Menu

Ejendomsværdiskat af ejendom i Sverige

Dokumentets dato25 Mar 2008
Dato for udgivelse26 Mar 2008 15:21
SKM-nummerSKM2008.274.SR
MyndighedSkatterådet
Sagsnummer08-047183
Dokument typeBindende svar
Overordnede emnerSkat
LandSverige
EmneordEjendomsværdiskat
Resumé

Skatterådet har tiltrådt, at en svensk ejendom kan beskattes (ejendomsværdiskat) på grundlag af anskaffelsesprisen, som indekseres tilbage til 2001/2002 efter det lokale indeks for ejendomspriser.

Indekseringsmetoden er modificeret, således at den tilbageregnede handelsværdi i 2001/2002 reduceres med afstandsprocenten mellem de danske vurderinger og de danske handelspriser for den pågældende type ejendom i 2001/2002. Herved nedsættes beregningsgrundlaget i den konkrete sag, så resultatet ender med at blive 2,9 mill. kr.

Reference(r)Ejendomsværdiskattelovens 4 a
Dom fra EF-domstolen (Jäger-dom)
HenvisningLigningsvejledningen 2008-1 A.G.1.1
HenvisningLigningsvejledningen 2008-1 A.G.1.2

Spørgsmål
  1. Kan det bekræftes, at der som beregningsgrundlag for ejendomsværdiskatten for  "Ejendommen" beliggende i Sverige, kan anvendes den laveste værdi af (1) den ejendomsværdi en tilsvarende dansk ejendom ville have været ansat til pr. 1. oktober i indkomståret, (2) den ejendomsværdi en tilsvarende dansk ejendom ville have været ansat til pr. januar 2001 med tillæg af 5 pct., (3) den ejendomsværdi en tilsvarende dansk ejendom ville have været ansat til pr. januar 2002?
  2. Såfremt spørgsmål 1 besvares bekræftende, bedes det tillige bekræftet, at SKAT vil foretage en vurdering af Ejendommen på samme niveau som 2001-vurderingen?
  3. Såfremt spørgsmål 1 besvares benægtende, ønskes det oplyst, om den svenske offentlige vurdering kan anvendes som beregningsgrundlag for den danske ejendomsværdiskat?
  4. Kan det bekræftes, at der ikke skal betales ejendomsværdiskat for Ejendommen i perioden november - marts, hvor Ejendommen ikke får tilført vand?
  5. Kan det bekræftes, at såfremt ejeren fraskriver sig retten til privat anvendelse af Hus2 (som beskrevet nedenfor), skal der ikke beregnes ejendomsværdiskat for Hus2?
  6. Såfremt spørgsmål 5 besvares bekræftende, kan nedslaget i beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskat da beregningsmæssigt kan ske i forhold til husenes størrelse svarende til et nedslag i ejendomsværdiskatten på (30/147)?
  7. Såfremt spørgsmål 6 besvares benægtende, ønskes det oplyst, om nedslaget i ejendomsværdiskatten i stedet skal foretages i forhold til hvor mange dage Hus2 rent faktisk har været udlejet i det pågældende år sammenholdt med værdien af Hus2 i forhold til Ejendommens samlede værdi?

Det ønskes, at svaret skal have bindende virkning fra Ejendommens erhvervelse den 1. december 2005.  

Svar

  1. Ja, se SKATs indstilling og begrundelse.
  2. Ja, se SKATs indstilling og begrundelse til spm. 1.
  3. Nej.
  4. Nej.
  5. Nej.
  6. Falder bort.
  7. Se SKATs indstilling og begrundelse.

Beskrivelse af de faktiske forhold

X og Xs ægtefælle erhvervede Ejendommen i oktober 2005 med overtagelse den 1. december 2005. Ejendommen er købt i lige sameje (50%/50%). Ejendommens købspris udgjorde svenske kroner, 6.500.000 svarende DKK 5.146.000. 

