 100, som skattemyndighederne har taget afsæt i ved afgørelsen af nærværende sag, skal der henvises til, at sagsøger jo netop blev tvangsindløst i G1 K/S som følge af sin manglende betalingsevne.

Skattemyndighederne burde således også ved den gennemførte beskatning i nærværende sag have foretaget et skøn over kursen for den bogførte nettoværdi af gælden i G1 K/S, og afståelsessummerne kan således i det højeste udgøre den bogførte nettoværdi af gælden efter et kursnedslag, jf. også Den juridiske vejledning 2015-2, afsnit  C,C.2.4.1.3.2 Fordeling af anskaffelsessummer og afståelsessummer.

I forlængelse heraf gøres det således gældende, at i det omfang retten måtte være af den opfattelse, at afståelsessummerne for de i sagen omhandlede ejendomme ikke udgør ejendommenes handelsværdi, men derimod den i selskaberne eksisterende bogførte nettoværdi af gælden, da skal sagen hjemvises til fornyet behandling ved skattemyndighederne med henblik på, at skattemyndighederne kan foretage et skøn over gældens kursværdi og herefter de eventuelle skattepligtige ejendomsavancer og genvundne afskrivninger for sagsøger i indkomståret 2009.

3. Fradrag for udbyderhonorar mv. ved opgørelsen af afståelsessummerne

Såfremt retten ikke finder, at afståelsessummerne skal opgøres svarende til ejendommenes faktiske handelsværdi pr. 1. januar 2009, og der ej heller skal ske en skønsmæssig kursfastsættelse af den bogførte nettoværdi af gælden, gøres det til støtte for den nedlagte påstand i tredje række gældende, at en del af ejendommenes værdi skal overføres til den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af ejendomsprojekterne, der ikke skal medregnes ved opgørelsen af den skattemæssige afståelsessum i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4.

Det gøres således gældende, at udgifter til udbyderhonorar mv. - ved beskatning af sagsøger - skal fratrækkes ved opgørelsen af den skattemæssige afståelsessum for ejendommene i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 4.

Dette anbringende støttes klart af Vestre Landsrets dom, offentliggjort i SKM2012.533.VLR. Denne dom vedrørte spørgsmålet om, hvorvidt et udbyderhonorar i et ejendomsinvesteringsprojekt kunne tillægges den skattemæssige anskaffelsessum for ejendommen - alternativt fragå ved opgørelsen af den skattemæssige afståelsessum for ejendommen.

I dommen nåede Vestre Landsret frem til, at en del af udbyderhonoraret skulle fragå ved opgørelsen af den skattemæssige afståelsessum for ejendommen i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven. Som begrundelse herfor anførte Vestre Landsret følgende:

...

Til yderligere støtte herfor henvises der til et retsforlig dateret den 12. april 2013 i sagen JN mod Skatteministeriet, Byrettens sag nr. BS 10D-634/2012, jf. ... Ved dette retsforlig accepterede Skatteministeriet, at hele udbyderhonoraret kunne fragå ved opgørelsen af den pågældende kommanditists afståelsessum i forbindelse med salg af kommanditanparter i det omhandlede ejendomsinvesteringsprojekt.

Synspunktet om, at udbyderhonoraret skal fratrækkes ved opgørelsen af den skattemæssige afståelsessum for ejendomme, har videre støtte i SKATs eget styresignal udsendt pr. 14. april 2009, som er offentliggjort i SKM2009.261.SKAT. Af styresignalets punkt 2, der har overskriften "Ændring af praksis vedrørende brugte anparter", fremgår bl.a. følgende:

...

Såfremt udbyderhonorarerne i nærværende sag - ifølge retten - må kvalificeres som betaling for værdien af den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojekterne, kan disse udbyderhonorarer ej heller bedømmes som vederlag for ejendommene eller for de afskrivningsberettigede installationer.

Det fastholdes i tilknytning hertil, at det fremgår direkte af forarbejderne til den nugældende ejendomsavancebeskatningslov samt i forarbejderne til den nu ophævede lov om særlig indkomstskat, at det aldrig har været lovgivers intention, at reglerne om ejendomsavancebeskatning, der i første omgang blev indført i lov om særlig indkomstskat, og efterfølgende blev erstattet af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, har skullet finde anvendelse i situationer som den foreliggende, hvor skattemyndighederne de facto har gennemført en ejendomsavancebeskatning af et beløb svarende til udbyderhonoraret, som på ingen måde civilretligt eller skatteretligt kan kvalificeres som en ejendomsavance for sagsøger.