X er efterfølgende flyttet til ... af arbejdsmæssige årsager, men eftersom X og Xs ægtefælle har opretholdt deres fælles hjem, beliggende i  ..., er såvel X som Xs ægtefælle fortsat fuldt skattepligtige til Danmark, og der skal derfor betales ejendomsværdiskat i Danmark af Ejendommen. 

Ejendommen består af 2 fritliggende huse; et hus på 117 m2 ("Hus1") og et hus på 30 m2 ("Hus2") i alt 147m2. Husene er tydeligt adskilt fra hinanden. 

Ejendommen er ubeboelig i perioden november-marts (begge måneder inklusiv), idet Ejendommen får tilført vand fra en brøndboring udført på grunden, og Ejendommen kan derfor ikke få tilført vand til køkken, bad, toilet, afløb mv. når der er frost elle risiko for frost. Af samme årsag er ejendommen i henhold til vedlagte svenske ejendomsvurdering i Sverige vurderet som en ejendom alene med sommervand. Som det ligeledes fremgår af den vedlagte vurdering, blev Ejendommen i 2006 i Sverige vurderet til svenske kroner 1.855.000.

I henhold til vedlagte svenske selvangivelser har X og Xs ægtefælle for indkomståret 2006 hver indbetalt svenske kroner 4.745 i svensk ejendomsværdiskat (fastighetsskatt).  

For ejendomme beliggende i Danmark opgøres beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten som følge af skattestoppet på baggrund af historiske offentlige vurderinger (jf. nærmere nedenfor). Købsprisen er således i intet tilfælde afgørende for beregningen af ejendomsværdiskatten.

De gældende regler for opgørelse af ejendomsværdiskatten på udenlandske ejendomme har en afskrækkende virkning for personer, som er skattepligtige til Danmark idet den ejendomsværdiskat, som skal betales for en ejendom i udlandet i langt de fleste tilfælde, bliver ganske markant højere, end hvis skatteyderen havde anskaffet en tilsvarende ejendom i Danmark. Som følge heraf er der en meget kraftig tilskyndelse til ikke at foretage investeringer i form af fast ejendom i udlandet, og kapitalen kan således ikke flyde frit indenfor EU.

X og ægtefælle ønsker at få bekræftet, at beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten på udenlandske ejendomme kan foretages efter lignende regler som for danske ejendomme på trods af den gældende formulering af ejendomsværdiskatteloven.

Samtidig ønsker X og ægtefælle bekræftelse på, at der ikke skal betales ejendomsværdiskat til Danmark for de måneder, hvor Ejendommen er ubeboelig på grund af manglende tilførsel af vand til køkken, bad, toilet, afløb mv.

Uafhængigt af hvorledes beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten skal opgøres, ønsker X og ægtefælle udelukkende at anvende Hus2 til udlejning, og det ønskes derfor bekræftet, at der ved opgørelse af nedslaget i ejendomsværdiskatten kan tages udgangspunkt i størrelsen af Hus1 i forhold til størrelsen af Hus2.

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Spm. 1: Ja.

Spm. 2: Ja.

Spm. 3: Ja.

Spm. 4: Ja.

Spm. 5: Ja.

Spm. 6: Ja.

Spm. 7: Ja.

Ad 1:

Som beregningsgrundlag for ejendomsværdiskatten for en ejendom beliggende i Danmark anvendes den laveste af følgende værdier, jf. ejendomsværdiskattelovens § 4 a:

1) Den ejendomsværdi, der er ansat for den pågældende ejendom eller den årsregulerede værdi pr. 1. oktober i indkomståret.

2) Den ejendomsværdi, der er ansat for den pågældende ejendom pr. 1. januar 2001 med tillæg af 5 pct.

3) Den ejendomsværdi, der er ansat for den pågældende ejendom pr. 1. januar 2002.

Som følge af de seneste års markante prisstigninger på fast ejendom - og deraf stigende offentlige ejendomsvurderinger - er det en konsekvens af ejendomsværdiskattelovens § 4a, at der i langt de overvejende tilfælde opnås en ganske betydelig skattebesparelse ved, at der som følge af skattestoppet bliver beregnet ejendomsværdiskat på baggrund af vurderingen i 2001/2002.

Såfremt der erhverves en ejendom i udlandet, skal skattepligtige i Danmark ligeledes betales ejendomsværdiskat til Danmark, medmindre det følger af en dobbeltbeskatningsoverenskomst med det pågældende land, hvor ejendommen er beliggende, at Danmark ikke må beregne ejendomsværdiskat (der beregnes f.eks. ikke dansk ejendomsværdiskat af ejendomme beliggende i Frankrig og Østrig).

I det foreliggende tilfælde, hvor Ejendommen er beliggende i Sverige, skal der ligeledes betales ejendomsværdiskat til Danmark, og der gives dansk credit for den i Sverige betalte ejendomsværdiskat.

Ifølge ligeledes ejendomsværdiskattelovens § 4a, afhænger beregningsgrundlaget for en i udlandet beliggende ejendom af, om ejendommen er anskaffet før eller efter den 1. januar 2001.

Hvis ejendommen er erhvervet før den 1. januar 2001, er beregningsgrundlaget for den udenlandske ejendom den mindste værdi af enten:

1) Handelsværdien pr. 1. januar 2001 (med tillæg af prisen på om-, til- eller nybygning foretaget efter 1. januar 2001).

2) Handelsværdien pr. 1. januar i indkomståret (dvs. 1. januar 2006 for indkomståret 2006).

Er ejendommen erhvervet efter den 1. januar 2001 er beregningsgrundlaget for den udenlandske ejendom den mindste værdi af enten:

1) Handelsværdien på købstidspunktet (med tillæg af prisen på om-, til- eller nybygning foretaget efter købstidspunktet).

2) Handelsværdien pr. 1. januar i indkomståret (dvs. 1. januar 2006 for indkomståret 2006).

Eftersom Ejendommen er erhvervet i 2005 for DKK 5.146.000, udgør ejendomsværdiskatten til Danmark årligt DKK 93.580 (1 % af 3.040.000 med tillæg af 3 % af det resterende beløb).

Hvis Ejendommen derimod havde været beliggende i Danmark, ville ejendomsværdiskatten afhænge af den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. januar 2001/2002, jf. ovenfor. Et fritidshus beliggende i Danmark af tilsvarende karakter som Ejendommen var vurderet til ca. DKK 1.500.000 1. januar 2002. Der skal således betales DKK 78.580 mere i ejendomsværdiskat af en ejendom beliggende i udlandet i forhold til en tilsvarende bolig beliggende i Danmark.

Det er spørgernes opfattelse, at dette er i strid med EU-rettens regler om kapitalens fri bevægelighed. Samtidig er reglerne begrænsende for arbejdskraftens fri bevægelighed.   

Det fremgår af C-423/98, Albore, præmis 14, at investering i fast ejendom er omfattet af fri bevægelighedsreglerne, idet det udtales:

"Uanset grunden til, at en valutaudlænding erhverver en fast ejendom på en medlemsstats territorium, er erhvervelsen nemlig en investering i fast ejendom, som er omfattet af kategorien kapitalbevægelser mellem medlemsstaterne. De frie kapitalbevægelser er sikret ved EF-traktatens artikel 73 B (nu artikel 56 EF) (jf. dom af 1.6.1999, sag C-302/97, Konle, Sml. I, s. 3099, præmis 22)."

EU-domstolen har i to nyere afgørelser, C-345/05 og C-104-06, foretaget en vurdering af henholdsvis Portugals og Sveriges gældende regler om krav om geninvestering i Portugal henholdsvis Sverige for at sikre skattefrihed for en eventuel avance/henstand med betaling af skatten på avancen.