..."

A har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med sit påstandsdokument.

Skatteministeriet har i sit påstandsdokument anført bl.a.:

"...

Det gøres overordnet gældende, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte den opgjorte afståelsessum for sagsøgerens andel af kommanditselskabets ejendomme.

Et kommanditselskab er ikke et selvstændigt skattesubjekt. Det er derfor de enkelte kommanditister, der beskattes af kommanditselskabets skattepligtige indkomst m.v., herunder genvundne afskrivninger.

(Tvangs)indløsning af anparter i et kommanditselskab sidestilles med salg af anparterne, jf. bl.a. UfR 1999.863 H. Kommanditisten anses således skattemæssigt for at have solgt sine ideelle andele af kommanditselskabets aktiver og passiver.

Fortjeneste ved afståelsen skal opgøres efter skattelovgivningens almindelige regler om opgørelse af fortjeneste og tab på de enkelte aktiver og passiver.

Opgørelse af fortjenesten reguleres således af afskrivningslovens §§ 21 og 45 samt ejendomsavancebeskatningslovens § 4.

Når der er tale om handel mellem uafhængige parter, anses den skattemæssige afståelsessum som udgangspunkt for at være identisk med det beløb, som køberen betaler for kommanditanparterne. Det følger således af UfR 1999.863 H, at når et kommanditselskab tvangsindløser en kommanditist ved at tilbagetage anparterne, skal der ved opgørelsen af salgssummen, jf. afskrivningslovens § 45, stk. 1, for kommanditistens ideelle andel af det skatterelevante aktiv, tages udgangspunkt i den gæld, som kommanditisten bliver frigjort for.

Dette fremgår også af andre afgørelser, jf. bl.a. TfS 1998, 384 Ø, SKM2013.549.ØLR, SKM2014.494.SR og SKM2015.266.SR samt af Ligningsvejledningen 2009-1, afsnit E.F.2.3.

Ved opgørelse af afståelsessummen for kommanditistens afståelse af den forholdsmæssige andel af kommanditselskabets ejendom skal der således efter praksis ikke tages udgangspunkt i ejendommens markedsværdi, men derimod i det vederlag, som ydes i forbindelse med overdragelsen.

Sagsøgerens afståelsessum er i overensstemmelse hermed opgjort med udgangspunkt i de forpligtelser, som sagsøgeren blev frigjort for i forbindelse med overdragelsen.

Da overdragelsessummen i aftalen mellem sagsøgeren og G1 K/S og OH af 28. december 2009 (...) blev aftalt til kr. 0,-, svarer vederlaget til sagsøgerens ideelle andele af kommanditselskabets samlede gældsposter, som sagsøgeren i forbindelse med overdragelsen blev frigjort for.

Afståelsessummen er opgjort til kr. 4.065.490,- (...).

Dette svarer til den gæld, som sagsøgeren blev frigjort for, i forbindelse med overdragelsen.

Der henvises herved til, at kommanditselskabets gæld pr. den 1. januar 2009 udgjorde kr. 28.987.633,- (...), mens kommanditselskabets omsætningsaktiver udgjorde kr. 529.202,- (...). Dette betyder, at sagsøgeren, som ejede 25 ud af 175 kommanditanparter, ved overdragelsen samlet set blev frigjort for forpligtelser for kr. 4.065.490,-, som fremkommer således:

175 andele

25 andele

Selskabets gæld pr. 1. januar 2009, jf....

28.987.633

4.141.090

Selskabets omsætningsaktiver, jf....

- 529.202

-75.600

Samlet frigørelse for gældsforpligtelser

28.458.431

4.065.490

På denne baggrund anså kommanditselskabet overdragelsessummen for sagsøgerens andel af selskabets ejendomme for at udgøre kr. 4.065.490,-, jf. kommanditselskabets skatteregnskab for 2009 (...). Af skatteregnskabets side 6 fremgår under punkt 2, at de tilbageværende kommanditisters afskrivningsgrundlag vedrørende selskabets investeringsejendomme i forbindelse med indløsningen af de 25 anparter steg med kr. 3.699.596,-, idet sagsøgerens del af ejendommene var blevet tilbagekøbt for kr. 4.065.490-, hvoraf kr. 365.895,- kunne henføres til grunden, og kr. 3.699.596,- kunne henføres til afskrivningsberettigede bygninger og installationer.