I sagen C-104/06 udtales det i præmis 21-23:

"Selv om de omstridte bestemmelser i IL's kapitel 47 (i den svenske indkomstskattelov, undertegnedes bemærkning) ikke i den foreliggende sag forbyder en skatteyder, der er indkomstskattepligtig i Sverige, at udøve beskæftigelse i en anden medlemsstat eller helt overordnet at udøve sin etableringsret, kan disse bestemmelser ikke desto mindre begrænse udøvelsen af disse rettigheder, idet de i det mindste har en afskrækkende virkning for skatteydere, der ønsker at sælge deres faste ejendom for at bosætte sig i en anden medlemsstat end Kongeriget Sverige.

 Det er nemlig uomtvisteligt, at en skatteyder, der beslutter at sælge en fast ejendom til brug for beboelse, som han ejer i Sverige, med henblik på at flytte til en anden medlemsstat for dér at erhverve en anden fast ejendom til brug for beboelse i forbindelse med udøvelsen af de rettigheder, han er tillagt i medfør af artikel 39 EF og 43 EF (fri bevægelighed for personer, undertegnes bemærkning), i skattemæssig henseende stilles ringere end en person, der beholder sin bopæl i Sverige.

Denne forskelsbehandling i relation til henstand med betaling af skat af den opnåede kapitalgevinst, der kan have negative indvirkninger på en skatteyders formue, når denne ønsker at bosætte sig uden for Sverige, kan følgelig afholde ham fra at foretage en sådan flytning."

De danske regler om ejendomsværdiskat på udenlandske ejendomme begrænser kapitalens fri bevægelighed, idet reglerne har en afskrækkende virkning på at erhverve fast ejendom i udlandet. Samtidig bemærkes det, at de danske regler er egnede til at begrænse arbejdskraftens fri bevægelighed, eftersom det i forbindelse med et jobskifte til udlandet meget ofte er fornødent at bevare familiens bolig i Danmark af hensyn til familiens øvrige medlemmer ganske, som tilfældet er det for X og Xs ægtefælles familie, jf. ovenfor.

Indskrænkninger i de fri bevægelighedsregler kan ifølge EU-domstolens praksis dog tillades, såfremt indskrænkningerne forfølger et formål af almen interesse, er egnede til at sikre virkeliggørelsen af dette, og ikke går ud over, hvad der er nødvendigt for at opnå det tilsigtede formål.

Sådanne særlige undskyldende grunde er der oplagt ikke tale om i det foreliggende tilfælde.

Ad 2.

Hvor der på en dansk ejendom f.eks. foretages en nybygning, der ikke er omfattet af 2001-vurderingen, foretager Told- og Skatteforvaltningen i henhold til vurderingslovens § 33 ved den almindelige vurdering eller omvurderingen en ansættelse af ejendomsværdien inkl. nybygningen på samme niveau som 2001-vurderingen.

Det ønskes derfor bekræftet, at SKAT vil foretage en tilsvarende vurdering af udenlandske ejendomme i hvilken forbindelse, det naturligvis vil være formålstjenligt, hvis SKAT søger bistand af udenlandske vurderingsmyndigheder eller lignende i forbindelse med en sådan vurdering.  

Ad 3.

Der henvises til bemærkninger ovenfor under AD 1 og 2.

Ad 4.

Ejendommen får tilført vand fra en brøndboring udført på grunden. Vandet føres fra en brønd til huset via en plastik/gummislange, der løber på grunden, som består af klippe. Ejendommen er således ubeboelig i perioden november-marts (begge måneder inklusiv), idet Ejendommen ikke kan få tilført vand til køkken, bad, toilet, afløb mv. når der er frost elle risiko for frost. Som nævnt ovenfor er Ejendommen i henhold til den svenske ejendomsvurdering af samme årsag vurderet som en ejendom alene med sommervand.

I henhold til ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 1, 2. pkt., nedsættes den beregnede ejendomsværdiskat forholdsmæssigt, hvis ejendommen ikke kan tjene til bolig for den skattepligtige.

Ifølge bemærkningerne til forslag til lov om ændring af ejendomsværdiskatteloven og andre skattelove, fremsat den 8. februar 2002, hvorved ovennævnte punkt blev indsat i ejendomsværdiskattelovens er det præciseret, at en ejendom ikke kan tjene til bolig for den skattepligtige, når den er ubeboelig. Der er ikke nærmere præciseret i bemærkningerne, hvornår en ejendom er ubeboelig, men der kan hentes fortolkningsbidrag i praksis fra før ejendomsværdiskattelovens tilkomst, jf. også L.V. A.G.1.1 (2007-2).

Herefter skal der ikke betales ejendomsværdiskat, hvis en ejendom på grund af f.eks. hærværk har været ubeboelig, jf. lsr. 1981.20. Tilsvarende gælder, hvis skatteyderen midlertidigt har været afskåret fra at benytte boligen, fordi den har været ubeboelig, f.eks. på grund af reparation eller vandskade, jf. lsr. 1982.23. I sidstnævnte afgørelse fandt landskatteretten med følgende begrundelse, at der ikke skulle betale ejendomsværdiskat (på daværende tidspunkt lejeværdi):

"Da ejendommen efter det oplyste om omfanget af de foretagne reparationer måtte antages at have været uanvendelig som bolig for klageren i den omhandlede periode, og den nævnte tilstand efter det oplyste om årsagen hertil ikke skyldtes klagerens forhold, fandt landsskatteretten ikke, at der var fornødent grundlag for at beskatte klageren af lejeværdi i det nævnte tidsrum."

Der kan ligeledes hentes fortolkningsbidrag i Orientering fra Skat vedrørende bilag til selvangivelsen, Ejendomsværdiskat, Udenlandske Ejendomme, hvor det fremgår, at en ejendom har været ubeboelig, hvis skatteyderen midlertidigt har været afskåret fra at benytte boligen f.eks. på grund af reparation efter vanskade eller på grund af hærværk, hvor samtlige installationer og ruder er blevet ødelagt eller på grund af at ejendommens elektricitets-, gas- og vandforsyning har været afbrudt.

Som følge af ovenstående forhold, er det spørgernes opfattelse, at der ikke skal beregnes ejendomsværdiskat for de måneder, hvor Ejendommen end ikke kan benyttes (dvs. perioden november-marts; begge måneder inklusiv). Foruden forarbejder, litteratur og praksis støttes dette af det bagvedliggende hensyn og formål med ejendomsværdiskatteloven, hvorefter der alene skal betales ejendomsværdiskat for ejendomme som skatteyderen har mulighed for at benytte - af samme årsag betales der ikke ejendomsværdiskat af udlejede ejendomme - henholdsvis den periode af året, hvor skatteyderen kan benytte den pågældende ejendom. 

Ved første høring af sagen har repræsentanten følgende bemærkninger:

"Vi skal imidlertid gøre opmærksom på, der i forhold til almindelige danske sommerhuse er den helt afgørende forskel, at spørgerne ikke har mulighed for at anvende Ejendommen i perioden november-marts, idet der ikke kan tilføres vand til Ejendommen i denne periode. Af samme årsag er Ejendommen som nævnt vurderet som en ejendom alene med sommervand, og Ejendommen kan naturligvis ikke tjene til bolig i denne periode, idet toilet, bad, køkken, ikke kan anvendes. I de mange ældre danske sommerhuse som SKAT henviser til , hvor der lukkes for vandet, er det derimod et tilvalg af sommerhusenes ejere, at de ikke ønsker at anvende sommerhuset i vinterhalvåret, og derfor lukker for vandet (sommerhusene er således fuldt beboelige)."

Ad 5.