Der er ikke grundlag for at fravige udgangspunktet om, at afståelsessummen skal fastsættes til den overdragne gæld.

Der henvises herved til, at aftalen af 28. december 2009 (...) er indgået mellem uafhængige parter. Afståelsessummen afspejler alene, at de tilbageværende kommanditister overtog sagsøgerens gældsforpligtelser.

Hverken kommanditselskabet, OH eller sagsøgeren har civilretligt anfægtet salgssummen, som derfor må lægges til grund.

Der er enighed om, at aftalens parter ikke overholdt pligten i afskrivningslovens § 45, stk. 2, og ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5, til i overdragelsesaftalen af 28. december 2009 at fordele købesummen på de skatterelevante aktiver, som var omfattet af overdragelsen.

SKAT har foretaget en skønsmæssig fordeling af overdragelsessummen, således at denne blev fordelt med kr. 365.894,- på grunden og kr. 3.699.596,- på bygninger og installationer, jf. ... Der er ikke grundlag for at tilsidesætte denne skønsmæssige fordeling, der er i overensstemmelse med kommanditselskabets skatteregnskab for 2009 (...).

Det er ikke godtgjort, at en del af salgssummen skulle være udtryk for en gældseftergivelse. Angivelsen af ejendommenes værdi pr. 1. januar 2009 i kommanditselskabets årsrapport dokumenterer ikke, at anparterne havde en lavere værdi end den overtagne gæld. Der er heller ikke andre forhold, der viser, at dette skulle være tilfældet. Det fremgår tværtimod af kommanditselskabets skatteregnskab for 2009 (...), at kommanditselskabet selv anså de forpligtelser, som sagsøgeren blev frigjort for i forbindelse med indløsning af anparterne, for i sin helhed at relatere sig til ejendommene.

SKAT og Landsskatteretten har i forbindelse med opgørelsen af sagsøgerens afståelsessum taget udgangspunkt i den bogførte nettogæld i henhold til kommanditselskabets årsrapport (...). Herved må der anses at være foretaget en vurdering af gældens værdi.

Det bemærkes herved, at der ikke er oplysninger i sagen, der viser, at parterne har anset gælden for at have en lavere værdi end kurs 100. Kursværdien af gæld kan rimelig enkelt dokumenteres med de usikkerheder, der nu en gang er forbundet hermed. Sagsøgeren har imidlertid ikke, trods opfordring hertil, (opfordring (1) og (2)) fremlagt oplysninger om kursværdien eller om de vilkår, som gjaldt for kommanditselskabets gældsposter i 2009. Det er således ikke godtgjort, at det var forkert at ansætte gælden i overensstemmelse med, hvad der fremgår af regnskabet.

Det bestrides endvidere, at "udgifter til udbyderhonorar mv." skal fratrækkes ved opgørelsen af afståelsessummen.

Det påhviler sagsøgeren at godtgøre, at en del af den samlede overdragelsessum relaterer sig til værdien ved at indtræde i en igangværende virksomhed. Denne bevisbyrde er ikke løftet.

Der er intet, der peger på, at en del af overdragelsessummen udgør værdien ved at indtræde i et eksisterende projekt. Der henvises herved bl.a. til, at sagsøgerens anparter ikke blev tilbagesolgt til den oprindelige udbyder, og at kommanditselskabet i sit skatteregnskab for 2009 (...) har anset hele overdragelsessummen for at relatere sig til ejendommene (grunde, bygninger og installationer), hvorimod kommanditselskabet ikke har anset nogen del af overdragelsessummen for at vedrøre en fordel i at indtræde i en igangværende virksomhed.

..."

Skatteministeriet har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med sit påstandsdokument.

Rettens begrundelse og afgørelse

Parterne er enige om, at A ved overdragelsen af sine 25 anparter i G1 K/S til G1 K/S skattemæssigt anses for at have solgt sin ideelle andel af de enkelte aktiver og passiver i kommanditselskabet. Parterne er uenige om opgørelsen af den skattemæssige afståelsessum.

Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom opgøres som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen omregnet efter stk. 4 og på den anden side anskaffelsessummen opgjort efter nærmere angivne bestemmelser. Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 4, at afståelsessummen omregnes til kontantværdi, der beregnes ved, at den kontante del af afståelsessummen lægges sammen med kursværdien af de overdragne gældsposter på afståelsestidspunktet. Tilsvarende følger det af afskrivningslovens § 45, stk. 1, at anskaffelses- og salgssummer for aktiver omfattet af denne lov omregnes til kontantværdi, der beregnes ved, at den kontante del af anskaffelsessummen henholdsvis salgssummen lægges sammen med kursværdien af aktivets gældsposter.

Skattemyndighederne har opgjort A's afståelsessum til hans ideelle andel af kommanditselskabets samlede gældsposter, som han efter skattemyndighedernes opfattelse blev frigjort for ved overdragelsen, idet den kontante købesum blev aftalt til 0 kr.

Retten lægger til grund som ubestridt, at aftalen om overdragelsen af de 25 anparter er indgået mellem uafhængige parter. Det kan ligeledes lægges til grund, at overdragelsen skete som følge af A's betalingsmisligholdelse, og at købesummen ikke er blevet civilretligt anfægtet. A har ikke godtgjort, at en del af overdragelsessummen er udtryk for en gældseftergivelse. Retten lægger herved navnlig vægt på, at det fremgår af kommanditselskabets skatteregnskab for 2009, at kommanditselskabet anså de forpligtelser, som A blev frigjort for i forbindelse med overdragelsen af anparterne, for i sin helhed at relatere sig til ejendommene.

Der er enighed om, at A og kommanditselskabet ikke overholdt forpligtelsen i afskrivningslovens § 45, stk. 2, og ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 5, til i overdragelsesaftalen at fordele købesummen på de skatterelevante aktiver, som var omfattet af overdragelsen.

Der er ikke oplyst omstændigheder, der giver grundlag for at tilsidesætte den skønsmæssige fordeling, som skattemyndighederne foretog, og som er i overensstemmelse med kommanditselskabets skatteregnskab for 2009.

På denne baggrund, og da det forhold, at A efter overdragelsen fortsat hæftede som selvskyldnerkautionist for kommanditselskabets 2. prioritetslån i F3-Bank ikke kan føre til en anden vurdering, er der ikke grundlag for tilsidesætte skattemyndighedernes opgørelse af den skattemæssige afståelsessum til den overdragne gæld, som A blev frigjort for. Retten henviser herved også til U.1999.863H.

For så vidt angår kursværdien af den overdragne gæld finder retten, at det efter indholdet af skattemyndighedernes afgørelser, hvori det er anført, at den overdragne gæld er opgjort på baggrund af den bogførte gæld i kommanditselskabets årsrapport for 2008, må lægges til grund, at skattemyndighederne herved har vurderet, at gælden havde en kursværdi på 100. Det forhold, at A som følge af betalingsmisligholdelse overdrog sine andele til kommanditselskabet giver ikke i sig selv grundlag for at tilsidesætte denne vurdering af gældens kursværdi. Herefter, og da A heller ikke i øvrigt har oplyst om omstændigheder, der giver grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes vurdering af kursværdien af den overdragne gæld, er der ikke grundlag for hjemvisning af sagen som følge heraf.

For så vidt angår udgifter til udbyderhonorar har A ikke løftet bevisbyrden for, at en del af den samlede overdragelsessum vedrørte værdien ved at indtræde i en igangværende, veltilrettelagt virksomhed, som bør indgå ved opgørelsen af afståelsessummen. Retten bemærker herved, at A intet har anført, der støtter, at en del af overdragelsessummen udgør en sådan værdi, og at kommanditselskabet i sit skatteregnskab for 2009 har anset hele overdragelsessummen for at relatere sig til ejendommene.

På denne baggrund, og da det, der i øvrigt er anført, ikke kan føre til et andet resultat, er der ikke grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes opgørelse af afståelsessummen for A's andel af kommanditselskabets ejendomme. Retten tager derfor Skatteministeriets frifindelsespåstand til følge.

Efter sagens udfald skal A betale sagsomkostninger til Skatteministeriet i form af dækning af udgift til advokatbistand inkl. moms med 75.000 kr. Retten har udover sagens værdi lagt vægt på dens karakter og omfang, herunder at hovedforhandlingen blev gennemført på ½ dag.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Skatteministeriet frifindes.

A skal inden 14 dage betale sagsomkostninger til Skatteministeriet med 75.000 kr.

Vis printvenlig udgaveVis som PDF