Såfremt et sommerhus udelukkende anvendes til udlejning, skal der ikke beregnes ejendomsværdiskat, idet ejendomsregnskabet i så fald opgøres efter samme regler som for andre udlejningsejendomme, jf. L.V. A.G. 2.7 (2007-2).

Ad 6.

Såfremt et sommerhus såvel anvendes privat som til udlejning (delvis udlejning) - og udlejeren anvender det regnskabsmæssige fradrag, jf. ligningslovens § 15O, stk. 2 - sker der en forholdsmæssig nedsættelse af ejendomsværdiskatten.

Som udgangspunkt vil det således ikke være forbundet med vanskeligheder at opgøre nedslaget i ejendomsværdiskatten.

I det foreliggende tilfælde består Ejendommen imidlertid som nævnt af 2 fritliggende huse, som begge har selvstændigt bad og køkken.  Det ønskes derfor oplyst, om det kan bekræftes, at spørgernes fraskrivelse af retten til at anvende Hus2 overfor et udlejningsbureau betyder, at der ikke skal beregnes ejendomsværdiskat for Hus2, og at nedslaget beregningsmæssigt kan ske i forhold til husenes størrelse svarende til et nedslag i ejendomsværdiskatten på 30/147.

Det er spørgernes opfattelse, at der kan besvares bekræftende herpå, idet spørgerne ikke kan disponere over Hus2, hvis spørgerne fraskriver sig rådigheden over Hus2, og spørgerne har derfor krav på, at der ikke beregnes ejendomsværdiskat af Hus2. Det er samtidig spørgernes opfattelse, at der ikke meningsfuldt kan foretages en løsrevet vurdering af værdien af henholdsvis Hus1 og Hus2 til brug for beregning af nedslaget i ejendomsværdiskatten (husenes er ganske vist adskilt fysisk, men de udgør en samlet strukturel enhed), hvorfor det er hensigtsmæssigt, at der tages udgangspunkt i husenes størrelse.

Ad 7.

Der henvises til bemærkninger ovenfor under Ad 6.

SKATs indstilling og begrundelse

Ad 1.

I henhold til ejendomsværdiskattelovens § 1 betaler ejeren kommunal og amtskommunal ejendomsværdiskat af boligværdien af egen ejendom, som nævnt i ejendomsværdiskattelovens § 4 efter ejendomsværdiskatteloven i stedet for skat af lejeværdi af egen bolig i egen ejendom efter Statsskattelovens § 4, litra b, 2. pkt.

I henhold til ejendomsværdiskattelovens § 4, stk. 11 omfatter ejendomsværdiskatteloven ejendomme som er beliggende i udlandet

I henhold til ejendomsværdiskattelovens § 4 a, stk. 5 anvendes handelsværdien pr. 1. januar 2001 som beregningsgrundlag for ejendomme beliggende i udlandet.

I henhold til ejendomsværdiskattelovens § 4 a, stk. 7 anvendes imidlertid handelsværdien på købstidspunktet, hvis den skattepligtige har erhvervet ejendommen som er beliggende i udlandet, efter 1. januar 2001.

Da X har købt den omhandlede ejendom, som er beliggende i Sverige, i 2005 for 6.500.000 svenske kroner svarende til 5.146.000 danske kr., er dette beløb som udgangspunkt beregningsrundlaget for ejendomsværdiskatten

Efter en nyligt afsagt EU-dom (Theodor Jäger) kan en medlemsstat imidlertid ikke beskatte en udenlandsk beliggende fast ejendom højere end indenlandsk beliggende. Det skyldes, at artikel 56 (tidligere 73 B) i Traktaten forbyder alle restriktioner for kapitalbevægelser mellem medlemsstaterne indbyrdes.

Såfremt X havde købt en dansk ejendom i 2005 i stedet for den svenske ejendom ville ejendomsværdiskatten blive beregnet af den laveste værdi af enten ejendomsværdien 1. januar 2001 + 5 %, 1. januar 2002 eller 1. oktober i indkomståret

Det er ikke muligt at opretholde de hidtidige gældende regler efter ovennævnte dom. Det nævnes i dommen, at selvom det måtte volde vanskeligheder for de nationale skattemyndigheder at anvende samme regler på udenlandsk og indenlandsk beliggende ejendomme, kan dette ikke retfærdiggøre en kategorisk afvisning af de samme skattemæssige fordele til begge.

Der findes en lokal offentlig "taxering" i Sverige. Imidlertid er der en sådan usikkerhed om denne "taxering" set i forhold til den danske vurdering, at den ikke kan lægges til grund.

I stedet tages der udgangspunkt i anskaffelsesprisen, som regnes tilbage til 2001 plus 5 %  eller 2002 efter det svenske indeks for ejendomspriser.

Ejendomme blev købt i 12.oktober 2005 for 6.500.000 mill svenske kr.

Ifølge oplysningerne fra Skatteverket er der tale om et fritidshus.

Ifølge Statistiska Centralbyråns Fastighedsindeks (ejendomsprisindeks) er prisindekset for fritidshuse i Sverige

2001     335

2002     358

2003     383

2004      424

2005     470

2006      527

Da værdien skal tilbageføres til 2001, vil det svare til

335

----- x   6.500.000  svenske kr. = 4.100.000 svenske kr.

527

(4.100.000 svenske kroner x  0.84 ) x 1.05 =   3.600.000 danske kroner

Idet kursen på svenske kroner den 2. januar 2001 var 84 ifølge Månedsoversigten fra Københavns Fondsbørs A/S, januar 2001.

For at nå et niveau, som svarer til det niveau en tilsvarende dansk ejendom ville blive vurderet til, er det nødvendigt at nedsætte den beregnede tilbageregulerede værdi med afstandsprocenten mellem handelsværdierne i  Danmark og vurderingerne i Danmark

SKAT udarbejder halvårsstatistik for ejendomssalg i Danmark.

Det fremgår heraf, at 

Købesummerne højere end ejendomsvurdering

                               Ejendomsvurdering 2001     Ejendomsvurdering 2002

1 halvår 2001                    12 %                                

2. halvår 2001                    18 %                               

 1. halvår 2002                                                           15 %

2. halvår 2002                                                            21 %

Vi tilbageregulerede købesummen til 3,6 mill. kr. i 2001. Så nedsættes tallet med den procent gennemsnittet for købesummerne er højere end ejendomsvurderingen for 1. og 2.halvår 2001, svarende til 15 %. Det giver 3 mill. kr.

Alternativt kan man ifølge ejendomsværdiskatteloven anvende vurderingen for 2002

Vi tilbageregulerer til 2002 

Det giver

358

-----  6.500.000   =  4.400.000 svenske kroner

527

Kursen på svenske kroner var 2. januar 2002 ifølge Månedsoversigten fra Københavns Fondsbørs 80,14.

Det vil sige, at

4.400.000 svenske kroner svarer til 3.500.000 danske kroner

Så nedsættes tallet med den procent gennemsnittet af købesummerne er højere end ejendomsvurderingen for 1. og 2. halvår 2002 i Danmark svarende til 18 %. Det giver 2,9 mill. kr

Det vil herved være den mindste værdi af ejendomsværdien i 2001 + 5 % og ejendomsværdien i 2002, der skal bruges som grundlag for beregningen af ejendomsværdiskatten i 2005, 2006 og 2007.

Den mindste værdi er ejendomsværdien i 2002 svarende 2.900.000 kr., som skal bruges som beregningsgrundlag.

Det indstilles på den baggrund, at spørgsmålet besvares med et "Ja".

Ad 2.

Ja, se svaret på spørgsmål 1

Ad 3.

Der findes en offentlig "taxering" i Sverige. Imidlertid er der en sådan usikkerhed om denne "taxering" set i forhold til den danske vurdering, at den ikke kan lægges til grund.

Det indstilles, at spørgsmålet besvares med et "Nej".

Ad 4.

I I henhold til ejendomsværdiskattelovens § 1 betaler ejeren kommunal og amtskommunal ejendomsværdiskat af boligværdien af egen ejendom, som nævnt i ejendomsværdiskattelovens § 4 efter ejendomsværdiskatteloven i stedet for skat af lejeværdi af egen bolig i egen ejendom efter Statsskattelovens § 4, litra b, 2. pkt.

Det følger af ejendomsværdiskattelovens § 4 nr. 1, at ejendomsværdiskatten bl.a. omfatter ejendomme, som kun indeholder én selvstændig lejlighed.

I de perioder, hvor ejendommen står tom, er den ikke udlejet og der skal derfor efter SKATs mening betales ejendomsværdiskat.

Det fremgår også af Ligningsvejledningens afsnit A.G.1.1, at det er udgangspunktet, at ejendomsværdiskat betales, hvad enten den pågældende har gjort brug af sin beboelsesret eller ej.

Det fremgår at ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 1, 2. pkt., at den beregnede ejendomsværdiskat nedsættes forholdsmæssigt, hvis ejendommen ikke kan tjene til bolig for den skattepligtige.

Det er SKATs opfattelse, at ejendommen ikke er omfattet af ejendomsværdiskattelovens § 11. Der er tale om et sommerhus, hvor det er forudsætningen at det ikke benyttes hele året. Bestemmelsen i § 11 tager sigte på ubrugelighed på grund af en ekstraordinær situation, f.eks. skade eller ombygning.

I dette tilfælde er der tale om et sommerhus, i lighed med mange andre ældre sommerhuse hvor vandet lukkes i vinterhalvåret. Det er almindeligt for mange ældre sommerhuse. Det må formodes, at det forhold at ejendommen kun kan bebos i sommerhalvåret, har smittet af på handelsprisen og dermed også på beregningen af ejendomsværdiskatten.

Derfor indstilles det, at spørgsmålet besvares med et nej.

Ad 5

Der er tale om en ejendom med 2 fritliggende huse; et hus på 117 m2 og et hus på 30 m2. Husene ligger ved siden af hinanden men tydeligt adskilt fra hinanden.

Der spørges om det er muligt at fraskrive sig retten til privat anvendelse af huset på 30 m2.

Det indstilles, at der svares "Nej", da der er tale om en sammenhængende ejendom, som udgør en selvstændig enhed.

Ad 6.

Falder bort, da spørgsmål 5 besvares benægtende.

Ad 7.

Det fremgår af Ligningsvejledningens afsnit A.G.1.2, at den eksisterende praksis (fra lejeværdireglernes tid) for, hvornår en ejendom med 1 eller to selvstændige lejligheder beskattes som en udlejningsejendom, ikke ændres. Således anses eksempelvis periodevis udleje af et sommerhus ikke som erhvervsmæssig udlejning, når ejeren selv benytter sommerhuset. Ejeren skal i dette tilfælde betale ejendomsværdiskat.

Hvis ejerne i forbindelse med udlejning anvender den regnskabsmæssige opgørelse af overskud, og ikke ligningslovens § 15 O, stk. 1, 3.-5. pkt. vil ejendomsværdiskatten blive nedsat med den til den udlejede del svarende andel af ejendomsværdiskatten, jf.  ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 2.

Nedslaget beregnes som antallet af dage Hus 2 rent faktisk har været udlejet i det pågældende år sammenholdt med værdien af Hus2 i forhold til Ejendommens samlede værdi.

Såfremt ejerne anvender ligningslovens § 15 O, stk.1,3.-5. pkt. vil ejendomsværdiskatten ikke blive nedsat.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling og begrundelse.

Vis printvenlig udgaveVis som PDF